СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-13114/2017-ГК

г. Пермь

11 октября 2017 года

Дело № А50-15994/2016  

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2017 года.  Постановление в полном объеме изготовлено 11 октября 2017 года.  

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Мартемьянов В. И., судей  Васевой Е.Е., Мармазовой С.И. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Малышевой Д.Д.  от должника ООО "Купец Богатов" : Плотников А.Н. - дов. от 09.10.2017,  

от ПАО «Промсвязьбанк» : Михайлов Е.Н. - дов. от 13.04.2017 , 

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены  надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения  информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте  Семнадцатого арбитражного апелляционного суда ,  

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Кредитора ПАО  "ПРОМСВЯЗЬБАНК"  

на определение Арбитражный суд Пермского края от 26 июля 2017 года   по делу № А50-15994/2016,  

принятое судьей Алексеевым А.Е., 

по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной  ответственностью «Купец Богатов» Кобелева Александра Юрьевича о  разрешении разногласий с залоговым кредитором в рамках дела по заявлению  Кряжевских Наталии Сергеевны о признании общества с ограниченной  ответственностью «Купец Богатов» (614112, Пермский край, г. Пермь, ул.  Репина, 71; ИНН 5907030214, ОГРН 1065907021839) несостоятельным  

(банкротом), установил: 

 13 июля 2016 года Кряжевских Наталия Сергеевна обратилась в  Арбитражный суд Пермского края с заявлением о признании несостоятельным  (банкротом) Общества с ограниченной ответственностью «Купец Богатов».  

 Решением Арбитражного суда Пермского края от 26.09.2016 года  Общество с ограниченной ответственностью «Купец Богатов» признано  несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное  производство по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого  должника сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим должника  

утвержден Кобелев Александр Юрьевич. В дальнейшем, срок конкурсного  производства судом продлевался.  

Сведения о признании должника банкротом, открытии конкурсного  производства и сроке закрытия реестра требований кредиторов должника  опубликованы конкурсным управляющим в установленном законом порядке  08.10.2016 года.  

Конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью  «Купец Богатов» Кобелев Александр Юрьевич обратился в арбитражный суд с  заявлением о разрешении разногласий , возникших между конкурсным  управляющим и залоговым кредитором ПАО «Промсвязьбанк», просил  предоставить конкурсному управляющему общества с ограниченной  ответственностью «Купец Богатов» Кобелеву Александру Юрьевичу право на  передачу в аренду имущества, находящегося в залоге у ПАО «Промсвязьбанк»  с участием агента - ООО «Гудвил-Сервис» (с учетом принятого судом  уточнения требований).  

Определением Арбитражный суд Пермского края от 26 июля 2017 года  заявленные требования удовлетворены: разрешены разногласия , возникшие  между ПАО «Промсвязьбанк» и конкурсным управляющим ООО «Купец  Богатов» по вопросу передачи имущества должника в аренду. Конкурсному  управляющему общества с ограниченной ответственностью «Купец Богатов»  Кобелеву Александру Юрьевичу предоставлено право на передачу в аренду  имущества, находящегося в залоге у ПАО «Промсвязьбанк», с участием агента  - ООО «Гудвил-Сервис».  

Не согласившись с определением, ПАО «Промсвязьбанк» обратился с  апелляционной жалобой , в которой просит определение отменить и  принять новый судебный акт.  

 По мнению заявителя, договор аренды между должником и ООО «Бэст  Прайс» должен быть заключен напрямую , без участия посредника - ООО  «Гудвил-Сервис», поскольку арендатор ООО «Бэст Прайс» и ранее, т.е. до 01  декабря 2016 г., арендовал данное помещение у должника, а, следовательно,  должник мог самостоятельно, без обращения к ООО «Гудвил-Сервис»  выяснить волю ООО «Бэст Прайс» на заключение нового договора аренды и  заключить с ним этот договор.  

 Действия же должника по заключению договора аренды с ООО «Бэст  Прайс» через агента - ООО « Гудвил-Сервис» с выплатой ему  соответствующего вознаграждения являются неразумными,  недобросовестными и направлены на причинение вреда кредиторам должника.  

Арендные платежи по договору аренды от арендатора - ООО «Бэст Прайс»  должны поступать на специальный счет ООО «Купец Богатов» для  последующего перечисления денежных среде в соответствующей части (80 %  или 95 %) в пользу залогового кредитора - ПАО «Промсвязьбанк».  

 При рассмотрении настоящего дела в суде первой инстанции Банк не  оспаривал выводы суда первой инстанции о необходимости исполнения  Должником решения общего собрания собственников в части выбора агента, по  

существу исполняющего функции управляющей компании. Но при этом Банк  заявлял возражения в отношении заключения Должником договора аренды с  ООО «Бэст Прайс» через посредника.  

 Так , решение общего собрания собственников помещений в здании может  создавать для собственника отдельного помещения права и обязанности только  в части заключения договора с Агентом как с Управляющей компанией (на  предоставление коммунальных услуг), поскольку в этом случае решение  общего собрания собственников затрагивает права и обязанности  собственников на общее имущество всех собственников данного здания.  Однако решение общего собрания собственников помещений в здании не  может создавать права и обязанности для собственника отдельного помещения  в части распоряжения им своим собственным помещением.  

 Если должник по каким-то причинам не может заключить договоры с  поставщиками коммунальных услуг без привлечения в качестве посредника  ООО «Гудвил-Сервис», то это обстоятельство не может служить препятствием  к самостоятельной сдаче должником принадлежащего ему помещения в аренду  ООО «Бэст Прайс». В этом случае арендатор коммунальные услуги будет  оплачивать в пользу ООО «Гудвил-Сервис», а арендную плату -  непосредственно в пользу должника.  

 Кроме того, Банк обращал внимание суда и на то, что Должник признан  банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство. А в  соответствии с п.5.1 Агентского договора за поиск арендатора должник обязан  уплатить в пользу ООО «Гудвил-Сервис» сумму в размере 50 % от месячного  арендного платежа, поступившего от арендатора, а в дальнейшем должник  обязан ежемесячно выплачивать ООО «Гудвил-Сервис» вознаграждение в  размере 7 % от каждого поступившего от арендатора ежемесячного платежа,  без учета НДС .  

 При этом арендатор - ООО «Бэст Прайс» и ранее, т.е. до 01 декабря 2016 г.,  арендовал у должника принадлежащее ему помещение, т.е. у должника вообще  отсутствовала какая-либо необходимость в поиске арендаторов для своего  помещения. Данное обстоятельство подтверждается Выпиской из ЕГРП от 30  декабря 2016 г., из которой следует, что с 24 февраля 2014 г. сроком действия  на три года был заключен договор аренды данного помещения между  должником и ООО «Бэст Прайс».  

 А из представленного в материалы дела конкурсным управляющим  письма, адресованного ООО «Бэст Прайс», следует, что оно содержит  требование о погашении задолженности по арендной плате, а не предложение о  заключении договора аренды без посредника, как на это указывал конкурсный  управляющий.  

 Таким образом, не Банк пользуется неразумно и недобросовестно своими  правами , когда предоставляет согласие на заключение договора аренды между  должником и ООО «Бэст Прайс» исключительно при отсутствии посредника, а  конкурсный управляющий должника, когда заключает Агентский договор и в  соответствии с п.5.1 этого договора часть арендной платы перечисляет  

посреднику - ООО «Гудвил-Сервис», причиняя своими действиями убытки  кредиторам.  

 Кроме того, судом первой инстанции не было рассмотрено требование  Банка о включении в договор аренды условий, которые Банк считал  подлежащими включению в этот договор.  

 На основании изложенного заявитель просит суд определение  Арбитражного суда Пермского края от 26 июля 2017 г. отменить в полном  объеме и разрешить разногласия между конкурсным управляющим ООО  «Купец Богатов» Кобелевым А.Ю. и ПАО «Промсвязьбанк» по договору  аренды № 0004-ФП/2013 нежилого помещения (общей площадью 128,4 кв., с  кадастровым номером - 59:012912513:3574, находящегося по адресу г. Пермь,  улица Кабельщиков д. 12) следующим образом: конкурсному управляющему  ООО «Купец Богатов» Кобелеву А.Ю. заключить договор аренды нежилого  помещения общей площадью 128,4 кв. м. непосредственно с ООО «Бэст  Прайс» (без привлечения посредника - ООО «Гудвил-Сервис»);  

 Включить в текст договора аренды следующие условия: А) «Предмет  аренды - помещение общей площадью 128,4 кв м, принадлежащее на праве  собственности ООО «Купец Богатов», обременен ипотекой в пользу ПАО  «Промсвязьбанк» (далее - Залогодержатель)»,  

 Б) «Арендодатель не вправе требовать уплаты, а арендатор не вправе  уплачивать арендные платежи за будущие периоды аренды. Оплата вперед  возможна не более чем за три месяца».  

«Арендатор обязан предоставлять доступ к предмету аренды сотрудникам  Залогодержателя и не препятствовать проверке его состояния».  

 Г) «Любые изменения условий договора аренды действительны, если они  оформлены дополнительным соглашением к нему с предварительного  письменного согласия Залогодержателя ».  

 Д) «Арендатор не вправе распоряжаться предоставленным ему правом  аренды, в том числе передавать имущество в субаренду, без получения  предварительного письменного согласия Залогодержателя».  

 Е) «Арендатор не вправе производить перепланировки, реконструкции,  переоборудование, прокладку/перенос коммуникаций, иные неотделимые  улучшения без получения предварительного письменного согласия  Залогодержателя».  

 Ж) «Арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды в  любое время во внесудебном одностороннем порядке при условии уведомления  арендатора о предстоящем расторжении за три календарных месяца».  

 В случае, если договор аренды будет заключен с множественностью лиц  на стороне арендодателя, то:  

 А) В первый абзац пункта 3.1.1 договора аренды после слов « 258 742  (Двести пятьдесят восемь семьсот сорок два) рубля в месяц» включить  следующее предложение «в том числе 117 486 руб. в месяц за помещение  общей площадью 128,4 кв м (исходя из ставки 915 рублей за кв. м. в месяц),  принадлежащее ООО «Купец Богатов».  

 Б) Первый абзац пункта 3.5 дополнить следующим предложением: «в том  числе гарантийный платеж в размере 170 362 рублей за помещение общей  площадью 128,4 кв м, принадлежащее ООО «Купец Богатов», пропорционально  его площади».  

 Конкурсный управляющий должника в письменном отзыве против  удовлетворения апелляционной жалобы возражает.  

 Представитель банка в судебном заседании суда апелляционной  инстанции на доводах апелляционной жалобы настаивает, представитель  конкурсного управляющего против удовлетворения апелляционной жалобы  возражает.  

 На обозрение суда апелляционной инстанции конкурсным  управляющим представлены приложенные к отзыву на апелляционную  жалобу: письмо конкурсного управляющего № 143 от 05.05.2017 в адрес  ООО «Бэст Прайс» о заключении договора аренды без участия ООО  «Гудвил-Сервис», доказательства получения данного письма ООО «Бэст  Прайс» , копия электронного письма от 19.07.2017 представителя  конкурсного управляющего представителю банка Круглову А.Н. о том, что  ООО «Бэст Прайс» не согласовало условие о заключении договора напрямую  без привлечения агента – ООО «Гудвил-Сервис», в связи с чем создается  угроза отказа арендатора от заключения договора аренды с должником, а  также копия реестра ООО «Купец Богатов» по состоянию на 29.09.2017 г.  

 Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены  арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном  статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации.  

 Как видно из материалов дела , определением Арбитражного суда  Пермского края от 27.04.2017 г. по делу № А50-15994/2016, в реестр  требований кредиторов ООО «Купец Богатов» (далее - Должник) включены  требования ПАО «Промсвязьбанк» (далее - Банк) в общем размере 65 295  854,73 рубля (в том числе требования на сумму 64 924 733,59 рубля в качестве  основного долга и требования на сумму 371 121,14 руб. в качестве штрафных  санкций), в том числе 57 151 232,73 рубля - как обеспеченные залогом  имущества должника.  

В обеспечение своевременного и полного исполнения Заемщиком своих  обязательств по кредитному договору между Кредитором и Должником был  заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) № ДИ0601-15-0004/02 от  29 мая 2015 г.  

Предметом ипотеки являются: 

- Нежилое помещение: назначение: нежилое, общая площадь 539,5 кв.м,  этаж цокольный, номера на поэтажном плане 1, 4-9, 18, 20, 22, 24 в здании  лит.А, кадастровый (или условный) номер: 59:01:2912513:3566, адрес  (местонахождение) объекта: Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский  район, ул. Кабельщиков, д. 12.  

- Нежилое помещение: назначение: нежилое, общая площадь 128,4 кв.м,  

номера поэтажном плане 7, 8, 21, кадастровый (или условный) номер:  59:01:2912513:3574, адрес объекта: Пермский край, г. Пермь,  Орджоникидзевский район, Кабельщиков, д. 12.  

Между ООО «Купец Богатов» и ООО «Гудвил-Сервис» (ОГРН  1075904007431, ИНН 5904163456) заключен Агентский договор № 8 от  01.12.2016 г., в соответствии с которым Агент обязуется в интересах должника  осуществлять поиск арендаторов и заключение договоров аренды с  письменного согласия должника и при согласии залогодержателя, нежилого  помещения общей площадью 128,4 кв., с кадастровым номером59:012912513:3574, находящегося по адресу г. Пермь, улица Кабельщиков д. 12.  

16.01.2017 г. от ООО «Гудвил-Сервис» получен проект договора аренды №  0004-ФП/2013 с ООО «Бэст Прайс» (ОГРН 1075047007496, ИНН 5047085094)  нежилого помещения общей суммарной площадью 226,1 квадратных метров (в  собственности ООО «Купец Богатов» и в залоге у ПАО «Промсвязьбанк» 128,4  кв.м.) по адресу: Пермский край, город Пермь, улица Кабельщиков, дом 12,  сроком на 11 месяцев, с размером арендной платы за всю площадь помещения,  принадлежащую ООО «Купец Богатов» 117 486,00 рублей.  

Во исполнение требований ст. 18.1 Закона о банкротстве 16.01.2017 г.  конкурсный управляющий направил в ПАО «Промсвязьбанк» запрос о  предоставлении согласия залогового кредитора на передачу в аренду  залогового имущества должника. Залоговый кредитор в предоставлении  согласия на заключение договора аренды через агента ООО «Гудвил-Сервис»  отказал.  

Соответственно, между конкурсным управляющим должника ООО «Купец  Богатов» и залоговым кредитором ПАО «Промсвязьбанк» возникли  разногласия по вопросу заключения договора аренды через агента ООО  «Гудвил-Сервис».  

За рассмотрением данных разногласий конкурсный управляющий  обратился в арбитражный суд.  

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к  выводу о том, что предложение конкурсного управляющего о передаче  имущества должника, находящегося в залоге у конкурсного кредитора ПАО  «Промсвязьбанк» не нарушает права и законные интересы кредиторов, является  разумным и обоснованным.  

 Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав  имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст.71 АПК РФ,  арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 32 Закона о банкротстве, частью 1 статьи  223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о  несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по  правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями,  установленными федеральными законами, регулирующими вопросы  банкротства.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Закона о банкротстве арбитражным  

судом, в том числе рассматриваются заявления и ходатайства арбитражного  управляющего о разногласиях, возникших между ним и кредиторами.  

Как следует из материалов дела, в соответствии с протоколом от 23.09.2016  общего собрания всех собственников помещений в многофункциональном  здании торгово-сервисного назначения, расположенного по адресу: г. Пермь,  ул. Кабельщиков, 12 (Торговый центр «Колибри») было принято решение  расторгнуть агентские договоры с ООО «ЛР-Менеджмент» с 01.12.2016 г. и  заключить агентские договоры с ООО «Гудвил-Сервис» на срок с 01.12.2016 по  31.12.2017 . Для эффективного использования здания наделить ООО «Гудвил- Сервис» полномочиями на заключение договоров аренды с  индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами на  помещения собственников и места общего пользования , а также на  совершение всех юридических и фактических действий по страхованию,  содержанию, и эксплуатации помещений собственников и мест общего  пользования. Решение принято большинством голосов , единственным  лицом , воздержавшимся по данному вопросу было ООО «Купец Богатов».  

Следовательно, решением собрания всех собственников помещений  торгового центра достигнуто соглашение о выборе агента, по существу  исполняющего функции управляющей компании.  

Из материалов дела следует, что ООО «Гудвил-Сервис» как управляющей  компанией заключены в отношении всего здания: договор энергоснабжения,  договор на сбор, транспортирование и захоронение бытовых отходов, единый  договор холодного водоснабжения и водоотведения, договор теплоснабжения,  договор на оказание охранных услуг (л.д. 64-100).  

Соответственно, как обоснованно указал суд первой инстанции , в  случае эксплуатации объекта должником в индивидуальном порядке  необходимо будет также заключать индивидуальные эксплуатационные  договоры, что приведет к дополнительным временным затратам и временной  невозможности сдачи имущества в аренду.  

Согласно пункту 4 статьи 18.1 Закона о банкротстве должник вправе  отчуждать имущество, являющееся предметом залога, передавать его в аренду  или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом  распоряжаться им или обременять предмет залога правами и притязаниями  третьих лиц только с согласия кредитора, требования которого обеспечены  залогом такого имущества, если иное не предусмотрено федеральным законом  или договором залога и не вытекает из существа залога.  

Залоговый кредитор вправе отказаться от передачи залогового имущества  должника в аренду тому или иному лицу.  

Вместе с тем данным правом следует пользоваться разумно и  добросовестно, не создавая при этом возможности возникновения  неблагоприятных последствий для процедуры конкурсного производства. Отказ  залогового кредитора от передачи в аренду залогового имущества должника не  должен негативно сказываться на правах залоговых и незалоговых кредиторов,  должника и конкурсного управляющего.  

Из материалов настоящего дела очевидно, что сдача заложенного имущества  в долгосрочную аренду позволяет обеспечить его сохранность, а также  частично погасить требования залогового кредитора, пополнить конкурсную  массу.  

ПАО «Промсвязьбанк» в материалы дела не представлены доказательства  того, что заключение договора аренды через агента повлечет неблагоприятные  последствия для должника.  

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что арендатору - ООО  «Бэст Прайс» конкурсным управляющим было также предложено  заключить договор аренды напрямую без участия агента, однако . как  следует из представленных на обозрение суда апелляционной инстанции  документов, данное предложение не было принято ООО «Бэст Прайс».  Доказательств обратного заявитель апелляционной жалобы не представил .  

При этом , как указывает конкурсный управляющий и не опровергает  заявитель апелляционной жалобы ранее действовавший договор аренды  0004-ФП/2013 от 30.09.2013 г. вышеуказанного помещения должника также  был заключен агентом ООО «ЛР- Менеджмент», действовавшим на основании  агентского договора № 8 от 15.12.2012 г.  

Действия ООО «Гудвил-Сервис» по направлению в адрес конкурсного  управляющего ООО «Купец Богатов» проект договора с ООО «Бэст-Прайс»  были направлены на исполнение агентом своих функциональных обязанностей  по сбору с арендатора арендных платежей, поскольку без подписания нового  договора, ООО «Гудвил- Сервис» данную функцию исполнять не имеет  возможности.  

 Вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы п. 5.1 Агентского  договора, заключенного между должником и ООО «Гудвил-Сервис»,  содержащий условие об агентском вознаграждении за поиск арендатора в  размере 50% от первого арендного платежа, к спорным отношениям  неприменим , так как в данном случае ООО «Гудвил-Сервис» поиск  арендатора не осуществляло. Вознаграждение в размере 7% от суммы  арендного платежа является агентским вознаграждением за осуществление  действий по обеспечению сохранности и функционирования объекта в силу  изложенных выше причин.  

Ссылки заявителя апелляционной жалобы на нарушение его прав  привлечением агента исследованы и отклонены, поскольку ООО «Бэст- Прайс» продолжает занимать помещение должника на основании договора  аренды ранее заключенного с привлечением агента ООО «ЛР-Менеджмент».  Арендные платежи от ООО «Бэст-Прайс», агент-ООО «Гудвил-Сервис»  перечисляет на расчетный счет ООО «Купец Богатов». В дальнейшем, данные  денежные средства распределяются с учетом положений ст. 138 ФЗ «О  несостоятельности(банкротстве)» и ст. 334 ГК РФ. То есть, 80% от  поступающих платежей перечисляются в пользу залогового кредитора, что  подтверждается реестром требований кредиторов должника.  

 Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой  

инстанции не рассмотрел представленные им в возражениях на заявление  конкурсного управляющего ссылки на установление конкретных условий  договора, исследованы и отклонены, поскольку требований о включении в  текст договора конкретных условий залогового кредитора в судебном  заседании суда первой инстанции банком заявлено не было.  

 Разногласий с залоговым кредитором в части внесения в договор аренды  данных условий у конкурсного управляющего не возникало.  

 В связи с этим суд первой инстанции поддерживает доводы  конкурсного управляющего о том, что включение в текст договора аренды  условий ПАО «Промсвязьбанк» возможно в ходе согласования текста договора  аренды, либо отдельным протоколом согласования разногласий.  

Учитывая , что заявитель в апелляционной жалобе не ссылается на  доказательства, и не приводит доводы, которые бы опровергали выводы суда  первой инстанции, апелляционный суд приходит к мнению о том, что спор  рассмотрен судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы  материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о  применении норм права соответствуют установленным по делу  обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, правовых  оснований для изменения принятого судебного акта и удовлетворения  апелляционной жалобы не имеется.  

Нарушений судом первой инстанции норм материального или  процессуального права, которые согласно ст. 270 АПК РФ являются  основанием к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной  инстанции не установлено.  

В соответствии со ст.110 АПК РФ государственная пошлина по  апелляционной жалобе не взыскивается.  

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271, 272  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый  арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Пермского края от 26 июля 2017 года по  делу № А50-15994/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без  удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного  производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий  месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.  

Председательствующий В.И. Мартемьянов 

Судьи Е.Е. Васева  С.И. Мармазова