Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации   

 

Решение

Дело №А09-6941/2016

город Брянск

09 июня 2018 года

резолютивная часть решения объявлена 29.05.2018

Арбитражный суд  Брянской области в составе: судьи  Пулькис Т.М. ,     

при ведении протокола судебного заседания секретарем с\з ФИО1 с.С., 

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО СХП "Ленинский"  

к Управлению Росреестра по Брянской области

о признании недействительными решений об отказе в государственной регистрации от 11.04.2016 №32/001/033/2016-189, от 27.04.2016 №32/001/030/2016-299

третьи лица: ООО СХП "Снежеть",  Мылинская сельская администрация Карачевского района, Дроновская сельская администрация Карачевского района, 

при участии в судебном заседании:

от заявителя: не явился,

от ответчика: ФИО2- представитель (дов. №2.1-48/886 от 29.12.2017),

от третьих лиц: не явились,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью  "Сельскохозяйственное предприятие Ленинский" (далее - заявитель, СХП Ленинский) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с требованиями к Управлению федеральной службы государственной регистрации. кадастра и картографии по Брянской области (далее- ответчик, Управление Росреестра по Брянской области, Управление) о признании недействительными  решений об отказе в  государственной регистрации №32/001/033/2016-189 от 11.04.2016 и №32/001/030/2016-299 от 27.04.2016.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 18.11.2016 в удовлетворении требований ООО СХП "Ленинский" отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2017 решение суда оставлено без изменения.

Суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что условия реализации долей в праве общей долевой собственности на земельные участки без выдела доли не выполнены.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 15.06.2017  решение Арбитражного суда Брянской области от 18.11.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2017 по делу №А09-6941\2016 отменены и дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области.

Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, суд кассационной инстанции указал на необходимость исследования и оценки существенных для правильного рассмотрения дела и входящие в предмет доказывания обстоятельств, касающихся соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 14 Закона N 101-ФЗ, а также процедуры проведения общего собрания участников долевой собственности (ст.14.1 Закона №101-ФЗ).

При новом рассмотрении Управление Росреестра по Брянской области и третьи лица возражали против удовлетворения требования Общества. Дело рассмотрено без участия представителей заявителя и третьих лиц по правилам ст.156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд считает требования Общества подлежащими удовлетворению, в силу следующего.

25.02.2016 между ООО "СХП Снежеть" (продавец) и ООО "СХП Ленинский" (покупатель) заключены договоры купли-продажи N 32АБ1050586 недвижимого имущества - 9/266 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 32:10:0000000:104, местоположение: Брянская область, Карачевский район, ПСХК "Ленинский", категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, площадь 17 180 000 кв. м, и N 32АБ1050588 недвижимого имущества - 12/574 долей в праве общей долевой собственности на земельный массив СП "Снежеть" с кадастровым номером 32:10:0000000:73, местоположение: Брянская область, Карачевский район, поселок Березовка, СП "Снежеть", категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, площадь 25 410 000 кв. м.

ООО "СХП Ленинский" обратилось в Управление с заявлениями о регистрации перехода права на 9/266 и 12/574 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 32:10:0000000:104 и земельный массив 32:10:0000000:73.

Решениями от 11.04.2016 N 32/001/033/2016-189 от 27.04.2016 N 32/001/030/2016-299 Управление отказало Обществу в регистрации перехода права на доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 32:10:0000000:104 и земельный массив СП "Снежеть" с кадастровым номером 32:10:0000000:73.

Основанием для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним послужило непредставление в срок, на который была приостановлена регистрация, документов, подтверждающих наличие условий, необходимых для совершения сделки купли-продажи земельной доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренных абзацем 2 пункта 1 статьи 12 Закона N 101-ФЗ.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельных участков, предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, в силу пунктов 6 и 7 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

Данный закон устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

В пункте 1 статьи 12 названного Закона предусмотрено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 12 Закона N 101-ФЗ без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом названными нормами гарантировано преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности установлены в статье 14 Закона N 101-ФЗ.

В силу части 1 этой же статьи Закона N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 30.01.2009 N 1-П, отношениями, возникающими при выделении в порядке, установленном пунктами 2 - 4 статьи 13 и абзацем вторым пункта 1.1 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, затрагиваются права и законные интересы всех участников долевой собственности на этот земельный участок, т.е. значительного, как правило, числа сособственников, а потому им свойственны некоторые признаки корпоративных отношений (пункт 4).

Право участника долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на выделение земельного участка в счет своей земельной доли не носит абсолютного характера, поскольку его реализация обусловлена определенными законодателем требованиями сохранения целевого назначения таких земельных участков и наличием у сособственников общих интересов, выражаемых большинством (пункт 4.1).

Таким образом, исходя из императивного характера указанных норм, договор купли-продажи мог быть заключен только с участником долевой собственности либо с лицом, использующим данный земельный участок на законных основаниях.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 24.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон №122-ФЗ) в случае государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю вследствие ее продажи одновременно с документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, дополнительно представляются документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли.

Документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, являются документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля.

Заявителем в качестве документа, подтверждающего право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля, представлены договоры аренды земельного участка.

Согласно договора аренды земельного участка №2-3-16 от 01.04.2015, заключенного на 11 месяцев, ООО СХП "Снежеть" передало в аренду ООО "Сельскохозяйственное предприятие Ленинский" земельный участок сельскохозяйственного назначения - поле с кадастровым номером 32:10:0180109:2, площадью 65 га из земельного массива с кадастровым номером 32:10:0000000:104 (т.2, л.д.143,144).  

 В этом же земельном массиве с кадастровым номером 32:10:0000000:104 по договору №1-2-15  от 01.04.2015 ООО "СХП Ленинский" передан в аренду от ООО СХП "Снежеть" земельный участок сельскохозяйственного назначения- поля с кадастровыми номерами 32:10:0000000:830 площадью 122 га и  32:10:0000000:762 площадью 78 га (т.6. л.д.61). 

По договору аренды №1-3-15 заключенному 01.05.2015, ООО СХП "Снежеть" передало в аренду на срок 11 месяцев  ООО "Сельскохозяйственное предприятие Ленинский" земельный участок сельскохозяйственного назначения  - поле  с кадастровым номером 32:10:0060107:101 площадью 57,2 га из земельного массива с кадастровым номером 32:10:0000000:73 (т.1, л.д.137-138). 

Решения о предоставлении в аренду ООО СХП "Ленинский" земельных участков для сельскохозяйственного назначения  из состава земельных участков (массива) с кадастровыми номерами  32:10:0000000:73 и 32:10:0000000:104 на срок 11 месяцев с продлением аренды до 5 лет принимались общим собранием участников общей долевой собственности соответственных земельных участков, количество которых на каждый спорный земельный участок превышало указанное в пункте 1 статьи 12 Закона №101-ФЗ  число, что следует из  выписки из ЕГРН о зарегистрированных правах (т.4, л.д.101-167, т.5, л.д.73-87, т.6, л.д. 79-83) и не оспаривается сторонами.

Одновременно общим собранием избрано лицо (ФИО3), уполномоченное от имени участников долевой собственности без доверенности заключать договоры аренды и обращаться с заявлениями о проведении кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельных участков.

Решения общего собрания участников оформлены протоколами от 05.05.2014 и от 04.12.2015  (т.1.л.д.120-127, т.2, л.д.15-20).

  Пунктом 3 ст. 14 Закона N 101-ФЗ установлено, что участники долевой собственности на общем собрании могут принять, в том числе, решения: - о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, заключать договоры аренды данного земельного участка;  - об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Общее собрание участников долевой собственности (далее - общее собрание) проводится по предложению участника долевой собственности, либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, либо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности (п. 1 ст. 14.1 Закона N 101-ФЗ в ред., действующей на момент проведения собраний).

Участники долевой собственности извещаются органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, о проведении общего собрания посредством опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещения такого сообщения на официальном сайте соответствующего органа местного самоуправления в сети "Интернет" (при его наличии) не позднее чем за сорок дней до дня проведения общего собрания. Не позднее дня опубликования сообщения о проведении общего собрания объявление также должно быть размещено на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности (п. 2 ст. 14.1 Закона N 101-ФЗ).

Указанное сообщение должно содержать: дату и время проведения общего собрания; адрес места проведения общего собрания на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности; повестку дня общего собрания; адрес места ознакомления с документами по вопросам, вынесенным на обсуждение общего собрания, и сроки такого ознакомления (п. 3 ст. 14.1 Закона N 101-ФЗ).

Как следует из п.5 ст.14.1 Закона №101-ФЗ, в редакции действующей на момент проведения собраний, общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей.

В соответствии с п.8 ст.14.1 Закона №101-ФЗ решения принимаются общим собранием открытым голосованием. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания.

В силу п.11 ст.14.1 Закона №101-ФЗ принятое общим собранием решение оформляется протоколом. Приложением к протоколу общего собрания является список присутствующих на нем участников долевой собственности на земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на земельные доли. Протокол подписывается председателем, секретарем общего собрания, уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, присутствовавшим на общем собрании.

Протокол общего собрания составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у лица, по требованию которого проводилось общее собрание. Второй экземпляр протокола общего собрания хранится в органе местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Копия утвержденного решением общего собрания проекта межевания земельных участков также передается на хранение в такой орган местного самоуправления (п.12. Закона №101-ФЗ).

Из оспариваемых решений об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки следует, что основанием для отказа явилось неустранение причин, препятствующих регистрации (абз. 2 п.2 ст.19 Закона №122-ФЗ), а именно непредставление протокола общего собрания участников долевой собственности по распоряжению земельными участками.  Также  в оспариваемых решениях  приведены доводы о разночтении содержания протоколов, представленных заявителем для регистрации и в ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Брянской области для целей кадастрового учета, а также отсутствии экземпляра протоколов в Дроновской и Мылинской сельских администрациях.  

Между тем, протоколы общего собрания участников долевой собственности земельных участков (массива) с кадастровыми номерами  32:10:0000000:73 и 32:10:0000000:104 от 05.05.2014 и от 04.12.2015 представлены заявителем для регистрации перехода права, что следует из расписки в получении документов на государственную регистрацию от 10.03.2016 (т.1, л.д.119, т.2., л.д.10).

  Указанные протоколы оформлены  в соответствии с требованиями п.11 ст.14.1 Закона №101-ФЗ и содержат подпись председателя, секретаря общего собрания, а также глав администрации Мылинского сельского поселения Карачевского района ФИО4 и Дроновского сельского поселения ФИО5 , печати. 

В ходе рассмотрения дела представитель Мылинской и Дроновской сельских администраций не оспаривал наличие подлинной подписи глав муниципальных поселений, ходатайств о фальсификации протоколов не заявлял.

   Из публикаций в газетах "Заря" от 29.03.2014 и 24.10.2015 (т.2, л.д.73-74) следует, что организаторами собраний участников общей долевой собственности земельных участков с кадастровыми номерами 32:10:0000000:73 и 32:10:0000000:104 с датой проведения 05.05.2014 и 04.12.2015 выступают Мылинская и Дроновская сельские администрации в лице глав. В повестке общего собрания одним из вопросов указан вопрос об условиях аренды земельного участка.

Решение о передаче в аренду земельного участка с кадастровым номером 32:10:0000000:73  приняты 85% участников долевой собственности, земельного участка с кадастровым номером 32:10:0000000:104 - 97% участников, что следует из протоколов.

Действительность принятых общим собранием решений заинтересованными лицами не оспорена. 

  Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о соблюдении процедуры передачи в аренду спорных земельных участков, а следовательно  подтверждении факта использования долей сельскохозяйственных  земельных участков Обществом и соблюдения условий выкупа.

  Поскольку заявителем для регистрации представлены документы, необходимые для ее проведения, у Управления отсутствовали основания для отказа, предусмотренные абз. 2 п.2 ст.19 Закона №122-ФЗ.

 Довод ответчика о недостоверности представленных заявителем сведений ввиду наличия иных протоколов собрания участников общей долевой собственности (от 27.04.2013 и 21.10.2013) спорных земельных участков (т.1, л.д.67, т.2, л.д.25-30) с согласованиями аренды ООО СХП "Ленинский" судом отклоняется, поскольку данные решения приняты по иным вопросам повестки, опубликованной органом местного самоуправления в средствах массовой информации (т.2. л.д.71, 72), в отношении  иных долей из состава массив земель с кадастровыми номерами 32:10:0000000:73  и 32:10:0000000:104. Более того, положения ст.ст.14, 14.1 Закона №101-ФЗ не ограничивают участников долевой собственности в праве неоднократного решения вопроса об условии аренды.

  Также суд находит несостоятельным довод Управления Росреестра о правомочном отказе в государственной регистрации в случае ответа органа местного самоуправления на межведомственный запрос  об отсутствии документа и (или) информации необходимых для государственной регистрации прав (абзац 13 пункта 1 статьи 20 Закона №122-ФЗ, поскольку указанное основание отказа в спорных решениях  не приведено. Кроме того, такой отказ допустим лишь в случаях, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе, а протоколы общего собрания участников общей долевой собственности представлены Обществом для государственной регистрации.

  Аналогично суд не находит обоснованным довод ответчика и третьего лица о том, что договор аренды №1-2-15  от 01.04.2015 в отношении земельного участка с кадастровыми номерами 32:10:0000000:830 не является заключенным, поскольку предмет договора (земельный участок) сформирован и поставлен на кадастровый учет позднее даты заключения договора - 19.06.2015 (т.6, л.д.77), поскольку, предметом данного договора, помимо указанного, является сельскохозяйственный земельный участок с кадастровым номером 32:10:0000000:762 площадью 78 га. Кроме того, положения Гражданского кодекса Российской Федерации не запрещают совершать сделки с недвижимостью, которая будет создана или приобретена в будущем (Постановление Пленума ВАС РФ №54 от 11.07.2011). В спорном случае право заявителя на аренду земельного участка возникнет с 19.06.2015.

  При таких обстоятельства, требования заявителя подлежат удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины заявителя относятся на Управление Росреестра по Брянской области по правилам ст.156 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 180, 201  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

                                                             РЕШИЛ:

Требования общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "Ленинский" удовлетворить.

Признать недействительными решения Управления Росреестра по Брянской области об отказе в  государственной регистрации №32/001/033/2016-189 от 11.04.2016 и №32/001/030/2016-299 от 27.04.2016.

Обязать  Управление Росреестра по Брянской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности к обществу с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "Ленинский" на 12/574 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 32:10:0000000:73 и 9/266 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 32:10:0000000:104.

Взыскать с Управления Росреестра по Брянской области в пользу ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "Ленинский"   6000 руб.  в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г. Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

Судья                                                                                      Пулькис Т.М.