ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-74729/1574729

06 сентября 2019 года

г. Москва

/15

 

Резолютивная часть постановления объявлена  04 сентября 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  06 сентября 2019 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Муриной В.А.,

судей Гараевой Н.Я., Терешина А.В.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от АО «Альфа-Банк»: ФИО2;

от остальных лиц – не явились, извещены. 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ди Ви Ай Синема Пенза» на определение  Арбитражного суда Московской области  от 08 апреля 2019 года по делу №А41-74729/1574729/15, принятое судьей  Денисовым А.Э., по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «УралИнвест» об оспаривании сделки должника в рамках настоящего дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «УралИнвест», 

 

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Московской области от 09.02.2016 по делу № А41-74729/15 в отношении ООО «УралИнвест» введена процедура банкротства – наблюдение, временным управляющим утверждена ФИО3. 

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2017 по делу № А41-74729/15 определение Арбитражного суда Московской области от 09.02.2016 о введении в отношении ООО «УралИнвест» процедуры наблюдение отменено, дело № А41-74729/15 о признании несостоятельным (банкротом) ООО «УралИнвест» направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области. 

Определением Арбитражного суда Московской области от 18.04.2017 в отношении ООО «УралИнвест» введена процедура банкротства – наблюдение сроком до 18.09.2017, временным управляющим должника утвержден ФИО4. 

Решением Арбитражного суда Московской области от 11.12.2017 в отношении ООО «УралИнвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 143502, 

<

...>) введена процедура банкротства - конкурсное производство. 

Конкурсным управляющим должника утверждена ФИО5. 

Конкурсный управляющий ООО «УралИнвест» обратился в Арбитражный суд Московской области со следующими требованиями: 

признать пункт 2.1 Договора № 662-15/ДДА аренды нежилого помещения от 08.08.2015, заключенного между ООО «УралИнвест» и ООО «Ди Ви Ай Синема Пенза», недействительным на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ; 

признать Договор № 662-15/ДДА аренды нежилого помещения от 08.08.2015, заключенный между ООО «УралИнвест» и ООО «Ди Ви Ай Синема Пенза», недействительным на основании п. 1-2 ст. 61.2 Закона о банкротстве.

Определением Арбитражного суда Московской области от 08 апреля 2019 года суд определил: признать пункт 2.1 Договора № 662-15/ДДА аренды нежилого помещения от 08.08.2015, заключенного между ООО «УралИнвест» и ООО «Ди Ви Ай Синема Пенза», недействительным на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ; признал Договор № 662-15/ДДА аренды нежилого помещения от 08.08.2015, заключенный между ООО «УралИнвест» и ООО «Ди Ви Ай Синема Пенза», недействительным на основании п.п. 1-2 ст. 61.2 Закона о банкротстве. Этим же определением распределены судебные расходы в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Ди Ви Ай Синема Пенза»  обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований конкурсного управляющего отказать.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 121-123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о дне и месте судебного заседания.

В судебном заседании представитель АО «Альфа – Банк»  возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

            Заслушав мнение представителей лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для изменения оспариваемого определения.

В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии с договором аренды нежилого помещения от 08.08.2015 № 662-15/ДДА, заключенным между должником и ООО «Ди Ви Ай Синема Пенза», последний принял во временное владение и пользование нежилые помещения на объекте, расположенном по адресу: 

<

...> в здании литера А.

 Как следует из условий оспариваемой сделки (в части оплаты), с учетом дополнительных соглашений к договору №1 от 08.08.2015., № 2 от 01,11.2015., № 3 от 27.11.2015., № 4 от 01.06.2016 и № 5 от 20.12.2016:

- постоянная арендная плата исчисляется исходя из размера товарооборота Арендатора, при этом арендатор освобождается от внесения постоянной арендной платы в период, когда менее 30% арендопригодной площади 1,2,3,4 этажей здания для расчета постоянной арендной платы Арендатору, открыто для посетителей, будет находиться в пользовании/владении Арендатора и/или иных арендаторов/собственников/субарендаторов/пользователей помещений/площадей в  здании на основании соответствующих договоров аренды/субаренды/размещения и/или иных договоров или правоустанавливающих документов); 

- эксплуатационные расходы (коммунальные платежи) оплачиваются только по периметру помещения, оплата эксплуатации мест общего пользования не осуществляется.

В соответствии с п. 2.1 Договора  стороны определили срок аренды – с даты подписания Акта приема-передачи до 07.08.2035. При этом настоящий Договор (в качестве долгосрочного Договора аренды) подлежит государственной регистрации, до осуществления которой Договор следует квалифицировать как краткосрочный Договор аренды , заключенный на срок 11 месяцев, с его автоматическим продлением на такой же срок в случае отсутствия его государственной регистрации.

Полагая, что упомянутый договор заключен при неравноценном встречном исполнении обязательств со стороны арендатора, поскольку стоимость  арендной платы существенно занижена, сделка совершена с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов и со злоупотреблением права, конкурсный управляющий должника обратился в арбитражный суд с требованием о признании сделки недействительной, основываясь на положениях пункта 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, а также указал на его ничтожность применительно к ст. ст. 10, 168 ГК РФ.

Кроме того, конкурсный управляющий указал, что п. 2.1  Договора № 662-15/ДДА аренды нежилого помещения от 08.08.2015, заключенного между ООО «УралИнвест» и ООО «Ди Ви Ай Синема Пенза», является недействительным на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ, поскольку сформулирован таким образом (автоматическая пролонгация договора обуславливается отсутствием его государственной регистрации и ограничена предельным сроком, что позволяет его квалифицировать в качестве долгосрочного) и направлен на преодоление условий договора ипотеки (в части необходимости получения согласия залогодержателя на заключение долгосрочного договора аренды), а также требований п. 2 ст. 651 ГК РФ об обязательности государственной регистрации долгосрочного договора аренды.

  Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что заключение договора аренды, в период финансовой несостоятельности должника, без получения равноценного встречного предоставления, нарушает права и законные интересы кредиторов должника, его заключение повлекло за собой причинение вреда как самому должнику, так и его кредиторам, а, следовательно, оспариваемый договор аренды является недействительным на основании ст. 61.2 Закона о банкротстве. Кроме того, суд указал на ничтожность п. 2.1 упомянутого Договора применительно к п. 1 ст. 170 ГК РФ.

Между тем, Конкурсным управляющим должника одновременно были заявлены основания для признания сделки аренды недействительной по специальным основаниям и по основанию ст. 10 ГК РФ (злоупотребление правом).

  В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в названном Законе.

Согласно пункту 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из их фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, закон устанавливает три вида последствий несоответствия сделки требованиям закона - ничтожность, оспоримость, иные последствия, не влекущие ни ничтожности, ни оспоримости сделки.

В связи с этим ничтожная сделка не может являться одновременно оспоримой сделкой и, соответственно, оспоримая сделка не может являться одновременно ничтожной сделкой.

Предусмотренные статьями 61.2 и 61.3 Закона о банкротстве основания недействительности сделок влекут оспоримость, а не ничтожность соответствующих сделок (пункт 4 Постановления N 63).

Сделка, не соответствующая положениям ст. 10 ГК РФ является ничтожной.

Между тем, заявляя о недействительности сделки, конкурсный управляющий указал на положения статьи 61.2 Закона о банкротстве и на положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть посчитали ее одновременно и ничтожной, и оспоримой, что, в принципе, исключено. 

При этом, Арбитражный апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции в части признания договора аренды недействительным на основании ст. 61.2 Закона о банкротстве обоснованными, а доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению в связи со следующим.

Пунктом 1 статьи 61.1 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.02 «О несостоятельности (банкротстве)» установлено, что сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.

Как отмечалось выше и установлено судом, в соответствии с договором аренды нежилого помещения от 08.08.2015 № 662-15/ДДА, заключенным между должником и ООО «Ди Ви Ай Синема Пенза», последний принял во временное владение и пользование нежилые помещения на объекте, расположенном по адресу: 

<

...> в здании литера А.

 Как следует из условий оспариваемой сделки (в части оплаты), с учетом дополнительных соглашений к договору №1 от 08.08.2015., № 2 от 01,11.2015., № 3 от 27.11.2015., № 4 от 01.06.2016 и № 5 от 20.12.2016:

- постоянная арендная плата исчисляется исходя из размера товарооборота Арендатора, при этом арендатор освобождается от внесения постоянной арендной платы в период, когда менее 30% арендопригодной площади 1,2,3,4 этажей здания для расчета постоянной арендной платы Арендатору, открыто для посетителей, будет находиться в пользовании/владении Арендатора и/или иных арендаторов/собственников/субарендаторов/пользователей помещений/площадей в  здании на основании соответствующих договоров аренды/субаренды/размещения и/или иных договоров или правоустанавливающих документов); 

- эксплуатационные расходы (коммунальные платежи) оплачиваются только по периметру помещения, оплата эксплуатации мест общего пользования не осуществляется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 63 от 23 декабря 2010 года «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

На основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве может быть оспорена также сделка, условия которой формально предусматривают равноценное встречное исполнение, однако должнику на момент ее заключения было известно, что у контрагента по сделке нет и не будет имущества, достаточного для осуществления им встречного исполнения.

Пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусмотрено, что сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). 

Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника. 

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 63 от 23.12.2010 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" при определении соотношения пунктов 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве судам надлежит исходить из следующего. 

Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Следовательно из толкования статьи 61.2 Закона о банкротстве для признания сделки должника подозрительной необходимо доказать два факта: совершение сделки должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления; неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки.

Как следует из материалов дела, заявление о признании должника банкротом принято судом к производству 25.09.2015. При этом спорная сделка совершена 08.08.2015, то есть в течение года до принятия судом заявления о признании банкротом.

Данное обстоятельство свидетельствует о наличии одного из необходимых условий, которое позволяет оспаривать сделки по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве. 

Как следует из анализа положений пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, одним из обстоятельств, подлежащих доказыванию при рассмотрении настоящего спора, является установление факта неравноценности встречного исполнения обязательств другой стороной сделки. Неравноценным встречным исполнением обязательств признается, в частности, любая передача имущества, если рыночная стоимость переданного должником имущества существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств,  определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Таким образом, основным юридически значимым обстоятельством, подлежащим выяснению в рамках настоящего обособленного спора, является установление рыночной стоимости переданного Должником имущества. 

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Определением суда от 21.11.2018 в настоящем споре по ходатайству АО «АЛЬФАБАНК» была назначена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости ежемесячной арендной платы за 1 кв.м. помещений, расположенных на третьем и четвертом этажах ТРЦ «Комсомолл», расположенного по адресу: г. Екатеринбург, дублер Сибирского тракта, д. 2, литер А, за период с 08.08.2015 по 01.11.2018 с учетом площадей, арендуемых ООО «Ди Ви Ай Синема Пенза» по договору № 662-15/ДДА. 

Проведение судебной экспертизы было поручено эксперту ООО «Бюро Независимой Оценки «ПИК» ФИО6. 

В суд поступило заключение эксперта. 

На вопрос: Какова рыночная стоимость ежемесячной арендной платы за 1 кв.м. помещений, расположенных на третьем и четвертом этажах ТРЦ «Комсомолл», расположенного по адресу: г. Екатеринбург, дублер Сибирского тракта, д. 2, литер А, за период с 08.08.2015 по 01.11.2018 с учетом площадей, арендуемых ООО «Ди Ви Ай Синема Пенза» по договору № 662-15/ДДА., экспертом дан следующий ответ: «Рыночная стоимость ежемесячной арендной платы за 1 кв.м. помещений, расположенных на третьем и четвертом этажах ТРЦ «Комсомолл», расположенного по адресу: г. Екатеринбург, дублер Сибирского тракта, д. 2, литер А, за период с 08.08.2015 по 01.11.2018 с учетом площадей, арендуемых ООО «Ди Ви Ай Синема Пенза» по договору № 662-15/ДДА, с учетом округления, составляет: 

1. с 08.08.2015 по 24.11.2015 - 250 (двести пятьдесят) рублей; 

2. с 25.11.2015 по 31.12.2015 - 293 (двести девяносто три) рубля; 

3. с 01.01.2016 по 31.12.2016 - 286 (двести восемьдесят шесть) рублей; 

4. с 01.01.2017 по 31.12.2017-281 (двести восемьдесят шесть) рублей; 

5. с 01.01.2018 по 01.11.2018 - 267 (двести шестьдесят семь) рублей»

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Хотя согласно данной статье никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, заключение эксперта занимает среди них особое место при оценке его в ряде других доказательств, что объясняется тем, что суд в этом случае исследует такие факты, сведения о которых могут быть получены только в результате специального исследования - экспертизы, то есть эти факты могут быть подтверждены (или опровергнуты) лишь специальными познаниями в области науки, искусства, техники, строительства, информатизации и т.д. Поэтому экспертиза является средством получения верного знания о факте (фактах).

Согласно ч. 1 ст. 82 АПК РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Оценив заключение эксперта, проведенного в рамках настоящего обособленного спора, совокупность иных представленных в материалы дела доказательств, суд, в том числе с учетом разъяснений, содержащихся в абз.2 п.9 Постановления Пленума ВАС РФ №63 от 23.12.2010, пришел к обоснованному выводу, что Договор аренды совершен при неравноценном встречном исполнении, что повлекло за собой, в том числе причинение имущественного вреда как самому должнику так и его кредиторам,  что свидетельствует о наличии основания для признания сделки недействительной применительно к  статье 61.2 Закона о банкротстве. 

Оснований для иных выводов у апелляционной коллегии не имеется.

Доводы заявителя жалобы о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства неравноценности, при том, что при заключении Договора стороны исходили из положений ст. ст. 1, 10, 421, 614 ГК РФ, отклоняются апелляционной коллегией.

Так, по условиям п.3.1 Договора от 08.08.2015 г. арендная плата состояла из постоянной арендной платы (определялась как процент от товарооборота от коммерческой деятельности арендатора) и Дополнительной арендной платы.

При этом, как следует из материалов дела, по условиям ранее действующего Договора аренды №306-14/КДА от 08.09.2014 г. была установлена постоянная арендная плата (в виде товарооборота), но не менее минимальной постоянной арендной платы, которая включала в себя базовую арендную плату, оплату услуг по технической эксплуатации здания, маркетинговые платежи.

Вместе с тем, в Договоре от 08.08.2015 г. минимальный (базовый) постоянный размер арендной платы установлен не был.

Причем, согласно условиям Договора 08.08.2015 г. размер постоянной арендной платы, установлен: 10 % от товарооборота арендатора (когда менее 70 % арендуемой площади будет находится в пользовании арендатора), 5 % от товарооборота арендатора (когда менее 50 % арендуемой площади будет находится в пользовании арендатора), 2 % от товарооборота арендатора

Впоследствии, Дополнительным соглашением № 5 к Договору аренды нежилого помещения №662-15/ДДА от 08.08.2015 г. размер постоянной арендной платы изменен в сторону уменьшения: 7 % от товарооборота от коммерческой деятельности Арендатора (когда более 80 % арендуемой площади будет находится в пользовании арендатора); 6 % от товарооборота от коммерческой деятельности Арендатора (когда от 70 до 80 % арендуемой площади будет находится в пользовании арендатора); 5 % от товарооборота от коммерческой деятельности Арендатора (когда от 60 до 70 % арендуемой площади будет находится в пользовании арендатора); 4 % от товарооборота от коммерческой деятельности Арендатора (когда от 50 до 60 % арендуемой площади будет находится в пользовании арендатора); 3 % от товарооборота от коммерческой деятельности Арендатора (когда от 40 до 50 % арендуемой площади будет находится в пользовании арендатора); 2 % от товарооборота от коммерческой деятельности Арендатора (когда от 30 до 40 % арендуемой площади будет находится в пользовании арендатора).

При этом, согласно условиям указанного Дополнительного соглашения, постоянная арендная плата арендатором не уплачивается в период, когда менее 30 % аренднопригодной площади будет находится в пользовании /владении арендатора, что влечет безвозмездность Договора, и противоречит целям Договора применительно к ст. 606 ГК РФ.

Также, по условиям Договора от 08.08.2015 г. был установлен обеспечительный платеж в размере 150 000 руб. При этом, данный обеспечительный платеж существенно ниже, чем платеж, установленный по условиям Договора аренды от 08.09.2014 г. - 49 166,35 долларов США.

Таким образом, поступление арендных платежей по Договору от 08.08.2015 г. было поставлено в зависимость от результата хозяйственной деятельности арендатора. 

Между тем, средняя рыночная ставка за 1 кв. м арендуемого ООО «Ди Ви Ай Синема Пенза» помещения составляла от 12,1 руб. до 46,8 руб. за 1 кв. м. При этом, для других арендаторов ТРЦ средняя ставка арендной платы за 1 кв.м. составляла 300-500 руб.

При таких обстоятельствах, в том числе с учетом выводов судебной экспертизы, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о недействительности Договора аренды на основании ст. 61.2 Закона о банкротства, поскольку заключение должником договора аренды наиболее ликвидных площадей ТРЦ по заниженной арендной ставке, влечет за собой нарушение имущественных прав как самого должника, так и его конкурсных кредиторов.

Между тем, апелляционная коллегия находит ошибочным вывод суда первой инстанции в части признания п. 2.1 Договора № 662-15/ДДА аренды нежилого помещения от 08.08.2015, заключенного между ООО «УралИнвест» и ООО «Ди Ви Ай Синема Пенза», недействительным на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ. 

Согласно ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимой сделкой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Данная норма применяется в том случае, если стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать исполнения, при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.

Для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Согласно позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в абз. 2 п. 86 Постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует учитывать, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Таким образом, исходя из данного разъяснения, норма, изложенная в ч. 1 ст. 170 ГК РФ, применяется также в том случае, если стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять фактически или требовать исполнения, а совершают формальные действия, при этом поведение сторон свидетельствует о порочности воли обеих сторон сделки.

Конкурсный управляющий указал, что п. 2.1  Договора № 662-15/ДДА аренды нежилого помещения от 08.08.2015, заключенного между ООО «УралИнвест» и ООО «Ди Ви Ай Синема Пенза», является недействительным на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ, поскольку сформулирован таким образом (автоматическая пролонгация договора обуславливается отсутствием его государственной регистрации и ограничена предельным сроком, что позволяет его квалифицировать в качестве долгосрочного) и направлен на преодоление условий договора ипотеки (в части необходимости получения согласия залогодержателя на заключение долгосрочного договора аренды), а также требований п. 2 ст. 651 ГК РФ об обязательности государственной регистрации долгосрочного договора аренды.

Как следует из п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018), согласно правовой позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. 

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Согласно п.  1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Из положений параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса следует, что залог является способом обеспечения исполнения обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 346 Гражданского кодекса залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

При этом последствия заключения сделки в отсутствие согласия залогодержателя предусмотрены абзацем вторым пункта 3 статьи 346 Гражданского кодекса, в соответствии с которым, в случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Указанная норма устанавливает право залогодержателя потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога.

В силу пункта 1 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду при условиях, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства, а имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" и постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 N 6616/12 содержатся следующие правовые позиции. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя. Действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных, несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены последним.

Таким образом, в законе прямо оговорены иные, чем недействительность сделки, последствия нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом.

Таким образом, само по себе согласование сторонами такого условия в Договоре аренды не свидетельствует о его мнимости.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения требований в указанной части. 

          При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что обжалуемое определение подлежит отмене в части  признания п. 2.1 Договора № 662-15/ДДА аренды нежилого помещения от 08.08.2015, заключенного между ООО «УралИнвест» и ООО «Ди Ви Ай Синема Пенза», недействительным на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ. В остальной части определение от 08.04.2019 изменению не подлежит.

Руководствуясь статьями 223, 266, пунктом 3 части 4 статьи 272, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 08 апреля 2019 года по делу № А41-74729/15 отменить в части признания Договора № 662-15/ДДА аренды нежилого помещения от 08.08.2015, заключенного между ООО «УралИнвест» и ООО «Ди Ви Ай Синема Пенза», недействительным на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ. В данной части требований отказать.

В остальной части определение Арбитражного суда Московской области от 08 апреля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

           Постановление может быть обжаловано в  Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия. 

 

Председательствующий cудья

 

В.А. Мурина

 

 

Судьи

 

Н.Я. Гараева

 

 А.В. Терешин