Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-29594/2025

20 ноября 2025 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 28 октября 2025 года.  

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Егоровой Д.А.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем Хатуевой И.Л., рассмотрев в судебном заседании дело по иску: 

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга»  

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Искра» 

третье лицо: Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры  

об изменении договора, при участии: согласно протоколу от 28.10.2025 г., 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Искра» (далее – ответчик, Общество) с требованием об изменении условий Договора аренды земельного участка от 06.06.2023 г. № 12/ЗД-01559, дополнив раздел 7 пунктами 7.18, 7.19, 7.20 следующего содержания:  

«7.18. При необходимости проведения на Участке землеустроительных, земляных, строительных мелиоративных, хозяйственных и иных работ, осуществление которых может оказать прямое или косвенное воздействие на объект культурного наследия/выявленный объект культурного наследия, обеспечить проведение государственной историко-культурной экспертизы в соответствии с требованиями федерального законодательства.  

7.19. Выполнять за свой счет требования, установленные статьей 47.2, пунктами 1-3 статьи 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее – Федеральный закон № 73-ФЗ), установленный статьей 5.1. Федерального закона № 73-ФЗ особый режим использования территории объекта культурного наследия/земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, а также требования действующих в отношении Участка охранных документов.  

7.20. Соблюдать требования охранного обязательства, утвержденного распоряжением КГОИП от 22.04.2014 № 10-182 в отношении Участка в порядке и на условиях, установленных Федеральным законом № 73-ФЗ, указанным охранным обязательством и Договором, в том числе включая:  

- созданные во исполнение требований настоящего Договора, действующего законодательства и охранного обязательства в отношении Участка, являющегося объектом культурного наследия, отделимые и неотделимые улучшения Участка и любые иные результаты исполнения указанных требований являются собственностью Арендодателя, поступают во владение и пользование Арендатора в соответствии с условиями Договора.  

Данное условие является существенным условием Договора». 

Определением суда от 10.04.2025 исковое заявление принято к производству, назначена дата предварительного и основного судебного разбирательства, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.  

Определением суда от 08.07.2025 судебное заседание перенесено на иную дату в связи с временной нетрудоспособностью судьи.  

В судебном заседании 18.07.2025 суд, руководствуясь статьями 135-137 АПК РФ, определил считать дело подготовленным, перешел к рассмотрению дела по существу в судебном заседании в соответствии с определением суда о принятии иска к производству.  

 В судебном заседании 21.10.2025 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд объявил перерыв. После окончания перерыва судебное заседание возобновилось. В судебном заседании присутствовал представитель ответчика. Представители истца и третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.  

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в сети Интернет по адресу: www.spb.arbitr.ru в соответствии с установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации порядком.  

Ответчик относительно удовлетворения исковых требований возражал, указывая, что заявленные Комитетом условия он обязан соблюдать в силу действующего законодательства об охране объектов культурного значения, каких-либо оснований для обязания его в судебном порядке внести изменения в договор не имеется, а требования о передаче в собственность арендодателя всех улучшений земельного участка противоречит нормам гражданского законодательства.  

Исследовав материалы дела, заслушав представителя ответчика, суд установил следующее.  

На основании договора аренды от 06.06.2003 № 12/ЗД-01559 (далее - Договор) Общество использует земельный участок Зона 5 с кадастровым 78:14:0750901:45 (ранее присвоенный кадастровый № 78:7509А:12), находящийся по адресу: 

<

...>, литер. «К», площадью 7 065 кв.м (далее - Земельный участок).  

После заключения Договора распоряжением Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры от 04.03.2014 № 10-97 территория объекта культурного наследия регионального значения «Митрофаниевское кладбище (православное и лютеранское) с территорией и зданиями» (далее - Ансамбль) включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия регионального значения.  

Распоряжением КГИОП от 22.04.2014 № 10-182 в отношении Ансамбля утверждено охранное обязательство.  

Режим использования объектов и земельных участков в границах объектов культурного наследия регулируется Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об  

объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ).  

01.10.2024 за исх. № 04-28-22092/24-0-0 в адрес Арендатора направлен проект Дополнительного соглашения № 7 к Договору о включении условий о необходимости соблюдения требований Закона № 73-ФЗ и о передаче в собственность арендодателя всех отделимых и неотделимых улучшений Участка, произведенных в этой связи.  

Требование о внесении изменений в условия договора, а именно подписания Дополнительного соглашения № 7, Общество добровольно не удовлетворило, в связи с чем Комитет обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств.  

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон.   

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.  

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.  

В силу статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.  

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.  

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:  

‒ в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;  

‒ изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;  

‒ исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;  

‒ из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.  

В обоснование своих требований Комитет ссылается, в том числе на абзац второй пункта 9 статьи 48 Закона № 73-ФЗ, согласно которому после получения охранного обязательства лицом, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежат на праве собственности или ином вещном праве, указанное лицо обязано обеспечить внесение в договоры, предусматривающие передачу третьим лицам права владения и (или) пользования таким объектом, изменений, предусматривающих в качестве существенного условия обязательство лица, во владении и (или) в пользовании  

которого находится указанное имущество, по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, а также порядок и условия их выполнения.  

Данный пункт внесен в 48 статью Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ. Договор заключен в 2003году.  

В силу пункта 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий иные правила, чем те, которые действовали на момент заключения договора, условия заключенного договора сохраняют силу кроме случаев, когда в самом законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.  

Ни Закон № 73-ФЗ, ни законы, вносящие изменения в него, не устанавливают, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров, поэтому указанные нормы не могут являться основанием для понуждения Общества к внесению изменений в действующий договор аренды.  

Вместе с тем в силу части 2 статьи 15 Конституции Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы. Соответственно, вне зависимости от внесения изменений в Договор при использовании Участка Общество должно соблюдать нормы действующего законодательства об охране объектов культурного наследия.  

Кроме того, согласно пункту 4.3.12 Договора при использовании Участка Общество обязано соблюдать требования законодательства в сфере охраны объектов культурного наследия, соблюдать ограничения (обремения), указанные в выписке из ЕГРН, а также выполнять предписания уполномоченных контрольных и надзорных органов об устранении нарушений, допущенных при использовании Участка.  

Таким образом, уже существующие положения Договора обязывали Общество соблюдать требования Закона N 73-ФЗ, заключение специального дополнительного соглашения в данном случае не требовалось.  

Кроме того, дополнительным соглашением, о понуждении к заключению которого предъявлен иск, предусмотрено включение в Договор нового пункта 7.20, направленного на передачу в собственность арендодателя всех отделимых и неотделимых улучшений Участка. Необходимость внесения указанного изменения в Договор, а также его правовое обоснование Комитетом в иске не приведено. Закон N 73-ФЗ, а также ГК РФ такого императивного требования не содержат. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества в силу статьи 623 ГК РФ являются его собственностью. А в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. Следовательно, в рассматриваемом случае у Общества как у арендатора отсутствует обязанность безвозмездно передать права на все улучшения Участка Комитету, в том числе в судебном порядке.  

При таких обстоятельствах, исковые требования по заявленным основаниям являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.  

Судья Егорова Д.А.