№ 09АП-74577/2019-ГК

Дело № А40-77603/19

г. Москва

27 января 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2020 года 

Постановление

 изготовлено в полном объеме 27 января 2020 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Александровой Г.С. 

судей: Савенкова О.В., Панкратовой Н.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобыФГУП «Жилищно-коммунальное управление Российской академии наук»,

Министерства науки и высшего образования Российской Федерациина решение Арбитражного суда г. Москвы от 17 октября 2019г.по делу № А40-77603/19 (11-646), принятое судьей Дружининой В.Г.по иску ФГУП «Жилищно-коммунальное управление Российской академии наук» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)к ООО «Академ групп» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)третье лицо: Министерство науки и высшего образования Российской Федерации,о выселении,

по встречному иску ООО «Академ групп» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)к ФГУП «Жилищно-коммунальное управление Российской академии наук» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)об обязании направить проект договора аренды

при участии в судебном заседании:от истца: ФИО2 по доверенности от 09.01.2020г.; диплом регистрационный номер БВС 0299627 от 14.06.2000г.;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 23.04.2019г., диплом регистрационный номер ВСА 0510860 от 22.06.2006г.;

от третьего лица: ФИО4 по доверенности от 26.07.2019г., диплом номер 137724 0246182 от 16.07.2014г.;

У С Т А Н О В И Л:

Федеральное государственное унитарное предприятие «Жилищно-коммунальное управление Российской академии наук» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью  «Академ групп» (далее – ответчик) о выселении ООО «Академ групп» из нежилых помещений общей площадью 995,8 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...> и передать в освобожденном виде ФГУП «ЖКУ РАН» (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

В ходе судебного разбирательства по делу Обществом с ограниченной ответственностью «Академ групп» было заявлено встречное исковое заявление об обязании ФГУП «Жилищно-коммунальное управление Российской академии наук» в течение 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда направить ООО «Академ Групп» проект договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, этаж: подвал, номер помещения 3, номера комнат 1, 1а, 16, 2, 3; этаж: подвал, номер помещения 5, номера комнат 3, 4, 5, 5а, 6, 6а, 8, 9, 10; этаж: 1, номер помещения 1, номера комнат 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 1е, 1ж, 3, За, 36, 4, 4а, 5, 5а, 56, 5в, 5г, 5д, 7-10, 12,12а, 14,14а, 146,15,18,19,21, общей площадью 838,8 кв.м, являющегося частью помещения общей площадью 12.663,6 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0002003:3605 (с учетом принятых судом уточнений встречных исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено: Министерство науки и высшего образования Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 17 октября 2019г. в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. Встречные исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец и третье лицо: Министерство науки и высшего образования Российской Федерации обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционным жалобами, в которых просят решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска, а в удовлетворении встречного отказать, по основаниям, изложенным в жалобе. 

Представители заявителей жалобы в судебном заседании доводы своих апелляционных жалоб поддержали.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, его представитель в суде апелляционной инстанции против доводов жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, считает, что обжалуемое решение суда подлежит отмене, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 07.07.2008 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен Договор аренды № 10601/08-146-46 недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, согласно п. 1.1. которого, арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, площадью 838,8 кв.м, по адресу: 

<

...>. (том 1 л.д. 8-13).

Срок действия договора установлен с 15.10.2008г. по 14.10.2018г. (п. 2.1. договора).

До истечения срока действия договора аренды, истец направил в адрес ответчика уведомление о прекращении договорных отношений с 14.10.2018г. (т.1, л.д. 22).

Так как ответчик помещения после истечения срока его действия не освободил, и по акту возврата истцу не возвратил, истец обратился с настоящим иском в суд за защитой нарушенного права.

Возражая в удовлетворении первоначального иска, ответчик (арендатор) полагает, что договор аренды пролонгирован на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ и является действующим. По мнению ООО «Академ групп», требования по встречному иску подлежат удовлетворению на основании ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Отказ арендодателя в заключении договора аренды лишь по основанию незаконно произведенной перепланировки ООО «Академ групп» полагает необоснованным и не доказанным.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, пришел к выводу о необоснованности предъявленных требований и в удовлетворении первоначального иска отказал. При этом, суд указал, что ФГУП «Жилищно-коммунальное управление Российской академии наук» не доказал о прекращении договорных отношений, суд указав на то, что договор аренды является действующим в удовлетворении первоначального иска отказал.

Удовлетворяя встречные исковые требования, суд указал, что письмо ФГУП «ЖКУ РАН» от 07.08.2019г. №12-и-2019/693 свидетельствуют исключительно о злоупотреблении правом и недобросовестном поведении, единственной целью которых является нежелание (отказ) заключать договор аренды на новый срок непосредственно с ООО «Академ Групп», что свидетельствует о нарушении ФГУП «ЖКУ РАН» преимущественного права ООО «Академ Групп» в качестве арендатора на заключение договора аренды на новый срок, в связи с чем, встречные требования удовлетворил.

Апелляционный суд с данными выводами суда первой инстанции не согласен, в связи со следующим.

Материалами дела подтверждено, что между сторонами 07.07.2008г. был заключен договор аренды № 10601/08-146-46 недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, со сроком его действия до 14.10.2018г.

До истечения срока действия договора аренды, истец направил в адрес ответчика уведомление о прекращении договорных отношений с 14.10.2018г. и данное уведомление получено - 23.10.2018г., о чем имеется подпись в получении на титульном листе уведомления. (т.1, л.д. 22).

Кроме того, из представленной в дело переписки следует, что ФГУП «ЖКУ РАН» уведомлениями от 24.01.2019 №12-и2019/68 и от 26.02.2019 №12-и-2019/217 (том 1 л.д. 23, 25) неоднократно сообщал ответчику о необходимости освобождения арендуемого ответчиком помещения. Так как ответчик арендуемые помещения не освободил и по акту возврата истцу не возвратил, истец обратился с настоящим иском в суд, что свидетельствует о прекращении договорных отношений и о наличии возражений со стороны арендодателя в продолжении договорных отношений.

В связи с чем, выводы суда первой инстанции о том, что договор аренды пролонгирован на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ и является действующим, неправомерен.

Учитывая, что ответчик не представил в материалы дела доказательства, подтверждающие легитимность его нахождения в спорном помещении, апелляционный суд в соответствии со ст. 622 ГК РФ удовлетворяет первоначальные исковые требования ФГУП «ЖКУ РАН» о выселении ООО «Академ Групп» из занимаемых им помещений, с обязанием ответчика передать указанное помещение в освобожденном виде истцу.

Во встречном иске ООО «Академ Групп» просит суд обязать заключить договор аренды на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, этаж: подвал, номер помещения 3, номера комнат 1, 1а, 16, 2, 3; этаж: подвал, номер помещения 5, номера комнат 3, 4, 5, 5а, 6, 6а, 8, 9, 10; этаж: 1, номер помещения 1, номера комнат 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 1е, 1ж, 3, За, 36, 4, 4а, 5, 5а, 56, 5в, 5г, 5д, 7-10, 12,12а, 14,14а, 146,15,18,19,21, общей площадью 838,8 кв.м, являющегося частью помещения общей площадью 12.663,6 кв.м.

Требования ООО «Академ Групп» мотивированы со ссылкой на ч.ч. 9, 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции с правом арендовать спорные нежилые помещения без прохождения процедуры торгов на заключении договора аренды. 

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу чч. 9, 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции преимущественное право на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок предоставлено арендатору только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном чч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам проведения конкурса или аукциона.

По смыслу п. 1 ст. 407, п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 610 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом, договор считается соответственно расторгнутым; в случае заключения договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества.

Поскольку арендодатель надлежащим образом, предупредил арендатора о прекращении срока действия договора аренды, то в силу упомянутых законодательных норм договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения) находящегося в собственности Российской Федерации, считается прекращенным.

По смыслу абз. 3 ст. 621 ГК РФ если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25 января 2013г. N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" для заключения договора аренды на новый срок стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечении срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако, при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (п. 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок. (п. 4.2 Постановления Пленума).

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ) (п. 4.3 Постановления Пленума)

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора аренды с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по договору аренды (п. 2 ч. 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции), вправе в соответствии со ст. 621 ГК РФ потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом. (п. 4.4)

В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии со ст. 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции. (п. 4.5 Постановления Пленума)

Согласно ч. 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы более, чем за одни период платежа, установленный договором аренды.

Таким образом, исходя из смысла ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" следует, что заключение договора с арендатором на новый срок, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса аукциона только в отношении договоров аренды, заключенных в соответствии с ч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона 135-ФЗ.

Между тем, истец не относится к субъектам хозяйственного оборота, для которых установлен особый порядок заключения договора аренды, в том числе на новый срок.

В деле отсутствуют доказательства того, что спорное нежилое помещение, занимаемое ООО «Академ Групп» по договору аренды № 10601/08-146-46 от 07.07.2008г. по окончании его срока передано в аренду другому лицу.

Материалами дела подтверждено, что истец уведомлял ООО «Академ Групп» о том, что арендуемые помещения не планируются к передачи в аренду иному лицу. (письмо от 07.08.2019г. № 12-и-2019/693).

Учитывая изложенное, апелляционный суд отказывает ООО «Академ Групп» в удовлетворении встречного иска.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции на основании пункта 2 статьи 269, статьи 270 АПК РФ приходит к выводу о том, что решение суда от 17.10.2019г. подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении первоначального иска в полном объеме, и об отказе в удовлетворении встречного иска, по основаниям изложенным выше. 

Расходы по уплате госпошлины за подачу иска и апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на ответчика

Руководствуясь ст. ст.  4, 9, 49, 65-66, 110, 132, 170, 176, 266 - 268, п. 2 ст. 269, ч.2 ст. 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 17 октября 2019г.по делу № А40-77603/19 отменить.

Выселить ООО «Академ групп» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из нежилого помещения площадью 995,8 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...> и передать в освобожденном виде ФГУП «Жилищно-коммунальное управление Российской академии наук». 

В удовлетворении встречного иска  ООО «Академ групп» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) - отказать.

Взыскать с ООО «Академ групп» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ФГУП «Жилищно-коммунальное управление Российской академии наук» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) государственную пошлину по иску в размере 6.000 (шесть тысяч) руб., государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3.000 (три тысячи) руб.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.  

Председательствующий судья:Александрова Г.С.

 

Судьи:Савенков О.В.

Панкратова Н.И.