Арбитражный суд Республики Алтай

649000, г. Горно-Алтайск, ул. Ленкина, 4. Тел. (388-22) 4-77-10 (факс) 

http://www.my.arbitr.ru/                                  http://www.altai.arbitr.ru/

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А02-1368/2020

13 января 2021 года

город Горно-Алтайск

Резолютивная часть решения объявлена 12 января 2021 года. Полный текст решения изготовлен 13 января 2021 года.

 

Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Новиковой О.Л. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 рассмотрел в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Администрации муниципального образования "Усть-Коксинский район" Республики Алтай (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул. Харитошкина, д. 3, с. Усть-Кокса, р-н. Усть-Коксинский, Республика Алтай) к Индивидуальному предпринимателю - Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 313040408600021, ИНН 

<

***>, п. Теректа, р-н. Усть-Коксинский, Республика Алтай) о расторжении договора от 25.08.2017 № 225 аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности,

при участии:

от истца – посредством веб-конференц-связи ФИО3, представителя (доверенность и диплом в деле);

от ответчика – ФИО4, представителя (доверенность и диплом в деле);

от третьего лица – не явился, уведомлен,

установил:

Администрация муниципального образования "Усть-Коксинский район" Республики Алтай (далее – Администрация МО «Усть-Коксинский район», истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю - Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – глава КФХ, ИП ФИО2, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 25.08.2017 № 225 и о взыскании 198929 руб. 65 коп., составляющих 163117 руб. 52 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2019 по 17.07.2020 и 35812 руб. 13 коп. неустойки.

В обоснование заявленных требований указано, что 25.08.2017 между сторонами заключен договор аренды № 225, по условиям которого ответчику в аренду для сельскохозяйственного использования был предоставлен земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, сроком на 49 лет.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей явилось основанием для обращения арендодателя в суд.

Иск обоснован ссылками на статьи 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Ответчик возражал удовлетворению иска, указывая на погашение спорной задолженности за 2019 перечислением на сумму 100000 руб. по платежному поручению от 27.03.2020 № 681507, задолженности за 2020 год в размере 163117 руб. 52 коп. и начисленной неустойки в размере 38512 руб. 13 коп. по платежному поручению от 23.09.2020 № 11 на сумму 240000 руб. с переплатой в счет будущих платежей в размере 21771 руб. 70 коп.

Глава КФХ ФИО2 указал, что в силу плохого состояния здоровья в 2019 год и тяжелого заболевания, случившегося у него 02.01.2020, с последующим длительным восстановительным периодом пропустил установленные договором сроки внесения арендной платы.

По мнения ответчика, сам факт существенного нарушения договора аренды (статья 619 ГК РФ) с учетом устранения нарушений, послуживших основанием для обращения администрации в суд (погашение спорной задолженности в разумные сроки), не является основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды (пункт 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14).

ФИО2 полагает, что погашение спорной задолженности, а также внесение арендных платежей на будущий период свидетельствует о наличии заинтересованности арендатора в сохранении арендных отношений, а обстоятельства, приведенные истцом в обоснование требования о расторжении договора, с учетом их устранения не могут быть призваны существенными, влекущими необходимость в расторжении договора, поскольку не носят неустранимого характера и не лишают арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.

В обоснование заявленных доводов ответчиком представлены выписка из медицинской карты стационарного больного (период нахождения в стационаре с 02.01.2020 по 15.01.2020), выписка из истории болезни (выпиской эпикриз от 15.09.2017, 23.07.2018, 24.10.2019), платежные поручения о перечислении арендных платежей, справка Администрации МО «Усть-Коксинский район» от 14.10.2020 № 2431 об отсутствии задолженности по договору аренды от 25.08.2017 № 225).

Также ответчик указал, что расторжение договора аренды невозможно ввиду нахождения на арендуемом земельном участке поголовья маралов, принадлежащих КФХ ФИО2, в подтверждение чего представил справку-мониторинг за период январь – сентябрь 2020 года.

Представитель истца отказался от требования о взыскании задолженности и   неустойки, указав на  их оплату в полном объеме.

На требовании о расторжении договора аренды представитель истца настаивал, указывая на неоднократное нарушение ответчиком обязательств по внесению арендной платы.

Руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд принял отказ от   требования о взыскании   арендной платы и неустойки.

Рассмотрение дела откладывалось для получения от истца доказательств в обоснование обстоятельств ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств за период 2017, 2018 годы, а также в связи с  привлечением к участию в деле в качестве третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай.

В судебном заседании после отложения представитель истца настаивал на требовании о расторжении договора, ссылаясь на существенное нарушение ответчиком условий договора в части своевременного внесения арендной платы.

Представитель ответчика просил отказать в удовлетворении иска по доводам, изложенным в отзыве с учетом представленных доказательств.

Выслушав представителей сторон, исследовав по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) представленные в материалы дела доказательства, суд считает требование   о расторжении   договора не подлежащим удовлетворению.

Из обстоятельств дела следует:

25 августа 2017 между Администрацией МО «Усть-Коксинский район» (арендодатель) и Главой КФХ ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды № 225, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок, находящийся в государственной, неразграниченной собственности с кадастровым номером 04:08:071001:2, адрес: Республика Алтай, Усть-Коксинский район, в западной части кадастрового квартала 04:08:070101, из категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 10000000 кв. м. (1000 га), разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования.

Срок аренды земельного участка - 49 лет, с 25 августа 2017 года по 2066 год (пункт 2.1 договора аренды).

07.09.2017 произведена государственная регистрация договора аренды.

Размер и условия внесения арендной платы определены в разделе 3 договора аренды.

В пункте 3.1 стороны установили, что размер ежегодной арендной платы за земельный участок рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка (8700000 руб.) и изменяющихся коэффициентов (определяемого по категории земель и виду разрешенного использования земельного участка и коэффициента инфляции).

Первоначально размер ежегодной арендной платы составлял 29789 руб. (пункт 3.1 договора аренды).

Соглашением от 26.11.2019 № 379 стороны внесли изменения в пункт 3.1 договора аренды, согласно которому размер годовой арендной платы за земельный участок составил 238819 руб. 35 коп.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится арендатором равными частями ежеквартально до 15 числа месяца, следующего за последним месяцем расчетного квартального срока.

Как следует из материалов дела, 26.11.2019 Администрация МО «Усть-Коксинский район» обратилась к главе КФХ ФИО2 с требованием о погашении задолженности по договору аренды от 25.08.2017 № 225 в размере 65720 руб. 49 коп. за период аренды с 25.08.2017 по 30.09.2019, а также начисленной неустойки в размере 34152 руб. 80 коп., всего – 99873 руб. 29 коп., предложив арендатору расторгнуть договор аренды в связи с неисполнением им обязательств по договору (претензия от 26.11.2019 № 3980).

Претензией от 10.02.2020 № 331 арендодатель потребовал от арендатора оплаты долга по спорному договору аренды в размере 169988 руб. 95 коп., из них: 122030 руб. 05 коп. – по арендным платежам, 47958 руб. 90 коп. – по договорной неустойке.

Платежным поручением от 27.03.2020 № 681507 глава КФХ ФИО2 перечислил Администрации МО «Усть-Коксинский район» 100000 руб. в счет арендной платы, пояснив в письме от 27.03.2020, что несвоевременное внесение арендных платежей возникло в результате болезни и нахождения на лечении в стационаре, что оставшаяся часть долга в размере 69988 руб. 95 коп. (169988 руб. 95 коп. – 100000 руб.) будет погашена до конца апреля 2020 года.

В указанном письме ФИО2 просил администрацию не расторгать договор аренды в связи с улучшением состояния здоровья и намерением продолжить на арендуемом земельном участке ведение сельскохозяйственной деятельности.

Ссылаясь на наличие у предпринимателя задолженности по арендным платежам в размере 163117 руб. 52 коп. и 35812 руб. 13 коп. неустойки, всего – 198929 руб. 65 коп., претензией от 17.07.2020 № 1708/1 арендодатель потребовал от арендатора уплаты долга, предложив в связи с несвоевременным внесением арендных платежей расторгнуть договор аренды от 25.08.2017 № 225.

Поскольку оплата задолженности не состоялась, Администраця МО «Усть-Коксинский район» обратилась в суд с исследуемым иском.

В связи с погашением спорной задолженности и неустойки в ходе рассмотрения дела истец отказался от требований   о взыскании задолженности и неустойки.

Отказывая в удовлетворении уточненного требования о расторжении договора аренды, суд руководствуется следующим.

Между сторонами сложились правоотношения,  регулируемые главой 34 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 1.1 договора аренды определено имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктами 1 и 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, среди прочего: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса (абзац 6 статьи 619 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В рассматриваемом случае основанием для расторжения спорного договора истец указывает нарушение ответчиком условий договора аренды в части оплаты арендных платежей (пункт 3 статьи 619 ГК РФ, пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Ответчик признал обстоятельства нарушения  сроков  оплаты арендных платежей, указывая, что по состоянию здоровья  не имел возможности своевременно  перечислить арендную плату.

Намереваясь сохранить арендные правоотношения, ответчик оплатил задолженность и неустойку,  перечислив,  в том числе,  платеж в счет будущих платежей.

При указанных обстоятельствах,  ответчик устранил  нарушения  условий договора аренды.

Отклоняя доводы истца о существенном нарушении ответчиком условий договора, суд учитывает, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Вместе с тем, истцом не предоставлено доказательств того, что несвоевременное внесение ответчиком арендной платы повлекло для него существенный ущерб.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статей 67, 68 и 71 АПК РФ, суд установил, что платежными поручениями от 27.03.2020 № 681507, от 23.09.2020 № 11 и от 01.12.2020 № 1 на общую сумму 379100 руб., задолженность по  арендной плате и неустойка   погашены, что  подтверждается   также справкой Администрации МО «Усть-Коксинский район» от 14.10.2020 № 2431 и Администрацией признается.

Учитывая, что ответчик в разумный срок устранил нарушения, послужившие основанием для обращения истца в суд, исполнив предусмотренную договором обязанность по внесению арендной платы, с  оплатой неустойки, кроме того, судом установлено, что ответчиком произведены перечисления частично в счет будущих платежей по договору аренды, принимая во внимание обстоятельства  болезни   ответчика и  правовые позиции,  изложенные в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14, суд  отказывает истцу в удовлетворении  иска.

С учетом  оплаты долга и неустойки, обстоятельства  нарушения ответчиком условий  договора аренды, устранены.

А причина, указанная ответчиком, по которой  не состоялось  внесение арендной платы  в сроки, предусмотренные договором аренды,  с погашением задолженности в более ранние сроки-  болезнь ответчика, что подтверждается  представленными  в материалы дела доказательствами, судом признается   уважительной.

При этом ранее  судебных споров, связанных с расторжением договора аренды,  между сторонами   не возникало.

Учитывая, что расторжение договора аренды   в условиях нарушения арендатором  сроков внесения арендной платы является крайней мерой,  которая применяется  в случае, когда несвоевременное  внесение  ответчиком   арендной платы   повлекло для арендодателя  существенный ущерб, что не нашло подтверждение при рассмотрении данного дела, суд  приходит к выводу о  возможности сохранения  договорных правоотношений, поэтому отказал в  удовлетворении  требований  о расторжении договора.

Судом принята во внимание судебная практика по аналогичным спорам (Определение Верховного Суда  РФ   от 23.03.2020 № 301-ЭС20-1635), согласно  которой   в случае устранения  допущенных арендатором нарушений  в разумный  срок  и их отсутствие на момент рассмотрения спора, оснований для досрочного   расторжения   договора аренды не имеется.

Поскольку истец в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, вопрос о взыскании государственной пошлины по результатам рассмотрения дела судом не разрешается.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 110, 150, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Производство по требованию  о взыскании  задолженности   по арендной плате   и неустойки  прекратить.

В  удовлетворении требования о расторжении  договора  аренды   от 25.08.2017 отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Республики Алтай.

 

Судья

О.Л. Новикова