АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-46362/2020

г. Краснодар

24 марта 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 24 марта 2022 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 27.12.2021), от ответчиков: закрытого акционерного общества «Строй Интернейшнл» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 22.01.2020), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 311231124800042) – ФИО4 (доверенность от 17.11.2021), от третьего лица – публичного акционерного общества «Сбербанк» в лице Краснодарского отделения № 8619 – ФИО5 (доверенность от 17.02.2020), в отсутствие третьего лица – общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «СК “ДОГМА”», извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.09.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2021 по делу № А32-46362/2020, установил следующее.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – территориальное управление) обратилось в арбитражный суд к закрытому акционерному обществу «Строй Интернейшнл» (далее – общество), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – предприниматель) с исковым заявлением, в котором просило:

– расторгнуть договор от 05.09.2011 № 7700001828 аренды, заключенный между территориальным управлением и обществом, в отношении образованных из учетной части земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:894/1 учетных частей с кадастровыми номерами: часть земельного участка с учетным номером 23:43:0000000:894/26 площадью 1753 кв. м; часть земельного участка с учетным номером 23:43:0000000:894/35 площадью 60 кв. м; часть земельного участка с учетным номером 23:43:0000000:894/47 площадью 46 кв. м; часть земельного участка с учетным номером 23:43:0000000:894/48 площадью 3008 кв. м; часть земельного участка с учетным номером 23:43:0000000:894/49 площадью 2102 кв. м; часть земельного участка с учетным номером 23:43:0000000:894/50 площадью 3354 кв. м; часть земельного участка с учетным номером 23:43:0000000:894/51 площадью 3357 кв. м; часть земельного участка с учетным номером 23:43:0000000:894/53 площадью 81 кв. м; часть земельного участка с учетным номером 23:43:0000000:894/56 площадью 44 кв. м; часть земельного участка с учетным номером 23:43:0000000:894/58 площадью 2533 кв. м; часть земельного участка с учетным номером 23:43:0000000:894/59 площадью 2720 кв. м; часть земельного участка с учетным номером 23:43:0000000:894/62 площадью 50 кв. м; 

– расторгнуть договор от 05.09.2011 № 7700001828 аренды, заключенный между территориальным управлением и предпринимателем, в отношении образованных из учетной части земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:894/1 учетных частей с кадастровыми номерами: часть земельного участка с учетным номером 23:43:0000000:894/14 площадью 14 285 кв. м; часть земельного участка с учетным номером 23:43:0000000:894/27 площадью 4731 кв. м; часть земельного участка с учетным номером 23:43:0000000:894/28 площадью 7541 кв. м; часть земельного участка с учетным номером 23:43:0000000:894/29 площадью 7102 кв. м; часть земельного участка с учетным номером 23:43:0000000:894/30 площадью 56 кв. м; часть земельного участка с учетным номером 23:43:0000000:894/31 площадью 3176 кв. м; часть земельного участка с учетным номером 23:43:0000000:894/32 площадью 3104 кв. м; часть земельного участка с учетным номером 23:43:0000000:894/33 площадью 55 кв. м; часть земельного участка с учетным номером 23:43:0000000:894/34 площадью 4260 кв. м; часть земельного участка с учетным номером 23:43:0000000:894/37 площадью 2844 кв. м; часть земельного участка с учетным номером 23:43:0000000:894/38 площадью 39 кв. м; часть земельного участка с учетным номером 23:43:0000000:894/39 площадью 2830 кв. м; часть земельного участка с учетным номером 23:43:0000000:894/40 площадью 6672 кв. м; часть земельного участка с учетным номером 23:43:0000000:894/42 площадью 1772 кв. м; часть земельного участка с учетным номером 23:43:0000000:894/43 площадью 41 кв. м; часть земельного участка с учетным номером 23:43:0000000:894/63 площадью 18 564 кв. м; часть земельного участка с учетным номером 23:43:0000000:894/64 площадью 7385 кв. м; 

– указать, что решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи о праве аренды общества на часть земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:894/1 (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Иск основан на положениях статей 614, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Требования мотивированы существенным нарушением ответчиками условий договора аренды от 05.09.2011 № 7700001828, выразившимся в ненадлежащем исполнении обязательства по внесению арендной платы за пользование федеральными земельными участками. Кроме того, общество переуступило права и обязанности по договору аренды, который просил расторгнуть истец, на часть учетных частей предпринимателю в целях избежания неблагоприятных последствий в части расторжения договора аренды земельного участка, что свидетельствует о наличии в действиях общества признаков злоупотребления правом (статьи 1, 10 Гражданского кодекса).   

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО «Сбербанк» в лице Краснодарского отделения № 8619 (далее – банк) и ООО СЗ «СК “ДОГМА”».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.09.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2021, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суды установили, что между территориальным управлением (арендодатель) и ООО «Технокей» (арендатор) заключен договор от 05.09.2011 № 7700001828 аренды земельного участка площадью 300 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:43:0000000:894, расположенного по адресу: г. Краснодар,  Прикубанский внутригородской округ, проезд 1-й Лиговский. Участок из земель населенных пунктов, находящийся в федеральной собственности, с разрешенным использованием – для сельскохозяйственного использования, предоставлен арендатору сроком до 23.06.2058. По условиям договора (пункт 3.6) арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды от 23.06.2009 № 7700001401 за каждый день фактического использования и вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней с момента государственной регистрации договора. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за земельный участок (пункт 5.2.2). Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы за землю более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.6 договора срока платежа (пункт 4.1.5). По договору о передаче прав и обязанностей от 10.10.2011 ООО «Технокей» (цедент) уступило ООО «СК “Кубань”» (цессионарий) в полном объеме права и обязанности по договору аренды от 05.09.2011 № 7700001828. По договору о передаче прав и обязанностей на часть земельного участка от 11.12.2012 ООО «СК “Кубань”» (цедент) передало обществу (цессионарий) права и обязанности по договору аренды в части земельного участка с учетным номером 23:43:0000000:894/1, площадью 150 025 кв. м. В договоре указано, что земельный участок с учетным номером 23:43:0000000:894 предназначен для строительства многоэтажных и среднеэтажных жилых домов. В соглашении между ООО «СК “Кубань”» и обществом от 07.04.2016 указано, что общество является арендатором ряда частей земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:894. Между обществом (цедент) и предпринимателем (цессионарий) 30.12.2020 заключен договор о передаче прав и обязанностей на части земельного участка по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 05.09.2011 № 7700001828, по условиям которого цессионарию передано право аренды на ряд учетных частей земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:894. Согласно выписке из ЕГРН от 02.11.2020 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:894, площадью 300 тыс. кв. м относится к категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства многоэтажных и среднеэтажных жилых домов, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, общественных зданий административного назначения. Собственником данного земельного участка является Российская Федерация, на который зарегистрированы обременения, в том числе права аренды в пользу общества и предпринимателя. Земельный участок включает в себя ряд зарегистрированных частей. В целях досудебного урегулирования спора территориальное управление направило претензию от 20.06.2018 № 09/9442 с требованием о погашении задолженности по договору аренды. В письме от 24.07.2020 территориальное управление указало, что в связи с нарушением договорных обязательств направляет обществу соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 05.09.2011 № 7700001828. В связи с неподписанием обществом соглашения о расторжении договора аренды, территориальное управление обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 450, 606, 607, 619 Гражданского кодекса, статьями 22, 46 Земельного кодекса. Учтены также разъяснения, приведенные в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление от 24.03.2005 № 73) и в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» (далее – Информационное письмо № 14). Суды установили, что в рамках дела № А32-59686/2019 рассматривался иск территориального управления к обществу о взыскании задолженности по договору аренды от 05.09.2011 № 7700001828 с 11.12.2012 по 10.10.2019 в размере 34 228 148 рублей 84 копеек, пени в размере 4 854 720 рублей 57 копеек. Определением от 31.08.2021 по названному делу принят отказ истца от требований в части взыскания пени по договору аренды, производство в данной части прекращено. Также удовлетворено ходатайство истца об уточнении требований, в котором территориальное управление просило взыскать с общества задолженность с 19.11.2016 по 20.02.2021 в размере 1 179 060 рублей 34 копеек. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.09.2021 по делу № А32-59686/2019 в иске отказано. Решение не обжаловано и вступило в законную силу. Требования о расторжения договора аренды территориальное управление обосновывает тем, что общество ненадлежаще исполняло обязанность по внесению арендной платы. Вместе с тем, стороны не  оспаривают, что задолженность обществом погашена, а у предпринимателя задолженности по арендной плате за пользование частями земельного участка не имеется. В рамках дела № А32-59686/2019 также установлено отсутствие у общества задолженности по арендной плате. При этом общество в качестве одной из причин нарушения договорного обязательства указывает на то, что погашало задолженность в отсутствие обоснованного расчета со стороны истца, который представил его только в марте 2021 года в рамках дела № А32-59686/2019 после неоднократных указаний суда первой инстанции. С учетом изложенного, имевшее место, но устраненное арендатором в разумный срок нарушение, не может служить основанием для расторжения долгосрочного (заключенного на срок до 23.06.2058) договора аренды земельного участка. Избранная истцом мера ответственности (в виде расторжения договора) несоразмерна степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон. Суд апелляционной инстанции отклонил довод территориального управления о том, что в настоящее время общество строительство объектов на земельном участке не ведет. По информации из Единой информационной системы жилищного строительства общество является застройщиком 6 домов, находящихся в стадии строительства, по адресу: 

<

...>. Из проектной документации, размещенной в данной системе в открытом доступе, следует, что объекты возводятся на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:894. Довод территориального управления о наличии в действиях общества, уступившего права и обязанности по договору аренды на ряд его учетных частей предпринимателю в целях избежания неблагоприятных последствий, признаков злоупотребления правом, апелляционным судом отклонен. Согласно пункту 5 статьи 10 Гражданского кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Истец, вопреки требованиям статьи 65 Кодекса, доказательств в подтверждение довода о злоупотреблении сторон не представил. Сам по себе факт уступки значительной части территории земельного участка о недобросовестности не свидетельствует. Территориальное управление не оспаривает, что арендная плата предпринимателем вносится (задолженность отсутствует). При этом истец, получив от общества уведомление об уступке прав по договору аренды, против такой уступки не возражал, направив предпринимателю реквизиты для внесения арендной платы. Поскольку территориальное управление не доказало факт существенных (не устраненных в разумный срок) нарушений договора аренды от 05.09.2011 № 7700001828, влекущих его расторжение, судебные инстанции не усмотрели оснований для удовлетворения исковых требований.

Территориальное управление обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. По договору аренды от 05.09.2011 № 7700001828 нарушен порядок внесения арендной платы, то есть имело место нарушение сроков и порядка уплаты арендных платежей более двух раз подряд (оплата не производилась с 2012 года), что является основанием для расторжения договора аренды. Указанное обстоятельство подтверждается арбитражным делом № А32-59686/2019 по иску территориального управления к обществу о взыскании задолженности в размере 34 228 148 рублей 84 копеек и договорной пени в размере 4 854 720 рублей 57 копеек с 11.12.2012 по 10.10.2019. При этом из поведения общества не усматривались намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке. Лишь после подачи территориальным управлением иска (в рамках рассмотрения дела № А32-46362/2020) о расторжении договора аренды от 05.09.2011 № 7700001828 с учетом применения исковой давности произведена оплата образовавшейся задолженности. Судами при разрешении спора также не дана надлежащая оценка доводам территориального управления о злоупотреблении обществом правом, выразившемся в передаче прав и обязанностей по договору аренды на ряд учетных частей предпринимателю. Общество переуступило большую часть территории арендуемого земельного участка в период после отмены обеспечительных мер в целях избежания неблагоприятных последствий по заявленному требованию о расторжении договора аренды. О состоявшейся переуступке истцу стало известно через пять месяцев после заключения ответчиками указанной сделки. Согласие на данную сделку территориальное управление не давало. Суды пришли к необоснованным выводам о возведении обществом многоквартирных домов на указанном участке, о планировании осуществить строительство среднеобразовательной школы и учреждения дошкольного образования. Обществом представлены доказательства осуществления строительства одного многоквартирного дома только на учетной части с кадастровым номером 23:43:0000000:894/60, которая в дальнейшем исключена из требований в части расторжения договора аренды. Иных документов, подтверждающих строительство многоквартирных домов на оставшихся учетных частях, в материалы дела не представлено. Отсутствуют и доказательства планирования осуществить строительство среднеобразовательной школы и учреждения дошкольного образования.

Ответчики в отзывах указали на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Предприниматель полагает ошибочным довод истца о том, что наличие задолженности и частичная поэтапная оплата ее в ходе рассмотрения спора о взыскании долга по договору аренды является основанием для расторжения такого договора. Важнейшее значение при рассмотрении спора имеет следующий юридический факт: имеет ли место погашение задолженности в полном объеме на момент принятия решения об удовлетворении/отказе в удовлетворении требования о расторжении договора, так как наличие или отсутствие задолженности принципиально влияет на то, существует ли необходимость для расторжения договора и нарушаются ли права истца, удалось ли сторонам с помощью судебной процедуры разрешить спор. На момент вынесения судом первой инстанции решения по настоящему делу задолженность была погашена, нарушение прав истца добровольно устранено обществом. Таким образом, обстоятельства, являющиеся основанием для расторжения договора (прекращения арендных отношений) отсутствовали. Упомянутый истцом остаток задолженности в размере 1 179 060 рублей 34 копеек в итоге частично оплачен в размере 400 тыс. рублей, в остальной части истцом неверно произведен расчет, который произведен без учета уменьшения площади с 01.01.2021 по 31.03.2021. Это обстоятельство стало основанием для вынесения Арбитражным судом Краснодарского края решения от 20.09.2021 по делу № А32-59686/2019 об отказе в иске в полном объеме. Вместе с тем, частичная и поэтапная оплата ответчиком задолженности, которая в итоге привела к полному ее погашению, что подтверждает сам истец (приводит таблицу погашения с платежами), не может влечь удовлетворение требования о расторжении договора. Данное обстоятельство подтверждает волю общества на устранение обстоятельств, послуживших основанием для подачи исков о взыскании долга по арендной плате и расторжении договора. Заключение договоров перенайма в отношении ряда учетных частей земельного участка не нарушает нормы действующего гражданского и земельного законодательства, а также права (интересы) территориального управления как представителя публичного собственника земельного участка. Действия ответчиков направлены на исполнение социальных обязательств и требований закона, направленных на получение разрешительной документации. При этом на оставшихся за обществом учетных частях земельного участка построены и поставлены на кадастровый учет объекты жилой недвижимости. Территориальным управлением данные обстоятельства не опровергнуты, а доводы и контраргументы по этому вопросу основаны исключительно на необоснованных утверждениях и предположениях. Информация о завершении строительства объектов недвижимости на учетных участках общества является открытой и находится в публичном доступе, если ознакомится с информацией, представленной на публичной кадастровой карте, либо запросить выписки из ЕГРН. Утверждение подателя жалобы о том, что судами не дана оценка недобросовестности при передаче прав по договору от общества к предпринимателю, является необоснованным. Судами установлено, что предприниматель является добросовестным приобретателем права аренды и надлежаще исполняет обязательство по внесению арендной плате за принятые учетные части земельного участка. Кроме того, в момент привлечения предпринимателя к участию в деле в качестве соответчика задолженность общества перед территориальным управлением погашена в полном объеме, что исключает любую вероятность привлечения предпринимателя к ответственности за долги предыдущего арендатора. Таким образом, нарушений условий договора от 05.09.2011 № 7700001828 (в редакции договора о передаче прав и обязанностей на части земельного участка от 30.12.2020), в том числе, приведенных в кассационной жалобе, предприниматель не допускал и не допускает, свои обязательства надлежаще исполняет.

Общество в отзыве указало, что задолженность за спорный период (с 4 квартала 2016 года) погашена ответчиком до первого судебного заседания по данному делу, о чем между сторонами спора нет. В рассматриваемом случае расторжение договора в связи с нарушением срока внесения арендной платы является несоразмерным степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон, поскольку арендные отношения длятся с 2012 года, сумма задолженности уплачена. Сохранение договорных отношений между сторонами не противоречит положениям статей 450, 619 Гражданского кодекса. Кроме того, неоплата, в том числе, вызвана тем, что в производстве Арбитражного суда Краснодарского края находилось дело № А32-59686/2019 по исковому заявлению территориального управления к обществу о взыскании 34 228 148 рублей 84 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды первоначально с 01.10.2016 по 31.12.2019. Судебные заседания по делу № А32-59686/2019 неоднократно откладывались. Истец только в марте 2021 года приобщил к делу расчет суммы требований и заявил ходатайство об увеличении периода взыскания. При этом суд в течение года в определениях об отложении судебного заседания указывал на необходимость предоставления истцом расчета задолженности с учетом отзыва ответчика. Ответчик оплачивал задолженность без наличия обоснованного расчета со стороны истца в размере большем, чем в итоге заявлено истцом. Таким образом, истец своим бездействием препятствовал надлежащему выполнению обязанностей ответчика по погашению задолженности по арендной плате. Доводы жалобы территориального управления о том, что в настоящее время общество строительство на земельном участке не ведет, являются необоснованными. Общество неоднократно указывало, что в настоящее время на участке ведется строительство многоэтажных жилых домов, квартиры в которых реализованы по договорам долевого участия в строительстве. Указанная информация подтверждается данными открытого источника Наш.Дом.РФ, которые приобщены к материалам дела. В настоящее время ведется строительство шести домов по адресу: 

<

...> (литеры 36, 38, 39, 43, 46, 45). Площадь указанных домов, площадок и дорог к ним занимает всю площадь участка, который в настоящее время находится у общества в аренде. При этом передача прав по договору уступки прав от 30.12.2020 законна и не нарушает прав территориального управления, поскольку на момент передачи прав арендатора задолженность перед истцом была погашена. При этом действия самого территориального управления подтверждают согласие с фактом изменения арендатора. Истец принимает исполнение обязательств по внесению арендных платежей новым арендатором (предпринимателем) без каких-либо возражений. Вопреки утверждениям территориального управления оно самостоятельно подтвердило отсутствие претензий к предпринимателю по арендной плате и, следовательно, отсутствие оснований для расторжения договора в отношении переданных ему учетных частей земельного участка.

ООО СЗ «СК “ДОГМА”» в отзыве указало, что расторжение судом договора аренды при доказанности факта погашения (отсутствия) задолженности будет противоречить положениям земельного законодательства и являться несоразмерной мерой ответственности по отношению к характеру допущенного арендатором (обществом) нарушения. Учитывая, что расторжение договора, как санкция за недобросовестное исполнение договора, предусматривает прекращение правоотношений с недобросовестным арендатором, такая санкция лишена смысла по отношению к новому арендатору – предпринимателю, который является добросовестным, поскольку своевременно вносит арендную плату за пользование принятыми в аренду учетными частями земельного участка.

Банк в отзыве указал на необоснованность довода территориального управления о том, что судами при разрешении спора не дана оценка допущенному арендатором нарушению договора на предмет существенности и способности повлечь расторжение договора. Данный довод не основан на законе, фактических обстоятельствах спора и не соответствует представленным в материалы дела доказательствам. Является несостоятельным и довод жалобы территориального управления о наличии в действиях ответчиков, совершивших сделку перенайма в отношении ряда учетных частей земельного участка, признаков злоупотребления правом, поскольку сам истец подтвердил готовность продолжения арендных отношений, в том числе, и с предпринимателем. Опровергается материалами дела и довод кассационной жалобы об отсутствии доказательств осуществления обществом строительства объектов жилой недвижимости на оставшихся в его арендном пользовании учетных частях земельного участка. Банк также обращает внимание на необходимость учета текущей экономической ситуации в стране, сложившуюся после введения экономических санкций в отношении Российской Федерации в связи с которыми предпринимаются меры, направленные на ускорение строительства объектов и упрощение процедур продления действия договоров аренды публичных земельных участков вне зависимости от наличия формальных нарушений таких договоров, допущенных арендаторами. 

В судебном заседании представитель территориального управления поддерживал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Представители общества, предпринимателя и банка в судебном заседании возражали против удовлетворения кассационной жалобы территориального управления по основаниям, изложенным в отзывах.

ООО СЗ «СК Догма», извещенное о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечило.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзывов (возражений), выслушав представителей сторон и третьего лица, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, между территориальным управлением (арендодатель) и ООО «Технокей» (арендатор) заключен договор от 05.09.2011 № 7700001828 аренды земельного участка площадью 300 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:43:0000000:894, расположенного по адресу: г. Краснодар,  Прикубанский внутригородской округ, проезд 1-й Лиговский. Участок из земель населенных пунктов, находящийся в федеральной собственности, с разрешенным использованием – для сельскохозяйственного использования, предоставлен арендатору сроком до 23.06.2058. По условиям договора (пункт 3.6) арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды от 23.06.2009 № 7700001401 за каждый день фактического использования и вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней с момента государственной регистрации договора. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за земельный участок (пункт 5.2.2). Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы за землю более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.6 договора срока платежа (пункт 4.1.5). 

По договору о передаче прав и обязанностей от 10.10.2011 ООО «Технокей» (цедент) уступило ООО «СК “Кубань”» (цессионарий) в полном объеме права и обязанности по договору аренды от 05.09.2011 № 7700001828. 

По договору о передаче прав и обязанностей на часть земельного участка от 11.12.2012 ООО «СК “Кубань”» (цедент) передало обществу (цессионарий) права и обязанности по договору аренды в части земельного участка с учетным номером 23:43:0000000:894/1 (площадью 150 025 кв. м). В договоре отражено, что земельный участок с учетным номером 23:43:0000000:894 предназначен для строительства многоэтажных и среднеэтажных жилых домов. 

В соглашении между ООО «СК “Кубань”» и обществом от 07.04.2016 указано, что общество является арендатором ряда частей земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:894. 

Между обществом (цедент) и предпринимателем (цессионарий) 30.12.2020 заключен договор о передаче прав и обязанностей на части земельного участка по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 05.09.2011 № 7700001828, по условиям которого цессионарию передано право аренды на ряд учетных частей земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:894. 

Согласно выписке из ЕГРН от 02.11.2020 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:894, площадью 300 тыс. кв. м относится к категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства многоэтажных и среднеэтажных жилых домов, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, общественных зданий административного назначения. Собственником данного земельного участка является Российская Федерация, на который зарегистрированы обременения, в том числе права аренды в пользу общества и предпринимателя. Земельный участок включает в себя ряд зарегистрированных частей. 

В целях досудебного урегулирования спора территориальное управление направило претензию от 20.06.2018 № 09/9442 с требованием о погашении задолженности по договору аренды. 

В письме от 24.07.2020 территориальное управление указало, что в связи с нарушением договорных обязательств направляет обществу соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 05.09.2011 № 7700001828. 

В связи с неподписанием обществом соглашения о расторжении договора аренды, территориальное управление обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном данным Кодексом. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса). 

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса). 

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса). 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса). 

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса). 

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункты 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса). 

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. 

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса). 

Пункт 23 постановления от 24.03.2005 № 11 содержит разъяснения по применению арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса. В нем указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. 

В пункте 8 Информационного письма № 14 также указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд. 

Судебная практика при разрешении подобных споров исходит из того, что право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, подтверждающих как существенность допущенных арендатором нарушений. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора, если допущенные нарушения (их последствия) устранены арендатором в разумный срок.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, приняв во внимание обстоятельства, установленные решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.09.2021, вступившим в законную силу, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора установили факт погашения обществом задолженности (долга по арендной плате и неустойки) по договору от 05.09.2011 № 7700001828, признав, что допущенные ответчиком нарушения устранены им в разумный срок. Уступка предпринимателю прав и обязанностей арендатора в отношении ряда учетных частей земельного участка не противоречит требованиям действующего законодательства и не свидетельствует о недобросовестном поведении ответчиков (наличии в их действиях признаков злоупотребления правом). Напротив, договорные обязательства в настоящее время соблюдаются как обществом, так и предпринимателем. Исходя из обстоятельств, установленных при разрешении спора, удовлетворение иска территориального управления нарушит баланс интересов сторон, а также имущественные права арендаторов по долгосрочному (на 49 лет) договору аренды от 05.09.2011 № 7700001828. 

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы территориального управления (имеют место существенные нарушения договора аренды, влекущие его расторжение в судебном порядке; передача обществом прав арендатора предпринимателю в отношении ряда учетных частей земельного участка является недобросовестным поведением, повлекшим нарушение прав представителя публичного собственника земли) проверялись судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора. Данные доводы отклонены судебными инстанциями как не основанные на законе (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса) и не соответствующие материалам дела, опровергающим доводы территориального управления о наличии оснований для расторжения договора аренды от 05.09.2011 № 7700001828. Доводы кассационной жалобы по существу сводятся к несогласию ее подателя с выводами судов первой и апелляционной инстанций ввиду иного понимания им норм действующего законодательства, а также иной оценки фактических обстоятельств дела, что не может служить основанием для отмены судебных актов. 

Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам спора, они основаны на исследовании материалов дела, им не противоречат и переоценке судом кассационной инстанции не подлежат. Нормы материального права применены судебными инстанциями правильно. Нарушений норм процессуального права при исследовании и оценке доказательств, приведших к судебной ошибке (часть 3 статьи 288 Кодекса), не выявлено. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), также не установлено. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены решения и апелляционного постановления. 

Территориальное управление освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.09.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2021 по делу № А32-46362/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий         В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                    В.А. Анциферов

                                                                                                                               И.В. Сидорова