АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001,  г.Самара,  ул. Самарская, 203 Б, тел. (846) 207-55-15

http://www.samara.arbitr.ru

===================================================================

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А55-26088/2020

20 апреля 2021 года

г. Самара

Резолютивная часть решения объявлена 13 апреля 2021 года

В полном объеме решение изготовлено 20 апреля 2021 года 

Арбитражный суд Самарской области в составе судьи Копункина В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании 13 апреля 2021 года дело

по иску общества с ограниченной ответственностью "Веста"

к обществу с ограниченной ответственностью "Рента-Сервис"

о взыскании 1 678 887 руб. 75 коп.

и по встречному иску о расторжении договора субаренды № 260618/01 от 25.06.2018,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Мелодия»,

при участии в заседании представителей:

от истца - ФИО2 по доверенности от  09.10.2020,

от ответчика - ФИО3 по доверенности от 20.01.2021, ФИО4 по доверенности от  20.01.2021,

от третьего лица - ФИО2 по доверенности от  29.10.2020,

установил:

Истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании 1 713 543 руб. 62 коп., в том числе 1 566 107 руб. 70 коп. задолженности по договору № 260618/01 от 25.06.2018 по постоянной части арендной платы за период с апреля по июль 2020 года, 34 655 руб. 87 коп. задолженности по договору № 260618/01 от 25.06.2018 по переменной части арендной платы за период с марта по май 2020 года и 112 780 руб. 05 коп. пени за период с 01.04.2020 по 29.07.2020.

Определением от 06.11.2020 суд принял встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Рента-Сервис" о расторжении договора субаренды № 260618/01 от 25.06.2018 с 31 мая 2020 года.

Определением от 25.12.2020 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Мелодия».

Определением от 19.03.2021 судом принято заявление об уменьшении размера первоначального иска в части основного долга до суммы 1 566 107 руб. 70 коп.

Истец исковые требования поддержал, в отношении встречных требований возражал.

Ответчик иск не признал, встречные требования поддержал. 

Исследовав материалы дела, арбитражный суд находит первоначальный и встречный иски обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.  

ООО «Веста» (далее - Истец) и ООО «Рента Сервис» (далее - Ответчик) заключен договор субаренды № 260618/01 от 25.06.2018 (далее - Договор), согласно которому ООО «Веста» предоставило ООО «Рента Сервис» во временное пользование за плату (в субаренду) нежилое Помещение на 4 этаже, комната № 5,6,8,9,10,11,12,13,14,15,16 и часть комнаты № 7, общей площадью 692,38 кв.м., площадь рассчитывается в соответствии с Техническим планом, расположенное в Универсальном магазине «Нота» по адресу: 443122, г. Самара, Промышленный район, Московское шоссе, 284А, (далее - Помещение) в порядке и на условиях, определяемых настоящим Договором.

Согласно п. 1.2 договора помещение предоставляется в целях организации спортивного зала.

В соответствии с п. 4.1. Договора Субарендатор обязуется ежемесячно оплачивать Арендатору Субарендную плату, состоящую из постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы.

Согласно п. 4.2. Договора сумма постоянной Субарендной платы составляет 380 000 руб. 00 коп. в месяц, НДС не облагается в связи с применением Арендатором УСН.

В соответствии с п. 4.13 Договора сумма постоянной Субарендной платы была проиндексирована, и её размер составил 397 945 руб. 40 коп.

Обосновывая исковые требования, истец указал, что задолженность ООО «Рента Сервис» перед ООО «Веста» за аренду составляет 1 600 763 руб. 57 коп., в том числе 1 566 107 руб. 70 коп. задолженности по договору № 260618/01 от 25.06.2018 по постоянной части арендной платы за период с апреля по июль 2020 года, 34 655 руб. 87 коп. задолженности по договору № 260618/01 от 25.06.2018 по переменной части арендной платы за период с марта по май 2020 года. В связи с оплатой ответчиком 34 655 руб. 87 коп. задолженности по переменной части арендной платы, истец уточнил исковые требования и просил взыскать 1 566 107 руб. 70 коп. задолженности по договору № 260618/01 от 25.06.2018 по постоянной части арендной платы за период с апреля по июль 2020 года, а также 112 780 руб. 05 коп. пени за период с 01.04.2020 по 29.07.2020 в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды.

Ответчик исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на иск, а также предъявил встречный иск о расторжении договора субаренды № 260618/01 от 25.06.2018 с 31 мая 2020 года на основании статей 451 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, ответчиком в пояснениях также указывалось на то, что действия ООО «Рента Сервис» указывают на отказ от исполнения договора субаренды и должны быть квалифицированы судом по ст. 450.1 ГК РФ и ч. 4. ст. 19 Закона № 98-ФЗ.

В судебном заседании суд предложил ответчику уточнить встречные исковые требования, ответчик встречные требования не уточнил, поддержал заявленное требование о расторжении договора субаренды № 260618/01 от 25.06.2018.

При указанных обстоятельствах, суд рассматривает встречные требования о расторжении договора субаренды № 260618/01 от 25.06.2018 с 31 мая 2020 года на основании статей 451 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).

Согласно статье 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Постановлением Губернатора Самарской области от 16.03.2020 № 39 на территории Самарской области введен режим повышенной готовности.

Согласно п. 8 постановления Губернатора Самарской области от 30 марта 2020 года № 64, п. 2.5 Постановления Губернатора Самарской области от 03 апреля 2020 года № 70, работа бассейнов, фитнес-центров, объектов физкультуры и спорта приостановлена с 29.03.2020.

Указом Президента Российской Федерации от 25 марта 2020 года № 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней» в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации установлены с 30 марта по 3 апреля 2020 года нерабочие дни.

Указом Президента Российской Федерации от 02.04.2020 № 239 «О мерах по о обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории российской федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (covid-19)» установлены с 4 апреля по 30 апреля 2020 года нерабочие дни.

В связи с введением на территории Российской Федерации мер по противодействию распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19), введения Постановлением губернатора Самарской области № 39 от 16 марта 2020, №70 ограничений, со стороны ООО «Рента Сервис» в адрес ООО «Веста» направлено письмо о снижении арендной платы по договору субаренды №260618/01 от 25.06.2018 на 50% с марта 2020 года до окончания вышеописанной неблагоприятной ситуации. 

03.04.2020 в адрес ООО «Веста» направлено уведомление о невозможности использовать арендуемое помещение.

В адрес ООО «Веста» 27.04.2020 направлено письмо о заключении дополнительного соглашения в связи с невозможностью использовать арендуемое помещение с подписанным со стороны ООО «Рента Сервис» соглашения.

Достигнуть соглашения с ООО «Веста» в связи с введением ограничений во время введения на территории Российской Федерации мер по противодействию распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) не удалось.

Согласно п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020) при ответе на вопрос №8, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 ГК РФ, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом по пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. При удовлетворении иска об изменении условий договора судам необходимо указывать, каким общественным интересам противоречит расторжение договора либо обосновывать значительный ущерб сторон от расторжения договора.

Вместе с тем следует учитывать, что дополнительные права на отказ от договора либо изменение его условий могут быть предусмотрены как общими положениями об обязательствах, например, положениями статьи 328 ГК РФ, так и законодательством об отдельных типах и видах договоров, например, положениями статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".

Последствия расторжения или изменения договора в таких случаях определяются на основании пункта 3 статьи 451, а также пункта 4 статьи 453 ГК РФ, если иное не установлено законом или иным правовым актом.

В адрес ООО «Веста» 25.05.2020 направлена претензия о расторжении договора на основании ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации с 31.05.2020. Указанная претензия получена ООО «Веста» 29.05.2020, но до 31.05.2020 от ООО «Веста» ни какой реакции на претензию не поступило.

Как указал ответчик и не оспаривал истец, на 17.06.2020 между ООО «Рента Сервис» и ООО «Веста» была назначена встреча с целью осмотра арендуемого помещения и передачи его ООО «Веста» в связи с расторжением договора.

17.06.2020 представители ООО «Веста» на осмотр и приемку помещения не явились, о чем был составлен акт.

В адрес ООО «Веста» 19.06.2020 посредством Почты России были отправлены ключи от арендуемых помещений и повторно дополнительное соглашение о расторжении договора субаренды № 260618/01 от 25.06.2018, которые получены ООО «Веста» 23 июня 2020 года.

ООО «Рента Сервис» 31.05.2020 освободило арендуемые помещения, с 19 июня 2020г. ключей от арендуемых помещений у ООО «Рента Сервис» не было. С 23 июня 2020г. ключи от арендуемых помещений находятся у ООО «Веста».

Согласно ст. 416 ГК, обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. 

Факт принятия органами государственной власти, органами местного самоуправления мер по противодействию распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Самарской области, в виде запрета деятельности в период с марта по июль 2020 г. является общеизвестным. Так же он подтверждается Постановлением губернатора Самарской области № 39 от 16 марта 2020г. "О введении режима повышенной готовности в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, вызванной «COVID-19" с последующими изменениями.

В соответствии с п. 8.1. договора субаренды стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если такое неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, а именно: пожара, наводнения, землетрясения, войны или других, не зависящих от Сторон обстоятельств, возникших после заключения настоящего договора, которые Стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить, при условии, что эти обстоятельства сделали невозможным надлежащее исполнение Сторонами своих договорных обязательств.

Деятельность ООО «Рента Сервис», осуществляемая в арендуемом помещение, входит в Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 №434, с внесенными изменения: постановлениями Правительства от 10.04.2020 №479, от 18.04.2020 №540, от 12.05.2020 №657, от 26.05.2020 №745, от 26.06.2020 N927.

При указанных обстоятельствах, поскольку в связи с принятием органами государственной власти, органами местного самоуправления мер по противодействию распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Самарской области, ответчик не мог использовать арендуемое помещение, суд приходит к выводу, что обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, существенно изменились, и поскольку стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор субаренды № 260618/01 от 25.06.2018 подлежит расторжению.

Между тем, в соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Таким образом, встречное требование истца о расторжении договора субаренды № 260618/01 от 25.06.2018 с 31 мая 2020 года, следует удовлетворить частично с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Расходы по государственной пошлине по встречному иску в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на общество с ограниченной ответственностью «Веста».

01.04.2020 принят Федеральный закон N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ), в соответствии со статьей 19 которого предусмотрено:

1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 2 «Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 439, отсрочка, предусмотренная пунктом 1 статьи 19 Закон N 98-ФЗ, отсрочка уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, предоставляется арендаторам (организациям и индивидуальным предпринимателям) недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, осуществляющим деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Согласно пункту 3 Требований, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2020 г. № 439, отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 настоящих требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434.

В указанный перечень вошла деятельность в области спорта, отдыха и развлечений (код ОКВЭД 93).

Из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ООО «Фитнес Партнерство» следует, что ответчик в качестве дополнительного вида деятельности осуществляет деятельность спортивных объектов (ОКВЭД 93.11).

Согласно п. 1.2 Договора субаренды № 260618/01 от 25.06.2018 спорное помещение использовалось ответчиком в целях организации спортивного зала, то есть в рамках вида деятельности «деятельность спортивных объектов» (код ОКВЭД 93.11). Фактически в арендуемом помещении располагался фитнес клуб.

Следовательно, ответчик относится к лицам, в наибольшей степени пострадавшим в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и имеет право на отсрочку уплаты арендной платы в соответствии с пунктом 3 Требований и на уменьшение размера арендной платы, подлежащей уплате в 2020 году.

Согласно правовой позиции, изложенной Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (далее -Обзор COVID-19 N 2) согласно части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98 -ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г.

Если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ) (вопрос 3 Обзора COVID-19 N 2).

Право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

Вместе с тем если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Ответчиком – арендодателем доказательства использования истцом в указанный период нежилого помещения не представлено, также как и не доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации (вопрос 5 Обзора COVID-19 N 2).

В силу вышеизложенных норм права и правовой позиции, арендодатель, не информировавший арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ, считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований, независимо от того обращался ли арендатор к арендодателю с заявлением о предоставлении такой отсрочки или не обращался.

Также если арендатор не мог использовать арендуемое помещение в результате введения режима повышенной готовности, то арендодатель обязан уменьшить арендную плату с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества, независимо от даты обращения арендатора с требованием о таком уменьшении и даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы.

Как указывалось выше, ответчик обращался к истцу с целью снижения сумм арендной платы.

Применительно к настоящему делу, истец считается предоставившим ответчику отсрочку уплаты арендной платы, подлежащей уплате в 2020 году, поскольку он знал и не мог не знать об осуществлении ответчиком деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и не информировал арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки.

Относительно обращения ответчика об уменьшении арендной платы, истец должен был уменьшить размер арендной платы независимо от даты обращения ответчика с таким требованием.

В силу правовой позиции, изложенной в Обзоре COVID-19 № 2, обязательства сторон договора аренды в части предоставления отсрочки и уменьшения размера арендной платы считаются измененными с даты введения режима повышенной  готовности и с момента, когда наступила указанная невозможность использования  арендованного имущества.

Поскольку стороны не пришли к соглашению о размере сниженной арендной платы, в силу правовой позиции, изложенной в Обзор COVID-19 N 2, размер сниженной арендной платы определяется судом.

Суд считает, что уменьшение арендной платы на 50 % соответствует требованиям справедливости, равенства и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон.

Согласно расчету суда задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.04.2020 по 19.06.2020, уменьшенная на 50 %, составляет 523 961 руб. 44 коп.

Суд приходит к выводу, что арендную плату следует начислять по 19.06.2020 в связи с тем, что поскольку в связи с введением на территории Российской Федерации мер по противодействию распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19), введения Постановлением губернатора Самарской области № 39 от 16 марта 2020, №70 ограничений, ООО «Рента Сервис» не имело возможности использовать арендуемое помещение, 25.05.2020 направило претензию о расторжении договора, 31.05.2020 освободило арендуемые помещения, 19.06.2020 посредством Почты России истцу были отправлены ключи от арендуемых помещений и повторно дополнительное соглашение о расторжении договора субаренды № 260618/01 от 25.06.2018.

Доводы ответчика о снижении арендной платы с 16.03.2020, судом не принимаются, поскольку ответчиком арендная плата за март 2020 года оплачена в полном объеме, а объективная невозможность использования помещения возникла с 29.03.2020  в соответствии с принятием Постановления Губернатора Самарской области от 30 марта 2020 года № 64 и Постановления Губернатора Самарской области от 03 апреля 2020 года № 70.

При указанных обстоятельствах требование истца о взыскании с ответчика задолженности по договору субаренды № 260618/01 суд признает обоснованным и подлежащим частичному удовлетворению в размере 523 961 руб. 44 коп. за период с 01.04.2020 по 19.06.2020.

При этом ответчику предоставляется отсрочка уплаты задолженности в размере 523 961 руб. 44 коп. в соответствии с пунктом 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2020 г. № 439.

Суд отмечает, что институт отсрочки исполнения судебного акта, предусмотрен законом, поэтому его применение при наличии к тому оснований не может считаться нарушающим права взыскателя. Отсрочка необходима для соблюдения баланса интересов сторон, который заключается для взыскателя - в исполнении должником его обязательств, а для должника - в определении порядка погашения задолженности, рассчитанного на более продолжительные сроки.

В силу части 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд при необходимости устанавливает порядок и срок исполнения решения.

Согласно абзацу третьему части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установил порядок исполнения решения, на это указывается в резолютивной части решения.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 01.04.2020 по 29.07.2020 в сумме 112 780 руб. 05 коп.

Согласно п. 5.2. договора за нарушение сроков внесения арендной платы Субарендатор по письменному требованию Арендатора выплачивает пени в размере 0,1% (Одна десятая) процента от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.

Между тем, согласно подпункту в пункта 3 Требований, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2020 г. № 439, штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются.

При указанных обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований о взыскании пени за период с 01.04.2020 по 29.07.2020 в сумме 112 780 руб. 05 коп. следует отказать.

Расходы по государственной пошлине по первоначальному иску в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Рента-Сервис" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Веста" 523 961 руб. 44 коп. задолженности по договору субаренды № 260618/01 от 25.06.2018 за период с 01.04.2020 по 19.06.2020, а также 9297 руб. расходов по государственной пошлине.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Предоставить обществу с ограниченной ответственностью "Рента-Сервис" отсрочку уплаты суммы задолженности по договору аренды в соответствии с пунктом 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2020 года № 439.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Веста" из федерального бюджета 346 руб. государственной пошлины, уплаченной платежным поручением №688 от 16.09.2020.

Встречные исковые требований удовлетворить частично.

Расторгнуть  договор субаренды № 260618/01 от 25.06.2018, заключенный обществом с ограниченной ответственностью "Рента-Сервис" и обществом с ограниченной ответственностью "Веста".

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Веста" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Рента-Сервис" 6000 руб. расходов по государственной пошлине.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Самара, с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья             В.А. Копункин