ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-16373/2018

г. Челябинск

06 декабря 2018 года

Дело № А07-667/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 декабря 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н., 

судей Карпачевой М.И., Пирской О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СтройБизнесГрупп» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.09.2018 по делу № А07-667/2018 (судья Архиереев Н.В.).

В судебном заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью «СтройБизнесГрупп» - ФИО2 (решение единственного учредителя № 1-14 от 11.09.2018), ФИО3 (доверенность от 29.11.2018).

Общество с ограниченной ответственностью «СтройБизнесГрупп» (далее – ООО «СтройБизнесГрупп», заявитель, ответчик по встречному иску) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, УЗиИО, заинтересованное лицо, истец по встречному иску) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка кадастровым номером 02:55:011033:25 в аренду, и обязании направить проект договора. 

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан обратилось с встречным заявлением к ООО «СтройБизнесГрупп» о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительством с кадастровым номером 02:55:011033:565. 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.09.2018 (резолютивная часть от 20.09.2018) в удовлетворении требований ООО «СтройБизнесГрупп» отказано, встречные исковые требования Управления удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе общество «СтройБизнесГрупп» (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Полагает, что выводы суда первой инстанции об отсутствии у общества преимущественного права на заключение договора аренды для завершения строительства и признании отсутствующим права собственности  основаны на недостоверных результатах судебной экспертизы. Вывод эксперта об отсутствии на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011033:25 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011033:565 не соответствует действительности, поскольку экспертом не учтено проведение на земельном участке неотделимых улучшений в виде освобождения строительной площадки от многолетних насаждений и пересекающих участок магистральных инженерных коммуникаций, что в совокупности свидетельствует о создании объекта незавершенного строительства степенью готовности 15%. Экспертом также не учтено наличие на земельном участке ливневой канализации, которая по своим характеристикам относится к объектам капитального строительства.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Управления не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.

В судебном заседании представители ООО «СтройБизнесГрупп» поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из письменных материалов дела, между ООО «СтройБизнесГрупп» и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан оформлен договор аренды земельного участка № 1141-14 от 05.11.2014, по условиям которого ООО «СтройБизнесГрупп» в аренду сроком на 3 года до 23.10.2017 предоставлен земельный участок площадью 3 008 кв.м. с кадастровым номером 02:55:011033:25, расположенный по адресу Кировский р-н городского округа город Уфа Республики Башкортостан, для проектирования и строительства магазина оптовой торговли продовольственными и непродовольственными товарами. 

Договор зарегистрирован 02.12.2014.

Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан истцу выдано разрешение от 31.07.2014 на строительство объекта капитального строительства: магазина оптовой торговли и мелкооптовой торговли в микрорайоне «Колгуевский» в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан 10355,0 кв.м., строительный объем - 43218,0 куб.м., здание восьмиэтажное с двумя подземными этажами и техническим чердаком, срок разрешения до 28.10.2014, который был продлен до 23.10.2017. 

В Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 13.05.2016 внесена запись о государственной регистрации права собственности общества «СтройБизнесГрупп» на объект незавершенного строительства.

Согласно выписке из ЕГРН №02/101/001/2018-17537 от 21.02.2018 на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011033:25 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:011033:565, который имеет характеристики: - степень готовности 15 %, - площадь застройки 1461,7 кв.м.

Общество «СтройБизнесГрупп» обратилось в орган местного самоуправления с заявлением 21.07.2017 о продлении договора аренды на новый срок. 

Управление письмом № 31147 от 24.10.2017 отказал заявителю в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства в связи с отсутствием объектов недвижимости. 

Ссылаясь на наличие у общества «СтройБизнесГрупп» оснований для предоставления земельного участка в аренду без торгов для завершения расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства, заявитель обратился в суд с рассматриваемым иском.

Управление, ссылаясь на отсутствие у объекта незавершенного строительства, в отношении которого за обществом «СтройБизнесГрупп» зарегистрировано право собственности, свойств объекта недвижимости, обратилось со встречным иском.

Определением суда первой инстанции от 14.05.2018 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр Независимых Экспертиз» ФИО4.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Имеется ли на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011033:25 объект незавершенного строительства кадастровым номером 02:55:011033:565? 

2) Если да, то соответствует ли данный объект незавершенного строительства проектной документации? 

3) Соответствует ли степень готовности указанного объекта незавершенного строительства степени 15 %, если нет, то установить степень готовности: 

- на момент государственной регистрации права собственности – на 13.05.2016; 

- на момент обращения заявителя о продлении договора аренды земельного участка – на 21.07.2017; 

- на момент проведения экспертизы – на дату осмотра? 

4) Имеет ли объект незавершенного строительства признаки недвижимого имущества? 

5) Имеются ли признаки полного или частичного демонтажа объекта незавершенного строительства? 

Согласно экспертному заключению № 042/10/229 (17) от 11.09.2018 объекта, предусмотренного проектной документацией на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011033:25 не обнаружено, признаков недвижимого имущества не также не обнаружено. На момент проведения экспертизы, на 20.06.2018 на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011033:25 не обнаружено объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011033:565. На момент государственной регистрации права собственности – на 13.05.2016 и на момент обращения заявителя о продлении договора аренды земельного участка на 21.07.2017 проверить наличие на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011033:25 признаков объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011033:565 не представляется возможным ввиду отсутствия в деле фотоматериалов и других объективных документов. На данном земельном участке проведены работы по неотделимым улучшениям земельного участка в качестве строительной площадки, а именно: - произведено ограждение строительной площадки; - строительная площадка освобождена от зеленых насаждений и деревьев; - строительная площадка освобождена от пересекающих земельный участок магистральных инженерных коммуникаций, которые вынесены за пределы данной строительной площадки. Вследствие проведенных строительно-монтажных работ значительно возросла потребительская стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:011033:25. 

Отказывая в удовлетворении требований общества «СтройБизнесГрупп», суд первой инстанции, исходя из результатов проведенной по делу судебной экспертизы, пришел к выводу об отсутствии на испрашиваемом в аренду земельном участке объекта недвижимости, в силу чего правовых оснований для предоставления земельного участка для завершения строительства в аренду без проведения торгов судом не установлено. По тем же основаниям судом удовлетворены встречные исковые требования Администрации о признании отсутствующим права собственности.

Выводы суда первой инстанции основаны на правильной оценке представленных в дело доказательств, надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 4 статьи 200, частей 2, 3 статьи 201 АПК РФ, а также разъяснений, изложенных в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Из материалов дела следует, что между обществом и Управлением оформлен договор № 1141-14 от 05.11.2014 аренды земельного участка площадью 3 008 кв.м. с кадастровым номером 02:55:011033:25, расположенного по адресу Кировский р-н городского округа город Уфа Республики Башкортостан, для проектирования и строительства магазина оптовой торговли продовольственными и непродовольственными товарами. 

 Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора, и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 указанной статьи ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Из материалов дела следует, что за обществом «СтройБизнесГрупп» зарегистрировано право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:011033:565, степенью готовности 15 %, площадью застройки 1461,7 кв.м. 

Согласно части 3 и части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу подпункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В соответствии с нормой статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Согласно правовой позиции, сформированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 1160/13 от 24.09.2013, № 4777/08 от 17.01.2012, право собственности может быть зарегистрировано в публичном реестре лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

По общему правилу, государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Исходя из смысла указанных норм и разъяснений, объект недвижимого имущества должен соответствовать следующим критериям: тесная связь с землей, наличие полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности (самостоятельное функциональное назначение объектов); невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Объекты, которые хотя и прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного хозяйственного назначения, не являются отдельными объектами гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям, не признаются недвижимым имуществом, независимо от их физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь таких сооружений с соответствующим земельным участком.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

Наряду со способами защиты гражданских прав, установленными в статье 12 ГК РФ, в абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22) указан такой способ защиты права собственности как признание права отсутствующим.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 4 пункта 52 постановления Пленумов № 10/22, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Из цитированных выше выводов эксперта, сделанных по результатам судебной экспертизы в экспертном заключении № 042/10/229 (17) от 11.09.2018 (т. 3 л.д. 71), на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011033:25 не обнаружено объектов, отвечающих признакам недвижимого имущества, а также объекта, предусмотренного проектной документацией.

В соответствии с частями 1, 2, 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Наряду с результатами судебной экспертизы в материалы дела представлены иные доказательства, подтверждающие отсутствие у спорных объектов свойств объекта недвижимого имущества.

Так, в акте осмотра от 20.06.2018, подписанного сторонами, установлено, что на земельном участке отсутствует факт наличия видимого объекта незавершенного строительства, признаков полного или частичного демонтажа объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011033:565 не обнаружено.

Изложенные обстоятельства апеллянтом иными доказательствами не опровергнуты.

Поскольку доказательств расположения на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011033:25 объектов недвижимости не представлено, требования Управления по встречному иску удовлетворены судом первой инстанции обоснованно, а оснований для предоставления земельного участка обществу «СтройБизнесГрупп» в порядке пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ не имеется.

Произведенные заявителем неотделимые улучшения, установленные при проведении судебной экспертизы, по смыслу пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ не влекут право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Наличие у ливневой канализации, расположенной на земельном участке признаков объекта недвижимости с учетом изложенных норм и разъяснений апеллянтом не доказано.

Апелляционная жалоба является необоснованной, решение суда первой инстанции отмене, а жалоба удовлетворению – не подлежат.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу отказа в удовлетворении апелляционной жалобы относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.09.2018 по делу № А07-667/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СтройБизнесГрупп» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяГ.ФИО5

СудьиМ.ФИО6

О.Н.Пирская