СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-17758/2018-ГК

г. Пермь

19 декабря 2018 года

Дело № А50-20655/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  19 декабря 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Дюкина В.Ю.,

судей Макарова Т.В., Семенова В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Муравьевой Е.С.

при участии:

от истца: Надымов В.Н. (директор), Заводова Г.Н. по доверенности                     от 15.09.2017, Серебрянская А.С. по доверенности от 03.12.2018;

от ответчика: Леконцева О.А. по доверенности от 03.12.2018;

от третьего лица – не явились.

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца,

общества с ограниченной ответственностью «Амбер-строй»,

на решение Арбитражного суда Пермского края 

от 12 октября 2018 года 

по делу № А50-20655/2018,

принятое судьей Гуляевой Е.И.

по иску общества с ограниченной ответственностью «Амбер-строй» 

(ОГРН 1025900534330, ИНН 5902138817)

к Департаменту земельных отношений Администрации города Перми 

третье лицо: Департамент градостроительства и архитектуры 

Администрации города Перми

об урегулировании разногласий при заключении договоров купли-продажи земельных участков

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО, общество) «Амбер-строй» обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Департаменту земельных отношений Администрации г. Перми (Департамент, ДЗО) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами  59:01:5010092:58, 59:01:5010092:59, 59:01:5010092:60, путем изложения пункта 2.1 договора купли-продажи № 0096-18 в следующей редакции: «цена земельного участка составляет 847 руб. 62 коп.»; пункта 2.1 договора купли-продажи № 0095-18 - в редакции: «цена земельного участка составляет 547 руб. 74 коп.»; пункта 2.1 договора купли-продажи № 0094-18 - в редакции: «цена земельного участка составляет 119 руб. 34 коп.».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора  (ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации),                    привлечен Департамент градостроительства и архитектуры Администрации                               г.  Перми (ДГА).

Решением от 12.10.2018 разногласия, возникшие при заключении договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами  59:01:5010092:58, 59:01:5010092:59, 59:01:5010092:60 урегулированы: определена цена выкупа земельного участка с кадастровым номером 59:01:5010092:58 – 147 918 руб.; земельного участка  с кадастровым номером 59:01:5010092:59 –  95 586 руб.;  с кадастровым номером 59:01:5010092:60 – 20 826 руб.

Истец с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, заявленные требования удовлетворить, оспаривает вывод суда о возможности изменения указанной в извещении о проведении аукциона цены выкупа земельных участков, считает этот вывод противоречащим законодательству, обстоятельствам дела; вывод суда о возможности изменения в будущем цены выкупа земельных участков – прямо противоречащим принципу правовой определенности, действующему законодательству и сложившейся судебной практике; изменение выкупной цены земельного участка по существу представляет собой существенное изменение условий договора, заключенного на торгах, которые могли бы существенно изменить и число участников торгов и их предложения по цене или иным условиям договора, что недопустимо в силу Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», нашло отражение «в нововведениях ФЗ от 08.03.2015 № 42-ФЗ (п. 8 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации)»; данная позиция, на что указано заявителем апелляционной жалобы, «согласуется с мнением Министерства экономического развития Российской Федерации по вопросу разъяснения порядка установления цены выкупа земельных участков при продаже права аренды под комплексное освоение земельных участков (письмо от 17.05.2013 № Д23и-1294)».

По мнению истца, судом первой инстанции применены нормы, которые применению не подлежали (ч. 1 ст. 1 Закона Пермского края от 07.10.2011 № 837-ПК, нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации), поскольку договор аренды земельного участка № 091-07С от 14.08.2007 был заключен не в соответствии с нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации, а в соответствии с нормами Земельного кодекса Российской Федерации (цена выкупа земельных участков подлежит установлению в соответствии с п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации); указанный закон не может иметь обратной силы и распространяться на правоотношения, возникшие из договора аренды, заключенного задолго до введения его в действие.

Кроме того, истцом указано на отсутствие доказательств наличия в его действиях признаков недобросовестного поведения (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), он, истец, руководствовался исключительно нормами применимого законодательства; принципу добросовестности противоречит поведение ответчика, который своими действиями (ранее ответчиком земельные участки предоставлялись именно по цене, указанной в извещении о проведении аукциона) позволил истцу полагаться на заключение договора на таких условиях и в будущем. 

Как считает истец, поскольку условия аукциона были сформулированы в одностороннем порядке органом местного самоуправления, толковаться они должны (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) в его, истца, пользу. 

Также истец отмечает, что в рассматриваемой ситуации подлежит применению принцип эстоппель и правило «никто не может противоречить собственному предыдущему поведению», при этом в представленных объяснениях по доводам апелляционной жалобы указано на то, что позиция ответчика по настоящему делу противоречит его же позиции при рассмотрении иного спора по передаче объектов инженерной инфраструктуры – Департамент подтверждал правомерность установления цены выкупа земельных участков в 1,53 руб. за 1 кв. м и прямо указывал на незаконность одностороннего изменения данной цены; Департаментом были заключены с истцом договоры о выкупе 23 земельных участков по цене 1,53 руб. за 1 кв. м; эти договоры сторонами исполнены, земельные участки истцу переданы.  

Кроме того, заявитель апелляционной жалобы считает, что «обстоятельства, установленные решением суда по делу № А50-8407/2015,             в том числе и в отношении цены выкупа земельных участков по договору аренды от 14.07.2007 № 091-07С для комплексного освоения в                              целях жилищного строительства, не подлежат повторному доказыванию                  в настоящем деле».

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу «в требованиях просит отказать».

В то же время Департамент не согласен с выводами суда относительно того, что «Указание в извещении о проведении торгов в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:5010092:0001 для его комплексного освоения в целях жилищного строительства цены выкупа земельных участков «в размере 1, 53 руб. за 1 кв. м на дату опубликования настоящего извещения» такой цели не соответствовало, поскольку приписка «на дату опубликования» с очевидностью свидетельствовала о возможности изменения данной цены в будущем. Таким образом, цена выкупа земельных участков в извещении с определенностью не установлена».

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции,  на основании протокола проведения торгов в форме открытого аукциона от 19.06.2007 № 48 между Управлением земельных отношений администрации города Перми (арендодатель) и ООО «Амбер-строй» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 091-07С от 14.08.2007.

Согласно условиям этого договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 59:01:5010092:0001, площадью 75 484,94 кв. м находящийся по адресу: г. Пермь, Свердловский район, жилой район Ново-Бродовский, квартал № 92, для комплексного освоения в целях жилищного строительства (зона застройки малоэтажными и среднеэтажными жилыми домами (пункты 1.1, 1.2 договора).

Срок аренды - с 20.06.2007 по 19.06.2017 (пункт 4.1 договора).

Государственная регистрация договора проведена.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

По условиям данного договора на арендатора возложена обязанность в течение 6 месяцев с момента заключения договора, подготовить проект планировки территории и проект межевания территории (пункт 3.2.6 договора); выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры в течение 4 лет 11 месяцев с момента заключения договора, после выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры                        (сети водоснабжения, водоотведения, дождевой канализации, внутриквартальные проезды) передать безвозмездно данные объекты в муниципальную собственность (пункт 3.2.7 договора); осуществить жилищное строительство в течение 10 лет (пункт 3.2.9 договора).

Проект планировки территории квартала № 92 в жилом районе Ново- Бродовский Свердловского района города Перми утвержден постановлением Администрации города Перми № 617 от 01.10.2010.

Проект межевания территории квартала № 92 в жилом районе Ново-Бродовский Свердловского района города Перми утвержден постановлением Администрации города Перми № 521 от 26.06.2013. 

Как указывает истец, на кадастровый учет поставлено 49 земельных участков, на части из них построены жилые дома, объекты инженерной инфраструктуры, большая часть построенных домов введена в эксплуатацию.

07.08.2014 ДЗО и обществом оформлено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 091-07С, которым изменен пункт 1.1 договора аренды, указаны образованные земельные участки.

08.02.2017 заявитель обратился в ДЗО с заявлениями о предоставлении в собственность земельных участков с кадастровыми номерами 59:01:5010092:58 площадью 554 кв. м, 59:01:5010092:59 площадью 358 кв. м, 59:01:5010092:60 площадью 78 кв. м по адресу – жилой район Ново-Бродовский, квартал № 92 Свердловского района, цель предоставления – для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Письмами № 21-01-06-И-2122 от 09.03.2017, № 21-01-06-И-2123 от 09.03.2017, № 21-01-06-И-2124 от 09.03.2017 ДЗО отказал заявителю в предоставлении в собственность земельных участков.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 10.10.2017 по делу № А50-17048/2017 решения ДЗО, изложенные в письмах № 21-01-06-И-2124 от 09.03.2017, № 21-01-06-И-2122 от 09.03.2017, № 21-01-06-И-2123 от 09.03.2017 об отказе в предоставлении земельных участков в собственность признаны незаконными, на ДЗО возложена обязанность по устранению допущенных нарушений прав и законных интересов ООО «Амбер-строй» путем повторного рассмотрения заявлений о предоставлении земельных участков в собственность.

Исполняя данное решение суда, ответчик 01.02.2018 направил истцу проекты договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами  59:01:5010092:58, 59:01:5010092:59, 59:01:5010092:60, при этом, как указано в обжалуемом решении, проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:01:5010092:58 содержит условие о цене выкупа участка – 147 918 руб., проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:01:5010092:59 – условие о цене выкупа участка – 95 586 руб., проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:01:5010092:60 – условие о цене выкупа участка –                20 826 руб. (л.д.12-32).

19.04.2018 истец направил ответчику претензию с требованием о применении при расчете цены земельного участка ставки 1 руб. 53 коп. за квадратный метр, а также протоколы разногласий к договорам (л.д. 28-32).

В обоснование иска указано на то, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупа земельных участков.

Возражения ответчика основаны на том, что цена выкупа земельных участков должна быть определена на дату подачи заявки, в соответствии с нормативным регулированием, имеющим место в 2017 году, то есть 25 % кадастровой стоимости земельных участков.

Вопрос об обоснованности указания в извещении цены выкупа земельных участков «в размере 1,53 руб. за 1 кв. м на дату опубликования настоящего извещения» был вынесен арбитражным судом первой инстанции на обсуждение участвующих в деле лиц.

При этом истец полагает, что цена выкупа земельных участков определена как ставка 1,53 руб. за 1 кв. м, а ответчик и третье лицо пояснили, что отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка               с кадастровым номером 59:01:5010092:0001, выполненный для проведения аукциона, утрачен, в имеющейся документации о проведении аукциона отсутствует.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции верно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Так, суд первой инстанции руководствовался положениями, предусмотренными ст. ст. 432, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 30.2, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации,                ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений            в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные         акты Российской Федерации», исходил из того, из содержания положений             ст. ст. 30.2, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в применимой          к спорным правоотношениям редакции) следует, что указание в извещении             о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства сведений о цене выкупа земельных участков (после утверждения документации по планировке территории, строительства объектов инженерной инфраструктуры, государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства) преследует                       цель создания экономической определенности для лица, принимающего участие в аукционе.

Указание в извещении о проведении торгов в форме аукциона (л.д. 33)              по продаже права на заключение договора аренды земельного участка                           с кадастровым номером 59:01:5010092:0001 для его комплексного освоения                  в целях жилищного строительства цены выкупа земельных участков                              «в размере 1,53 руб. за 1 кв. м на дату опубликования настоящего извещения»                                         такой цели не соответствовало, поскольку приписка «на дату опубликования»                              с очевидностью свидетельствовала о возможности изменения                               данной цены  в будущем.

Таким образом, как указано в обжалуемом решении, цена выкупа земельных участков в извещении с определенностью не установлена.

Участвуя в аукционе, действуя добросовестно и разумно, истец                      ООО «Амбер-строй», с учетом содержания извещения, не вправе был рассчитывать на выкуп земельных участков с применением ставки 1,53 руб.              за 1 кв. м.

То обстоятельство, что с заявлениями о выкупе земельных участков                  с кадастровыми номерами 59:01:5010092:58, 59:01:5010092:59, 59:01:5010092:60 ООО «Амбер-строй» обратилось в ДЗО  08.02.2017, установлено судами при рассмотрении дела № А50-17048/2017. 

При этом судами сделан вывод о наличии исключительного права                ООО «Амбер-строй» на приобретение в собственность указанных земельных участков в силу п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как указал суд первой инстанции, на территории Пермского края Порядок определения цены выкупа земельных участков, образованных                       из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, впервые установлен Законом Пермского края от 07.10.2011                   № 837-ПК (в редакции с 01.05.2015).

В соответствии с п.п.3), 5) части 1 ст.1 указанного закона (в редакции, действовавшей на 2017 год) если иное не предусмотрено федеральными законами и законами Пермского края (Пермской области), продажа земельных участков, находящихся в собственности Пермского края или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов осуществляется по цене, рассчитываемой в процентах от кадастровой стоимости таких земельных участков: в размере 25 процентов в период с           1 января 2017 года по 31 декабря 2017 года в отношении земельных участков, указанных в пункте 3 части 1 настоящей статьи – земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации заключен договор о комплексном освоении территории. 

Частью 2 Закона Пермского края от 07.10.2011 № 837-ПК                 предусмотрено, что расчет цены по конкретному земельному                              участку осуществляется исполнительным органом государственной власти Пермского края или органом местного самоуправления, уполномоченным                  в соответствии с законодательством на распоряжение соответствующим земельным участком, на день подачи заявления о приобретении права собственности на земельный участок.

При таких обстоятельствах, учитывая не указание цены выкупа земельных участков в извещении о проведении торгов и обращение истца                  в уполномоченный орган с заявлением о выкупе участков в 2017 году, оснований для определения в договорах купли-продажи цены выкупаемых земельных участков иначе, чем в размере 25 % их кадастровой стоимости,                 у ответчика, по мнению суда первой инстанции, не имелось.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что пункты 2.1 договоров следует принять в редакции ответчика.

Установленные в результате исследования совокупности имеющихся                  в материалах дела доказательств (ст. ст. 64, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и надлежащим                    образом оцененные судом первой инстанции обстоятельства признаются                 арбитражным судом апелляционной инстанции необходимыми и достаточными для принятия именно такого решения, которое является предметом обжалования, в силу чего доводы апелляционной жалобы, а также оспаривание Департаментом указанного выше вывода суда первой инстанции не влекут                     ее удовлетворение. 

В соответствии с п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре купли-продажи недвижимости должна быть указана        цена этого имущества.

Вместе с тем, цена отчуждаемого недвижимого имущества может регулироваться на основании положений нормативных правовых актов. 

В частности, такой порядок предусмотрен для земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности.

Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым                 у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 названного Кодекса).

Обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащего все существенные условия, возникает                  у уполномоченного органа с момента подачи лицом в этот орган заявления              о приобретении прав на землю, соответственно, применимые к спорной ситуации нормы права  верно определены судом первой инстанции с учетом даты обращения  истца в ДЗО  с заявлением о выкупе участков, а оснований       для определения в договорах купли-продажи цены выкупаемых земельных участков иначе, чем в размере 25 % их кадастровой стоимости, не имеется.

Иные выводы в отношении фактических обстоятельств дела доводы апелляционной жалобы относительно извещения о проведении торгов                      в форме открытого аукциона, не влекут.

То, что цена выкупа земельных участков в извещении о проведении торгов в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:5010092:0001                              для его комплексного освоения  в целях жилищного строительства                       с определенностью не установлена, по материалам дела следует.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации                (п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации                от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Соответственно, то, что суд первой инстанции указал в обжалуемом решении, что «участвуя в аукционе, действуя добросовестно и разумно,               истец ООО «Амбер-строй», с учетом содержания извещения, не вправе               был рассчитывать на выкуп земельных участков с применением ставки                1,53 руб. за 1 кв. м» к числу обстоятельств, свидетельствующих о незаконности принятого им судебного акта отнесено быть не может.

Ссылка истца на судебные акты по делу № А50-8407/2015 о незаконности обжалуемого судебного акта также не свидетельствует, оснований для вывода         о том, что их наличие исключает урегулирование разногласий по спорным договорам, таким образом, как это сделал суд первой инстанции, - не имеется.

Нарушения или неправильное применение норм процессуального права, следствием которых согласно положениям ч. 3 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла бы явиться отмена решения арбитражного суда первой инстанции, отсутствуют.

Вопреки позиции заявителя апелляционной жалобы, неприменение принципа эстоппель, правила «никто не может противоречить собственному предыдущему поведению» и норм о преюдиции судом первой инстанции,                к категории таких нарушений, с учетом предмета и оснований иска, фактических обстоятельств дела, - не относится. 

Толкование условий договора судом первой инстанции положениям             ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации не противоречит.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 12.10.2018                      по делу № А50-20655/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

 

Председательствующий

В.Ю. Дюкин 

 

Судьи

 

Т.В. Макаров 

 

В.В. Семенов