ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-11620/17

09 апреля 2018 года

город Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2018 года

Полный текст постановления изготовлен 09 апреля 2018 года 

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Чалбышевой И.В., Шишовой О.А., 

при участии в заседании:

от истца: общества с ограниченной ответственностью «Квази Социум» - ФИО1 по дов. от 19.09.2017,

от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы – ФИО2 по дов. от 27.12.2017,

от третьего лица: Правительства Москвы – ФИО2 по дов. от 18.01.2018, ФИО3 по дов. от 26.07.2017,

рассмотрев 04 апреля 2018 года в судебном заседании кассационную жалобу истца – общества с ограниченной ответственностью «Квази Социум»

на постановление от 26 декабря 2017 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Александровой Г.С., Савенковым О.В., Алексеевой Е.Б.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Квази Социум»

к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка,

третье лицо: Правительство Москвы,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Квази Социум» (далее – истец, ООО «Квази Социум») обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) c иском, с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительной односторонней сделки по досрочному расторжению договора аренды земельного участка от 26.08.1998 № М-09-12296, оформленной уведомлением о расторжении договора от 06.06.2016 № ДГИ-И-23548/16 и уведомлением о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора аренды от 25.07.2016 № ДГИ-1-56567/16.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 июля 2017 года заявленные требования удовлетворены частично: суд признал недействительной сделку по досрочному расторжению договора аренды земельного участка от 26.08.1998 № М-09-0122269, оформленную уведомлением от 25.07.2016 № ДГИ-1-56567/16. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2017 года решение отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано полностью.

Не согласившись с принятым по делу постановлением, ООО «Квази Социум» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названный судебный акт отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, указывая на нарушение и неправильное применение апелляционным судом норм права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам. 

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов истец указывает, что судом апелляционной инстанции неверно истолкован и применен пункт 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ), и не применен подлежащий применению пункт 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации. Судом не приняты во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дела № А40-159794/14, с учетом которых формальное истечение 13.12.2015 пятилетнего срока, исчисляемого с 31.12.2010 (срок завершения проектирования объекта и получения разрешения на строительство по условиям дополнительного соглашения от 04.08.2010 № 3 к договору аренды земельного участка), не может являться основанием для признания правомерным одностороннего расторжения спорного договора аренды. В своем уведомлении Департамент ссылался лишь на пункт 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, иных оснований для расторжения спорного договора аренды в оспариваемом истцом уведомлении Департамента не приведено. По мнению истца, он не мог реализовать свои договорные обязательства с 19.11.2011 ввиду принятия Градостроительно - земельной комиссией решения об изменении технико-экономических показателей и разрешенного использования земельного участка, что потребовало от истца получения нового градостроительного плана земельного участка, в связи с чем, период с 30.04.2014 по 15.06.2015 (дата вступления в законную силу решения суда по делу № А40-159794/14) не должен учитываться при исчислении пятилетнего срока исполнения истцом своих обязательств по договору аренды, после завершения спора по указанному делу не по вине истца сохранялась ситуация, при которой исполнение истцом своих обязательств по договору аренды было невозможно. При этом истцом предпринимались все необходимые действия, направленные на своевременное исполнение договорных обязательств, получения разрешения на строительство, однако получение соответствующего разрешения оказалось невозможным ввиду отсутствия документов, подготовка которых является обязанностью органов власти города Москвы. Апелляционным судом при рассмотрении настоящего дела не указаны обстоятельства, подтверждающие, что задержка с реализацией договора со стороны истца произошла по вине последнего, а не ввиду обстоятельств, за которые истец не отвечает, как по периоду времени до 30.04.2014, так и после него, до направления Департаментом оспариваемого в рамках настоящего дела уведомления от 25.07.2016 о досрочном расторжении договора аренды. Ссылка суда на дополнительное соглашение от 29.05.2007 № 4 к договору аренды, согласно пункту 4 которого, срок окончания строительства объекта установлен до 31.12.2007, неправомерна, поскольку указанное дополнительное соглашение не было зарегистрировано в установленном законом порядке. В дополнительном соглашении от 04.08.2010 № 3 к договору аренды и в каком-либо нормативно правовом акте срок окончания строительства не установлен. Апелляционным судом не учтена судебная практика применения пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Отзывы на кассационную жалобу не поступали.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представители ответчика и третьего лица возражали против доводов жалобы, указывая на законность и обоснованность обжалуемого постановления.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в принятых по делу судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между правопредшественниками сторон заключен договор аренды земельного участка от 26.08.1998 № М-09- 0122269, согласно которому земельный участок, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Дмитровское шоссе, 25 предоставлен арендатору на праве аренды для проектирования, строительства и эксплуатации торгово-бытового, досугового центра обслуживания населения.

Договор аренды заключен по итогам конкурса по предоставлению земельного участка в долгосрочную аренду на 49 лет на основании протокола от 17.07.1998 № 6/К окружной комиссии по вопросам земельных отношений Северного административного округа города Москвы и распоряжения Префекта Северного административного округа города Москвы от 31.07.1998 № 6800. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Дополнительным соглашением от 04.08.2010№ 3 к договору стороны изменили существенное условие договора о сроке реализации проекта, указав на завершение проектирования и получение разрешения на строительство до 31.12.2010.

ГПЗУ-1 выпущен   15.06.2009, в октябре 2010 подготовлен проект строительства, который 19.10.2010 сдан на утверждение архитектурного совета, и 15.08.2011 в отношении проекта получено положительное заключение Мосгосэкспертизы. По результатам заседания группы по вопросам градостроительной деятельности 24.10.2011 принято решение согласиться с дальнейшей реализацией инвестиционного проекта при условии размещения в составе объекта физкультурно-оздоровительного комплекса и подземного паркинга с подготовкой нового ГПЗУ. 

Письмом от  19.11.2011 № 09-3-1510/11-(0)-1 Мосстройнадзор приостановил выдачу разрешения на строительство, в связи с принятием решения о подготовке нового ГПЗУ. 

Дальнейшая реализация проекта стала невозможной в связи с тем, что разрешенное использование земельного участка и технико-экономические показатели, указанные в ГПЗУ-2, не соответствовали условиям договора аренды, в связи с чем, истец направлял в адрес ответчика письма с просьбой заключить дополнительное соглашение к договору аренды. 

Департамент направил в адрес истца уведомление от 06.06.2016 № ДГИ-И- 23548/16 о расторжении договора в связи с отсутствием по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3. Истцом в адрес ответчика направлены возражения на данное уведомление, в ответ на которые, ответчиком направлено уведомление о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора аренды от 25.07.2017 № ДГИ-1-56567/16-1.

Полагая, что односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды путем направления спорных уведомлений нарушает права и законные интересы арендатора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя заявленные требования и признавая недействительной одностороннюю сделку от 25.07.2016 по расторжению указанного договора аренды земельного участка, суд первой инстанции сделал вывод об отсутствии у Департамента оснований для расторжения указанного договора аренды в связи с недоказанностью существенного нарушения истцом условий договора аренды, необходимого для одностороннего расторжения договора, предусмотренного пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

При этом суд исходил из того, что с 2010 года, арендатор не мог выполнить условия договора в части выполнения сроков проектирования объекта и строительства по независящим от него обстоятельствам и причинам, так как на каждом этапе реализации проекта, государственные органы города Москвы нарушали сроки выполнения своих встречных обязательств, а в момент выдачи разрешения на строительство изменили технико-экономические показатели объекта и его целевое назначение. 

Учитывая, что дополнительным соглашением от 04.08.2010 № 3 к договору, срок, в течение которого арендатор обязался завершить проектирование объекта, установлен до 31.12.2010, а срок исполнения арендатором обязательства в части завершения строительства договором не установлен, суд пришел к выводу, что истцом не был нарушен пятилетний срок, предусмотренный пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ. При этом судом было принято во внимание, что согласно представленным доказательствам истец разработал предпроектную и проектную документацию, согласовал ее, получил разрешение на строительство на подготовительный период и приступил к освоению земельного участка, просрочка в строительстве объекта обусловлена принятием Градостроительно-земельной комиссией решения об изменении технико-экономических показателей и разрешенного использования земельного участка, которое потребовало от истца получения нового градостроительного плана земельного участка, обязательность представления которого при получении разрешения на строительство, обусловлена положениями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии вины арендатора, и наличии, в соответствии со статьей 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка в соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, суд указал, что из времени неиспользования арендатором земельного участка подлежит исключению время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование не по вине арендатора.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд, руководствуясь пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 ФЗ, пришел к выводу о существенном нарушении истцом условий договора в части завершения строительства объекта в установленные договором сроки, а также неполучении по истечении пяти лет со дня заключения договора обществом разрешения на строительство и неосвоении арендуемого земельного участка, в связи с чем, признал правомерным одностороннее расторжение договора Департаментом, и указал на отсутствие оснований для удовлетворения иска.

Отклоняя ссылку истца на преюдициально установленные судебным актом обстоятельства по делу № А40-159794/14, апелляционный суд указал, что установленные в рамках указанного дела обстоятельства не соотносится с правовыми основаниями расторжения договора, указанных в оспариваемых уведомлениях от 06.06.2016 № ДГИ-И-23548/16 и от 25.07.2016 № ДГИ-1-56567/16. Апелляционный суд указал, что после принятия решения по делу № А40-159794/14 истец, оспаривая уведомления, не представил доказательства о получении разрешения на строительство, доказательства освоения земельного участка, а также акт разрешенного использования земельного участка в связи с изменением технико-экономических показателей с внесением соответствующих изменений в условия договора аренды путем заключения дополнительного соглашения к нему. При этом апелляционный суд обратил внимание на то, что истец в очередной раз обратился за получением ГПЗУ в Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы лишь 15.02.2016, т.е., спустя более полугода после вступления в законную силу решения суда по делу № А40-159794/14.

Между тем, апелляционным судом не учтено следующее.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 06.10.2015 № 2317-О указал, что законодатель, предусматривая в пункте 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ право публичного собственника земельных участков, расположенных в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, на досрочное расторжение договора аренды таких участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности, потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В данном Определении Конституционный Суд Российской Федерации также отметил, что предусмотренный пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ последующий судебный контроль за отражающими общественный интерес решениями управомоченных органов об одностороннем досрочном расторжении договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенных в целях строительства, реконструкции объектов недвижимого имущества, представляет собой достаточную гарантию защиты прав арендаторов, поскольку суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу фактические обстоятельства (причины, вызвавшие существенные нарушения условий договора аренды, включая действия или бездействие как арендатора, так и арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц, или обстоятельства непреодолимой силы) и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы.

Отсутствие у арендатора, действующего добросовестно, разумно и осмотрительно, по истечении пяти лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка разрешения на строительство указанного объекта может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. 

В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив условия договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 04.08.2010 № 3, зарегистрированного 21.09.2010, установив, что срок исполнения обязательств арендатора в части завершения строительства договором аренды не установлен, освоение земельного участка до 31.12.2015 было невозможно не по вине арендатора, пятилетний срок получения разрешения на строительство не истек, при этом истцом предпринимались меры для своевременного получения необходимых разрешений и согласований в уполномоченных органах Москвы на строительство спорного объекта, вина истца в несвоевременном исполнении договорных обязательств отсутствует, пришел к правомерному выводу о признании недействительным выраженного в уведомлении от 25.07.2016 № ДГИ-1-56567/16 одностороннего отказа Департамента от спорного договора аренды земельного участка.

Исходя из установленных судами фактических обстоятельств, и принимая во внимания вышеупомянутую правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, кассационная коллегия признает, что судом апелляционной инстанции необоснованно применен к спорным правоотношениям сторон пункт 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ. 

При вышеуказанных обстоятельствах, у суда апелляционной инстанции не имелось правовых оснований для отмены принятого по делу судом первой инстанции решения, в связи с чем, в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 и частью 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2017 года по делу № А40-11620/17 отменить.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 июля 2017 года по тому же делу оставить в силе.

 

Председательствующий-судья                                                 В.В. Кобылянский

 

Судьи:                                                                                             И.В. Чалбышева

 

                                                                                                          О.А. Шишова