ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-67976/2016

19 сентября 2017 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме 19 сентября 2017 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Кашиной Т.А.

судей Колосовой Ж.В., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Винниковым А.В.

при участии: 

от истца (заявителя): Тараканова С.А. по доверенности от 27.09.2016,

от ответчика (должника): не явился, извещен,

от 3-их лиц: не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-18069/2017) администрации муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области 

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.05.2017 по делу № А56-67976/2016 (судья Воробьева Ю.В.), принятое 

по иску АО "КСИЛ" 

к Администрации муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области 

третьих лиц: 1) Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования «Ломоносовский район» Ленинградской области, 2) Администрация муниципального образования Лаголовское сельское поселение муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области, 3) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области

о признании недействительным уведомления об изменении арендной платы, 

установил:

Акционерное общество «КСИЛ» (далее – Истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Администрации муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области (далее - Администрация района) о признании недействительным уведомления № 137/7 от 11.02.2016, устанавливающего ежеквартальную арендную плату в 2016 году в размере 3 219 750 руб. 00 коп.

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования «Ломоносовский район» Ленинградской области (далее - КУМИ) привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением суда от 09.02.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального образования Лаголовское сельское поселение муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области (далее - Администрация поселения), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее - Росреестр).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25 .05.2017 признано недействительным уведомление Администрации муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области об изменении арендной платы от 11.02.2016 № 137/7.

Администрация муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области обратилась с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить и принять постановление об отказе АО «КСИЛ» в удовлетворении искового заявления в полном объеме.

Администрация района, Администрация поселения, КУМИ, Росреестр, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения спора, в судебное заседание не явились.

Представитель АО «КСИЛ» в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как видно из материалов дела, 31.12.2003 между Муниципальным образованием «Ломоносовский район», в лице КУМИ и АО «КСИЛ» заключен договор аренды земельного участка № 187 (далее - Договор), в соответствии с которым КУМИ предоставил истцу во временное владение и пользование земельный участок площадью 45 000 кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, Русско-Высоцкая волость, д. Лагово, что подтверждается актом приема-передачи от 31.12.2003, подписанным сторонами.

Согласно п. 1.1 Договора земельный участок предоставлен для проведения изыскательских работ в целях определения возможности проектирования размещения предприятия по выпуску детской игровой мебели, садово-парковой мебели, малых архитектурных форм.

В соответствии с п. 1.2 Договора срок его действия - 11,5 месяцев. Впоследствии дополнительными соглашениями к Договору срок его действия продлевался, по истечении которого АО «КСИЛ» в отсутствие возражений Ответчика продолжал использовать земельный участок, в связи с чем действие Договора в соответствии с ст. 621 Гражданского кодекса РФ возобновлено на тех же условиях на неопределённый срок.

 27.04.2011 сторонами заключено соглашение о расторжении Договора и заключен в отношении земельного участка новый договор аренды № 1008 сроком на 11,5 месяцев с последующей пролонгацией в порядке ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок.

Размер арендной платы и порядок расчета сторон установлен в разделе 2 Договора. В соответствии с п. 2.1 Договора размер арендной платы определяется в соответствии с расчетом согласно Приложению № 3 к Договору (327 484,53 руб. (базовый размер арендной платы) = 4,5 га (площадь Участка) * 36 387,17 руб. (расчетная ставка за 1 га) * 2 (коэффициент для расчета базового размера арендной платы)).

В п. 2.2 Договора установлено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, предусмотренном п. 2.6 Договора.

В соответствии с п. 2.6 Договора одностороннее изменение арендодателем условий Договора согласно п.п. 2.2., 2.3., 2,5 производится в случае принятия нормативных актов законодательными и исполнительными органами Российской Федерации, Ленинградской области, органами местного самоуправления МО «Ломоносовский район».

Изменение условий, предусмотренных пунктами 2.2., 2.3., 2.5 Договора оформляется путем направления арендодателем соответствующего уведомления арендатору, В уведомлении указывается момент вступления в силу изменений условий Договора. Указанные изменения условий в текст Договора не вносятся и в Ломоносовском отделении Ленинградской областной регистрационной палаты регистрации не подлежат.

Письмом от 11.02.2016 № 137/7 КУМИ уведомил Истца об установлении стоимости аренды Участка в размере 3 219 750 руб. в квартал. 14.03.2016 Истец направил КУМИ возражения относительно начисленного размера арендной платы, однако письмом КУМИ № 348 от 25.03.2016 и письмом Администрации № 18-1510/16-0-1 от 25.03.2016 указано на соответствие установленного КУМИ коэффициента разрешённого использования земельного участка (далее -Кри) данным кадастрового паспорта № 47/201/16-184861 от 22.03.2016 о категории земельного участка - земли сельскохозяйственного назначения.

Полагая необоснованным применение к Участку Кри=30, исходя из категории земель сельскохозяйственного назначения, Истец обратился в суд с настоящим иском.

В апелляционной жалобе Администрация района ссылается на то обстоятельство, что суд первой инстанции, рассмотревший дело по существу, нарушил его процессуальные права, в частности, тем, что принял судебный акт в отношении ненадлежащего ответчика по данному делу, так как оспариваемое уведомление от 11.02.2016 № 137/7 было направлено и подписано КУМИ, который выступал в Договоре аренды земельного участка № 1008 от 27.04.2011г. на стороне арендодателя.

Рассмотрев данный довод жалобы, суд апелляционной инстанции полагает его подлежащим отклонению в силу следующего.

Согласно части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

В соответствии с п. 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве безусловного основания для отмены решения является, в том числе принятие решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Из материалов дела следует, что судом первой инстанции КУМИ к участию в деле привлечено, указанное лицо представляло свою позицию и участвовало в рассматриваемом споре.

Судом апелляционной инстанции принято во внимание, что из содержания заключенного Договора аренды земельного участка № 1008 следует, что Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования «Ломоносовский район» Ленинградской области действовал на основании Распоряжения Администрации муниципального образования Ломоносовский муниципальный район № 501-к от 15.12.2010. То есть, выполнял функции Администрации района, представляющей интересы муниципального образования в сфере установления арендных отношений.

Согласно статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность землепользования.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации землепользование в Российской Федерации является платным; формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог. Плательщиками земельного налога в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации являются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного владения. Все остальные лица должны вносить плату за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в размере арендной платы, устанавливаемой соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).

Согласно Основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, арендная плата должна определяться, исходя из принципа экономической обоснованности, а также принципа предсказуемости расчета размера арендной платы.

В соответствии с пунктом 1.2. Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов, утвержденного постановлением Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 № 520 (далее - Правила), арендная плата за земельный участок определяется в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель, видом разрешенного использования, местоположением, обеспеченностью объектами инфраструктуры.

В пункте 1.3 Правил указано, что категория земель, вид разрешенного использования, местоположение земельного участка определяются в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка (выпиской из государственного кадастра недвижимости) или правоустанавливающими документами.

Как указывает Истец, земельный участок был принят им в аренду для эксплуатации зданий птичников, проведения проектно-изыскательских работ для их реконструкции с целью размещения предприятия по выпуску детской игровой мебели, садово-парковой мебели малых архитектурных форм и перевода земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию.

Из материалов дела следует вывод о том, что категория земель сельскохозяйственного назначения, установленная в кадастровом паспорте №47/201/16-184861 от 22.03.2016, не соответствует фактически определенной муниципальным образованием категории земли, а также виду разрешенного использования земельного участка, исходя из следующих обстоятельств.

АО «КСИЛ» в рамках целевого назначения, определенного в пункте 1.1. Договора, в полном объеме выполнил проектно-изыскательские работы на территории земельного участка, получил положительное заключение независимой экспертной организации на разработанную проектную документацию по объекту (предприятие по выпуску детской игровой мебели, садово-парковой мебели малых архитектурных форм), произвел реконструкцию приобретенных в установленном законом порядке зданий птичников с целью размещения предприятия по выпуску детской игровой мебели, садово-парковой мебели малых архитектурных форм.

В 2012 году предприятие по выпуску детской игровой мебели, садово-парковой мебели и малых архитектурных форм было введено в эксплуатацию. С момента ввода в эксплуатацию производственного комплекса арендуемый земельный участок стал использоваться для ранее указанных производственных целей. Соответственно, размер Кри с момента ввода в эксплуатацию деревообрабатывающего производства должен определяться, не исходя из категории земель сельскохозяйственного назначения, а исходя из фактического использования арендуемого земельного участка в производственной деятельности Истца.

В соответствии с Федеральным законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее - Закон № 172-ФЗ), Генеральным планом муниципального образования Лаголовское сельское поселение Муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области, утвержденным решением Совета депутатов от 12.09.2014 № 31, Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования Лаголовское сельское поселение МО «Ломоносовский муниципальный район» Ленинградской области, утвержденными решением Совета депутатов № 28 от 24.12.2014, земельный участок с кадастровым номером 47:14:13-13-001:0003 отнесен к категории земель «земли населенных пунктов».

Ошибочно указанный в оспариваемом решении номер земельного участка является технической ошибкой не влияющей на существо спора.

Пунктом 3 ч. 1 ст. 7 Закона № 172-ФЗ установлено, что перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных с установлением или изменением черты населенных пунктов.

Согласно ст. 8 Закона № 172-ФЗ установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.

Довод Администрации района о недоказанности отнесения земельного участка к категории земель населенных пунктов опровергается следующими обстоятельствами.

Из материалов дела следует, что решением Совета депутатов муниципального образования Лаголовское сельское поселение муниципального образования Ломоносовский район Ленинградской области № 31 от 12.09.2014 утвержден Генеральный план муниципального образования Лаголовское сельское поселение муниципального образования Ломоносовский район Ленинградской области. Данное решение опубликовано в газете «Балтийский луч» № 38 от 19.09.2014.

Частью 3 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что генеральный план, в том числе, содержит карту границ населенных пунктов, входящих в состав поселения, карту функциональных зон поселения. На данных картах в соответствии с частью 5 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации отображаются границы населенных пунктов.

К генеральному плану прилагаются материалы по его обоснованию в текстовой форме и в виде карт (часть 6 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 7 части 7 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации материалы по обоснованию генерального плана в текстовой форме содержат в том числе перечень земельных участков, которые включаются в границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, или исключаются из их границ, с указанием категорий земель, к которым планируется отнести эти земельные участки, и целей их планируемого использования.

Как следует из представленных Администрацией Лаголовского сельского поселения документов, в составе материалов по обоснованию Генерального плана Лаголовского сельского поселения (том III Исходно-разрешительная документация, часть 5-3 редакция 30.05.2014, стр. 23) земельный участок был учтен в списке земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, включаемых в проект генерального плана муниципального образования Лаголовское сельское поселение Ломоносовского муниципального района Ленинградской области в земли других категорий, а именно в земли населенных пунктов.

Участок под порядковым номером «22» отражен также в Схеме современного состояния инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры (в составе материалов по обоснованию генерального плана, опубликованных в приложении к газете «Балтийский луч» по Ленинградской области от 22.09.2014).

Из содержания данных схемы, в которой отображены границы населенных пунктов и местоположение земельного участка, следует, что земельный участок расположен в границах муниципального образования Лаголовское сельское поселение муниципального образования Ломоносовский район Ленинградской области.

Факт отнесения земельного участка к землям населенных пунктов подтверждается выпиской из генерального плана от 13.08.2015 № 416. Решением Совета депутатов от 24.12.2014 № 28 земельный участок отнесен к территориальной зоне П-1 «Строительная промышленность», разрешенное использование - размещение объектов капитального строительства, что подтверждается выпиской из правил землепользования и застройки от 13.08.2015 № 418.

Письмом Главы администрации Лаголовского сельского поселения № 63 от 31.01.2011 Истец был уведомлен, что земельный участок действительно включен в генеральный план МО Лаголовское СП в категорию земель промышленности.

Согласно пункту 1 статьи 84 Земельного кодекса Российской Федерации установлением или изменением границ населенных пунктов является утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования.

Таким образом, включение земельного участка в границы Лаголовского сельского поселения посредством утверждения генерального плана является переводом земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.

Исходя из изложенного, земельный участок для целей определения арендной платы не относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, а является землями промышленности с разрешенным использованием - размещение объектов капитального строительства.

Указанные правоустанавливающие документы подтверждают как категорию арендуемого земельного участка, так и вид его разрешенного использования.

В соответствии с пунктом б статьи 15 Федерального закона от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости» в случае принятия решений об установлении или изменении границ населенного пункта орган местного самоуправления в течение шести месяцев с даты его принятия обязан направлять в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия документы для внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о границах населенных пунктов. Правила направления органами государственной власти и органами местного самоуправления документов, необходимых для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости, в федеральный орган государственной власти, уполномоченный в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости, а также требования к формату таких документов в электронной форме утверждены Постановлением Правительства РФ от 03.02.2014 № 71 (далее - Правила).

Таким образом, в случае, если представительными органами местного самоуправления сельских поселений утверждены генеральные планы сельских поселений, то исполнение требований Правил должны обеспечивать те органы местного самоуправления, которые утвердили генеральные планы поселений, а именно органы местного самоуправления сельских поселений за счет средств бюджетов сельских поселений.

Письмом Главы Администрации Лаголовского сельского поселения от 12.08.2015 Истец был уведомлен о том, что материалы по изменению границ населенных пунктов Лаголовского сельского поселения находятся на рассмотрении в Росреестре для внесения в государственный реестр данных и в ближайшее время будут рассмотрены.

Приказом Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 11.01.2016 № 2 (далее - Приказ № 2) установлены коэффициенты разрешенного использования земельного участка (Кри). При определении Кри необходимо учитывать то обстоятельство, что его размер определяется в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка (сельскохозяйственное использование, жилая застройка, строительство, общественное использование, предпринимательство, отдых (рекреация), производственная деятельность, транспорт, деятельность по охране и изучению природы, охрана природных территорий, историческая деятельность). Учитывая выводы суда о принадлежности земельного участка к землям, на которых осуществляется производственная деятельность, размер Кри должен определяться в соответствии с пунктом 7.2 (обработка древесины и производство изделий из дерева) Приложения к Приказу № 2.

Доводы Администрации района о правомерности применения коэффициента ввиду того, что в государственный кадастр недвижимости не внесены изменения относительно категории, к которой относится земельный участок, судом отклоняются.

По смыслу статьи 8 Федерального закона от 21.12.2004 №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.

Соответственно, само по себе не приведение данных реестра недвижимости в соответствие с документацией территориального планирования не может являться основанием для неприменения сведений генерального плана поселения в гражданско-правовых отношениях.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В качестве такого принципа, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582, определен принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Применение Кри, установленного в значении «30» для участков категории земель сельскохозяйственного назначения, не используемых под цели, связанные с сельскохозяйственной деятельности, к земельному участку, не относящемуся к категории земель сельскохозяйственного назначения на дату направления КУМИ оспариваемого уведомления, не может быть признано соответствующим указанному выше принципу экономической обоснованности.

Учитывая изложенное, применение в расчете арендной платы по Договору в отношении земельного участка Кри в значении «30» не соответствует Приказу, Порядку и принципу экономической обоснованности размера арендной платы, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

Позиция Администрации района относительно ненадлежащего способа защиты является несостоятельной.

Оспариваемое уведомление по смыслу статей 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации является односторонней сделкой, в соответствии с которой арендодателем изменен размер арендной платы за земельный участок по Договору.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является недействительной.

Поскольку доказательства наличия оснований для применения Кри в расчете арендной платы по Договору за 2016 год в значении «30», КУМИ не представлены, требование истца о признании односторонней сделки, выраженной в уведомлении от 11.02.2016 № 137/7 об изменении размера арендной платы в 2016 году недействительной подлежит удовлетворению.

Исходя из изложенного, арбитражным судом не установлены законные основания для применения арендодателем указанного в оспариваемом уведомлении коэффициента Кри=30 при определении размера арендной платы за земельный участок на 2016 год, в силу чего оспариваемое уведомление является недействительным.

Поскольку нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения не допущено, обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 25.05.2017 по делу №  А56-67976/2016  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

Т.А. Кашина

 

Судьи

 

Ж.В. Колосова

 Н.С. Полубехина