ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

«

Дело № А08-3898/2018

г. Воронеж

26» октября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена «20» октября 2023 года

Постановление  в полном объеме изготовлено «26» октября 2023 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи

          ФИО1,

судей

                          ФИО2,              

                          ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО4,

при участии:                      

от Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области: ФИО5, представителя по доверенности № ВБ02-000031 от 22.06.2023, паспорт гражданина РФ,

от общества с ограниченной ответственностью «Успех»: ФИО6, представителя по доверенности от 10.03.2023, паспорт гражданина РФ,

от муниципального унитарного предприятия «Старооскольский водоканал»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от акционерного общества «КМАпроектжилстрой»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Успех» на решение Арбитражного суда Белгородской области от 27.03.2023 по делу №А08-3898/2018 (судья Чистякова С.Г.)

по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Успех» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 378 355 руб. 22 коп. задолженности за период с 01.02.2016 по 31.12.2017, 55 993 руб. 37 коп. пени за период с 11.11.2014 по 31.12.2017, расторжении договора долгосрочной аренды земельного участка от 11.08.2014 № 77-1/14, возложении обязанности передать по акту приемапередачи земельный участок с кадастровым номером 31:06:0237002:1365 площадью 2 289 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, 

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Успех» к муниципальному образованию Старооскольскому городскому округу Белгородской области о взыскании 210 000 руб. расходов, понесенных на проектирование нежилого здания, 341 188 руб. 11 коп. убытков,

третьи лица: муниципальное унитарное предприятие «Старооскольский водоканал», акционерное общество «КМАпроектжилстрой»,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Успех» о взыскании 378 355 руб. 22 коп. задолженности по договору долгосрочной аренды земельного участка от 11.08.2014 № 77-1/14 за период с 01.02.2016 по 31.12.2017, 55 993 руб. 37 коп. пени за период с 11.11.2014 по 31.12.2017, о расторжении договора долгосрочной аренды земельного участка от 11.08.2014 № 77-1/14, о возложении на ООО «Успех» обязанности передать истцу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 31:06:0237002:1365, площадью 2 289 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>.

В свою очередь ООО «Успех» 20.12.2018 обратилось в арбитражный суд с встречным иском к Департаменту имущественных и земельных отношений, просил суд расторгнуть договор долгосрочной аренды земельного участка №77-1/14 от 11.08.2014; обязать Департамент принять от общества земельный участок с кадастровым номером 31:06:0237002:1365 по акту приема-передачи в течение семи дней с момента вступления в силу решения суда; взыскать с Департамента 341 188 руб. 11 коп. убытков, 330 998 руб. 25 коп. неосновательного обогащения, 84 509 руб. 91 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.09.2014 по 22.01.2019. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: муниципальное унитарное предприятие «Старооскольский водоканал» (в настоящее время – государственное унитарное предприятие «Старооскольский водоканал», распоряжение Правительства Белгородской области от 31.10.2022 № 805-рп «О приеме  в государственную собственность Белгородской области муниципального унитарного предприятия «Старооскольский водоканал» и муниципального имущества, запись об изменении сведений о юридическом лице внесена в ЕГРЮЛ 22.08.2023), акционерное общество «КМАпроектжилстрой».

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 16.08.2019 исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество «Успех» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылалось на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Белгородской области от 16.08.2019, в связи с чем просило его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска Департамента имущественных и земельных отношений и удовлетворении встречного иска ООО «Успех». Заявитель жалобы указывал на то, что арбитражным судом области не дана оценка его доводам о невозможности использования спорного земельного участка ввиду отсутствия технологического присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения спорного земельного участка.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2019 решение Арбитражного суда Белгородской области от 16.08.2019 по делу № А08-3898/2018 оставлено без изменения, апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью «Успех» – без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 03.07.2020 решение Арбитражного суда Белгородской области от 16.08.2019 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2019 по делу № А08-3898/2018 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Белгородской области.

Решением суда Арбитражного суда Белгородской области от 27.03.2023 исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области удовлетворены: с ООО «Успех» (ИНН 

<

***>) в пользу Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН 

<

***>) взыскана задолженность по договору долгосрочной аренды земельного участка №77-1/14 от 11.08.2014 за период с 01.02.2016 по 31.12.2017 в размере 378 355 руб. 22 коп., пени по договору за период с 11.11.2014 по 31.12.2017 в размере 55 993 руб. 37 коп.; договор долгосрочной аренды земельного участка №77-1/14 от 11.08.2014 расторгнут;  на ООО «Успех» возложена обязанность передать Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 31:06:0237002:1365, площадью 2 289 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>. В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Успех» (ИНН 

<

***>) отказано полностью.

Не согласившись с решением суда, полагая его незаконным и необоснованным, ООО «Успех» обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, в первоначальном иске отказать в полном объеме, встречный иск удовлетворить.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 20.10.2023 представители государственного унитарного предприятия «Старооскольский водоканал», акционерного общества «КМАпроектжилстрой» не явились.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью «Успех» поддерживает доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт.

Представитель Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, указанным в ранее поступивших возражениях на апелляционную жалобу, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судом в порядке статей 159, 184, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  к материалам дела приобщены приложенные к письменным пояснениям к возражениям на апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области копия постановления администрации Старооскольского городского округа № 2897 от 01.10.2019, копия распоряжения Правительства Белгородской области №805-рп от 31.10.2022, листа записи ЕГРН от 22.08.2023, письма ГУП Белгородской области «Водоканал» №2411/06 от 10.10.2023, письма ПАО МРСК Центра-«Белгородэнерго» № МР1-БЛ/Р2-2/1487 от 14.07.2017, письма ПАО МРСК Центра-«Белгородэнерго» от 07.02.2019, письма АО «Газпром» от 3 06.02.2019, а также представленная в судебном заседании истцом копия выписки об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 16.10.2023.

Судебная коллегия, проанализировав представленные материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения явившихся в судебное заседание представителей, приходит к выводу об отмене решения суда области.

Из установленных судом обстоятельств дела следует, что земельный участок площадью 2 289 кв. м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...> №61, предназначенный для строительства торгово-офисного здания, образован на основании постановления администрации Старооскольского городского округа Белгородской области от 26.06.2014 № 2074 и поставлен на кадастровый учет 17 июля 2014 г. с присвоением кадастрового номера 31:06:0237002:1365.

По договору долгосрочной аренды земельного участка № 77-1/14 от 11 августа 2014 г. земельный участок предоставлен уполномоченным органом местного самоуправления обществу с ограниченной ответственностью «Успех» для строительства торгово-офисного здания.

Договор заключен на срок до 10 августа 2022 г. 

Письмом от 21 августа 2014 г. арендатор обратился за получением технических условий подключения к сетям водоснабжения к муниципальному унитарному предприятию «Водоканал», которое в ответе от 06 октября 2014 г. сообщило, что техническая возможность подключения к сетям предприятия отсутствует.

В последующем арендатор неоднократно обращался к арендодателю за содействием в обеспечении арендуемого участка инженерными сетями, о чем свидетельствуют письма от 22.10.2014  и от 20.01.2015. 

Копиями платежных поручений, представленных в дело, подтверждается, что арендная плата, которая согласно прилагаемому к договору расчету составляла 10 196 руб. 95 коп., вносилась до июня 2017 г. 

Письмом от 20 июня 2017 г. арендодатель уведомил арендатора о том, что с 01 января 2017 г. арендная плата составляет 24 055 руб. 36 коп. 

Поскольку по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для строительства  торгово-офисное здание не было введено в эксплуатацию, арендная плата в соответствии с пунктом 3.6 договора с 11 августа 2017 г., рассчитанная арендодателем с повышающим коэффициентом, была увеличена до 48 110 руб. 72 коп. 

В уведомлении от 13 августа 2018 г. арендодатель сообщил арендатору об изменении размера и порядка определения арендной платы, которая с 01 января 2018 г. составила 1 277 510 руб. 40 коп. в год.

Ненадлежащее исполнение арендатором денежного обязательства по договору послужило поводом для обращения в арбитражный суд с первоначальным иском. 

Возражая на иск, арендатор заявил о том, что земельный участок не может быть использован по назначению, указанному в договоре в связи с невозможностью технологического присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения арендуемого земельного участка по вине арендодателя. 

Как полагает ответчик, нарушение арендодателем обязанности предоставить земельный участок, пригодный для использования арендатором, повлекло для последнего убытки в виде расходов по оформлению договора, проведению его государственной регистрации, необходимых и обязательных геодезических и землеустроительных работ, инженерно-геологических изысканий под строительство торгово-офисного здания, изготовлению проектной документации для строительства торгово-офисного здания на сумму 341 188 руб. 11 коп., образовало на стороне арендодателя неосновательное обогащение  в сумме 330 998 руб. 25 коп., подлежащее возмещение вместе с 84 509 руб. 91 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. Заявил встречное требование о взыскании указанных сумм с истца. 

Удовлетворяя иск департамента и отказывая во встречном иске общества, суды первой и апелляционной инстанций при первоначальном рассмотрении дела пришли к выводу о том, что общество как профессиональный участник гражданского оборота имело возможность и должно было получить информацию о наличии сетей коммуникации на земельном участке, предназначенном для строительства ввиду того, что ему передан участок для определенных целей. Возможность достижения этих целей должна быть установлена обществом до получения информации об отсутствии сети коммуникаций от третьих лиц. Между тем, на момент заключения оспариваемой сделки заявитель не предпринял разумных действий по проверке, в том числе путем проведения экспертизы, технического обследования, визуального осмотра состояния объекта, не определил объем принимаемых на себя обязательств, не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность, обычную для деловой практики совершения подобных сделок.

Отменяя принятые по делу судебные акты, суд округа указал, что обязанность арендатора проявлять разумность и осмотрительность, с должной степенью заботливости принять все необходимые меры для того, чтобы до заключения договора аренды установить возможные препятствия к использованию объекта аренды по назначению, не освобождает вторую сторону договора, являющуюся в рассматриваемом случае исполнительным органом публичной власти, добросовестность поведения которого предполагается, от передачи арендатору земельного участка в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Строительство объекта недвижимости (торгово-офисное здание) без подключения к инженерным сетям не представляется возможным.

По мнению суда кассационной инстанции, судами не дана надлежащая правовая оценка совокупности фактических обстоятельств дела, которые свидетельствуют о том, что уполномоченные представители ресурсоснабжающих организаций как гарантирующих поставщиков подтвердили наличие технических возможностей в районе формируемого земельного участка, в связи с чем арендатор добросовестно мог полагаться на доступ земельного участка к сетям водопровода и канализации от существующих сетей населенного пункта; обществом своевременно предпринимались все возможные меры по поиску возможностей получения технических условий подключения к инженерным сетям; уплачивалась арендная плата по договору.

Учитывая изложенное, суд округа счел немотивированным, не основанным на материалах дела вывод судов двух инстанций о неправомерности довода общества о невозможности использования земельного участка для целей, определенных договором.

При новом рассмотрении дела арбитражный суд области сослался на то, что в материалах дела имеются технические условия на подключение к сетям водоснабжения и канализации проектируемого объекта: «Торгово-офисный центр» на земельном участке, сформированном под его строительство по адресу: 

<

...> полученные 23.03.2015 руководителем общества. 

Указывая, что обнаружив недостатки переданного в аренду имущества, арендатор не воспользовался правом расторгнуть договор, продолжил пользоваться переданным в аренду имуществом, а получив возможность подключиться к коммунальным сетям, не приступил к строительству, арбитражный суд области вновь удовлетворил первоначальное требование и отказал во встречном иске. 

Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям. 

Согласно части 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В соответствии со статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

На стадии выбора земельного участка орган местного самоуправления, на основании указанного заявления, отвечающему требованиям пункта 1 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации, обеспечивает выбор участка, учитывая при этом данные документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями (пункт 2 статьи 31 ЗК РФ).

Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора (пункт 5 статьи 31 ЗК РФ).

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет (пункты 6, 8 статьи 31 ЗК РФ).

Постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 № 83 утверждены Правила определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правила подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Так, согласно пункту 5 указанных Правил № 83 в редакции, действующей в соответствующий период, орган местного самоуправления не позднее чем за 30 дней до даты принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия.

Для получения технических условий, а также информации о плате за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения орган местного самоуправления в срок не позднее чем за 45 дней до даты принятия одного из указанных решений обращается в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планируется подключение объектов капитального строительства.

Анализ вышеуказанных правовых норм указывает на то, что уполномоченным органом при проведении процедур предоставления прав на земельные участки, как с предварительным согласованием места размещения объекта, так и без такового должны быть выполнены обязанности по разрешению вопросов о технологическом подключении к сетям инженерно-технического обеспечения потенциальных объектов, которые будут возводиться на земельном участке, и обеспечению возможности получения пользователями технических условий.

Материалами дела подтверждено, что согласно акту выбора земельного участка от 11.10.2013 комиссия, в состав которой входили представители ДИЗО, Управления архитектуры и градостроительства Департамента по строительству администрации Старооскольского городского округа, МУП «Водоканал», ОАО «Теплоэнерго», МРСК-Центра «Белгородэнерго», рекомендовала земельный участок, расположенный в северо-восточной части города Старый Оскол, в границах микрорайона Степной, (в районе балки ФИО7 лог) для размещения на нем объекта капитального строительства - двухэтажного торгово-офисного здания с инженерным обеспечением от сетей населенного пункта водопровода, канализации, электроснабжения, связи и сигнализации.

Письмом от 21.08.2014 общество «Успех» обратилось к муниципальному унитарному предприятию «Водоканал» Старооскольского городского округа как к гарантирующему поставщику по водоснабжению и водоотведению в г. Старый Оскол за получением технических условий подключения к соответствующим сетям.

В ответе от 06.10.2014 №4489/06 предприятие сообщило, что техническая возможность подключения к сетям предприятия отсутствует.

Письмом от 16.12.2014 № 1063 общество обратилось к ОАО «КМАпроектжилстрой» за получением технических условий подключения к инженерным сетям газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения. Однако, общество, не являясь ресурсоснабжающей организацией, также отказало в выдаче технических условий подключения к соответствующим инженерным сетям (письмо от 17.12.2014 №490).

В материалах дела имеются доказательства неоднократных обращений общества в администрацию Старооскольского городского округа (письма от 22.10.2014 № 316/14, от 20.01.2015 № 0101/15) за содействием в обеспечении арендуемого участка инженерными сетями.

Впоследствии муниципальное унитарное предприятие «Водоканал» Старооскольского городского округа выдало обществу технические условия на подключение к сетям водоснабжения и канализации проектируемого объекта «Торгово-офисный центр» на земельном участке, сформированном под его строительство по адресу: 

<

...> №61, полученное руководителем общества ФИО8 23 марта 2015 г., что подтверждается отметкой о получении и подписью указанного лица. 

В качестве точки подключения предприятие указало на самотечный коллектор, проходящий в м-не Восточный, в районе здания №13, предписав обществу выполнить проект инженерного обеспечения объекта, предусматривающим строительство водопровода не менее 100 мм, канализации не менее 150 мм от точек подключения до объекта, согласовать проект с предприятием. 

Из обстоятельств дела следует, что точка подключения, указанная в технических условиях, располагалась за пределами границ арендованного земельного участка. Согласно акту осмотра, проведенного 26 мая 2021 г. на основании определения Арбитражного суда Белгородской области от 21 апреля 2021 г. расстояние от ближайшей границы арендованного ответчиком земельного участка до колодца сетей водоснабжения МУП «Старооскольский водоканал», расположенного в районе дома №14 м-на Восточный, составляет 440,314 м. 

Между тем, определяя общие правила подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения, Федеральный закон от 7 декабря 2011 г. №416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» предусматривает, что точка подключения (технологического присоединения) при наличии технической возможности устанавливается на границе земельного участка, на котором располагается объект капитального строительства заявителя (часть 13 статьи 18).

Анализ указанной нормы в совокупности с положениями частью 15 той же статьи, подпункта «б» пункта 95 Правил холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.07.2013 №644, пункта 3 типового договора о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе холодного водоснабжения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.07.2013 №645, позволяет заключить, что действующее законодательство не предусматривает осуществление заявителем проектирования и строительства сетей за пределами границ его земельного участка. 

Являясь профессиональным субъектом отношений в области водоснабжения и водоотведения, предприятие в указанных обстоятельствах не могло возлагать на общество выполнение проекта инженерного обеспечения объекта, предусматривающего строительство водопровода.  

Доводы департамента о том, что к спорным отношениям применяются правила пункта 7 Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 № 83, основаны на неверном толковании указанных норм, рассчитанных на случаи, когда инвестиционная программа организации, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, не утверждена, а технические условия выдаются при предоставлении земельного участка для комплексного освоения с последующей передачей создаваемых сетей инженерно-технического обеспечения в государственную или муниципальную собственность. 

Условия, предусмотренные анализируемым положением и позволяющие относить на заказчика расходы по выполнению работ, необходимых для подключения к сетям инженерно-технического обеспечения в точке подключения на границе существующих сетей, в рассматриваемом случае отсутствуют.

Следует учитывать также, что рассматриваемые технические условия не содержат всей информации, необходимой в силу требований 95 Правил №644, а также пункта 10 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных  Постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 №83, действовавших в момент выдачи условий. 

Принимая во внимание изложенное, апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что предоставление третьим лицом технических условий в 2015 году устранило недостатки, препятствовавшие арендатору в использовании по назначению переданного внаем земельного участка. 

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Для оформления разрешения на строительство арендатору необходимо представить различные документы, включая сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (пункт «д» части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). 

Как было указано ранее, действующее законодательство при проведении процедур предоставления права аренды на земельный участок возлагает на уполномоченный орган разрешение вопросов о технологическом подключении к сетям инженерно-технического обеспечения объекта, который будут возводиться на земельном участке. 

Доказательства того, что установленная законом обязанность была исполнена департаментом надлежащим образом, суду не представлены. 

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

Если невозможность получения разрешительной документации для начала строительства вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, то арендатор на основании ст. 328, п. 1 ст. 611, п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены.

Данная правовая позиция сформулирована в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2020), утвержденного Президиумом 25.11.2020 и пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом 10.11.2021.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 кодекса. Правила, предусмотренные главой 60 кодекса, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного. Поскольку особых правил о возврате излишне уплаченных по договору аренды сумм законодательство не предусматривает и из существа рассматриваемых отношений невозможность применения правил о неосновательном обогащении не вытекает, следует руководствоваться положениями статьи 1102 кодекса.

Такой подход изложен в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении».

Факт оплаты арендатором недолжного на общую сумму 330 998 руб. 25 коп. в период, когда он был лишен возможности использовать полученный внаем земельный участок, подтверждается копиями платежных поручений № 50 от 16.09.2014 на сумму 10196,95 руб., № 20 от 28.10.2014 на сумму 21100 руб., № 8 от 06.04.2015 на сумму 54979,45 руб., № 20 от 02.06.2015 на сумму 10196,95 руб., № 24 от 01.07.2015 на сумму 10196,95 руб., № 33 от 01.09.2015 на сумму 40787,8 руб., № 47 от 01.12.2015 на сумму 20393,9 руб., № 8 от 03.02.2016 на сумму 20393,9 руб., № 14 от 10.03.2016 на сумму 10196,5 руб., № 29 от 11.05.2016 на сумму 10196,5 руб., № 41 от 04.07.2016 на сумму 10196,5 руб., № 52 от 01.09.2016 на сумму 20393 руб., № 67 от 18.10.2016 на сумму 10196,5 руб., № 70 от 03.11.2016 на сумму 10196,5 руб., № 77 от 14.12.2016 на сумму 10196,5 руб., № 1 от 13.01.2017 на сумму 10196,5 руб., № 8 от 03.02.2017 на сумму 10196,5 руб., № 13 от 17.03.2017 на сумму 10196,5 руб., № 22 от 19.04.2017 на сумму 10196,95 руб., № 30 от 20.06.2017 на сумму 10196,95 руб., № 31 от 20.06.2017 на сумму 10196,95 руб.

В силу пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. Таким образом, основанием начисления процентов является факт пользования чужими денежными средствами и осведомленность приобретателя о неосновательности своего обогащения.

Поскольку арендодатель в момент получения арендных платежей знал или должен был знать о том, что их уплата производилась без встречного предоставления по договору, проценты подлежат начислению со дня поступления денежных средств на счет арендодателя вплоть до 22 января 2019 г. – даты, указанной обществом в расчете встречных исковых требований. 

Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Под убытками в силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как следует из пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков и представить доказательства, подтверждающие, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку цель аренды – осуществление строительства на земельном участке – не была достигнута вследствие ненадлежащего исполнения арендодателем предусмотренных договором обязанностей, убытки арендатора, понесенные при государственной регистрации договора и подготовке к строительству, подлежат возмещению за счет истца. 

Факт понесенных расходов, связанных с государственной регистрацией, геодезическими и землеустроительными работами, инженерно-геологическими изысканиями под строительство торгово-офисного здания, изготовлением проектной документации для строительства торгово-офисного здания, на общую сумму 341 188 руб. 11 коп. подтверждается копиями платежных поручений №10 от 24.10.2013 на сумму 17072,76 руб., №21 от 24.04.2014 на сумму 210000 руб., №16 от 16.05.2014 на сумму 15714,03 руб., №15 от 02.06.2014 на сумму 10401,32 руб., №69 от 21.08.2014 на сумму 36000 руб., №70 от 21.08.2014 на сумму 15000 руб., №25 от 26.11.2014 на сумму 36000 руб., квитанцией к приходному кассовому ордеру №1343 от 15.08.2014 на сумму 1000 руб.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства (пункт 5 статьи 393 Гражданского кодекса).

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 393 Гражданского кодекса возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Указание суда области на то, что в рассматриваемых обстоятельствах арендатор был вправе отказаться от договора, не может быть поддержано судебной коллегией, поскольку использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суд апелляционной инстанций полагает необходимым отказать департаменту во взыскании арендной платы и неустойки за ее просрочку и удовлетворить требования общества о взыскании неосновательного обогащения в размере 330 998 руб. 25 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 84 509 руб. 91 коп., убытков в размере 341 188 руб. 11 коп.

Вместе с тем в удовлетворении требования общества о расторжении договора долгосрочной аренды земельного участка № 77-1/14 от 11 августа 2014 г. и обязании принять земельный участок должно быть отказано по следующим причинам. 

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор заключен на срок до 10 августа 2022 г . 

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 622, пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды земельного участка арендатор обязан вернуть арендодателю имущество по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Однако обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора, на что указывается в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 №310-ЭС19-26908 по делу №А35-6435/2018.

Из объяснений сторон, акта обследования земельного участка от 12.04.2016, следует, что арендатор прекратил использовать арендованное имущество до истечения срока договора, земельный участок не огорожен и свободен от построек. 

Таким образом, в настоящее время арендное обязательство прекратилось истечением срока, а потому не может быть расторгнуто по требованию сторон, поскольку по смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение допускается в отношении действующего договора (определение Верховного Суда РФ от 25.06.2013 № 18-КГ13-42).

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 27.03.2023 подлежит отмене, в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

 В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты. При отказе истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины, от иска в связи с добровольным удовлетворением его требований после обращения в арбитражный суд производство по делу прекращается и решение не в пользу ответчика не принимается, в силу чего в этом случае государственная пошлина в бюджет с ответчика не взыскивается (пункт 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2014 г. № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Сумма встречного иска (имущественных требований), с учетом уточнений, составила 756 696 руб. 27 коп. (330 998 руб. 25 коп. неосновательного обогащения, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 84 509 руб. 91 коп. за период с 16.09.2014 по 22.01.2019, убытки в сумме 341 188 руб. 11 коп.), размер государственной пошлины составляет 18 134 руб.

Пошлина в названной сумме за рассмотрение иска внесена обществом платежными поручениями № 12 от 02.03.2017 в размере 13 000 руб. и № 1 от 23.01.2019 в размере 5 134 руб. 

Кроме того обществом понесены расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение жалобы в размере 3 000 руб. (чек-ордер от 27.04.2023 (операция 4875)).

С учетом результатов рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, с Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН 

<

***>) надлежит взыскать  21 134 руб. судебных расходов (18 134 руб.+ 3 000 руб.).

Руководствуясь ст. ст. 110, 266 – 268, пунктом 2 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Успех» удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 27.03.2023 по делу № А08-3898/2018 отменить. В иске отказать.

Встречный иск удовлетворить в части.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Успех» (ИНН 

<

***>) 330 998 руб. 25 коп. неосновательного обогащения, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 84 509 руб. 91 коп. за период с 16.09.2014 по 22.01.2019, убытки в сумме 341 188 руб. 11 коп., 21 134 руб. судебных расходов.

В удовлетворении остальной части встречного  иска отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

ФИО1 

Судьи

ФИО2 

ФИО3