АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-9850/2024

Дело № А65-17656/2023

г. Казань

28 декабря 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 декабря 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Хисамова А.Х., Карповой В.А.,

при участии представителя:

Министерства промышленности и торговли Республики Татарстан – ФИО1, доверенность от 17.01.2024,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области 

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.06.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2024

по делу № А65-17656/2023

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Группа Компаний «Велес» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконным решения, третьи лица: Министерство промышленности и торговли Республики Татарстан, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Татарстан, федеральное казенное предприятие «Научно-производственное объединение «Казанский завод точного машиностроения»,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Группа Компаний «Велес» (далее – общество «ГК «Велес», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к ответчику – Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области (далее – Управление Росимущества, ответчик) о признании ешения от 31.03.2023 № 16-134-р незаконным. 

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Татарстан, Федеральное казенное предприятие «Научно-производственное объединение «Казанский завод точного машиностроения», Министерство промышленности и торговли Республики Татарстан, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.06.2024 заявление общества «ГК «Велес» удовлетворено; суд признал недействительным распоряжение Управления Росимущества от 31.03.2023 № 16-134-р. 

Управление Росимущества в кассационной жалобе просит отменить судебные акты как незаконные и необоснованные, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении и постановлении, обстоятельствам дела. Заявитель жалобы указал, что общество «ГК «Велес» выразило готовность на добровольный отказ от своего права на земельный участок, кроме этого по результатам осмотра земельного участка от 31.01.2023 установлено, что арендатор длительное время не использует земельный участок по назначению.

В отзыве на жалобу общество «ГК «Велес» просит в удовлетворении жалобы отказать по основаниям, изложенным в отзыве. 

В судебном заседании представитель Министерства поддержал доводы жалобы.

Представители других лиц в судебное заседание не явились, жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Как установлено судом первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, 16.09.2022 по результатам торгов, между заявителем и ответчиком заключен договор № 03-2022т аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, для строительства, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 16:50:080110:72, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республики Татарстан, МО  «гор. Казань», г. Казань, Приволжский район, ул. Крутовская, в границах, указанных в Выписке из ЕГРН от 18.05.2022 № КУВИ-001/2022-74942212, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора, общей площадью 19 015 кв.м, с видом разрешенного использования – склады; в ЕГРН внесена запись государственной регистрации обременения в виде аренды в пользу заявителя № 16:50:080110:72-16/203/2022-3. 

Договор заключен по результатам торгов в форме аукциона по продаже права аренды земельного участка, организованного на основании распоряжения от 07.07.2022 № 16-258-р, победителем которого протоколом № 2 заседания Комиссии Управления Росимущества, признан заявитель. 

Управление Росимущества принятым решением – распоряжением от 31.03.2023 № 16-134-р досрочно расторгло договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, для строительства от 16.09.2022 № 03-2022т.; 04.04.2023 на основании указанного решения в ЕГРН внесена запись о прекращении государственной регистрации обременения в виде аренды в пользу заявителя на земельный участок, кадастровый номер 16:50:080110:72. 

Общество «ГК «Велес», не согласившись с распоряжением от 16.09.2022 № 03-2022т, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. 

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) также закреплено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу статьи 619 данного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Вместе с тем, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 310-ЭС15-8452, от 09.09.2021 № 310-ЭС21-14827.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, одностороннее расторжение договора по общему правилу не допускается и возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон возможно лишь в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в других случаях, которые должны быть прямо предусмотрены законом или договором.

судами установлено, из материалов дела видно, что земельный участок 16:50:080110:72 предоставлен обществу «ГК «Велес» в аренду для строительства сроком на 10 лет по результатам аукциона по продаже права аренды.

Однако ответчик досрочно, спустя полгода с момента заключения договора аренды земельного участка, фактически его расторг, издав оспариваемое распоряжение от 31.03.2023 № 16-134-р «О досрочном расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, для строительства от 16.09.2022 № 03-2022т», что также послужило основанием для внесения в ЕГРН 04.04.2023 записи о прекращении государственной регистрации обременения в виде аренды в пользу заявителя на земельный участок 16:50:080110:72. 

Между тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В абзаце 1 пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной сделкой является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно статье 449 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов (пункт 1).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 2).

Сведения о том, что торги, по результатам которых заключен спорный договор аренды земельного участка, были предметом оспаривания и они признаны недействительными, не имеются, суду не представлены.

Следовательно, законность предоставления земельного участка для строительства по результатам торгов, заключения договора аренды в указанных целях, не оспаривается и под сомнение не ставится.

Как следует из договора аренды земельного участка от 16.09.2022 № 03-2022т, возможность одностороннего расторжения договора не предусмотрена.

На существенное нарушение обществом «ГК «Велес» условий договора аренды как на основание для его расторжения Управление Росимущества не ссылалось, и такие обстоятельства не были предметом судебного разбирательства.

Из текста оспариваемого распоряжения следует, что основанием для расторжения договора аренды, является Протокол совещания по вопросу расширения производственных площадок ФКП «НПО «Казанский завод точного машиностроения» от 07.03.2023, утвержденный заместителем Премьер-Министра Республики Татарстан – министром промышленности и торговли Республики Татарстан от 13.03.2023 № П-20 (далее – Протокол от 07.03.2023), отказ арендатора от земельного участка, акт осмотра земельного участка от 31.01.2023, что по существу является расторжением договора по требованию одной из сторон.

Между тем такого основания расторжения договора аренды нормами гражданского либо земельного законодательства не предусмотрено.

Основания и порядок прекращения прав на землю установлены нормами главы VII Земельного кодекса Российской Федерации; однако эта глава Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривает таких оснований для расторжения договора аренды земельного участка, такие основания ответчиком и не применялись. 

Произвольное расторжение договоров аренды с изъятием законно предоставленного земельного участка нарушает публичный порядок и принцип правовой определенности.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка по требованию арендодателя возможно только по основаниям, предусмотренным законом или договором (пункт 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.03.2015).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Указанные положения направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств.

Из материалов дела следует, что ответчиком предприняты меры к освоению спорного земельного участка, в подтверждение чего представлены документы, данные обстоятельства также подтверждаются Протоколом от 07.03.2023, из которого видно, что: обществу «ГК «Велес» и ООО «КазГрад» предложено предоставить в адрес Министерства промышленности и торговли Республики Татарстан и ФКП «НПО «Казанский завод точного машиностроения» информацию о проведенных на земельных участках (кадастровые номера 16:50:080110:62, 16:50:080110:71, 16:50:080110:72) работах, с указанием вида работ и их стоимости; ФКП «НПО «Казанский завод точного машиностроения» после предоставления информации рассмотреть вопрос о возмещении затрат общества «ГК «Велес», ООО «КазГрад», ООО «Межрегиональный тендерный центр»; рекомендовать Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан рассмотреть вопрос о предоставлении обществу «ГК «Велес» земельного участка аналогичного по характеристикам участку с кадастровым номером 16:50:080110:72.

Исходя из указанного, и из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ, суды пришли к правильному выводу о том, что оспариваемое распоряжение от 31.03.2023 № 16-134-р не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя. 

Согласно части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение (части 1 статьи 281 ГК РФ).

Таким образом, при принудительном изъятии земельного участка , землепользователь вправе на получение возмещения за изымаемый земельный участок.

Ссылка в тексте Протокола от 07.03.2023 на добровольный отказ общества «ГК «Велес» от своего права на земельный участок является несостоятельным, поскольку отказ землепользователя от прав на земельный участок, являющийся основанием добровольного прекращения права, не может презюмироваться, земельным законодательством предусмотрен заявительный порядок отказа от вещного права на земельный участок, поэтому он должен быть выражен правообладателем конкретно, четко и ясно, в соответствующем заявлении, направленном в уполномоченный орган, оформленном письменно. Такие доказательства обращения общества «ГК «Велес» в уполномоченный орган с соответствующим заявлением в материалах дела отсутствуют, следовательно, ссылка ответчика на добровольный отказ ответчика от своего права несостоятельна.

Таким образом, правовых оснований для прекращения права общества «ГК «Велес» пользования спорным земельным участком с кадастровым номером 16:50:080110:72, ввиду отказа правообладателя от указанного права, также не имеется.

Ссылку ответчика на длительное не использование земельного участка по назначению, подтвержденное актом осмотра земельного участка от 31.01.2023, также нельзя признать состоятельной, поскольку указанный акт составлен через 4 месяца после заключения договора аренды и получения арендатором земельного участка по акту, и даже, несмотря на это обстоятельство, представленными в материалы документами подтверждается, что обществом «ГК «Велес» начато освоение земельного участка, подготовлен проект строительства железнодорожных путей, заключены договоры на проведение строительно-монтажных работ, энергоснабжения, складируется материал и тд., что с учетом сроков получения земельного участка в аренду нельзя расценивать как неосвоение. 

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия считает, что выводы суда первой и апелляционной инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Доводы жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом кассационной инстанции.

Следовательно, оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения обжалуемых судебных актов не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.06.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2024 по делу № А65-17656/2023 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи А.Х. Хисамов

 В.А. Карпова