Пятый арбитражный апелляционный суд ул. Светланская, 115, 

<

...>

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А51-14667/2023

г. Владивосток

21 января 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2026 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 января 2026 года. Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева, судей Д.А. Глебова, Е.Н. Шалагановой, при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Корпорация развития жилищного строительства»,

апелляционное производство № 05АП-5657/2025 на решение от 27.10.2025 судьи Е.Е. Чжен

по делу № А51-14667/2023 Арбитражного суда Приморского края по иску акционерного общества «Корпорация развития жилищного строительства»

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Союз-ДВ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Энергостройвосток», кадастровый инженер ФИО1, общество с ограниченной ответственностью «Центр развития инвестиций»

о взыскании убытков.

при участии: от акционерного общества «Корпорация развития жилищного строительства» (далее – АО «Корпорация развития жилищного строительства»): представитель ФИО2 по доверенности от 12.01.2026, сроком действия до 31.12.2026, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 4144), паспорт;

от общества с ограниченной ответственностью «Союз-ДВ» в лице конкурсного управляющего ФИО3 (далее – ООО «Союз-ДВ»): представитель ФИО4 по доверенности от 01.01.2026, сроком действия до 31.05.2026, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 7782), паспорт; конкурсный управляющий ООО «Союз-ДВ» ФИО3 лично, действующий на основании решения Арбитражного суда Приморского края от 20.05.2025 по делу № А51-4606/2023, паспорт

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Корпорация развития жилищного строительства» (далее – истец, АО «КРЖС») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Союз-ДВ» (далее – ответчик,

ООО «Союз-ДВ») о взыскании 55 683 815 рублей убытков в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору купли-продажи жилых помещений № б/н от 25.12.2019 и соглашения об отступном № б/н от 17.05.2022.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Энергостройвосток», кадастровый инженер ФИО1, общество с ограниченной ответственностью «Центр развития инвестиций».

Решением Арбитражного суда Приморского края от 27.10.2025 в удовлетворении искового требования отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, АО «КРЖС» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 27.10.2025 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что обжалуемое решение содержит противоречия между мотивировочной и резолютивной частью судебного акта: в мотивировочной части указано на частичное удовлетворение исковых требований (л. 5 решения), а в резолютивной – на отказ (л. 11 решения). В заключении судебной экспертизы установлено, что процент готовности объекта незавершенного строительства, переданного в качестве отступного по соглашению от 17.05.2022 составлял 73,65%, чем подтвержден довод истца о несоответствии стоимости объекта незавершенного строительства, указанной в соглашении об отступном, фактически произведенным работам. Со ссылками на обстоятельство взаимодействия сторон отмечает, что само по себе принятие объекта недвижимости по акту приема-передачи от 17.05.2022 без замечаний не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку не исключает выявление скрытых недостатков после продолжения строительства. Суд не имел права толковать условия договора в отсутствие между сторонами спора об их содержании, пункт 45 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49, статьи 431 ГК РФ не подлежали применению при рассмотрении настоящего дела. При заключении соглашения об отступном истец не имел полных сведений о фактическом состоянии объекта незавершенного строительства, руководствовался только сведениями представленными ответчиком, не согласен с отчетом об оценке рыночной стоимости № 22-01.140 от 23.03.2022, поскольку он составлен на основании сведений ответчика.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от ООО «Союз-ДВ» поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Согласно материалов дела, между ООО «Союз-ДВ» (продавец) и АО «КРЖС» (покупатель) заключен договор купли-продажи жилых помещений от 25.12.2019 № б/н (далее – договор купли-продажи), по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить следующее недвижимое имущество: жилые помещения (62 квартиры в многоквартирном жилом доме в городе Большой Камень), предназначенные для сдачи в коммерческий наём, принадлежащие продавцу на праве собственности (далее также – квартиры, объект).

Согласно пункту 1.2 договора купли-продажи требования к объекту установлены в техническом задании (приложение 1) к договору. Технические характеристики объекта, указанные в техническом задании, являются ориентировочными и уточняются сторонами в процессе исполнения договора. Стороны допускают внесение изменений в техническое задание, а также в условия договора после утверждения проектной документации. Указанные изменения не являются нарушением согласованных условий договора, а являются их уточнением, и согласуются обеими сторонами в письменном виде путем подписания дополнительного соглашения к договору.

В соответствии с пунктом 1.2 договора купли-продажи объект строительства находится на земельном участке с кадастровым номером 25:36:010201:14684, площадь 3270 м2 , разрешенное использование: для многоквартирной застройки, расположенном по адресу: 

<

...>. Земельный участок используется продавцом на праве аренды.

Продавец обязуется в сроки, установленные планом-графиком (приложение № 2 к договору) закончить строительство объекта, произвести необходимые действия по вводу его в эксплуатацию, оформлению права собственности на жилые помещения и передать жилые помещения в собственность покупателю. Увеличение сроков строительства Объекта и/или передачи квартир возможно по соглашению сторон в виде оформления дополнительного соглашения об уточнении данных условий договора (пункт 1.5 договора купли-продажи).

В пункте 2.1 договора купли-продажи (в редакции дополнительного соглашения № 5 от 13.07.2021) общая стоимость квартир по настоящему договору, составляет 279 703 500 рублей 00 копеек, НДС не облагается. В случае обложения сделки налогом на добавленную стоимость, налог покупателем дополнительно не оплачивается. Стоимость складывается исходя из стоимости 1 м2 жилой площади объекта 75 000 рублей 00 копеек.

Согласно дополнительного соглашения № 3 от 11.01.2021, продавец обязуется передать объект покупателю по акту приема-передачи не позднее 30.06.2021.

В связи с неисполнением продавцом своих обязательств по договору купли-продажи, 17.05.2022 между АО «КРЖС» (кредитор) и ООО «Союз-ДВ» (должник) заключено соглашение об отступном б/н к договору купли-продажи жилых помещений б/н от 25.12.2019 (далее – соглашение), по которому продавец в счет исполнения обязательства, вытекающего из договора от 25.12.2019, предоставляет покупателю отступное, в порядке и на условиях, определенных соглашением.

Сторонами определено, что обязательство, взамен которого должник предоставляет кредитору отступное (далее – обязательство):

- основание: договор купли-продажи жилых помещений б/н от 25.12.2019 между должником (продавец) и кредитором (покупатель);

- содержание: обязанность продавца передать в собственность покупателя жилые помещения (62 квартиры в многоквартирном жилом доме в городе Большой Камень, Приморский край), предназначенные для сдачи в коммерческий найм, принадлежащие продавцу на праве собственности (далее - квартиры, объект).

Требования к объекту установлены в техническом задании (Приложение № 1) к договору купли-продажи жилых помещений б/н от 25.12.2019. Общая площадь квартир без балконов – не менее 3 662 кв.м. Общая площадь квартир (с лоджиями к=0,5) составляет 3 729,38 кв.м.

Объект строительства находится на земельном участке с кадастровым номером 25:36:010201:14684, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 3270 кв.м, разрешенное использование: для многоквартирной застройки, расположенном по адресу: Приморский край, 

<

...>.

- размер: общая стоимость квартир составляет 279 703 500 рублей 00 копеек, НДС не облагается. В случае обложения сделки налогом на добавленную стоимость, налог покупателем дополнительно не оплачивается.

Стоимость складывается исходя стоимости 1 кв.м жилой площади объекта 75 000 рублей 00 копеек.

Условия оплаты по договору купли-продажи жилых помещений б/н от 25.12.2019 определены п. 2.4. договора и предусматривают поэтапные авансовые платежи на условиях в редакции дополнительных соглашений к договору (ДС № 2 от 23.11.2020, ДС № 4 от 03.06.2021, ДС № 5 от 13.07.2021, ДС № 6 от 03.09.2021).

Покупатель во исполнение п. 2.4 договора купли-продажи жилых помещений б/н от 25.12.2019 перечислил продавцу авансовые платежи по договору в общей сумме

259 003 153 рубля 83 копейки.

- срок исполнения: продавец обязуется передать объект покупателю по акту приема-передачи не позднее 30 июня 2021 года.

Пунктом 3.1 соглашения об отступном определено отступное, которое передает должник кредитору (далее - имущество):

3.1.1. Объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 25:36:010201:17005, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 9 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, городской округ ЗАТО Большой Камень, 

<

...>. Площадь 4547,3 км. м., степень готовности 81%;

3.1.2. Право аренды земельного участка с кадастровом номером 25:36:010201:14684, площадью 3270 кв.м, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка № 25/00-13-81288 от 11.04.2013, расположенный в городском округе ЗАТО Большой камень, г. Большой Камень, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом, участок находится примерно в 9 метрах от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, городской округ ЗАТО Большой Камень, 

<

...>.

В соответствии с пунктами 3.4 и 3.5 соглашения об отступном стоимость отступного признается сторонами равной величине выплаченных покупателем авансовых платежей по договору купли-продажи жилых помещений б/н от 25.12.2019 и составляет 259 003 153 рубля 83 копейки. Стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 25:36:010201:14684 составляет 10 000 рублей.

Как пояснил истец, степень готовности объекта незавершенного строительства, а также его рыночная стоимость определялись сторонами на основании представленного ООО «Союз-ДВ» отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества № 22-01.140 от 23.03.2022, подготовленного ООО «Центр развития инвестиций».

По акту приема-передачи недвижимого имущества от 17.05.2022 указанный объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка переданы кредитору.

После фактической передачи объекта незавершенного строительства, АО «КРЖС» произведена оценка технического состояния и оценка возможности продолжения строительства объекта: «Многоквартирный жилой дом в г. Большой Камень, Приморский край», осуществленная ООО «Экспертная компания «Ведущий инженер», по заключению которой о техническом состоянии и оценке возможности продолжения строительства здания № 29- 22 (далее – заключение):

- стоимость выполненных работ составляет 209 798 210 рублей, что составляет 67,13% выполнения работ;

- стоимость работ по устранению обнаруженных дефектов и повреждений составляет 11 283 441,10 рублей.

В дальнейшем между АО «КРЖС» (заказчик) и ООО «Угля Групп» (генеральный подрядчик) заключен договор 17.06.2022 № СМР/024/2022, предметом которого является завершение строительства и ввод в эксплуатацию объекта незавершенного строительства «Многоквартирный жилой дом в г. Большой Камень, Приморский край», в рамках которого генподрядчиком выполнены, в том числе, работы по демонтажу на общую сумму 6 478 872 рубля, согласно положительного заключения экспертизы № 25-2-1-2-0161-23 от 21.02.2023 о достоверности сметной стоимости и дополнительным соглашением № 8 от 31.03.2023 к договору.

По мнению истца, путем ненадлежащего исполнения договорных обязательств, а именно: предоставления недостоверных данных при заключении соглашения об отступном о стоимости и объемах фактически выполненных работ и несоблюдении требований о градостроительном законодательстве при производстве работ по строительству объекта в виде выполнения работ не в соответствии с проектной документацией, ООО «Союз-ДВ» причинило убытки АО «КРЖС» в размере 55 683 815 рублей 83 копейки, включая:

- 49 204 943 рубля 83 копейки – разница между стоимостью Ссоглашения об отступном, определенная исходя из фактически произведенных авансовых платежей по договору купли-продажи жилых помещений б/н от 25.12.2019 и фактической стоимостью выполненных ООО «Союз-ДВ» работ по строительству объекта;

- 6 478 872 рубля – стоимость работ, ненадлежаще выполненных ООО «Союз-ДВ» при строительстве объекта.

Претензией от 02.06.2023 № ЮУ-2023/847 истец обратился к ответчику с требованием о возмещении убытков.

Неисполнение указанного требования послужило основанием для обращения АО «КРЖС» в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

Судом первой инстанции обосновано приняты во внимание положения статей 15, 393 ГК РФ в части определения основания и объема ответственности в связи с ненадлежащим исполнением обязательства, учтены разъяснения пункта 5 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление № 7) об определении предмета и распределении бремени доказывания в указанной категории споров.

Так, истцу необходимо доказать наличие совокупности условий договорной ответственности, а именно:

- наличие у него убытков и их размер;

- противоправность действий ответчика, выраженных в нарушение условий договора;

- причинную связь между понесенными убытками и действиями ответчика.

Вина должника предполагается, если не будет доказано обратное. Отсутствие одного из вышеназванных условий влечет за собой отказ суда в удовлетворении требований о возмещении вреда.

В обоснование а АО «КРЖС» указало, что в результате ненадлежащего исполнения договорных обязательств, а именно: предоставления недостоверных данных при заключении соглашения об отступном о стоимости и объемах фактически выполненных работ и несоблюдении требований о градостроительном законодательстве при производстве работ по строительству объекта в виде выполнения работ не в соответствии с проектной документацией, ООО «СоюзДВ» причинило убытки АО «КРЖС» в размере 55 683 815 рублей 83 копейки, из них:

- 49 204 943 рубля 83 копейки – разница между стоимостью соглашения об отступном, определенная исходя из фактически произведенных авансовых платежей по договору купли-продажи жилых помещений б/н от 25.12.2019 и фактической стоимостью выполненных ООО «Союз-ДВ» работ по строительству объекта;

- 6 478 872 рубля – стоимость демонтажных работ, ненадлежаще выполненных ООО «Союз-ДВ» при строительстве объекта.

В качестве доказательства иной стоимости объекта незавершенного строительства, чем указанного в соглашении об отступном, а также стоимости работ демонтажу обнаруженных дефектов истцом в материалы дела представлены заключение о

техническом состоянии и оценке возможности продолжения строительства здания № 29-22, подготовленное ООО «Экспертная компания «Ведущий инженер», а также дополнительное соглашение № 8 от 31.03.2023 к договору № СМР/024/2022 от 17.06.2022, локальный сметный расчет (смета) № 02-01-01, положительное заключение экспертизы № 25-2-1-2-0161-23 от 21.02.2023, подготовленное ООО «ДВ Экспертиза Проект».

В целях проверки доводов сторон, судом первой инстанции назначена строительно-техническая экспертиза, проведение поручено эксперту ООО «Ингвар инженеринг групп» ФИО5, с постановкой на разрешение эксперта вопросов:

1. Определить объем выполненных ООО «Союз-ДВ» собственными и/или привлеченными силами работ по строительству многоквартирного жилого дома в г. Большой Камень с учетом работ по завершению строительства, выполненных ООО «Угля Групп»; определить качество выполненных работ с учетом работ по устранению недостатков, выполненных ООО «Угля Групп»?

2. Определить процент готовности объекта незавершенного строительства, переданного в качестве отступного по соглашению об отступном от 17.05.2022?

По результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение № ИГ/25-2024/101 от 20.11.2024, согласно которому экспертом сделаны следующие выводы.

По первому вопросу. Фактические объемы выполненных работ ООО «Союз-ДВ» собственными и/или привлеченными силами по строительству многоквартирного жилого дома в г. Большой камень по ул. Гагарина 18, Приморского края экспертным (исследовательским) путем определить не представляется возможным, ввиду давности происходящих событий, ввода объекта в эксплуатацию и невозможностью восстановления точной картины происходящего. Объемы фактически выполненных ООО «Союз-ДВ» работ, собственными и/или привлеченными силами наиболее детально представлены в исполнительной документации (в т.ч. в журнале учета выполненных работ с начала строительства формы КС-6А). Иных документально подтвержденных сведений, позволяющих определить состав объем и стоимость выполненных ООО «Союз-ДВ» работ в материалах дела не содержится.

Установить факт, а также определить целесообразность выполнения ООО «Угля Групп» отдельных видов работ по завершению строительства не представляется возможным ввиду того, что в заключении (шифр № 29-22) проведенном в период июньиюль 2022 не подтверждено и не дана должная оценка зафиксированным дефектам, отсутствует схема и ведомость дефектов, отсутствуют фотографии всех указанных дефектов и дефектных участков с описанием мест их расположения, локализации, причин возникновения, не дана оценка причинам образования дефектов (например: не соответствие проекту, не соответствие требованиям СП, СНиП, ГОСТ, Технический регламент, ПУЭ и т.д.).

Принимая во внимание, что жилой дом введен в эксплуатацию 17.07.2023, качество выполненных работ (по состоянию на 17.07.2023) соответствует градостроительным регламентам, СП, СНиП, ГОСТ, TP и т.д.

Ввиду отсутствия разделительной ведомости, позволяющей определить точный объем работ, выполненный ООО «Союз-ДВ» (до начала работ ООО «Угля Групп»), а также отсутствие надлежаще проведенного исследования объекта, позволяющего провести оценку объемов дефектов и причину их образования – определить качество выполненных ООО «Союз-ДВ» работ с учетом работ по устранению недостатков, выполненных ООО «Угля Групп» – не представляется возможным.

Вместе с тем, качество выполненных ООО «Союз-ДВ» работ соответствует пункту 3 акта приема-передачи недвижимого имущества к соглашению об отступном от 17.05.2022, ввиду отсутствия разногласий сторон при приёмке передачи имущества – передаваемое имущество (многоквартирный жилой дом), а также качество выполненных работ соответствует требованиям и условиям соглашению об отступном от 17.05.2022.

По второму вопросу. Процент готовности объекта незавершенного строительства, переданного качестве отступного по соглашению об отступном от 17.05.2022, составляет 73,65%.

Представленное экспертное заключение оценено судом в соответствии с требованиями статей 71 и 86 АПК РФ, признано соответствующим требованиям, действующего законодательства и принято в качестве доказательства по делу.

Возражения истца относительно вышеуказанного экспертного заключения получили содержательную оценку суда первой инстанции, обоснованно отклонены судом с указанием на формальный характер.

Также, судебным экспертом ФИО5 в в отношении возражений истца судебном заседании даны исчерпывающие ответы относительно заключения судебной экспертизы.

Достоверных доказательств, опровергающих выводы, установленные судебной экспертизой, акционерным обществом в материалы дела представлено не было, ходатайства о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы в порядке статьи 87 АПК РФ не заявлялись.

Отклоняя ходатайства истца о признании недопустимыми доказательствами и исключении их из материалов дела: акта о приёмке выполненных работ формы КС-2 № 2 от 07.10.2021, справки о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3 № 2 от 07.10.2021, журнала учета выполненных работ по форме КС-6а, суд первой инстанции обоснованно учел пояснения третьего лица по делу ООО «Энергостройвосток», представленные им документы (акт о приёмке выполненных работ формы КС-2 № 2 от 07.10.2021 на сумму 4 412 500 рублей, справка о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3 от 07.10.2021 на сумму 4 412 500 рублей и счёт-фактуру № 60 от 07.10.2021), переданные в ООО «Союз-ДВ» нарочно 07.10.2021 согласно подписи на сопроводительном письме № 165 от 07.10.2021.

Так, в силу пункта 5.1. договора от 30.04.2021 № 30/04/21-2 между ООО «Энергостройвосток» (подрядчик) и ООО «Союз-ДВ» (заказчик), подрядчик обязан уведомить заказчика о готовности к сдаче выполненных работ не менее чем за 5 календарных дней до предполагаемой даты приёмки работ. Одновременно с уведомлением подрядчик направляет заказчику Акт приёма-передачи выполненных работ по форме КС-2. Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что заказчик в течение 5 календарных дней со дня получения указанных документов с участием подрядчика осматривает и принимает выполненные работы. По итогам проверки заказчик подписывает и возвращает подрядчику 1 экземпляр акта приёма-передачи выполненных работ и справку о стоимости выполненных работ по формам КС-2 и КС3. Аналогичное правило передачи работ предусмотрено пунктом 8.4. договора.

Таким образом, ООО «Союз-ДВ», получив от ООО «Энергостройвосток» 07.10.2021 акт о приёмке выполненных работ формы КС-2 от 07.10.2021 и справку о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3 от 07.10.2021, должно было в срок не позднее 12.10.2021 осмотреть и принять выполненные работы, указанные в названных документах, либо направить в адрес ООО «ЭСВ» мотивированный отказ от приёмки работ. При этом, в указанный срок и до настоящего времени ООО «Союз-ДВ» не направляло в адрес ООО «Энергостройвосток» мотивированного отказа от приёмки выполненных работ, доказательств обратного в деле не имеется.

В ходе анализа журнала учета выполненных работ по форме КС-6а суд первой инстанции верно отметил, что в отсутствие доказательств недостоверности приведенных в указанном документе сведений сами по себе отдельные нарушения порядка его ведения не влекут признания такого доказательства недопустимым.

С учетом изложенного, обоснованные основания признания акта о приёмке выполненных работ формы КС-2 от 07.10.2021, справки о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3 от 07.10.2021, журнала учета выполненных работ по форме КС-6а

недопустимыми доказательствами по делу у суда первой инстанции отсутствовали, что служит основанием для соответствующего довода жалобы.

Принимая во внимание результаты судебной экспертизы, а также пояснения эксперта, раскрытые в судебном заседании, суд первой инстанции признал несостоятельными доводы истца о несоответствии стоимости объекта незавершенного строительства, указанной в соглашении об отступном, фактически произведенным ответчиком работам, а также о проведении ответчиком работ ненадлежащего качества, повлекших необходимость устранения таких последствий.

Судебной коллегией принимаются во внимание обстоятельства осуществления экспертного исследования в части определения степени готовности объекта исходя из размера затрат на строительство (так называемая формула 2 – стр. 39 экспертного исследования), при этом отмеченный размер фактических затрат прямо использован экспертом исключительно на основании данных журнала учета выполненных работ формы КС-6А (стр. 39 заключения).

Обоснованная необходимость учета данных ранее отмеченной документации ООО «Энергостройвосток» (акт о приёмке выполненных работ формы КС-2 от 07.10.2021 и справку о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3 от 07.10.2021), не признанной недопустимыми доказательствами, и стоимости работ, выполненных в соответствии с данными документами, в совокупном анализе с приведенными данными судебной экспертизы, позволяют коллегии отклонить доводы жалобы о заведомо неверном и недобросовестном определении процента готовности объекта со стороны ответчика непосредственно перед заключением спорного соглашения об отступном, и в самом соглашении.

Данный подход комплексного анализа материалов дела (включая аудиторский отчет) позволяет коллегии отклонить соответствующий довод жалобы.

В свою очередь, бесспорное определение соотношения объема и качества работ ответчика и ООО «Угля Групп», одностороннего порядка выявления обстоятельств, относимых истцом к нарушения качества переданного объекта, демонтажные работы вне участия ответчика, а также наличие причиной связи между поведением ответчика и заявляемыми истцом ко взысканию убытками в соответствующей части, обоснованно признано судом первой инстанции не установимым, при отнесении в качестве недоказанного к соответствующему бремени истца.

Осуществляя оценку соглашения об отступном применительно к действию статьи 421 ГК РФ о свободе договора, суд первой инстанции обоснованно отметил, что стороны настоящего спора путем подписания указанного соглашения приняли и признали подлежащими исполнению определенные в нем условия, в том числе в части стоимости отступного и сведений о состоянии передаваемого имущества.

Так, в силу пункта 4.2 соглашения об отступном в акте приема-передачи и имущества стороны должны указать сведения о состоянии имущества на дату его передачи. Если при приемке будут обнаружены недостатки, стороны должны зафиксировать их в акте. Если выявленные недостатки не влияют на безопасность объекта капитального строительства и возможность завершения строительства объекта, и его последующую эксплуатацию, наличие таковых не препятствует передаче объекта по акту. Продавец гарантирует, что на момент передачи имущества покупателю оно соответствует требованиям строительных норм и правил, предъявляемым к таким объектам, не имеет дефектов, в том числе скрытых, влияющих на безопасность объекта капитального строительства и возможность завершения строительства объекта, и его последующую эксплуатацию.

В пункте 4.7 соглашения об отступном стороны согласовали, что с передачей отступного, предусмотренного разделом 3 настоящего соглашения, прекращается основное обязательство, указанное в разделе 2 настоящего соглашения, и все прочие обязательства продавца по договору купли-продажи жилых помещений б/н от 25.12.2019,

в том числе, обязательства по уплате неустойки, кроме обязательств, связанных с передачей имущества в состоянии, соответствующем п. 4.2. настоящего соглашения. После передачи отступного стороны не имеют друг к другу финансовых и иных претензий, в том числе по срокам и качеству исполнения обязательств.

Как указано в пункте 3 акта приема-передачи недвижимого имущества от 17.05.2022, стороны совместно при приеме-передаче имущества произвели его осмотр и пришли к соглашению, что передаваемое имущество находится в исправном состоянии и соответствует требованиям и условиям соглашения.

Судом первой инстанции верно указано, что АО «КРЖС», будучи профессиональным участником градостроительной деятельности, имело возможность и было обязано при должной степени заботливости и осмотрительности произвести самостоятельную оценку в том числе физического состояния объекта незавершенного строительства на предмет качества выполненных работ, его процента готовности, а также стоимости на момент принятия в свою собственность.

Из содержания представленной ответчиком переписки сторон перед заключением Соглашения об отступном усматривается, что корпорацией неоднократно проводились контрольные проверки относительно готовности соответствующего этапа постройки, в том числе, с привлечением экспертных учреждений (письма АО «КРЖС» № СО-2021/1024 от 22.10.2021, № СО-2021/1115 от 17.11.2021, № СО-2021/1133 от 22.11.2021, № СО-2021/1157 от 26.11.2021).

Согласно письмам АО «КРЖС» № ЮО-2022/516 от 12.04.2022, № ЗГД-2022/655 от 11.05.2022 именно последнее направило в адрес ООО «Союз-ДВ» на подписание проекты соглашения об отступном и акт приема-передачи имущества, определило размер отступного.

С учетом приведенного, принятие во внимание судом первой инстанции верно приняты во внимание правовые подходы пункта 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», ссылки апеллянта об обратном отклоняются как необоснованные.

На основании изложенного судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что именно АО «КРЖС» явилось инициатором заключения соглашения об отступном в действующей редакции на определенных в нем условиях, в том числе, относительно стоимости объекта, а также иных его характеристик.

Довод апеллянта о том, что при заключении соглашения об отступном истец не имел полных сведений о фактическом состоянии объекта незавершенного строительства, руководствовался только сведениями представленными ответчиком, отклоняется как прямо противоречащий содержанию акта приема-передачи, действиям сторон при согласовании условий соглашения об отступном, фактически осуществленным истцом контрольным мероприятиями и полноте организационных возможностей по дополнительному проведению таковых.

Доказательств того, что, представив истцу отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества № 22-01.140 от 23.03.2022, подготовленный ООО «Центр развития инвестиций», ответчик намеренно и недобросовестно его в заблуждение, акционерное общество суду не представило.

Согласно письменным пояснениям ООО «Центр развития инвестиций», рыночная стоимость объекта определена правильно, в соответствии с предоставленной ответчиком (заказчиком) информацией и соответствует рыночной стоимости на дату проведения оценки. В любом случае, как было указано выше, корпорация в случае несогласия с указанной оценкой имело возможность провести самостоятельную оценку принимаемого имущества, учитывая наличие у него всех необходимых сведений.

Содержательных доводов о недостоверности стоимости объекта, определенной в отчете № 22-01.140 от 23.03.2022 в судах обеих инстанций истцом не приводилось.

Последующее поведение истца по предъявлению претензий к ответчику относительно качества и стоимости проведенных работ, а именно: после того, как объект принят кредитором без замечаний и возражений, и после окончания строительства объекта иной подрядной организацией, не может быть признано разумно добросовестным в конкретных сложившихся обстоятельствах спора.

В настоящем споре условия наступления договорной ответственности в виде возмещения убытков через подтвержденность наличия у корпорации самих убытков, противоправности действий ответчика, выраженных в нарушение условий договора купли-продажи и соглашения об отступном, причинной связи между действиями ответчика и заявляемыми в качестве понесенных, не подтверждены доказательным образом из совокупности материалов дела.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.

Довод о том, что обжалуемое решение содержит противоречия между мотивировочной и резолютивной частью судебного акта отклоняется, поскольку из содержания мотивировочной части решения однозначно усматривается последовательное и непротиворечивое изложение обстоятельств дела и выводов суда, на основании которых принято решение полном отказе в удовлетворении исковых требований, соответствующее резолютивной части судебного акта.

При этом однократное указание на странице 5 решения на частичное удовлетворение исковых требований противоречит не только резолютивной части, но и последующему развернутому содержанию мотивировочной части судебного акта, в связи с чем расценивается апелляционным судом как техническая опечатка, наличие которой очевидно не влияет на понятность и обоснованность итогового разрешения спора по существу.

Апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

По правилам статьи 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя, с учетом ее уплаты при подаче жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 27.10.2025 по делу № А51-14667/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного

округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий С.Б. Култышев

Судьи Д.А. Глебов

Е.Н. Шалаганова