ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru, тел. 44-76-65, факс 44-73-10 

___________________________________________________________

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А79-2960/2020

29 апреля 2021 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2021 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Ковбасюка А.Н., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Чувашской Республики–Чувашии от 30.12.2020 по делу № А79-2960/2020, принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «МТВ 21» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 318213000024411) о взыскании 2 458 804 руб. 95 коп. и по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «МТВ 21» о расторжении договора от 01.08.2019 № 135-5-19, взыскании 571 200 руб., при участии в судебном заседании: от истца - общества с ограниченной ответственностью «МТВ 21» - ФИО3 (по доверенности от 17.12.2020 № 10 сроком действия по 16.12.2021 и диплому).

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Общество с ограниченной ответственностью «МТВ 21» (далее – Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – Предприниматель) о взыскании, с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 2 458 804 руб. 95 коп., в том числе: 1 434 166 руб. 45 коп. долга по оплате постоянной части арендной платы за период с 07.10.2019 по 31.10.2019, с 01.12.2019 по 31.01.2020, 253 235 руб. 35 коп. пеней за период с 23.09.2019 по 15.01.2020 и далее по день фактической оплаты долга по постоянной части арендной платы, 63 014 руб. 97 коп. долга по оплате переменной части арендной платы за период с 07.10.2019 по 31.12.2019, 1813 руб. 78 коп. пеней за период с 30.11.2019 по 15.01.2020 и далее по день фактической оплаты долга по переменной части арендной платы, 571 200 руб. долга по оплате обеспечительного платежа, 135 374 руб. 40 коп. пеней за период с 29.10.2019 по 15.01.2020 и далее по день фактической оплаты долга по оплате обеспечительного платежа.

В свою очередь, Предприниматель обратился в суд со встречным иском к Обществу о признании договора аренды от 01.08.2019 № 135-5-19 расторгнутым, взыскании 571 200 руб. (с учетом уточнения исковых требований).

Решением от 30.12.2020 Арбитражный суд Чувашской Республики–Чувашии удовлетворил иск частично: взыскал с Предпринимателя в пользу Общества 1 434 166 руб. 45 коп. долга по оплате постоянной части арендной платы за период с 07.10.2019 по 31.10.2019, с 01.12.2019 по 31.01.2020, 99 572 руб. 55 коп. пеней за период с 24.09.2019 по 05.04.2020, 63 014 руб. 97 коп. долга по оплате переменной части арендной платы за период с 07.10.2019 по 31.12.2019, 1440 руб. 03 коп. пеней за период с 03.12.2019 по 05.04.2020, 571 200 руб. долга по оплате обеспечительного платежа, 45 124 руб. 80 коп. пеней за период с 31.10.2019 по 05.04.2020 за несвоевременную оплату обеспечительного платежа, 35 290 руб. расходов по уплате государственной пошлины; отказал в удовлетворении остальной части иска Общества и встречного иска Предпринимателя (с учетом определения от 02.02.2021 об исправлении опечаток).

Не согласившись с принятым судебным актом, Предприниматель обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (с дополнением к ней), в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на то, что после передачи ему объекта аренды по акту арендодатель самовольно изменил планировку, площадь и границы спорного помещения и Предприниматель из-за проведения ремонтных работ и перепланировок не мог начать подготовительные работы в помещении перед началом коммерческой деятельности. Кроме того, считает, что Общество, установив в проеме рольставни, нарушило требования пожарной безопасности арендуемого помещения. Полагает, что имеет право на расторжение договора аренды на основании пунктов 2, 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением от 18.03.2021 рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель Общества в отзыве на апелляционную жалобу, в дополнительном отзыве и в судебном заседании от 15.04.2021, в котором в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 22.04.2021, возразил по доводам заявителя, считая их несостоятельными, и просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Предприниматель, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в заседание суда не обеспечил. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие по имеющимся в деле материалам.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражения на них, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.08.2019 между Обществом (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды № 135-5-19, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату часть здания торгово-развлекательного центра «МТВ Центр» (ТРЦ, Здание), расположенного по адресу: 

<

...>, а именно: нежилое помещение № 5-108 площадью: 1428 кв.м, расположенное на 5-ом этаже, являющееся частью следующих объектов недвижимости: нежилое здание, общая площадь 36 252,5 кв.м, кадастровый номер: 21:01:000000:19793, адрес: 

<

...>, выделенное на Плане (Приложение № 1). 

Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в установленном законом порядке. Срок аренды по договору исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи к договору, который стороны обязались подписать 06.08.2019. Срок аренды по договору составляет 5 лет (пункт 1.2 договора).

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что арендатор обязуется начать коммерческую деятельность в объекте не позднее 07.10.2019. О факте начала коммерческой деятельности арендатором в объекте стороны составляют акт по форме Приложения № 3.

Арендатор имеет право использовать арендуемый объект для организации всевозрастного интерактивного парка «Мультипарк» (пункт 2.1 договора).

В пункте 3.2.2 договора закреплена обязанность арендатора вносить арендную плату в установленные договором сроки.

Пунктами 3.2.5, 3.2.5.1 договора предусмотрена обязанность арендатора соблюдать все требования законодательства в отношении охраны окружающей среды; противопожарных, санитарных и экологических норм и правил; стандартов строительства; соблюдать нормы Межотраслевых правил охраны труда в розничной торговле, законодательства РФ в сфере защиты прав потребителей (Закона РФ «О защите прав потребителей» и правил продажи отдельных видов товаров и т.д.), ФЗ «Об отходах производства и потребления» от 24.06.1998 № 89-ФЗ и нести ответственность за неправильную утилизацию собственных вредных промышленных и опасных отходов (люминесцентные лампы, промышленная ветошь и т. д.), соблюдать иные требования действующего законодательства РФ.

Арендатор обязан выполнять в установленный срок законные предписания арендодателя, органов Госпожнадзора и иных органов государственной и муниципальной власти о принятии мер по ликвидации ситуаций, ставящих под угрозу сохранность здания/объекта, экологическую, противопожарную и санитарную обстановку вблизи здания/объекта.

Арендатор обязан содержать Объект и прилегающую к нему территорию (при ее наличии) в надлежащем противопожарном состоянии: обеспечивать и осуществлять контроль за свободным состоянием подходов к объекту и противопожарным выходам, при наличии; не допускать складирование горючих материалов и мусора в противопожарных разрывах объекта; обеспечивать свободный доступ и исправность источников наружного противопожарного водоснабжения, при наличии; обеспечивать соблюдение противопожарного режима объекта, в частности надлежащее состояние путей эвакуации и аварийных выходов, относящихся к объекту; обеспечивать свободный доступ и работоспособность первичных средств пожаротушения; обеспечивать работоспособное состояние и достаточность систем противопожарной защиты объекта; обеспечивать своевременное выполнение противопожарных мероприятий, предлагаемых органами государственного пожарного надзора.

В силу пункта 3.2.6 договора арендатору запрещено загромождать проходы, выходы из объекта и прилегающую к объекту территорию различными материалами, оборудованием. Запрещается: снимать предусмотренные проектной документацией двери эвакуационных выходов из поэтажных коридоров, холлов, фойе, тамбуров и лестничных клеток, другие двери, препятствующие распространению опасных факторов пожара на путях эвакуации; загромождать мебелью, оборудованием и другими предметами двери, переходы в смежные секции и выходы на наружные эвакуационные лестницы; устраивать в лестничных клетках и поэтажных коридорах кладовые и другие подсобные помещения, а также хранить под лестничными маршами, в коридорах и на лестничных площадках вещи, мебель, товары и другие материалы; запоры на дверях эвакуационных выходов должны обеспечивать возможность их свободного открывания изнутри без ключа.

Согласно пункту 4.1 договора арендная плата по договору состоит из постоянной и переменной частей арендной платы.

С даты начала коммерческой деятельности в объекте (но не позднее дня, когда арендатор должен начать коммерческую деятельность в соответствии с пунктом 1.4. договора), за пользование объектом арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю постоянную часть арендной платы из расчета 400 руб. в т.ч. НДС, за 1 кв.м общей площади объекта, и составляет 571 200 руб., в т.ч. НДС, за 1 календарный месяц срока аренды.

В размер постоянной части арендной платы помимо платы за пользование объектом также входят расходы арендодателя, связанные с эксплуатацией здания, его наружных и внутренних систем и коммуникаций, не входящих в состав объекта, содержанием мест общего пользования, подъездных путей и автопарковок, по ремонту и техническому обслуживанию подъемного оборудования, общеобменной вентиляции и кондиционирования, систем отопления, систем и средств противопожарной защиты, по уборке и вывозу мусора и снега, по внешней охране здания, по оплате за землепользование (пункт 4.1.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.1.2 договора переменная часть арендной платы состоит из суммы расходов арендодателя на коммунальные услуги, а именно:

- расходы на электроэнергию, связанные с потреблением ресурсов в процессе деятельности арендатора на объекте, которые рассчитываются ежемесячно на основании показаний приборов учета (при их наличии), снимаемых сторонами последнего числа каждого месяца по акту, а также произведенные арендодателем для обеспечения деятельности систем общеобменной вентиляции и кондиционирования в ТРЦ с применением коэффициента 0,02773, рассчитанный исходя из отношения площади объекта к арендопригодной площади ТРЦ в размере 51 500 кв.м, далее именуемое «Коэффициент»;

- расходы на водоснабжение и канализацию, которые рассчитываются ежемесячно на основании показании приборов учета (при их наличии), снимаемых сторонами последнего числа каждого месяца по акту и определяются по тарифам снабжающих организаций. В случае отсутствия приборов учета либо их неисправности расчет потребления будет производиться по среднемесячному потреблению за три предыдущих месяца, либо по нормативам потребления;

-расходы на энергопотребление ресурсов по отоплению объекта с применением установленного сторонами коэффициента к общей сумме затрат на отопление ТРЦ.

Стоимость расходов, входящих в переменную часть арендной платы, определяется арендодателем в соответствии с действующими тарифами снабжающих организаций.

Согласно пункту 4.3 договора арендатор обязуется в течение 5 рабочих дней с момента подписания настоящего договора произвести предварительную оплату в размере 571 200 руб., в т.ч. НДС.

Указанная сумма засчитывается арендодателем в оплату за время пользования объектом за первый полный месяц аренды, в котором постоянная часть арендной платы будет начисляться по ставке, указанной в пункте 4.1.1 договора.

Пунктом 4.5 договора предусмотрено, что арендатор обязан производить оплату постоянной части арендной платы по договору так, чтобы обеспечить ее поступление на расчетный счет банка арендодателя, до 23-го числа каждого месяца, предыдущего оплачиваемому месяцу (предоплатой).

Арендатор обязан производить оплату переменной части арендной платы по настоящему договору так, чтобы обеспечить ее поступление на расчетный счет банка арендодателя, в срок до последнего числа каждого месяца, следующего за расчетным.

Стороны пришли к соглашению, что сумма произведенного арендатором платежа распределяется в следующем порядке: в первую очередь погашается задолженность арендатора по арендным платежам в порядке образования указанных задолженностей, а в оставшейся части формируется сумма текущего авансового платежа.

В соответствии с пунктом 4.7 договора арендатор в течение 90 календарных дней с момента подписания настоящего договора перечисляет арендодателю платеж в размере 571 200 руб., без НДС, служащий в качестве обеспечения надлежащего исполнения обязательств арендатора по договору, в том числе обязанности своевременной оплаты арендатором аренды и иных платежей, предусмотренных договором, надлежащей эксплуатации и сохранности здания/объекта, а также возврата объекта арендодателю в состоянии, согласованном сторонами в договоре (обеспечительный платеж). На сумму обеспечительного платежа какие-либо проценты не начисляются.

В пункте 6.1 договора стороны предусмотрели, что договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон, а также в одностороннем внесудебном порядке любой из сторон в случаях, предусмотренных пунктами 6.2, 6.3 договора.

Согласно пункту 6.2 договора арендатор вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке в случае нарушения арендодателем существенных условий договора, а именно: арендодатель не предоставил объект в пользование арендатору в соответствии с условиями договора либо создает препятствия пользованию объектом, не предусмотренные условиями договора; переданный объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время его осмотра или же объект не соответствует условиям, оговоренным в договоре.

Сторона, по требованию которой досрочно расторгается договор в соответствии с пунктами 6.2, 6.3 договора, обязана письменно направить другой стороне требование об устранении нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Если указанные нарушения не будут устранены в 15-дневный срок с момента направления требования, договор считается расторгнутым на 16 день с момента направления требования.

Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, предварительно уведомив арендодателя за 180 дней до даты расторжения договора.

Как следует из пункта 6.2.2 договора, арендатор вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке в случае нарушения арендодателем существенных условий договора, а именно: переданный объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время его осмотра или же объект не соответствует условиям, оговоренным в договоре.

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 06.08.2019.

04.10.2019 Предприниматель уведомил Общество об отказе от заключения договора от 01.08.2019 № 135-5-19, поскольку переданный объект имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или же объект не соответствует условиям, оговоренным в договоре.

Письмом (уведомлением) от 07.10.2019 Предприниматель направил в адрес арендодателя акт приема-передачи помещения, подписанный им в одностороннем порядке, и заявление о возврате денежных средств в размере 571 200 руб.

Согласно почтовому отправлению ED004665828RU, направленному в адрес Общества, в графе «описание отправления» Предпринимателем указано: акт приема-передачи нежилого помещения, заявление о возврате денежных средств, ключи от помещения № 5-108 - 5 штук.

Досудебной претензией от 18.11.2019, поступившей в адрес арендодателя 22.11.2019, Предприниматель повторно обратился с просьбой расторгнуть договор аренды.

В ответ на указанную претензию Общество письмом от 28.11.2019 № МТВ-53А сообщило, что арендодатель может принять заявление от 18.11.2019 как заявление о расторжении договора в соответствии с пунктом 6.5 договора при поступлении от Предпринимателя письменного согласия. В таком случае датой расторжения договора будет 16.05.2020.

По данным Общества, Предпринимателем не внесены арендные платежи, в том числе: постоянная часть арендной платы за период с 07.10.2019 по 31.10.2019, с 01.12.2019 по 31.01.2020 в сумме 1 434 166 руб. 45 коп., переменная часть арендной платы за период с 07.10.2019 по 31.12.2019 в сумме 63 014 руб. 97 коп., а также обеспечительный платеж в сумме 571 200 руб.

Общество направило Предпринимателю претензию от 16.01.2020 № 04 с просьбой оплатить образовавшуюся задолженность.

Данная претензия оставлена без удовлетворения, что послужило Обществу основанием для обращения с иском в арбитражный суд.

Предприниматель, ссылаясь на то, что объект аренды по договору фактически не соответствует принятому им помещению, обратился в суд со встречным иском о признании договора аренды от 01.08.2019 № 135-5-19 расторгнутым и взыскании с Общества 571 200 руб.

Оценив представленные в дело доказательства, суд первой инстанции удовлетворил требования Общества частично и отказал в удовлетворении требований Предпринимателя, обоснованно исходя из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в передаче имущества, после чего арендодатель вправе требовать внесения арендной платы.

Материалами дела подтверждается, что Общество свои обязательства по передаче объекта аренды Предпринимателю исполнило надлежащим образом.

Доводы Предпринимателя относительно наличия оснований для расторжения договора судом первой инстанции отклонены.

В пункте 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу положений статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункты 2 и 4) к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Как усматривается из материалов дела, объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 06.08.2019. В акте зафиксировано, что претензий у арендатора к помещению не имеется. Данный акт подписан сторонами без каких-либо замечаний, возражений по состоянию помещения арендатором при получении помещения не выражено.

Таким образом, по акту приема-передачи объекта аренды помещение передано арендатору в том состоянии, в котором оно находилось на день передачи, и это состояние арендатору было известно.

Судом первой инстанции также принято во внимание, что пунктом 3.2.4 договора предусмотрено, что арендатор по требованию арендодателя представляет на утверждение проект компоновки и дизайнерского оформления объекта, являющийся приложением к договору, включающий в себя: архитектурный проект (зонирование объекта, схема расстановки оборудования, схемы инженерных сетей, проект дизайнерского оформления объекта) выполненный в соответствии с действующими СНиП и другими техническими, санитарными, пожарными и пр. нормами и правилами; рабочий проект электроснабжения объекта; рабочий проект по вентиляции и кондиционированию объекта.

Требования к Проекту стороны обсуждают дополнительно.

Арендодатель должен утвердить проект в срок не позднее 10 дней с даты их предоставления.

В случае невозможности утверждения арендодателем проекта по причине его несоответствия проектной документации здания, а также общей концепции оформления торгового комплекса, арендодатель направляет арендатору письменный отказ с указанием перечня несоответствий для их устранения.

Арендатор обязан передать доработанный проект в течение 5 рабочих дней с момента получения письменного отказа арендодателя.

Арендатор считается исполнившим свои обязательства, предусмотренные настоящим пунктом, в случае, если указанные документы, действительные на дату подписания договора, были предоставлены арендодателю ранее.

Работы в объекте по монтажу инженерных сетей (в том числе электросетей, систем вентиляции и кондиционирования), расстановке оборудования и дизайнерскому оформлению производятся арендатором в соответствии с проектом, все изменения в проект стороны обсуждают дополнительно.

Подготовка объекта для осуществления арендатором деятельности в рамках разрешенного использования осуществляется арендатором самостоятельно и за свой счет, по согласованным с арендодателем проектам.

В силу пункта 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Изучив спорный договор аренды, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что переданный арендатору объект представляет собой помещение, для которого не определены особые требования для возможности его использования, равно как  законодательно не  определены  особые требования к помещениям, используемым для организации интерактивного парка, не соблюдение которых приведет к невозможности его использования по назначению.

Вопреки доводам Предпринимателя, арендатор, выступая в качестве хозяйствующего субъекта предпринимательской деятельности, должен был проявить достаточную осмотрительность и разумность при заключении договора аренды и еще до заключения договора аренды и передачи помещения по акту произвести фактический осмотр спорного имущества, оценить достаточность предлагаемых арендодателем условий для размещения в арендуемом помещении интерактивного парка.

Позиция Предпринимателя относительно того, что Общество не имело права сдавать помещение в аренду, поскольку оно не соответствовало требованиям пожарной безопасности, проверена судом первой инстанции и отклонена.

Предприниматель указывает, что при подписании акта приема-передачи на путях эвакуации арендодателем была установлена стена с железной противопожарной эвакуационной дверью. Однако при осмотре помещения сотрудниками МЧС Обществу было рекомендовано в устной форме снести стену, поскольку арендодатель не имел права ее устанавливать ввиду особенностей их помещений, связанных со вторым ярусом 5 этажа. Когда стена была убрана, открылся свободный доступ в арендуемое Предпринимателем помещение.

Материалами дела подтверждается, что 04.02.2019, 11.02.2019, 18.02.2019, 19.02.2019 Главным управлением МЧС России по Чувашской Республике проведена внеплановая проверка Общества относительно соблюдения требований пожарной безопасности, по результатом которой Обществу выдано предписание об устранении нарушений требований пожарной безопасности, о проведении мероприятий по обеспечению пожарной безопасности на объектах защиты и по предотвращению угрозы возникновения пожара от 19.02.2019 № 4/1/1 со сроком устранения выявленных нарушений до 04.11.2019.

Вместе с тем, выявленные в ходе проверки нарушения, не относятся к спорному помещению.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недоказанности Предпринимателем факта передачи ему по договору аренды помещения, непригодного для целевого использования, поскольку помещение было принято арендатором по акту приема-передачи без возражений; заключая договор аренды, арендатор имел необходимую информацию об объекте; Предприниматель длительный период (с даты приемки помещения 06.08.2019 по 04.10.2019) не выражал претензий по состоянию спорного помещения, не заявлял требований о расторжении договора аренды, об уменьшении арендных платежей, не требовал безвозмездного устранения недостатков помещения, в связи чем в удовлетворении требования Предпринимателя о признании договора аренды от 01.08.2019 № 135-5-19 расторгнутым по основаниям, изложенным в пункте 6.2.2 договора, правомерно отказал.

Предпринимателем также было заявлено требование о взыскании с Общества денежных средств в размере 571 200 руб.

Как следует из пункта 4.3 договора, арендатор обязуется в течение 5 рабочих дней с момента подписания настоящего договора произвести предварительную оплату в размере 571 200 руб., в т.ч. НДС.

Указанная сумма засчитывается арендодателем в оплату за время пользования объектом за первый полный месяц аренды, в котором постоянная часть арендной платы будет начисляться по ставке, указанной в пункте 4.1.1 договора.

Платежным поручением от 06.08.2019 № 6 Предприниматель перечислил Обществу денежные средства в размере 571 200 руб.

В пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Тождественная правовая позиция сформулирована в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 01.09.2016 № 306-ЭС16-3858.

Следовательно, обязательства Предпринимателя как арендатора по внесению платы за переданное ему Обществом помещение сохранялись независимо от факта досрочного освобождения арендатором этого помещения.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие оснований для удовлетворения требования Предпринимателя о взыскании с Общества денежных средств в сумме 571 200 руб. 

Поскольку материалами дела подтверждается, что арендодатель свои обязательства по передаче объекта аренды Предпринимателю исполнил надлежащим образом, у Общества возникло право требования оплаты за аренду переданного нежилого помещения, а также оплаты коммунальных платежей.

В акте осмотра от 29.06.2020, проведенного комиссией с участием Предпринимателя, представителя Предпринимателя ФИО4, исполнительного директора Общества ФИО5, представителя Общества ФИО3, зафиксировано следующее: площадь помещения по договору аренды от 01.08.2019 № 135-5-19 составляет 1428 кв.м. Из него в ходе осмотра стороны вычитают заявленную арендатором площадь помещения, выделенного под лифт, в размере 87,8 кв.м, отмеченную на плане номером 1, и площадь помещения в размере 14,3 кв.м, отмеченную на плане номером 2. После данного вычета площадь помещения 5-108 составляет 1325,9 кв.м. План осмотренного нежилого помещения 5-108 прилагается к акту; рядом с помещением 2 на выходе из помещения 5-108 установлены рольставни в количестве 2 шт., отмеченные на плане помещения 5-108.

С учетом проведенных замеров объекта аренды Обществом произведен перерасчет стоимости постоянной части арендной платы (исходя их площади равной 1307,1 кв.м), согласно которому сумма арендной платы за октябрь 2019 года составила 388 486 руб. 45 коп., за декабрь 2019 года - 522 840 руб., за январь 2020 года - 522 840 руб., а также стоимости переменной части арендной платы: октябрь 2019 года - 4761 руб. 19 коп., ноябрь 2019 года - 23 801 руб. 25 коп., декабрь 2019 года - 34 452 руб. 53 коп.

Проверив произведенный Обществом расчет долга по арендным платежам, суд первой инстанции признал его верным, соответствующим условиям заключенного сторонами договора аренды.

Обязательство по перечислению арендодателю обеспечительного платежа, предусмотренного пунктом 4.7 договора, в размере 571 200 руб. Предпринимателем не исполнено. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Учитывая, что ответчик доказательства внесения арендной платы за спорные периоды в полном объеме, а также перечисления обеспечительного платежа в дело не представил, наличие и размер долга документально не опроверг, суд первой инстанции правомерно признал требование о взыскании задолженности в сумме 2 068 381 руб. 42 коп. (из которых 1 434 166 руб. 45 коп. - долг по оплате постоянной части арендной платы за период с 07.10.2019 по 31.10.2019, с 01.12.2019 по 31.01.2020, 63 014 руб. 97 коп. - долг по оплате переменной части арендной платы за период с 07.10.2019 по 31.12.2019, 571 200 руб. - долг по оплате обеспечительного платежа) обоснованным и подлежащими удовлетворению. 

В пункте 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 5.2 договора при неуплате или несвоевременной уплате арендатором предварительного платежа (пункт 4.3 договора) и/или обеспечительного платежа и/или арендных платежей в установленные договором сроки ему начисляются пени в размере 0,3% от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

Поскольку материалы дела свидетельствуют о нарушении ответчиком обязательства по своевременному внесению арендной платы и обеспечительного платежа требование о взыскании неустойки предъявлено Обществом правомерно.

Обществом к взысканию предъявлена неустойка в сумме 253 235 руб. 35 коп., начисленная за несвоевременную оплату постоянной части арендной платы за октябрь 2019 года, декабрь 2019 года, январь 2020 года за период с 23.09.2019 по 15.01.2020 с последующим ее начислением по день фактической оплаты долга по постоянной части арендной платы, в сумме 1813 руб. 78 коп., начисленная за несвоевременную оплату переменной части арендной платы за октябрь-ноябрь 2019 года за период с 30.11.2019 по 15.01.2020 с последующим ее начислением по день фактической оплаты долга по переменной части арендной платы, в сумме 135 374 руб. 40 коп., начисленной за неоплату обеспечительного платежа за период с 29.10.2019 по 15.01.2020 с последующим ее начислением по день фактической оплаты долга по оплате обеспечительного платежа.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями пункта 1, подпункта 2 пункта 3 статьи 9.1, пункта 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), Постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 428 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников» (далее – Постановление Правительства № 428), а также правовой позицией, изложенной в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой корона вирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиум Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, по вопросу 10, пришел к верному выводу о том, что начисление неустойки возможно исключительно до момента опубликования Постановления Правительства № 428, а именно: до 05.04.2020.

Постановление вступило в силу со дня его официального опубликования (06.04.2020) и действует в течение 6 месяцев.

Согласно подпункту «а» пункта 1 Постановления Правительства № 428 мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям кредиторов вводится в отношении организаций и индивидуальных предпринимателей, код основного вида деятельности которых в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности указан в перечне отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».

Как следует из пункта 4 указанного Постановления, осуществление организациями и индивидуальными предпринимателями деятельности по соответствующему виду экономической деятельности определяется по коду основного вида деятельности, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре юридических лиц либо в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей по состоянию на 01.03.2020.

Пунктом 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 01.10.2020 № 1587 «О продлении срока действия моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников» продлен срок действия моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении организаций и индивидуальных предпринимателей, код основного вида деятельности которых в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности указан в перечне отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» (далее - перечень пострадавших отраслей российской экономики) на три месяца.

Согласно представленной выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей основным видом деятельности Предпринимателя является «деятельность парков культуры и отдыха и тематических парков» (код ОКВЭД 93.21), которая входит в список отдельных сфер деятельности, наиболее пострадавших в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434.

Кроме того, исходя из сведений, размещенных на официальном сайте Федеральной налоговой службы России в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, Предпринимателю предоставлена мера поддержки в виде моратория на банкротство.

Вышеизложенные обстоятельства также свидетельствуют о наличии оснований для прекращения начисления неустойки за несвоевременную уплату арендных платежей (постоянная и переменная части арендной платы), а также за неуплату обеспечительного платежа, начиная с 06.04.2020.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Учитывая разъяснения, содержащиеся в пунктах 69, 71, 73, 77 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», а также правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, содержащуюся в определении от 21.12.2000 № 263-О, суд первой инстанции, установив несоразмерность предъявленной неустойки последствиям нарушения обязательства, отсутствие доказательств причинения убытков, наступления для Общества негативных последствий в связи с допущенной Предпринимателем просрочкой исполнения обязательств, счел возможным уменьшить взыскиваемую сумму неустойки, применив ставку 0,05%.

На основании изложенного и принимая во внимание положения статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции признал требование Общества о взыскании неустойки подлежащим удовлетворению частично, взыскав с Предпринимателя 99 572 руб. 55 коп. пеней за период с 24.09.2019 по 05.04.2020 за несвоевременную оплату постоянной части арендной платы за октябрь 2019 года, декабрь 2019 года, январь 2020 года, 1440 руб. 03 коп. пеней за период с 03.12.2019 по 15.01.2020 за несвоевременную оплату переменной части арендной платы за октябрь-ноябрь 2019 года, 45 124 руб. 80 коп. пеней за период с 31.10.2019 по 05.04.2020 за неоплату обеспечительного платежа.

Каких-либо доводов относительно несогласия с судебным актом в части разрешения требования о взыскании неустойки в апелляционной инстанции не заявлено. Общество в отзыве на апелляционную жалобу и в дополнительном отзыве, а также в судебном заседании просило оставить решение суда первой инстанции без изменения, считая его законным и обоснованным.

Приведенные в апелляционной жалобе (с дополнением к ней) доводы Предпринимателя судом апелляционной инстанции проверены и отклонены с учетом вышеизложенного, исходя из совокупности установленных по делу обстоятельств и представленных доказательств.

Разрешая спор, суд первой инстанции полно, всесторонне и объективно исследовал представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил все имеющие значение для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку.

Ссылка заявителя жалобы на то, что площадь фактически переданного объекта не соответствует договору, отклоняется.

Как следует из материалов дела, при уточнении площади арендуемого помещения № 1 и № 2. При этом помещение № 1 – это грузовой лифт, который не мог сдаваться в аренду, поскольку относится к общему имуществу и является местом общего пользования собственника и арендаторов в здании; помещение № 2 – это помещение под инженерные коммуникации, доступ в которое ни у Предпринимателя, ни у других арендаторов не имеется. Факт отсутствия у Предпринимателя доступа в помещение № 2 как до передачи объекта аренды, так и после передачи последним не отрицается.

Также следует отметить, что расчет арендной платы произведен исходя из фактической площади (с учетом уточнения) арендуемого объекта.

Ссылка заявителя жалобы на несоответствие объекта аренды требованиям пожарной безопасности не принимается как документально не подтвержденная.

Иные аргументы заявителя были предметом рассмотрения суда первой инстанции и не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на его обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются несостоятельными.

Каких-либо обстоятельств, основанных на доказательственной базе и существенно влияющих на результат разрешения исковых требований, Предпринимателем не приведено. 

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта по доводам заявителя, отклоненным по изложенным выше мотивам, не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя. 

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики–Чувашии от 30.12.2020 по делу № А79-2960/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

Н.В. Устинова

Судьи

А.Н. Ковбасюк

Д.Г. Малькова