АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

 

«

Дело № А54-667/2023

г. Калуга

11» июня 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06.06.2024

Постановление в полном объеме изготовлено 11.06.2024

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

 

председательствующего судьи

судей           

ФИО1,

ФИО2,

ФИО3,

при участии в заседании

 

от  заявителя жалобы:

 

от иных участвующих в деле лиц:

 

ФИО4 - представитель по доверенности от 20.09.2022;

 

не явились, извещены надлежащим образом,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АльфаСплав» на решение Арбитражного суда Рязанской области от 13.11.2023 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2024 по делу № А54-667/2023, 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Рязани (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «АльфаСплав» (далее – ООО «АльфаСплав», общество) о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100004:748 за период с 01.12.2020 по 30.09.2022 в размере 2 909 249,33 руб. и неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период с 16.03.2021 по 30.09.2022 в сумме 352 095,21 руб.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 13.11.2023, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2024, иск удовлетворен частично, с ООО «АльфаСплав» в доход бюджета муниципального образования городской округ - город Рязань взыскана задолженность в размере 2 909 249,33 руб., пени в размере 198 620,43 руб. В остальной части исковое заявление оставлено без удовлетворения.

Не соглашаясь с названными судебными актами, ООО «АльфаСплав» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в связи с несоответствием выводов судов обстоятельствам дела, неправильным применением норм права. В обоснование жалобы, заявитель указывает на то, что судами были нарушены принципы определения размера арендной платы, что подтверждается по мнению ООО «АльфаСплав» снижением кадастровой стоимости спорного земельного участка. Полагает, что суд апелляционной инстанции не рассмотрел доводы ООО «АльфаСплав» о нарушении администрацией норм законодательства при установлении арендной платы за земельный участок. Отмечает, что общество неоднократно заявляло о невозможности использования земельного участка ввиду его загрязнения производственными отходами. Считает, что суды, подтверждая факт загрязнения спорного участка предыдущими собственниками, фактически возлагают на текущего собственника объектов недвижимости обязанность его очистки.

Поскольку в кассационной жалобе не заявлено доводов против вывода судов об оставлении без удовлетворения части исковых требований, в силу ст. 286 АПК РФ суд кассационной инстанции  проверяет законность решений и постановлений, принятых судом первой и апелляционной инстанций исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Доводы кассационной жалобы поддержаны представителем ее заявителя в судебном заседании суда округа.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о дате, времени и месте судебного заседания.

Проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие оспариваемых выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившегося в судебное заседание представителя ее заявителя, судебная коллегия полагает обжалуемые судебные акты в порядке кассационного производства не подлежащими изменению или отмене.

Как установлено арбитражным судом и следует из материалов дела, 06.09.2016 администрацией (арендодатель) и ОАО «Рязанский завод по производству и обработке цветных металлов» (арендатор) заключен договор № А264-16 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100004:748 (площадь: 40 214 кв. метров, категория земель – земли населенных пунктов, для размещения и эксплуатации административно-производственных зданий и сооружений, территориальная зона – П1 (зона предприятий I, II и III класса), зона промышленнокоммунальных предприятий и коммунально-складских организации, санитарно-защитная зона промышленно-коммунальных предприятий санитарно-технических и инженерных сооружении) на срок до 26.10.2041. Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается арендатором самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Изменение вида разрешенного использования или цели использования является основанием для изменения величины арендной платы.

На арендатора возложена обязанность своевременно вносить арендную плату (пункт 3.4.4 договора), обеспечивать надлежащее санитарное состояние и благоустройство территории участка (пункт 3.4.11договора), заключить договоры по санитарной очистке и благоустройству территории, в том числе прилегающей, договоры на вывоз мусора и бытовых отходов (пункт 3.4.12 договора).

Согласно договору, годовая арендная плата за участок начисляется согласно приложению № 3 «Расчет арендной платы по договору аренды», являющемуся неотъемлемой частью договора, вносится равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября по ставкам, действующим в расчетный период. Арендатор самостоятельно получает у арендодателя документы, подтверждающие расчет арендной платы с указанием платежных реквизитов. Основанием для изменения арендной платы являются соответствующие нормативные правовые акты органов местного самоуправления, органов государственной власти Рязанской области, федеральное законодательство, изменение вида использования земельного участка. Арендная плата считается измененной с момента вступления в силу нормативного правового акта. Для этого каких-либо соглашений, уведомлений не требуется. Неиспользование участка арендатором не может служить основанием невнесения им арендной платы. За неуплату арендной платы в установленный срок пунктом 5.2 договора предусмотрена неустойка в виде пени в размере 0,04 % от суммы недоимки за каждый день просрочки. Согласно пункту 8.2 договора ограничений в использовании участка не имеется.

По договору купли-продажи от 13.06.2019 № 7, заключенному на торгах в процедуре банкротства ОАО «Рязанский завод по производству и обработке цветных металлов», ООО «Вэст Сервис» приобрело на праве собственности объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, а также права аренды земельного участка по спорному договору.

Впоследствии на основании договора купли-продажи от 12.11.2020 № 11/20Н ООО «АльфаСплав» приобрело на праве собственности объекты недвижимости с кадастровыми номерами 62:29:0100004:585 и 62:29:0100004:266, расположенные на спорном земельном участке с кадастровым номером 62:29:0100004:748; согласно сведениям ЕГРН право собственности на них зарегистрировано за обществом 25.12.2019 и 26.12.2019 (т.1, л.д.19 с обеих сторон).

Помимо этого, на земельном участке остались объекты недвижимости, принадлежащие на прав собственности ООО «Вэст Сервис» (кадастровые номера 62:29:0100004:549, 62:29:0100004:524, 62:29:0100004:540, 62:29:0100004:532).

Ссылаясь на то, что обществом за период с 01.12.2020 по 30.09.2022 не внесена арендная плата, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском. Согласно расчету истца, площадь земельного участка, приходящаяся на объекты недвижимости ответчика, составила 18 827, 25 кв.м; на объекты недвижимости ООО «Вэст Сервис» - 21 386 кв.м. 

Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь нормами статей 330, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 35, 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, изложенными в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7, п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11, п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, положениями Обзоров судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), № 3 (2019), утвержденных Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016 и 27.11.2019, соответственно, пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения искового заявления в части взысканных судом сумм.

По мнению суда кассационной инстанции, указанный вывод соответствует положениям законодательства и материалам дела.

Так, положениями пункта 1 статьи 552 ГК РФ установлено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Указанное согласуется в положениями пункта 1 статьи 35 ЗК РФ. 

В пункте 25 постановления Пленума № 73 также разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). 

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (пункт 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019). 

В рассматриваемом случае, расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости приобретены обществом у ООО «Вэст Сервис», в свою очередь, прибредшего это имущество (в том числе, имущественные права аренды) по договору купли-продажи № 7 от 13.06.2019, заключенному на торгах в рамках процедуры банкротства ОАО «Рязанский завод по производству и обработке цветных металлов».

Вступившими в законную решением Арбитражного суда Рязанской области от 07.09.2021, оставленным без изменения постановлениями Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2021 и Арбитражного суда Центрального округа от 13.04.2022 по делу № А54-8632/2020 были удовлетворены аналогичные требования администрации о взыскании с ООО «Вэст Сервис» по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100004:747 и пени за просрочку ее оплаты, право аренды которого и размещенные на нем объекты недвижимости были приобретены ООО «Вэст Сервис» по результатам тех же торгов и на основании того же договора купли-продажи в рамках дела о банкротстве ОАО «Рязанский завод по производству и обработке цветных металлов», что и в отношении спорного в настоящем деле земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100004:748. В ходе рассмотрения указанного спора ООО «Вэст Сервис» заявлялись и были отклонены судами доводы и возражения в значительной мере аналогичные приводимым при рассмотрении настоящего спора ООО «АльфаСплав».

Нормами пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что за публичные земли, переданные в аренду без проведения торгов, взимается арендная плата, которая определятся в порядке, установленном соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации (включая неразграниченные земельные участки) и органами местного самоуправления.

Во исполнение Закона Рязанской области от 05.08.2011 № 62-ОЗ «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Рязанской области» постановлением Правительства Рязанской области от 26.02.2008 № 45 (ред. от 08.12.2010) утвержден Порядок определения размера арендной платы, условий и срока внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Рязанской области (далее - Порядок № 45), в соответствии с пунктом 2 которого установлен порядок и формула расчета размера арендной платы за земельные участки. Постановлениями администрации от 23.12.2019 № 5503, от 22.12.2020 № 4857, от 28.12.2021 № 5672 установлен базовый размер арендной платы для соответствующей экономической зоны (решение Рязанского городского Совета от 13.04.2006 № 237-III0).

При этом в рассматриваемом случае, как установлено судами и не оспаривается ответчиком, спорный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, имеет разрешенное использование: «размещение и эксплуатация административно-производственных зданий и сооружений», отметок о его расположении в какой-либо загрязненной зоне не имеется. Земельный участок не относится к землям федеральной собственности.

При рассмотрении спора по существу судами дана надлежащая правовая оценка доводам общества о несоответствии порядка расчета и размера арендной платы по договору аренды базовым принципам, установленным Правилами № 582.

Верховным судом Российской Федерации в определениях от 24.12.2014 № 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 № 306-ЭС14-6558, от 27.08.2015 № 309-ЭС14-7950, от 27.08.2015 № 303-ЭС15-3782, от 21.09.2015 № 303-КГ-15-6224, от 05.10.2015 № 303-ЭС15-5991, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2015) сформулирована правовая позиция о том, что Правила № 582 подлежат применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации. Следовательно, Правила № 582 не могут быть применены при разрешении настоящего дела.

Суд округа соглашается с выводом судов первой и апелляционной инстанций о наличии у ответчика обязанности по оплате стоимости аренды в соответствии с представленным администрацией расчетом в размере 2 909 249,33 руб. и неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период с 16.03.2021 по 30.09.2022 в сумме 352 095,21 руб.

Учитывая вышеизложенное, доводы кассационной жалобы не опровергают обоснованности выводов судов первой и апелляционной инстанций, их соответствия обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Несогласие заявителя кассационной жалобы с судебной оценкой имеющихся в материалах дела доказательств, не является основанием для отмены принятых по делу судебных актов в порядке кассационного производства. Оснований для переоценки у суда округа не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 13.11.2023 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2024 по делу № А54-667/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

 

ФИО1

 

Судьи

ФИО2

 

ФИО3