ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А65-27166/2016

город Самара

25 апреля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 апреля 2017 года.

       Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю. и Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале № 6 апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22 февраля 2017 года по делу № А65-27166/2016, судья Салимзянов И.Ш.,

по иску муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), город Казань,

к обществу с ограниченной ответственностью «СтройБизнесПроект» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), город Казань,

о взыскании 235 411 руб. 34 коп. долга и 7 898 руб. 55 коп. пени,

в отсутствие сторон,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной  ответственностью "СтройБизнесПроект" (далее - ответчик) о взыскании  235 411 руб. 34 коп. долга и 7 898 руб. 55 коп. пени.

       Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.02.2017 в иске отказано.

       Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение норм материального права. 

       В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что до момента передачи ответчику недвижимого имущества по акту приема-передачи от 13.05.2016 г. на основании договора купли-продажи последний использовал муниципальное имущество на правах аренды, извлекал из него доходы, в связи с этим обязан был вносить арендную плату.       

        Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

       Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещалась арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

       Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства.

       При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников процесса.

       Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

       Как следует из материалов дела, 28.06.2013г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды (по результатам проведения открытых аукционных торгов) объекта муниципального нежилого фонда г. Казани, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления № 8303-94, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду нежилые помещения, указанные в договоре, общей площадью 587, 3 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>, для использования под торгово-бытовое обслуживание населения, общественное питание, офис, склад (раздел 1 договора). 

      Срок аренды установлен сторонами на три года до 27.06.2016 (дата возврата имущества) (п. 2.1, 2.2 договора). 

      Вышеуказанный объект аренды был передан арендатору по акту приема-передачи арендованного имущества от 28.06.2013г. 

      В соответствии с п. 3.3 договора аренды арендатор ежемесячно вносит арендную плату в сумме 292 950 руб., не позднее 10-го числа каждого месяца, следующего за отчетным, в порядке, предусмотренном договором. Договор подписан сторонами, зарегистрирован в установленном законом порядке.

      На основании Приказа Комитета земельных и имущественных отношений  г.Казани от   25.11.2015   №2347/КЗИО-ПК  между  истцом   и   ответчиком заключен договор купли-продажи  от   30.10.2015г. №226 в отношении части арендуемых помещений общей   площадью   334,8   кв.м,   расположенных   по ул.Декабристов, д.83, что подтверждается актом приема-передачи от 01.12.2015г.

      01.12.2015г. между истцом  и ответчиком подписано дополнительное соглашение №1 к договору аренды от 28.06.2013 №8303-94, согласно которого изменилась общая площадь арендуемого помещения с 587,3 кв.м на 246,8 кв.м.

      Согласно    п. 1.1.3    Дополнительного    соглашения    №1    от   01.12.2015г. арендатор ежемесячно вносит арендную плату в сумме  123 105,84 руб., не позднее 10-го числа каждого месяца, следующего за отчетным.

      Как установлено в рамках арбитражного дела №А65-21296/2014, 20.05.2014г.  ответчик обратился к истцу с требованием о выкупе арендуемого имущества - нежилых помещений 1-го этажа №№ 8.13.16.26.205. общей площадью 255 кв.м., расположенных по адресу: РТ, 

<

...>, находящихся в муниципальной собственности, арендуемых ответчиком в соответствии с договорами аренды, в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

      Письмом от 09.06.2014 №11457/кзио-исх ответчик отказал заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений.

      Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.11.2014 по делу № А65-21296/2014 суд признал незаконным отказ Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», изложенный в письме № 11457/кзио-исх от 09.06.2014, в реализации ООО «СтройБизнесПроект» права на приобретение в собственность арендуемого имущества и обязал Муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» устранить допущенное нарушение законных прав и интересов ООО «СтройБизнесПроект» путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2009 № 159-ФЗ в отношении следующего имущества: нежилые помещения 1-го этажа №№ 8, 13, 13а, 13б, 13в, 13г, 13д, 13е, 16, 16а, 26, 205а, 205б, 205в, общей площадью 249 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>. 

      18.03.2016г. между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи арендуемого имущества №041 (л.д.35-41).

      Акт приема-передачи здания (сооружения) к договору купли-продажи подписан между сторонами 13.05.2016г. (л.д.42-44). Право собственности за ответчиком на помещения зарегистрировано 05.08.2016г. (л.д.49-52).

       Как указывает истец, на момент прекращения договора аренды у арендатора образовалась задолженность по арендным платежам за период 01.03.2016г. по 13.05.2016г. в размере 235 411 руб. 34 коп., в связи с этим истец в адрес ответчика направил письмо с требованием об оплате задолженности. 

      Поскольку ответчик свои обязательства по оплате арендных платежей не исполнил, истец на сумму неоплаченного долга начислил неустойку в соответствии с пунктом 1.1.5 дополнительного соглашения №1 к договору аренды.

       Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права. 

       В пункте 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

       Статья 309 ГК РФ определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

       В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

       Из материалов дела следует, что 20.05.2014г.  ответчик обратился к истцу с требованием о выкупе арендуемого имущества - нежилых помещений 1-го этажа №№ 8.13.16.26.205. общей площадью 255 кв.м., расположенных по адресу: РТ, 

<

...>, находящихся в муниципальной собственности, арендуемых ответчиком в соответствии с договорами аренды, в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

      Письмом от 09.06.2014 №11457/кзио-исх ответчик отказал заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений.

      Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.11.2014 по делу № А65-21296/2014 суд признал незаконным отказ Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», изложенный в письме № 11457/кзио-исх от 09.06.2014, в реализации ООО «СтройБизнесПроект» права на приобретение в собственность арендуемого имущества и обязал Муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» устранить допущенное нарушение законных прав и интересов ООО «СтройБизнесПроект» путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2009 № 159-ФЗ в отношении следующего имущества: нежилые помещения 1-го этажа №№ 8, 13, 13а, 13б, 13в, 13г, 13д, 13е, 16, 16а, 26, 205а, 205б, 205в, общей площадью 249 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>. 

      18.03.2016г. между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи арендуемого имущества №041 (л.д.35-41).

      Акт приема-передачи здания (сооружения) к договору купли-продажи подписан между сторонами 13.05.2016г. (л.д.42-44). Право собственности за ответчиком на помещения зарегистрировано 05.08.2016г. (л.д.49-52).

       При этом судом в рамках рассмотрения дела установлено, что заявителем соблюдены все условия, необходимые для реализации предоставленного ему преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в связи с этим отказ Комитета признан не соответствующим нормам действующего законодательства и нарушающим права и законные интересы общества.

      Указанные обстоятельства в силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом настоящего дела, в котором участвуют те же лица.

       В пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержится следующее разъяснение - поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). Абзац 3 пункта 6 названного постановления Пленума устанавливает, что в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

       Таким образом, в результате незаконного уклонения Комитета от заключения договора купли-продажи в порядке реализации ответчиком преимущественного права выкупа арендуемого имущества, последний был лишен возможности заключить договор купли-продажи в сроки, предусмотренные статьей 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

       Истец указывает, что за период с 01.03.2016г. по 13.05.2016г. у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 235 411 руб. 34 коп. 

      Между тем истец не учитывает, что с момента заключения договора купли-продажи, прекращаются на будущее время обязательства по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

      Как следует из материалов дела, спорные объекты были переданы ответчику актом приема - передачи арендованного имущества от 28.06.2013г., доказательств возврата данных объектов истцу до момента заключения договора купли - продажи в дело не представлено. Договор купли-продажи заключен 18.03.2016г. Таким образом, начисление арендной платы с 18.03.2016г. является незаконным. 

      Кроме этого, платежным поручением №145 от 31.03.2016г. ответчик оплатил арендную плату по договору аренды за период с 01.03.2016г. по 18.03.2016г. Указанные обстоятельства истцом в ходе рассмотрения дела не оспаривались.  

      На основании вышеизложенного, в удовлетворении требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 235 411 руб. 34 коп. и неустойки в размере 7 898 руб. 55 коп. за период с 01.03.2016г. по 13.05.2016г. отказано правомерно.

      Довод Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани в апелляционной жалобе о том, что основанием владения спорными помещениями до момента передачи имущества по акту приема передачи, являлся вышеуказанный договор аренды, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным.

       Согласно пункту 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента.

       В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

       Как верно установлено судом первой инстанции, и что не оспаривается истцом в силу пункта 3 статьи 9 названного Закона N 159-ФЗ, самым поздним сроком заключения договора купли-продажи являлось 15.08.2014.

       Нарушение соответствующих требований закона со стороны истца исключает правовую возможность признания обоснованными доводы о наличии у ответчика обязанности по несению арендной платы за пользование имуществом вплоть до регистрации права собственности на него, так как в силу ч. 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации недобросовестное поведение обязанного лица лишает защиты соответствующего права.

       С учетом изложенного оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и пени не имеется.

       Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений применения норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта и могущих служить основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не усматривается.

       Судебные расходы распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

       Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.02.2017 по делу № А65-27166/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

       Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа. 

ПредседательствующийЕ.М. Балакирева

 

   СудьиС.Ю. Николаева  

                                                                                                             Е.А. Терентьев