Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А50-441/2021

18 марта 2021 года

город Пермь

Резолютивная часть решения объявлена судом 11 марта 2021 года.

В полном объеме решение изготовлено 18 марта 2021 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи  М.А.Катаевой

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Дельта» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к управлению жилищных отношений администрации города Перми                (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 

муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации города Перми (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

об оспаривании отказа в реализации права на изъятие путем выкупа недвижимого имущества, 

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО2 (доверенность от 11.01.2021, диплом, паспорт).

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Дельта» (далее – заявитель, ООО «ПКФ «Дельта», общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением (с учетом принятого судом ходатайства об уточнении требований – л.д. 77), содержащим следующие требования: 

признать недействительным выраженный в письме от 21.12.2020                      № 059-11-01-32/2-422 отказ управления жилищных отношений администрации города Перми (далее – управление) в реализации права на изъятие путем выкупа недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 62,90 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, на 1 этаже, кадастровый номер: 59:01:0000000:67885, принадлежащего на праве собственности ООО «ПКФ «Дельта»;

обязать администрацию города Перми (далее – администрация) изъять у ООО «ПКФ «Дельта» путем выкупа в муниципальную собственность нежилое помещение общей площадью 62,90 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, на 1 этаже, кадастровый номер: 59:01:0000000:67885, с выплатой обществу выкупной стоимости в размере            4 286 000 рублей 00 коп. 

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал с учетом доводов, изложенных в письменных объяснениях по доводам отзыва на заявление (л.д. 80-81). 

Администрацией в материалы дела направлен отзыв, по основаниям которого просит отказать в удовлетворении заявленных требований (л.д. 73).

Исследовав материалы дела, заслушав представителя заявителя, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Обществу «ПКФ «Дельта» на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 62,90 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, на 1 этаже, кадастровый номер: 59:01:0000000:67885, что подтверждается договором купли-продажи объекта муниципальной собственности от 12.02.2016 № 16/02-159 и  свидетельством о государственной регистрации права от 25.02.2016 (л.д. 16).

Постановлением администрации от 10.03.2017 № 171 принято решение о развитии застроенной территории, ограниченной улицей Механошина, шоссе Космонавтов в Свердловском районе города Перми площадью 0,19 га, утвержден перечень многоквартирных домов, подлежащих сносу (л.д. 17).             

В указанный перечень включен многоквартирный дом № 23 по шоссе Космонавтов, который признан аварийным и подлежащим сносу на основании заключения межведомственной комиссии при администрации Свердловского района города Перми от 02.07.2014 (л.д. 18).

В период с октября по декабрь 2020 года ООО «ПКФ «Дельта» обратилось в администрацию с заявлениями о выкупе нежилого помещения по цене 4 286 000 руб., указанной в отчете об оценке № 20/1006-5 от 15.10.2020 (л.д. 19-22, 24-62).

Рассмотрев обращение общества, управление в письме от 21.12.2020                      № 059-11-01-32/2-422 указало, что действующим законодательством не урегулирован порядок выплаты возмещения собственникам нежилых помещений, расположенных в аварийных домах, в связи с чем решение данного вопроса возможно в судебном порядке.

Не согласившись с указанным решением, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) для признания оспариваемого решения незаконным суду необходимо установить наличие в совокупности двух условий: несоответствие решения закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. При отсутствии одного из условий оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Оценив в совокупности представленные доказательства и проанализировав нормы права, арбитражный суд пришел к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно пункту 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее – Постановление Пленума № 14), нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

Согласно пункту 22 Постановления Пленума № 14 судам следует учитывать, что, в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ, признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае, согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ, применяются нормы частей 1-3, 5-9 указанной статьи. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.03.2017 № 624-О высказался о том, что положения статьи 32 ЖК РФ, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том числе в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения, а также возможность предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, конкретизируют положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения.

Согласно статье 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. Как следует из подпункта 4 пункта 2 статьи 56.3 ЗК РФ, принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В соответствии с пунктом 2 статьи 239.2 ГК РФ в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством прямо не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, частью 1 статьи 7 ЖК РФ в отношении нежилого помещения заявителя должны применяться вышеуказанные нормы, регулирующие сходные правоотношения в отношении жилых помещений, в частности статья 32 ЖК РФ.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том,  что оспариваемый отказ управления жилищных отношений администрации города Перми, выраженный в письме от 21.12.2020, является незаконным, нарушает права заявителя в сфере экономической деятельности (ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200 АПК РФ), в связи с чем подлежит признанию незаконным.

В качестве способа устранения допущенного нарушения прав и законных интересов заявителя просит обязать администрацию изъять в муниципальную собственность спорное нежилое помещение с выплатой обществу суммы 4 286 000 рублей 00 коп. 

В обоснование указанной выкупной стоимости заявителем представлен отчет об оценке № 20/1006-5 от 15.10.2020 (л.д.  24-62).

В соответствии с п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должно содержаться указание на признание оспариваемого решения незаконными и обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок. 

По смыслу главы 24 АПК РФ возложение обязанности совершить определенные действия не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно быть соразмерно нарушенному праву с учетом обстоятельств дела. Исходя из смысла закона, при выборе способа устранения нарушенного права суд определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения.

Руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами, принимая во внимание характер спорных правоотношений и предмет заявленных требований, суд считает, что права и законные интересы заявителя могут быть восстановлены путем выкупа у него спорного нежилого помещения по стоимости 1 267 720 рублей 00 коп.

При определении размера денежной компенсации арбитражный суд применяет положения части 8.2 статьи 32 ЖК РФ, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

В связи с отсутствием в законодательстве норм, регламентирующих права собственника и порядок изъятия для муниципальных нужд нежилого помещения в жилом доме, суд применяет аналогию закона с учетом специфики рассматриваемого дела.

Часть 8.2 статьи 32 ЖК РФ введена Федеральным законом от 27.12.2019 N 473-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в целях закрепления подхода, в соответствии с которым обязательства публично-правовых образований обеспечить права собственников помещений в связи с признанием дома аварийным и его сносом не могут быть использованы заинтересованными лицами в целях их обогащения.

Из материалов дела следует, что многоквартирный дом № 23 по шоссе Космонавтов в городе Перми в котором расположено спорное помещение, признан аварийным и подлежащим сносу на основании заключения межведомственной комиссии при администрации Свердловского района города Перми от 02.07.2014.

Нежилое помещение приобретено обществом по договору купли-продажи объекта муниципальной собственности, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 12.02.2016 № 16/02-159.

Учитывая, что спорное нежилое помещение приобретено заявителем по договору купли-продажи в 2016 году, а многоквартирный дом № 23 по шоссе Космонавтов в городе Перми был признан аварийным в 2014 году, размер компенсации не может превышать стоимость приобретения спорного помещения с учетом требования части 8.2 статьи 32 ЖК РФ.

Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи заявитель приобрел спорное нежилое помещение по цене 1 267 720 рублей 00 коп.

Таким образом, данная сумма подлежит выплате в качестве компенсации за изымаемое помещение.

Судом рассмотрен и отклонен довод заявителя о том, что согласно статье 6 ЖК РФ данная норма не может применяться к ранее возникшим правоотношениям сторон по изъятию спорного помещения.

Как указано выше, часть 8.2 статьи 32 ЖК РФ вступила в силу 28.12.2019, при этом Федеральный закон от 27.12.2019 N 473-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" не содержит особенностей применения данной нормы в зависимости от даты возникновения права собственности на изымаемое жилое помещение, даты принятия решения об изъятии помещения либо даты направления соглашения об изъятии помещений, поскольку под ее действие подпадают все случаи перехода права собственности (кроме наследования) после даты признания многоквартирного дома аварийным.

Таким образом, при изъятии жилого помещения (заключения с конкретным собственником соглашения об изъятии), осуществляемом после 28.12.2019, размер возмещения за изымаемое жилое помещение определяется в соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ, с учетом положений части 8.2 статьи 32 Кодекса. В данном случае между сторонами соглашение об изъятии не подписано.

Учитывая, что отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило носят длящийся характер, и соответственно, права и обязанности субъектов этих отношений могут возникать и после того как возникло само правоотношение, при этом, на момент рассмотрения дела и вынесения решения судом первой инстанции положениями действующего законодательства предусмотрена выплата компенсации за изымаемое помещение в размере цены его приобретения, суд приходит к выводу о применении при рассмотрении настоящего спора нормы части 8.2 статьи 32 ЖК РФ.

Данная позиция аналогична высказанной в определении Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 24.09.2020 N 88-14728/2020, постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2020 N 12АП-10113/2020 по делу N А57-4304/2020, постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2020 N 15АП-19154/2020 по делу N А53-7987/2020).

Статьей пункта 1 статьи 10 ГК РФ установлена недопустимость действий граждан и юридических лиц исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В силу пункта 3 статьи 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

По смыслу вышеприведенных норм, добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Обязательства публично-правовых образований обеспечить права собственников помещений в связи с признанием дома аварийным и его сносом не могут быть использованы заинтересованными лицами в целях их обогащения. Данный правовой подход был закреплен в части 8.2 статьи 32 ЖК РФ.

С учетом изложенного арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для возложения на муниципальное образование «город Пермь» в лице Администрации города обязанности изъять у общества спорное нежилое помещение путем с выплатой суммы 1 267 720 рублей 00 коп.  

Поскольку судом принимается решение об удовлетворении заявленных требований, понесенные заявителем судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче заявления подлежат взысканию с  заинтересованного лица на основании  ст.  110 АПК РФ. 

При обращении в арбитражный суд заявитель предъявил платежные поручения № 1 от 12.01.2021, № 1 от 13.01.2021, № 1 от 12.01.2021, по которым была уплачена государственная пошлина в общей сумме 6000 руб. В связи с тем, что государственная пошлина по настоящему делу составляет 3000 руб., оставшаяся сумма подлежит возврату заявителю как излишне уплаченная. 

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

РЕШИЛ:

Признать незаконным выраженный в письме Управления жилищных отношений Администрации г. Перми от 21.12.2020 № 059-11-01-32/2-422 отказ в реализации права на изъятие путем выкупа недвижимого имущества:  нежилого помещения общей площадью 62,90 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, на 1 этаже (кадастровый номер: 59:01:0000000:67885), принадлежащего на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Дельта».

Обязать муниципальное образование «город Пермь» в лице Администрации города Перми изъять путем выкупа у общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Дельта» в муниципальную собственность нежилое помещение общей площадью 62,90 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, на 1 этаже (кадастровый номер: 59:01:0000000:67885) с выплатой выкупной стоимости в размере 1 267 720 рублей 00 коп.  

Взыскать с Управления жилищных отношений администрации города Перми (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Дельта» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 3000 (Три тысячи) рублей 00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Дельта» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей 00 коп., уплаченную по платежному поручению № 1 от 12.01.2021.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

 

                                 Судья                                  Катаева М.А.