/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                   Дело № А45-23773/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена  12 апреля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  12 апреля 2018 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Сириной В.В.

судей                                                    Демидовой Е.Ю.

                                                             Тихомирова В.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Волховстрой» на решение от 18.10.2017 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Бутенко Е.И.) и постановление от 22.01.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Павлова Ю.И., Жданова Л.И., Фертиков М.А.) по делу № А45-23773/2017 по иску общества с ограниченной ответственностью «Волховстрой» (630102, г. Новосибирск, ул. Зыряновская, д. 53, ОГРН 1055404069566, ИНН 5404247299) к мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, проспект Красный, д. 34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) о взыскании убытков.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Волховстрой» (далее – ООО «Волховстрой», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к мэрии города Новосибирска (далее – мэрия, ответчик) о взыскании 4 620 720,13 руб. убытков в виде начисленной арендной платы по договору аренды земельного участка от 30.06.2006 № 55761т.

Исковые требования со ссылками на статьи 405, 406, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы невозможностью использования земельного участка по назначению.

Решением от 18.10.2017 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 22.01.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО «Волховстрой» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, считая их незаконными, необоснованными, принятыми с неправильным применением норм материального и процессуального права, не соответствующими обстоятельствам дела, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: арендатор был лишен возможности использовать земельный участок в целях, предусмотренных договором, поскольку на территории, в границах которой расположен в том числе арендуемый земельный участок, была установлена санитарно-защитная зона, устанавливающая запрет на строительство жилых домов; суд необоснованно при разрешении спора по настоящему делу исходил из судебных актов по делу № А45-3408/2016; требование о соразмерном уменьшении арендной платы является обоснованным; убытки, вызванные наличием указанных недостатков, заключаются в том числе в размере начисленной арендной платы, которую ответчик требует от истца выплатить, следовательно, требование о взыскании убытков обоснованно; наличие (в части) оплаченной арендной платы подтверждает понесенные расходы, а требование в оставшейся части вызвано требованием арендодателя о выплате арендной платы, таким образом, удовлетворение исковых требований не привело бы фактически ко взысканию со стороны арендодателя каких-либо средств сверх размера арендной платы за указанный период.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 30.06.2006 № 55761т (далее – договор аренды), в силу которого ответчик передал истцу в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:063610:0034 площадью 22 172 кв. м, разрешенное использование – строительство жилых домов.

Срок договора был определен сторонами с 30.06.2006 по 30.06.2009 (пункт 1.4 договора аренды).

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды размер арендной платы составляет 3 417 253 руб. в год.

Дополнительным соглашением от 03.08.2009 № 1 срок действия договора продлен до 30.06.2012.

Дополнительным соглашением от 28.06.2012 № 3 срок действия договора продлен до 30.06.2015, размер арендной платы с 30.06.2012 установлен в размере 4 028 000 руб. в год, или 335 666,66 руб. в месяц.

Согласно пункту 2.3 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 28.06.2012 № 3) арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

Согласно пункту 2.4 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 28.06.2012 № 3) в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05% от суммы задолженности за истекший месяц.

Пунктом 2.5 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 28.06.2012 № 3) предусмотрено, что арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в связи с изменением разрешенного использования земельного участка, и в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Новосибирской области, города Новосибирска, регулирующими исчисление арендной платы, в том числе в соответствии с указанными в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период уровнем инфляции – ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора, арендная плата изменяется на размер уровня инфляции, указанного на соответствующий финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор.

Пунктом 3 указанного дополнительного соглашения стороны установили, что в соответствии со статьей 612 ГК РФ, в связи с обнаружением недостатков, препятствующих пользованию арендатором земельным участком по не зависящим от него обстоятельствам, стороны решили установить по договору годовой размер арендной платы 1 руб. в год за период с 30.06.2009 до 30.06.2012.

Постановлением мэрии от 05.12.2014 № 10786 был образован земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:063610:455 площадью 6 322 кв. м при разделе земельного участка с кадастровым номером 54:35:063610:0034 площадью 22 172 кв. м (сохраняющегося в измененных границах) по ул. Немировича-Данченко в Ленинском районе с разрешенным использованием «многоквартирные 14-18-этажные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками; автостоянки; открытые площадки для стоянки транспортных средств; комплектные трансформаторные подстанции наружной установки; трансформаторные подстанции; котельные; распределительные пункты; автономные источники теплоснабжения; насосные станции; объекты инженерно-технического назначения», предоставленного по договору аренды. Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска предписано внести изменения в договор аренды.

Постановлением мэрии от 29.06.2015 № 4371 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 54:35:063610:0034 был изменен на «многоквартирные 14-18-этажные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками; автостоянки; открытые площадки для стоянки транспортных средств; комплектные трансформаторные подстанции наружной установки; трансформаторные подстанции; котельные; распределительные пункты; автономные источники теплоснабжения; насосные станции; объекты инженерно-технического назначения; гостиницы; общественные здания административного назначения; здания и помещения финансово-кредитных организаций; здания общественного назначения; магазины; торговые, торгово-развлекательные комплексы и центры».

Истец неоднократно обращался к ответчику с просьбой о внесении соответствующих изменений в договор аренды (письма от 16.12.2014 № 31/16353, от 14.04.2015 № 31/05561, от 03.06.2015 № 31/08105, от 01.07.2015 № 31/09460), между тем соглашение между сторонами относительно условий договора, в том числе размера арендной платы, достигнуто не было.

Решением от 25.01.2017 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-3408/2016, оставленным без изменения постановлением от 04.05.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда, спорные пункты договора были изложены в следующей редакции.

Пункт 1.1. Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:063610:34 площадью 22 172 кв. м. С 05.12.2014 размер земельного участка изменяется до 15 850 кв. м.

Пункт 1.3. Разрешенное использование земельного участка: многоквартирные 14-18-этажные дома, в том числе, с помещениями общественного назначения, автостоянками; автостоянки; открытые площадки для стоянки транспортных средств; комплектные трансформаторные подстанции наружной установки; трансформаторные подстанции; котельные; распределительные пункты; автономные источники теплоснабжения; насосные станции; объекты инженерно-технического назначения; гостиницы; общественные здания административного назначения; здания и помещения финансово-кредитных организаций; здания общественного назначения; магазины; торговые, торгово-развлекательные комплексы и центры.

Пункт 1.4. Срок действия договора: с 30.06.2006 по 30.06.2018.

Пункт 2.1. Размер годовой арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет: с 30.06.2012 – 4 028 000 руб. в год или 335 666,66 руб. в месяц; с 05.12.2014 – 2 153 658 руб. в год или 179 471,50 руб. в месяц; с 29.06.2015 – 1 644 992 руб. в год или 137 082,67 руб. в месяц.

На основании указанного решения суда сторонами было подписано дополнительное соглашение от 13.06.2017 № 5 к договору аренды, зарегистрированное 22.06.2017 Управлением Росреестра по Новосибирской области.

Претензией от 19.07.2017 № 59 ответчик просил исключить начисление арендной платы и штрафные санкции за период с 05.12.2014 по 22.06.2017. Письмом от 02.08.2017 № 31/20/08344 ответчик сообщил, что правовых оснований для удовлетворения претензии не имеется.

Указывая, что за период с 05.12.2014 по 22.06.2017 ответчиком по договору начислена арендная плата в размере 4 620 720,13 руб., из которых 1 726 994,53 руб. оплачено арендатором, 2 893 725,60 руб. – предстоит оплатить (будущие расходы), ссылаясь на предоставление ответчиком земельного участка, в отношении которого была установлена санитарно-защитная зона, то есть имущества, не соответствующего цели, определенной в договоре, затягивание арендодателем внесения изменений в договор аренды в части площади земельного участка, его разрешенного использования и других условий, полагая начисленную арендную плату своими убытками, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции, рассматривая спор, установил, что арендатором действительно были выявлены недостатки в арендованном имуществе (наличие санитарно-защитной зоны, препятствующей строительству домов), данный факт был признан ответчиком, в результате было заключено дополнительное соглашение от 28.06.2012 № 3, согласно пункту 3 которого арендная плата была установлена в размере 1 руб. 00 коп. в год за период с 30.06.2000 до 30.06.2012. Размер арендной платы за период после 30.06.2012 определен указанным дополнительным соглашением, а также дополнительным соглашением от 13.06.2017 № 5, заключенным на основании решения от 25.01.2017 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-3408/2016.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что требование истца, связанное с неправомерным начислением арендной платы, относится к периоду с 05.12.2014 по 22.06.2017, однако доказательств, подтверждающих, что в данный период времени существовали обстоятельства, объективно препятствующие использованию земельного участка по назначению, не представлено. Это следует из того, что 05.12.2014 ответчиком из арендованного земельного участка был выделен участок с кадастровым номером 54:35:063610:455 площадью 6 322 кв. м, пригодный для жилищного строительства, на котором возведен жилой дом, что ответчиком не оспаривалось. Поскольку в отношении выделенного участка заключен отдельный договор аренды от 27.02.2015 № 120302т, то площадь исходного земельного участка уменьшилась до 15 850 кв. м. Мэрия 29.06.2015 изменила разрешенное использование арендованного земельного участка, что позволяет его использовать для строительства объектов нежилого назначения, коммунальной инфраструктуры.

С учетом указанных обстоятельств по делу № А45-3408/2016, в котором участвовали те же стороны, была проведена экспертиза, по результатам которой определен размер арендной платы с 05.12.2014, с учетом наличия санитарно-защитной зоны. Впоследствии сторонами заключено дополнительное соглашение № 5 к договору аренды, зарегистрированное в установленном порядке, в котором воспроизведены размеры арендной платы, определенные решением суда.

Уведомление ответчика об отказе в выдаче разрешения на строительство от 11.04.2017 суд посчитал не свидетельствующим о невозможности использования земельного участка по назначению по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, поскольку, как указано в данном уведомлении, основанием отказа послужило не только отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок (срок договора аренды истек), но и отсутствие пояснительной записки, отсутствие технических условий на подключение объекта к сетям электроснабжения, технических условий по водоснабжению, необходимому для нужд пожаротушения.

Кроме того, суд отметил необоснованность требования о взыскании с ответчика суммы в размере 2 893 725,60 руб., которая является частью начисленной истцу, но не оплаченной им арендной платы, указав, что при наличии обстоятельств невозможности использования земельного участка по не зависящим от арендатора обстоятельствам, он не должен платить арендную плату, но при этом арендатор не приобретает право требовать сумму арендной платы за несостоявшееся использование с арендодателя.

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился. 

Довод истца о возможности отнесения к убыткам начисленной арендодателем арендатору платы за пользование имуществом при наличии недостатков у последнего суд счел основанным на неверном толковании норм права.

Доводы общества о том, что судом первой инстанции не применена подлежащая применению статья 612 ГК РФ, не принято внимание то, что арендатор был лишен возможности использовать земельный участок в предусмотренных договором целях, что арендатор уведомил арендодателя о наличии недостатков арендуемого имущества претензией от 19.07.2017 № 59, суд посчитал противоречащим содержанию оспариваемого судебного акта.

Доводы истца о необоснованности принятия во внимание судебных актов по делу № А45-3408/2016 суд счел противоречащими нормам части 2 статьи 69 АПК РФ.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 статьи 37 ЗК РФ).

Судами установлено, что 05.12.2014 ответчиком из арендованного земельного участка был выделен участок с кадастровым номером 54:35:063610:455 площадью 6 322 кв. м, пригодный для жилищного строительства, на котором истцом возведен жилой дом. В отношении указанного участка сторонами заключен отдельный договор аренды от 27.02.2015 № 120302т, в связи с чем площадь арендованного земельного участка по договору аренды уменьшилась до 15 850 кв. м. 29.06.2015 мэрией было изменено разрешенное использование арендованного земельного участка указанной площади, позволяющее использовать его для строительства объектов нежилого назначения, коммунальной инфраструктуры.

При рассмотрении дела № А45-3408/2016, имеющего в силу части 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора, на основании проведенной экспертизы был определен размер арендной платы с 05.12.2014. Размер подлежащей внесению арендной платы был определен с учетом качественного состояния арендованного земельного участка, принимая во внимание наличие санитарно-защитной зоны. 

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, поскольку истец не доказал невозможность использования земельного участка по назначению в спорный период, у истца существует обязанность по оплате арендной платы, определенной как вступившими в силу вышеуказанными судебными актами по делу № А45-3408/2016, так и дополнительным соглашением от 13.06.2017 № 5, исходя из отсутствия оснований для освобождения арендатора от данной обязанности, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований общества.

Таким образом, доводы истца не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 18.10.2017 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 22.01.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-23773/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     В.В. Сирина

 

Судьи                                                                  Е.Ю. Демидова

 

                                                                            В.В. Тихомиров