Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А49-8578/2018

26 февраля 2019г.

город Пенза

Резолютивная часть решения объявлена 20 февраля 2019г.

В полном объеме решение изготовлено 26 февраля 2019г.

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Дудоровой Н.В., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Займидорога М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «САН-Лико-Инвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

об оспаривании ненормативного правового акта,

третье лицо: ФИО1, 

при участии в судебном заседании: от заявителя – ФИО2 – представителя по доверенности от 29.01.2018; от ответчика – ФИО3 – заместителя начальника отдела правового обеспечения по доверенности №99 от 22.10.2018, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «САН-Лико-Инвест» (далее – так же, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области от 22.05.2018 (далее – Управление Росреестра) об отказе во внесении в ЕГРН записи о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 104-1-2015 от 23.06.2015.

В обоснование своих требований заявитель указал, что представил в орган государственной регистрации исчерпывающий пакет необходимых документов, оформленных надлежащим образом, вследствие чего полагал необоснованным отказ в проведении государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве.

В судебном заседании представитель ООО «САН-Лико-Инвест» поддержал заявленные требования в полном объеме, настаивал на их удовлетворении по основаниям, изложенным в заявлении (том 1 л.д. 3-5), возражениях на отзыв третьего лица (том 1 л.д. 137-138).

Управление Росреестра отклонило требования заявителя по доводам, подробно изложенным письменном отзыве на заявление (том 1 л.д. 103-106).

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечена ФИО1, которой участником долевого строительства были уступлены права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 104-1-2015 от 23.06.2015.

Позиция третьего лица по существу спора изложена в письменном отзыве (том 1 л.д. 116-118), третье лицо поддержало позицию Управления Росреестра в споре.

Производство по настоящему делу было приостановлено определением суда от 05.12.2018 до вступления в законную силу судебного акта Октябрьского районного суда города Пензы по иску ФИО1 (третьего лица по настоящему делу) к ООО «САН-Лико-Инвест» о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора участия долевого строительства многоквартирного жилого дома (том 2 л.д. 36-37).

Определением суда от 29.01.2019 производство по делу возобновлено (том 2 л.д. 39).

В судебное заседание, назначенное после возобновления производства по делу, третье лицо не явилось, извещено о месте и времени его проведения.

В соответствии с нормами статей 156, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом положительного мнения представителей сторон, суд определил: провести судебное разбирательство в отсутствие третьего лица.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ООО «САН-Лико-Инвест» и ООО «СтройИндустрия» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №104-1-2015 от 23.07.2015 (том 1 л.д. 12-14).

По условиям указанного договора ООО «САН-Лико-Инвест» (Застройщик) принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок с привлечением других лиц построить жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома и полной оплаты Участником долевого строительства (ООО «Стройиндустрия») цены договора передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства – однокомнатную квартиру №104 общей площадью 34,37кв.м, однокомнатную квартиру №85 общей площадью 39,88кв.м, однокомнатную квартиру №91 общей площадью 41,16кв.м.

Участник долевого строительства принял на себя обязательство уплатить Застройщику цену договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Согласно пункту 3.1 договора его цена определена в размере 4847220руб. из расчета стоимости одного квадратного метра общей площади 42000руб., в том числе: стоимость квартиры №104 – 1443540руб., стоимость квартиры №85 – 1674960руб., стоимость квартиры №91 – 1728720руб.

28.07.2015 Управлением Росреестра произведена государственная регистрация договора.

29.11.2017 ООО «САН-Лико-Инвест» в Управление Росреестра подано заявление о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома №104-1-2015 от 23.07.2015.

По результатам проведенной правовой экспертизы представленных документов государственным регистратором 13.12.2017 принято решение о приостановлении государственной регистрации до 13.03.2018 по основаниям, указанным в пунктах 5 и 7 части 1 статьи 26 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон №218-ФЗ): не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (том 1 л.д. 79).

28.12.2017 государственная регистрация была приостановлена до снятия ареста (запрета) в связи с поступлением определения Арбитражного суда Пензенской области от 25.12.2017 по делу №А49-775/2017 о принятии обеспечительных мер в виде запрета на совершение регистрационных действий по расторжению договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома №104-1-2015 от 23.07.2015 (том 1 л.д. 80-82).

21.05.2018 обеспечительные меры сняты на основании определения Арбитражного суда Пензенской области от 12.04.2018 по делу №А49-775/2017.

Поскольку в установленный срок ООО «САН-Лико-Инвест» не устранены обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации по его обращению, Управлением Росреестра 22.05.2018 принято решение об отказе в государственной регистрации (том 1 л.д. 83), которое оспаривается заявителем в настоящем деле.

При разрешении спора суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Фе6дерального закона №218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В силу части 1 статьи 14 названного Закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Федеральным законом порядке.

Согласно пункту 2 части 4 статьи 18 Федерального закона №218-ФЗ  к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц (часть 1 статьи 21 Федерального закона №218-ФЗ).

Статьей 26 Федерального закона №218-ФЗ установлены основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, в том числе: непредставление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; несоответствие требованиям законодательства Российской Федерации по форме и (или) содержанию документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункты 5, 7 части 1).

По правилам статьи 27 Федерального закона №218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Федерального закона.

В статье 48 Федерального закона №218 определены особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства.

Согласно части 8 статьи 48 заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение одного рабочего дня обязан направить уведомление об этом другой стороне договора по адресу электронной почты, указанному в договоре. При отсутствии в договоре адреса электронной почты уведомление направляется в письменной форме посредством почтового отправления.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, урегулированы нормами Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №214-ФЗ).

В силу части 1 статьи 4 Федерального закона №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 3 статьи 4 Федерального закона №214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Частью 3 статьи 9 Федерального закона №218-ФЗ предусмотрено следующее: в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 Федерального закона №218-ФЗ, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 названного Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Согласно части 4 статьи 9 Федерального закона №218-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Статьей 5 Федерального закона №218-ФЗ предусмотрено: 

в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (часть 4); 

в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (часть 5).

Исходя из нормы части 4 статьи 8 Федерального закона №218-ФЗ применительно к нормам статьи 9 названного Закона предупреждение участника долевого строительства о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования должно быть направлено застройщиком по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. 

В рассматриваемом случае основанием для приостановления государственной регистрации расторжения договора долевого участия, а впоследствии основанием для отказа в государственной регистрации послужил факт непредставления ООО «САН-Лико-Инвест» доказательства надлежащего предупреждения участника долевого строительства о необходимости погашения задолженности и о последствиях неисполнения такого требования.

Участником долевого строительства по спорному договору является ООО «СтройИндустрия».

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 04.09.2017 ООО «СтройИндустрия» признано несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим утвержден ФИО4 (том 1 л.д. 72-74).

В силу пункта 1 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 126 Федерального закона №127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства прекращаются полномочия руководителя должника, иных органов управления должника и собственника имущества должника - унитарного предприятия (за исключением полномочий общего собрания участников должника, собственника имущества должника принимать решения о заключении соглашений об условиях предоставления денежных средств третьим лицом или третьими лицами для исполнения обязательств должника).

Согласно пункту 1 статьи 129 Федерального закона №127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом.

Таким образом, с момента признания ООО «СтройИндустрия» банкротом (04.09.2017) единственным единоличным органом управления, правомочным действовать от имени данного юридического лица, становится его конкурсный управляющий, полномочия иных единоличных органов управления прекращаются.

В качестве документа – основания для государственной регистрации расторжения договора долевого участия заявитель представил в Управление Росреестра уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора и расторжении договора долевого участия №13/09 от 25.09.2017, адресованное генеральному директору ООО «СтройИндустрия» ФИО5 (том 1 л.д. 17).

В данном документе застройщик уведомляет участника долевого строительства об имеющейся задолженности по договору в сумме 302659руб., о размере неустойки на дату уведомления 64539,47руб.; разъясняет имеющееся у застройщика право на односторонний отказ от исполнения договора через тридцать дней после предупреждения о необходимости погашения задолженности, а также уведомляет об одностороннем отказе от исполнения договора и его расторжении в случае неуплаты задолженности и неустойки в течение 30 дней с момента получения данного уведомления.

В подтверждение факта направления уведомления в адрес участника долевого строительства заявителем представлены: опись вложения в почтовое отправление, а также уведомление о вручении почтового отправления (том 1 л.д. 18-19). Указанное почтовое уведомление свидетельствует о доставке почтового отправления по адресу: 440000, 

<

...>. Наименование адресата на почтовом уведомлении отсутствует. Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц ООО «СтройИндустрия» ликвидировано на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства, его деятельность прекращена, о чем в ЕГРЮЛ 27.04.2018 внесена соответствующая запись (том 1 л.д. 123об.).

Его юридический адрес до ликвидации: 440000, 

<

...>, (том 1 л.д. 123). В договоре участия в долевом строительстве №104-1-2015 на дату его заключения 23.07.2015 адрес ООО «СтройИндустрия» - 440000, 

<

...>, однако, в последующих соглашениях к договору, подписанных 31.12.2015, адрес ООО «СтройИндустрия» - 440000, 

<

...>.

С 14.12.2016 полномочия ФИО5 как генерального директора прекращены, на эту должность назначен ФИО6 (том 1 л.д. 128), что отражено в ЕГРЮЛ, сведения которого находятся в свободном публичном доступе.

Адрес конкурсного управляющего: 440031, г. Пенза, а/я 1074, он является членом СРО АУ «Лига», адрес которой: 

<

...>. Информация о введении конкурсного производства, об адресах конкурсного управляющего и СРО, членом которой он состоит, размещена в общедоступном информационном ресурсе – Единый федеральный реестр сведений о банкротстве 04.09.2017 (том 1 л.д. 152).

Таким образом, уведомление ООО «САН-Лико-Инвест» №13/09 от 25.09.2017 адресовано не конкурсному управляющему, а бывшему генеральному директору ООО «СтройИндустрия», направлено не в адрес конкурсного управляющего, а по адресу участника долевого строительства, указанному в договоре, не являющемуся юридическим адресом юридического лица, доставлено в офис 204 по ул. Суворова, 111 в г. Пензе, кому конкретно – из документов не явствует.

Суд считает, что при описанных обстоятельствах представленные заявителем доказательства правомерно и обоснованно не приняты Управлением Росреестра в качестве документов, подтверждающих факт направления в адрес участника долевого строительства предупреждения о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования, предусмотренного статьей 9 Федерального закона №214-ФЗ.

Отсутствие такого документа правомерно расценено Управлением Росреестра как основание для приостановления государственной регистрации, а затем – для отказа в регистрации.

В ходе судебного разбирательства по делу заявитель ссылался на имеющееся в материалах регистрационного дела письмо конкурсного управляющего ООО «СтройИндустрия» от 03.10.2017, подготовленное в ответ на уведомление ООО «САН-Лико-Инвест» исх. №13/09 от 25.09.2017 (том 1 л.д. 68), как доказательство того факта, что конкурсный управляющий был ознакомлен с содержанием уведомления от 25.09.2017, в котором содержалось предупреждение о наличии задолженности и последствиях ее непогашения. 

Суд отклоняет данный довод заявителя. В ходе проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов государственный регистратор оценивает полноту представленного пакета документов и их соответствие требованиям материальных и процессуальных правовых норм. При этом он не наделен полномочиями по толкованию содержания переписки участников правоотношений и оценке  приведенных в ней доводов.

Факт соблюдения застройщиком требований части 3 статьи 9 Федерального закона №214-ФЗ при одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия в части направления в адрес участника долевого строительства предупреждения в порядке, установленном частью 4 статьи 8 Федерального закона №214-ФЗ, должен быть подтвержден соответствующим документом, но не может быть признан регистрирующим органом установленным вследствие упоминания о таком предупреждении в переписке.

Суд находит логичными и правомерными доводы ответчика в письменном отзыве о том, что письмо конкурсного управляющего ООО «СтройИндустрия» от 03.10.2017 действительно содержит ссылку на реквизиты письма о предупреждении (исходящий номер и дату), однако, его содержание не позволяет сделать однозначный вывод о получении конкурсным управляющим именно предупреждения, предусмотренного частью 3 статьи 9 Федерального закона №214-ФЗ. 

Более того, в данном ответе указано на наличие права ООО «САН-Лико-Инвест» на включение в реестр требований кредиторов должника; конкурсным управляющим представлено в Управление Росреестра направленное в адрес заявителя требования о направления акта приемки объекта договора долевого участия. В период приостановления государственной регистрации расторжения договора долевого участия между застройщиком (заявителем) и участником долевого строительства (ООО «СтройИндустрия») имелись судебные разбирательства по делу №А49-14206/2017 о признании права собственности на объект строительства, №А49-663/2018 о расторжении договора долевого участия, которые, хотя и не завершились вынесением судебных актов по существу спора, производство по ним было прекращено, но свидетельствуют о поведении сторон в рамках действующего договора долевого участия №13/09 от 25.09.2017.

Заявителем также приведен довод  о том, что уведомление направлено им по адресу ООО «СтройИндустрия», указанному в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 104-1-2015 от 23.06.2015, а направление предупреждения по другому адресу повлекло бы нарушение условий договора. Суд находит данный довод заявителя несостоятельным, поскольку с момента возбуждения судом в отношении юридического лица процедуры банкротства все гражданско-правовые отношения указанного лица должны осуществляться с учетом особенности правового положения данного лица как должника в деле о банкротстве, с применением специальных норм Закона о банкротстве. 

Как указано в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 54 от 22.11.2016 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 405.1 ГК РФ).

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что оспариваемое решение Управления Росреестра не противоречит подлежащим применению нормам законодательства, не нарушает прав и законных интересов заявителя, поэтому суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований в соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Отказать обществу с ограниченной ответственностью «САН-Лико-Инвест» в удовлетворении заявленных требований.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его вынесения.

   Судья                                                                                              Н.В. Дудорова