АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А24-6871/2019

г. Петропавловск-Камчатский

28 января 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 января 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 28 января 2020 года.

 

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Иванушкиной К.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску

товарищества собственников недвижимости «Уют» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к

акционерному обществу «Национальная башенная компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об освобождении незаконно занимаемого помещения и обязании демонтировать оборудование,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, публичное акционерное общество «Вымпел-Коммуникации» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

при участии:

от истца:

ФИО2 – представитель по доверенности от 27.07.2019, до 26.07.2020;

от ответчика:

 

от третьего лица:

ФИО3 – представитель по доверенности от 27.09.2019, № 27 АА 1466364;

не явились,

установил:

товарищество собственников недвижимости «Уют» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, юридический адрес: 684000, 

<

...> далее – истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к акционерному обществу «Национальная башенная компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, юридический адрес: 127083, 

<

...>, почтовый адрес: 683024, 

<

...>, далее – ответчик, АО «НБК») об освобождении незаконно занимаемого помещения и обязании демонтировать оборудование. Просит суд обязать ответчика демонтировать антенны и лотки для кабелей, расположенные на крыше многоквартирного жилого дома, а также оборудование, находящееся в колясочном помещении подъезда 4 дома № 1А по ул. Школьная в г. Елизово Камчатского края.

Определением суда от 16.10.2019 заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

Определением от 15.11.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, публичное акционерное общество «Вымпел-Коммуникации».

Обосновывая заявленные требования, истец указал, что ответчиком на основании договора от 01.11.2009 № 08956/07/7/101 в  помещении и на крыше многоквартирного жилого дома размещено оборудование базовой станции радиотелефонной связи (далее – БС). 

20.03.2019 на общем собрании собственников жилых помещений МКД № 1А по ул. Школьная в г. Елизово Камчатского края принято решение о расторжении договора аренды с арендатором (протокол общего внеочередного собрания № 1/2019 от 20.03.2019). О принятом решении 09.04.2019 истец уведомил ответчика и в соответствии с пунктом 5.4. договора предложил освободить арендованное имущество. 

15.05.2019 ответчику направлена претензия об освобождении незаконно занимаемых помещений, в ответ на которую АО «НБК» сообщило о том, что прилагает все усилия для скорейшего переноса базовой станции, который возможен только после подготовки альтернативного места размещения

В судебном заседании представитель истца требования поддержал по изложенным в исковом заявлении основаниям, для приобщения к материалам дела представил  реестр итогов голосования по итогам очно-заочного голосования собственников жилого дома 

<

...> – членов ТСН «УЮТ», копию письма АО «НБК» от 18.02.2019 исх. № ТД-25 о продлении договора аренды от 01.11.2009 № 08956/07/7/101.

Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве на иск от 11.11.2019. Полагает, что условиями договора возможность одностороннего отказа исполнителя от своих обязательств не предусмотрена. Досрочное расторжение по инициативе исполнителя возможно только по следующим основаниям, перечь которых, по мнению ответчика, является исчерпывающим:

- заказчик пользуется местом размещения оборудования с существенным нарушением условий и целей пользования;

- заказчик существенно ухудшает место размещения;

- заказчик более двух раз подряд по истечению установленного срока не вносит плату;

- в случаях, когда расторжение связано с невыполнением заказчиком своих обязанностей.

Ответчиком условия договора не нарушались. Действующим законодательством, условиями договора не предусмотрено в качестве самостоятельного основания для досрочного расторжения договора само по себе наличие отдельного решения собственников.

Также ответчик указал, что протокол внеочередного собрания собственников от 20.03.2019 нельзя рассматривать в качестве надлежащего доказательства по делу,  выражающего волю собственников в вопросе демонтажа оборудования

            В судебном заседании представитель ответчика заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства для представления дополнительных доказательств и ознакомления с материалами дела.

Рассмотрев ходатайство представителя ответчика об отложении судебного заседания, суд протокольным определением в его удовлетворении отказал, поскольку удовлетворение такого ходатайства является правом, а не обязанностью суда. Суд полагает, что у ответчика с 15.11.2019 имелось достаточно времени для ознакомления с материалами дела и представления дополнительных доказательств.

Также представитель ответчика высказал мнение о том, что иск принят к производству с нарушением правил подсудности, так как местом нахождения ответчика г. Москва. В то же время ответчиком не учтено, что согласно договору от 01.11.2009 №08956/07/7/101 стороны предусмотрели, что споры по нему рассматриваются Арбитражным судом Камчатского края.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, письменное мнение на иск не направило.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица на основании части 5 статьи 156 АПК РФ.

Заслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

01.11.2009 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор № 08956/07/7/101, по условиям которого истец передал в пользование ответчика нежилое помещение общей площадью 7,4 кв. м, расположенное на первом этаже здания по адресу: 

<

...> для размещения оборудования базовой станции радиотелефонной связи. Также условиями договора предусмотрено оказание арендодателем услуг по размещению антенно-фидерных устройств базовой станции арендатора на крыше здания.

Согласно пункту 1.4 договора оборудование устанавливается в указанном на плане помещении (приложение 2) и является собственностью арендатора. Арендатор самостоятельно контролирует состояние оборудования и производит его техническое обслуживание.

Срок действия договора устанавливался сторонами с 01.11.2009 по 30.09.2010.

01.11.2009 нежилое помещение передано в пользование ответчику, о чем составлен акт приема-передачи.

Дополнительным соглашением от 19.05.2014 арендная плата, включая эксплуатационные расходы, стоимость услуг размещения антенно-фидерных устройств базовой станции на крыше здания, согласована сторонами в размере 26 612 рублей 50 копеек в месяц.

Как следует из материалов дела, 20.03.2019 на общем собрании собственников жилых помещений МКД № 1А по ул. Школьная в г. Елизово Камчатского края принято решение о расторжении договора аренды от 01.11.2009 №08956/07/7/101 с ОАО «Вымпел-Коммуникации» (новое название – АО «Национальная башенная компания»). За указанное решение проголосовало 74,1% всех долей дома (вопрос № 2 повестки). 

09.04.2019 истец направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды от 01.11.2009 в соответствии с пунктом 5.4 договора, в котором потребовал от АО «НБК» до 13.05.2019 освободить занимаемое нежилое помещение и часть крыши МКД № 1А и передать его по акту приема-передачи арендодателю.

05.05.2019 истец направил ответчику досудебную претензию исх. № 487, в ответ на которую письмом от 008.07.2019 исх. № ТД-037 ответчик сообщил, что АО «НБК» прилагает все усилия для скорейшего переноса базовой станции с жилого дома по ул. Школьная,  1А, однако указанный перенос возможен только после завершения подготовки альтернативного места размещения. В связи со сложностью реализуемого проекта для завершения работ в полном объеме требуется дополнительное время, в течение которого АО «НБК» готово выплачивать указанную истцом сумму в размере 40 000 рублей за размещение базовой станции на прежней позиции с 15.05.2019 на основании ежемесячно выставляемых счетов и актов с отметкой «за бездоговорное размещение».

Также в материалах дела имеется письмо АО «НБК» от 18.02.2019 исх. № ТД-25, в котором указано, что АО «НБК» провело эффективную работу по поиску альтернативного места размещения базовой станции, заключило новый договор на размещение оборудования. Однако для установки оборудования на новом месте необходимо дополнительно возвести сложную металлоконструкцию с учетом расчета несущей способности здания, предоставленного для использования. Указанные работы требуют значительных капиталовложений и доставку материалов и оборудования, отсутствующих на ранке Камчатского края. На основании изложенного ответчик просил истца о продлении срока действия договора аренды от 01.11.2009 до 01.05.2019.

Поскольку до настоящего времени требование о демонтаже оборудования и об освобождении помещений ответчиком не исполнено, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Оценив доводы сторон и представленные в материалы дела документы, суд полагает, что иск подлежит удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 6 Федерального закона от 07.07.2003                 № 126-ФЗ «О связи» организации связи по договору с собственником или иным владельцем зданий, опор линий электропередачи, контактных сетей железных дорог, столбовых опор, мостов, коллекторов, туннелей, в том числе туннелей метрополитена, железных и автомобильных дорог и других инженерных объектов и технологических площадок, а также полос отвода, в том числе полос отвода железных дорог и автомобильных дорог, могут осуществлять на них строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи. 

При этом собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Как следует из материалов дела, между сторонами сложились правоотношения, связанные с использованием ответчиком нежилого помещения (колясочной), а также части здания крыши многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>.

Оценивая правовой режим общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, суд исходит из пункта 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», согласно которому по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

С учетом указанных разъяснений к правоотношениям, вытекающим из заключенного сторонами договора от 01.11.2009 № 08956/07/7/101, следует применять нормы главы 34 ГК РФ, в том числе установленный указанной главой порядок расторжения договора. 

Общие основания и способы расторжения договоров закреплены в                статье 450 ГК РФ (в редакции, действующей на дату направления истцом уведомления о расторжении договора).

Так, в соответствии с пунктом 3 названной статьи договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от его исполнения полностью или частично во внесудебном порядке, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. При этом право на односторонний отказ от исполнения договора не связано с наличием каких-либо оснований для такого отказа. Достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, который является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Во втором абзаце пункта 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

При реализации права на односторонний отказ от исполнения договора необходимо соблюдать порядок расторжения, который сводится к обязательному письменному уведомлению контрагента об отказе от договора. Договор считается расторгнутым только с момента получения такого уведомления другой стороной.

Как следует из материалов дела, договор от 01.11.2009 № 08956/07/7/101 был заключен сторонами на срок с 01.11.2009 по 30.09.2010.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

После истечения срока действия договора ответчик продолжил пользоваться переданным ему имуществом с согласия истца, в связи с чем  договор от 01.11.2009 № 08956/07/7/101 считается заключенным сторонами на неопределенный срок.

Таким образом, у истца имеется право на односторонний отказ от исполнения договора в предусмотренном  пунктом 2 статьи 610 ГК РФ порядке.

Ссылки ответчика на статью 619 ГК РФ и на надлежащее исполнение своих обязательств в данном случае не имеют правового значения, так как в рассматриваемом случае значение имеет факт информирования арендатора об одностороннем отказе от исполнения сделки. Мотивы арендодателя, послужившие основанием для расторжения договора, не имеют правового значения, равно как и не подлежит доказыванию факт надлежащего либо ненадлежащего исполнения арендатором договорных обязанностей.

Аналогичная правовая позиция содержится в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», согласно которой при направлении арендатору предупреждения о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Материалами дела подтверждается, что в рамках реализации права на односторонний отказ от исполнения договора от 01.11.2009 № 08956/07/7/101 истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды от 09.04.2019 исх. № 363, со ссылкой на решение внеочередного общего собрания собственников жилых помещений дома № 1А по ул. Школьная в г. Елизово, оформленное протоколом от 20.03.2019.

Ответчик факт получения уведомления не отрицает, однако полагает, что представленный протокол собрания собственников от 20.03.2019 не является надлежащим доказательством по делу по доводам, изложенным в отзыве.

По правилам части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 

Пунктом 4 данной статьи предусмотрено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме в силу пункта 3 части 2            статьи 44 ЖК РФ относится к компетенции общего собрания собственников помещений. 

Указанная норма императивна и расширительному толкованию не подлежит. По смыслу указанной нормы к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений относится принятие любых решений о пользовании общим имуществом, то есть как решений о заключении договоров аренды, так и решений об одностороннем отказе от их исполнения. 

Как следует из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Камчатского края от 13.11.2015 по делу №А24-2505/2015, решение о заключении договора от 01.11.2009 принято товариществом на общем собрании собственников жилых помещений.

При этом 20.03.2019 на общем внеочередном собрании собственников помещений жилого дома принято решение о расторжении договора аренды от 01.11.2009 № 08956/07/7/101 с ОАО «Вымпел-Коммуникации» (новое название – АО «Национальная башенная компания». Как следует из выписки ЕГРЮЛ, АО «НБК» создано 24.08.2016 путем реорганизации в форме выделения и является правопреемником ПАО «Вымпел-Коммуникации». 

Указанное решение общего собрания от 20.03.2019, принятое в установленном законом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания. При этом сведений об оспаривании данного решения и признании его судом недействительным в деле не имеется, наличие у данного решения признаков ничтожности не подтверждается материалами дела.

Полномочия ФИО4 на представление интересов истца во взаимоотношениях с третьими лицами, в судебных органах подтверждаются представленным договором оказания услуг от 23.03.2017, в соответствии с которым ФИО4 действует как единоличный исполнительный орган с правом первой подписи на всех документах.

Согласно пункту 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ принятие решений, касаемых управления общим имуществом, относится исключительно к компетенции общего собрания собственников помещений. 

Исполняя волю собственников помещений жилого дома, ФИО5 направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора, досудебную претензию и обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При таких обстоятельствах доводы ответчика о незаконности одностороннего отказа истца от исполнения договора суд признает неправомерными.

Договор от 01.11.2009 № 08956/07/7/101 в силу приведенных выше норм права следует признать расторгнутым в одностороннем порядке.

По правилам статьи 622 ГК РФ обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, ограничена случаями прекращения договора.

Поскольку в рассматриваемом случае договор, предоставляющий ответчику право пользования имуществом, прекратил свое действие и ответчиком не представлено каких-либо доказательств возврата имущества и демонтажа оборудования,  суд удовлетворяет исковые требования на основании статей 309, 622, 655 ГК РФ и обязывает ответчика в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу освободить помещение и часть крыши, расположенные  по адресу 

<

...>, предоставленные ответчику на основании заключенного с истцом договора аренды нежилого помещения и возмещения эксплуатационных расходов от 01.11.2009, передав их истцу по акту приема-передачи, демонтировать антенны и лотки для кабелей, расположенные на крыше многоквартирного жилого дома, а также оборудование, находящееся в колясочном помещении подъезда 4 дома № 1А по ул. Школьная в г. Елизово Камчатского края.

В связи с удовлетворением заявленных требований в силу положений статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика. 

Руководствуясь статьями 1–3, 17, 27–28, 101–103, 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

иск удовлетворить.

Обязать акционерное общество «Национальная башенная компания» в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу освободить помещение и часть крыши, расположенные  по адресу 

<

...>, предоставленные ответчику на основании заключенного с истцом договора аренды нежилого помещения и возмещения эксплуатационных расходов от 01.11.2009, передав их истцу по акту приема-передачи. 

Обязать ответчика в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу демонтировать антенны и лотки для кабелей, расположенные на крыше многоквартирного жилого дома, а также оборудование, находящееся в колясочном помещении подъезда 4 дома № 1А по ул. Школьная в г. Елизово Камчатского края.

Взыскать  с акционерного общества «Национальная башенная компания» в пользу товарищества собственников недвижимости «Уют» 6000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                             К.Ю. Иванушкина