ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-17785/2021

г. Саратов

09 июня 2022 года

? 

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2022 года.? 

Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2022 года.? 

? 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:? 

председательствующего судьи Н.В. Савенковой,? 

судей О.В. Лыткиной, В.Б. Шалкина,

при ведении протокола судебного заседания секретарём?судебного заседания                 

ФИО1,

при участии в судебном заседании:

- представителя публично-правовой компании «Фонд Развития Территорий» ФИО2, по доверенности от 03.02.2022 года № 08-3/19,

- представителя публичного акционерного общества «Сбербанк России» ФИО3, по доверенности от 25.11.2020 года №ПБ/1671-Д,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк», г. Москва, в лице Саратовского регионального филиала, г. Саратов,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 23 марта 2022 года по делу                   

№ А57-17785 /2021, 

по иску публично-правовой компании «Фонд Развития Территорий», г. Москва,                  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

 к публичному акционерному обществу «Сбербанк России», г. Москва,                               (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

к публичному акционерному обществу «Банк ВТБ 24», Москва, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

 к акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк», г. Москва,              (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), в лице Саратовского регионального филиала, г. Саратов, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, общество с ограниченной ответственностью «КапиталСтрой» в лице конкурсного управляющего ФИО4, граждане ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, финансовый управляющий ФИО7, ФИО8 ФИО9, г. Саратов, ФИО10, г. Санкт-Петербург, ФИО11, р. п. Базарный Карабулак Базарно-Карабулакского района Саратовской области,

о признании обременений отсутствующими,

УСТАНОВИЛ:

Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (далее по тексту ППК «Фонд развития территорий», Фонд, истец) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк» (далее по тексту АО «Россельхозбанк», ответчик), публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (далее по тексту ПАО «Сбербанк России», ответчик №2), к публичному акционерному обществу «Банк ВТБ 24» (далее по тексту ПАО «Банк ВТБ 24», ответчик №3) о признании отсутствующими обременений в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:030101:3884 и объекта незавершенного строительства многоквартирного дома №1 первой очереди строительства жилой группы №1 по адресу: г. Саратов, Кировский район, 8-й микрорайон в виде записи «залог в силу закона»; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области погасить в ЕГРН регистрационные записи залога прав застройщика в пользу залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства, на земельный участок с кадастровым номером 64:48:030101:3884 и объекта незавершенного строительства многоквартирного дома №1 первой очереди строительства жилой группы №1 по адресу: г. Саратов, Кировский район, 8-й микрорайон в виде записи «залог в силу закона».

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 23 марта 2022 года по делу №А57-17785/2021 исковые требования удовлетворены частично. Признаны отсутствующими обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:030101:3884 и объекта незавершенного строительства многоквартирного  дома №1 первой очереди строительства жилой группы №1 по адресу: г. Саратов, Кировский район, 8-й микрорайон в виде записи «залог в силу закона» в отношении следующих записей:            

№

Номер записи регистрации

Дата регистрации

Вид обременения

Лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение

 

11

64-64/001 -64/001/307/2015131/1

11.06.2015

Залог в силу закона

АО «Россельхозбанк»

2

2

64-64/001 -64/001/442/201575/1

23.07.2015

Залог в силу закона

АО «Россельхозбанк»

3

3

64-64/001 -64/001/443/2015105/1

24.07.2015

Залог в силу закона

АО «Россельхозбанк» 

4

4

64-64/001 -64/001/307/2015133/1

11.06.2015

Залог в силу закона

АО «Россельхозбанк»

5

5

64-64/001 -64/001/307/2015134/1

10.06.2015

Залог в силу закона

АО «Россельхозбанк»

6

6

64-64/001 -64/001/307/2015135/1

10.06.2015

Залог в силу закона

АО «Россельхозбанк»

7

7

64-64/001 -64/001/409/2015380/1

21.07.2015

Залог в силу закона

АО «Россельхозбанк»

88

64-64/001 -64/001/150/201683/1

25.03.2016

Залог в силу закона

ПАО «Сбербанк России»

99

64-64/001 -64/001/442/2015101/1

28.07.2015

Залог в силу закона

АО «Россельхозбанк»

110

64-64/001 -64/001/307/2015140/1

10.06.2015

Залог в силу закона

АО «Россельхозбанк»

111

64-64/001 -64/001/307/2015138/1

11.06.2015

Залог в силу закона

АО «Россельхозбанк»

112

64-64/001 -64/001/006/2016311/1

16.02.2016

Залог в силу закона

БАНК ВТБ 24

113

64-64/001-64/001/485/2015187/1

31.08.2015

Залог в силу закона

БАНК ВТБ 24

и исключил записи из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В остальной части иска отказано.

С ПАО «Сбербанк» в пользу публично-правовой компании «Фонд развития территорий» взысканы расходы по уплате госпошлины в сумме 6 000 руб.

С Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» в доход федерального бюджета РФ взыскана госпошлина в сумме 60 000 руб.

С Банка ВТБ 24 (ПАО) в доход федерального бюджета РФ взыскана госпошлина в сумме 12 000 руб.

 Не согласившись с принятым судебным актом, АО «Российский сельскохозяйственный банк» обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, по основаниям изложенным в апелляционной жалобе.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что у суда отсутствовали основания для погашения в ЕГРН регистрационных записей об обременениях земельных участков, поскольку истцом не представлено доказательств прекращения обременения прав на земельные участки в виде ипотеки в связи с исполнением обязательств по договорам участия в долевом строительстве, расторжения таких договоров, равно как и доказательств признания таких договоров недействительными или незаключенными.

В порядке статьи 262 АПК РФ от ППК «Фонд развития территорий» поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

Представитель публичного акционерного общества «Сбербанк России» поддержала доводы апелляционной жалобы АО «Россельхозбанк», просила решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель публично-правовой компании «Фонд Развития Территорий» возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, предусмотренным статьями 258, 266-271 АПК РФ.? 

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (далее - Фонд) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о намерении в порядке статьи 201.15-2-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» стать приобретателем прав ООО «КапиталСтрой» на земельный участок с кадастровым номером 64:48:030101:3884, предназначенный для строительства и принадлежащий ООО «КапиталСтрой», со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке (в том числе объектами незавершенного строительства), расположенные по адресу: город Саратов, Кировский район, микрорайон №8, жилая группа №1, жилой дом №1, 1 очередь строительства; прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 14.10.2020 заявление Фонда о намерении стать приобретателем прав ООО «КапиталСтрой» на предназначенный для строительства земельный участок с кадастровым номером 64:48:030101:3884 со всеми улучшениями на земельном участке, в том числе объектом незавершенного строительства многоквартирного дома №1 первой очереди строительства жилой группы №1 по адресу: г. Саратов, Кировский район, 8-й микрорайон; прав на проектную документацию с изменениями, удовлетворено.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.01.2021 Фонду переданы:

-права общества с ограниченной ответственностью «КапиталСтрой» на объект незавершенного строительства многоквартирного дома №1 первой очереди строительства жилой группы №1 по адресу: г. Саратов, Кировский район, 8-й микрорайон и улучшения;

-право субаренды общества с ограниченной ответственностью «КапиталСтрой» на земельный участок общей площадью 7 939 кв.м., с кадастровым номером 64:48:030101:3884, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные дома (от 6 этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями, земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва, земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством РФ; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов, коллекторов, набережные, расположенный по адресу: г. Саратов, Кировский район;

-права общества с ограниченной ответственностью «КапиталСтрой» на проектную документацию с изменениями.

В соответствии с пунктом 25 статьи 201.15-2-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) залог прав застройщика на земельный участок с находящимся на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, в том числе по обязательствам, связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к Фонду.

Учитывая, что регистрационные записи об ипотеке являются прекращенным обязательством в силу закона, наличие регистрационных записей об ипотеке не соответствует действующему законодательству и нарушает права Фонда в части распоряжения собственным имуществом.

В связи с передачей судом объекта незавершённого строительства Фонду для завершения его строительства, ввода в эксплуатацию, в конкурсной массе отсутствует более такой объект, поскольку в деле о банкротстве за счёт данного объекта погашены требования участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов.

Передача объекта незавершённого строительства другому лицу исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых жилых помещений.

В соответствии с пунктом 14 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве, по истечении десяти рабочих дней со дня вступления в законную силу определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика приобретатель направляет в арбитражный суд в порядке, установленном пунктами 11 и 12 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, заявление о признании требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, погашенными и о включении соответствующих требований приобретателя, а также возникших в соответствии с пунктом 4 статьи 201.15-1 требований в реестр требований кредиторов.

В отношении земельного участка, расположенного по адресу: земельный участок с кадастровым номером 64:48:030101:3884 и объекта незавершенного строительства многоквартирного дома №1 первой очереди строительства жилой группы №1 по адресу: г. Саратов, Кировский район, 8-й микрорайон зарегистрированы обременения в виде записи о регистрации «ипотеки в силу закона» обязательства по которым, не переданы Фонду на основании определения арбитражного суда, что не соответствует действующему законодательству и ограничивает права Фонда в части распоряжения собственным имуществом.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя заявление, исходил из соответствия Фонда статусу заявителя и требованиям Закона о долевом участии в строительстве, и пришел к выводу, что возникшие в силу статьи 13 Закона об ипотеке залоги считаются прекращенными, а регистрационные записи о них подлежат погашению при регистрации прав на земельные участки Фондом.

В результате анализа материалов дела судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, считает его основанным на тщательном исследовании представленных сторонами доказательств, правильном применении норм права.

При этом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

Регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости о залоге, возникшем в силу статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо о залоге права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, погашается органом регистрации прав без заявления о погашении такого залога одновременно с государственным кадастровым учетом данного многоквартирного дома. Положения настоящего абзаца применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Согласно статье 77.2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права требования участника долевого строительства, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, находятся в залоге у лица, предоставившего кредит или заем, с момента государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в Едином государственном реестре недвижимости. Условие о возникновении залога прав требования участника долевого строительства должно содержаться в договоре участия в долевом строительстве.

Если права залогодержателя по договору залога прав требования участника долевого строительства удостоверяются закладной, в этой закладной указываются реквизиты залогового счета в случае заключения договора залога прав по договору банковского счета. Государственная регистрация возникающего в соответствии с настоящей статьей залога прав требования участника долевого строительства осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве по правилам регистрации ипотеки в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (часть 1).

При расторжении договора участия в долевом строительстве, права требованияучастника долевого строительства по которому в соответствии с настоящей статьей находятся в залоге в обеспечение требований, входящих в состав ипотечного покрытия, при одностороннем отказе застройщика от исполнения такого договора, при егонедействительности или признании его незаключенным, а также в иных предусмотренныхфедеральными законами случаях возникновения обязанности застройщика возвратитьучастнику долевого строительства денежные средства, обязанности третьего лица, в томчисле эскроу-агента (если в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевомстроительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесенииизменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия вдолевом строительстве заключен с использованием счета эскроу), выплатить участникудолевого строительства обеспечение, возмещение или возвратить участнику долевогостроительства           денежные     средства соответствующие  денежные     средства перечисляются застройщиком или указанным третьим лицом на залоговый счет участника долевого строительства, права по которому переданы в залог залогодержателю прав по договору участия в долевом строительстве (часть 3).

Статьей 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» также предусмотрено право участника долевого строительства на односторонний отказ от исполнения договора.

Судом установлено, что расчеты с третьими лицами произведены истцом частично, а именно ФИО5 выплачено 4 425 162,69 руб., ФИО11 выплачено                 1 993 689,88 руб., с остальными участниками долевого строительства расчет не произведен.

Доводы апеллянта о том, что  истцом не представлено доказательств прекращения обременения прав на земельные участки в виде ипотеки, так как не все участники долевого строительства получили возмещение, и истцом не представлено доказательств расторжения таких договоров, равно как и доказательств признания таких договоров недействительными или незаключенными, не принимается апелляционным судом в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве в течение шестидесяти дней со дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ, Фонд обращается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нем объект (объекты) незавершенного строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

В качестве встречного представления за передаваемое имущество Фонд осуществляет выплату возмещения участникам строительства в соответствии со статьей 13 Закона № 218-ФЗ.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 № 1192 утверждены «Правила принятия решения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных ч. 2 ст. 13.1 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан -участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации» (далее - Правила).

Решение о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий принимается наблюдательным советом Фонда.

В соответствии с пунктом 7 Правил в решении о финансировании указывается предельный объем финансирования за счет имущества Фонда и за счет имущественного взноса субъекта Российской Федерации.

На основании пункта 8 Правил решение о финансировании принимается Фондом на основании ходатайства субъекта Российской Федерации о восстановлении прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных объектов, расположенных на территории такого субъекта Российской Федерации

В соответствии с пунктом 15(2) Правил предельная сумма выплат, указанная в решении о финансировании мероприятий, предусмотренных п. 5 ч. 2 ст. 13.1 Закона, может быть изменена в случае поступления в Фонд после закрытия реестра требований кредиторов заявлений граждан - участников строительства о выплате возмещения.

В соответствии с пунктом 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства после дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в ч. 2 ст. 13.1 Закона№ 218-ФЗ, либо после дня принятия Фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, подлежат удовлетворению в порядке, предусмотренном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 настоящего Федерального закона. В указанном случае участники строительства вправе получить возмещение в порядке, установленном ст. 13 Закон № 218-ФЗ.

В соответствии с пунктом 4 Правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений (в ред. Постановлений Правительства РФ от 07.11.2019 № 1415, от 20.10.2020 № 1711) (далее-Правила выплаты), граждане вправе обратиться с заявлением о выплате возмещения с даты принятия Фондом решения о финансировании до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика (срок может быть продлен при наличии обстоятельств, указанных в п. 5 Правил выплаты возмещения).

Таким образом, тот факт, что не все участники долевого строительства получили возмещения, не является основанием для не рассмотрения заявления Фонда о признании обременении отсутствующими.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

На основании пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается: 

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 

2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 названного Кодекса; 

4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (п. 5 ст. 350.2); 

5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; 

6) по решению суда в случае, предусмотренном п. Зет. 343 названного Кодекса; 

7) в случае изъятия заложенного имущества (ст. 167,327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 названного Кодекса;

 8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статья 342.1); 

9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статьи 355 названного Кодекса; 

10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» разъяснено, что если залог прекратился в связи с физической гибелью предмета залога или по иным основаниям, либо предмет залога поступил во владение иного лица, в том числе в результате его отчуждения, суд по заявлению арбитражного управляющего или иного лица, на основании п. 6 ст. 16 Закона о банкротстве выносит определение о внесении изменений в реестр требований кредиторов и отражении в нем требований кредитора как не обеспеченных залогом.

Как уже указывалось ранее, права застройщика на земельный участок и объекты незавершенного строительства прекратились в связи с передачей данных объектов Фонду, следовательно, прекращение права пользования, являющегося предметом залога, является основанием для прекращения залога данного права.

 При этом наличие регистрационных записей об ипотеке права аренды участка, обеспечивающей обязательства в рамках договора долевого участия в строительстве, в  отсутствие указанных обязательств не свидетельствует о сохранении залога права аренды участка и не препятствует регистрации прекращения обременения указанного права.

Предметом ипотеки по настоящему делу является имущественное право застройщика на земельный участок, которое возникло в силу положений специального Закона № 214-ФЗ.

Согласно пункту 9 статьи 13 этого Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона №214-ФЗ, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Между тем, Закон № 214-ФЗ и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса РФ и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно указал, что в связи с отсутствием предмета залога, права залога прекращаются.

Наличие обременения в виде залога прав участников строительства противоречит принципу достоверности записей Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) Единый государственный реестр недвижимости (далее также ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Согласно пункту 11 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве государственная регистрация перехода прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями осуществляется на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

Согласно пункту 25 статьи 201.15.2.-2 Закона о банкротстве, залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, в том числе по обязательствам, связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к Фонду. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований кредиторов, которые были обеспечены таким залогом.

Таким образом, в настоящее время земельный участок с улучшениями и право аренды выбыли из конкурсной массы должника, поэтому возможность обращения взыскания на предмет залога в рамках осуществления мероприятий конкурсного производства должника объективно отсутствует, сохранение таких прав в рамках дела о банкротстве прямо противоречит нормам закона.

Права банка, как кредитора с требованиями к должнику, обеспеченными залогом прав застройщика на земельный участок, при решении вопроса о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок, расположенные на нем объект (объекты) незавершенного строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, учтены положениями  статей 201.15.1, 201.15.2 Закона о банкротстве  и пункта 14 статьи 16 Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об удовлетворении требований.

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

Представленные в материалы дела доказательства судом первой инстанции исследованы полно и всесторонне, оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм материального права, выводы, содержащиеся в решении, мотивированы, не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, не установлено.

С учетом изложенного решение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.? 

Согласно части 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после его принятия либо в документарном виде по ходатайству стороны в срок не превышающий пяти дней.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 23 марта 2022 года по делу №А57-17785/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление  арбитражного суда апелляционной инстанции  вступает в законную силу со дня  его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                          Н. В. Савенкова

 

Судьи                                                                                                        О.В. Лыткина

 

      В. Б. Шалкин