Арбитражный суд Мурманской области

улица Академика Книповича, дом 20, город Мурманск, 183038 

http://www.murmansk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Мурманск                                                                                 Дело № А42-4219/2021

22.112023

Резолютивная часть решения вынесена и оглашена 20.11.2023.

Мотивированное решение изготовлено 22.11.2023. 

Арбитражный суд Мурманской области, в составе судьи Муратшаева Д.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нефедовской И.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению исковое заявление открытого акционерного общества «Мурманскавтосервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  ул. Свердлова, д. 21, г. Мурманск, конкурсный управляющий ФИО1  г. Мурманск, а/я 466)

к Комитету имущественных отношений города Мурманска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) ул. Комсомольская, д. 10, г. Мурманск  

третьи лица:

- Министерство имущественных отношений Мурманской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) ул. Карла Маркса, д. 18, г. Мурманск, 

-акционерное общество «ТЭКОС» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, ул. Промышленная, д. 15, 

<

...>)

- акционерное общество «Мурманская областная электросетевая компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, ул. Шмидта, д. 16, 

<

...>);

- общество с ограниченной ответственностью «ФИНСАН» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, ул. Домостроительная, д. 7, 

<

...>)

- ФИО2;

 - акционерное общество «Мурманэнергосбыт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) ул. Свердлова, д.39, к.1, г. Мурманск

- Комитет по строительству администрации города Мурманска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ул. Спортивная,  д. 14, 

<

...> (почтовый адрес: пр. Северный,  д. 6, 

<

...>); 

- Министерство градостроительства и благоустройства по Мурманской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) пр. Ленина, д. 75, 

<

...>;

- Министерство строительства Мурманской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) ул. Софьи Перовской,  д. 2, 

<

...>. 

- Комитет по развитию городского хозяйства г. Мурманска (183038, 

<

...>.)

об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

истца - ФИО3 директор Общества, паспорт;

ответчика - ФИО4 по доверенности от 26.12.2022 № 34, паспорт, диплом,

третьих лиц: не явились, извещены.

установил:

открытое акционерное общество «Мурманскавтосервис» (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений города Мурманска (далее – ответчик) об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка. 

В ходе рассмотрения дела Истцом заявлено уточнение исковых требований, согласно которых Общество просит установить размер арендной платы за аренду земельного участка 51:20:0003181:10 площадью 5 218 кв.м. по договору №1010 от 12.01.1995г. в сумме 103 002 руб. 38 коп. в год. Из расчета 1,5%  от кадастровой стоимости земельного участка 6 980 000 руб.

В порядке ст. 49 АПК РФ уточнения исковых требований принято судом.

В обоснование иска Истец сослался на наличие оснований для внесения изменений в договор аренды земли №1010 от 12.01.1995г. в части определения арендной платы исходя из установления арендной платы в размере земельного налога в соответствии с Основными принципами определения арендной платы в редакции постановления N 531 (принцип №7).

Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении иска настаивал по изложенным в нем и дополнениях к нему основаниям.

Представитель ответчика с иском не согласился по доводам и основаниям, изложенным в возражениях. В обоснование возражений указал на отсутствие в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 51:20:0003181:10 сведений об ограничениях в виде охранных зон подземных инженерных коммуникаций. Красные линии в границах спорного земельного участка не установлены.

Третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили, с учетом мнения представителей Истца и Ответчика и руководствуясь ст. 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие третьих лиц.

Из материалов дела следует, 12.01.1995 г. между Ответчиком и Истцом заключен договор аренды земли № 1010 в редакциях дополнительных соглашений № 1 от 21.07.2009 г., № 2 от 15.02.2010 г. на земельный участок с кадастровым номером 51:20:0003181:10, расположенного по адресу 

<

...> площадью 5 304 кв.м. Дополнительным соглашением № 2 от 15.02.2010 г. Договор продлен сроком по 31.08.2038 г. под здание Мурманской СТОА и моечного пункта и здание центрального склада с пристройкой.

Посчитав что у Общества имеются достаточные основания для внесения изменений в договор аренды земли №1010 от 12.01.1995г. в части определения арендной платы исходя из установления арендной платы в размере земельного налога в соответствии с Основными принципами определения арендной платы в редакции постановления N 531 (принцип №7) ОАО «Мурманскавтосервис» направил Комитету имущественных отношении Администрации города Мурманска предложение заключить дополнительное соглашение № 3 к договору аренды № 1010 от 12.01.1995 года, но получил отказ исх. № 150504/4953 от 16.04.2021г. 

Не согласившись с отказом Комитета имущественных отношении Администрации города Мурманска ОАО «Мурманскавтосервис» обратился в суд с соответствующим исковым заявлением.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

12.01.1995 г. между Ответчиком и Истцом заключен договор аренды земли № 1010 в редакциях дополнительных соглашений № 1 от 21.07.2009 г., № 2 от 15.02.2010 г. на земельный участок с кадастровым номером 51:20:0003181:10, расположенного по адресу 

<

...> площадью 5 304 кв.м. Дополнительным соглашением № 2 от 15.02.2010 г. Договор продлен сроком по 31.08.2038 г. под здание Мурманской СТОА и моечного пункта и здание центрального склада с пристройкой.

Согласно п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

П. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, ст. 39.7 Земельного кодекса РФ плата за пользование публичным земельным участком относится к категории регулируемых цен.

Согласно п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Мурманским городским Советом принято Решение № 16-154 от 24.06.2002 г. «Об утверждении положения об арендной плате за использование муниципальных земель в границах города Мурманска» (далее - Положение об арендной плате).

П. 1.3 Положения об арендной плате определено, что размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за землю по конкретному земельному участку определяются договором, заключенным структурным подразделением администрации города Мурманска, уполномоченным в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом, на основании законодательства и в соответствии с Порядком управления, распоряжения и использования земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город Мурманск, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципального образования город Мурманск, утвержденным решением Совета депутатов города Мурманска от 27.03.2015 г. № 10-130 (далее - Порядок), Методикой определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город Мурманск, утвержденной решением Совета депутатов города Мурманска от 27.11.2014 г. № 3-41 (далее - Методика), и настоящим Положением об арендной плате.

Согласно п. 3 Методики расчет арендной платы за пользование земельным участком в границах муниципального образования город Мурманск, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по формуле, включающей применение базовой ставки арендной платы за пользование земельными участками по видам разрешенного использования объекта.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление № 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением № 531, вступившим в силу 12.08.2017 г., внесены изменения в Постановление № 582, основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, дополнены следующим абзацем: «принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют».

Истец указывает, что на указанном земельном участке имеются линейные объекты (электрокабели и теплопровод) с охранными зонами, что фактически является красными линиями.

Однако, согласно представленным сведениям Министерства градостроительства и благоустройства Мурманской области, красные линии в границах спорного земельного участка не установлены.

В тоже время судом учитывается следующее.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 данного Кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса).

Если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса). В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано следующее. Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора.

Из условий договора аренды спорного земельного участка следует, что арендная плата за его использование определяется нормативно (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс). При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями (императивными требованиями) законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Постановлением N 582 (в редакции, вступившей в силу 12.08.2017) утвержден принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения. В соответствии с названным принципом размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, разъяснено, что принцип N 7, закрепленный постановлением N 582, применяется исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, установленному пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса (земельные участки, ограниченные в обороте).

Материалами настоящего дела и судебными актами по делам № А42-5356/2017, № А42-529/2019 установлено, что на спорном земельном участке находятся тепловые сети Ленинского административного округа города Мурманска, а именно, подземная длиной 44,5 м и надземная протяжённостью 43 м, собственником которых является АО «ТЭКОС», что подтверждается выпиской из, Единого государственного реестра недвижимости и сведениями указанного собственника. Согласно сведениям ЕГРН на рассматриваемом земельном участке также имеются электрокабели силовые №№ 51:20:0003181:40, 51:20:0003181:41, принадлежащие (ранее ФИО5) ФИО2, а в соответствии с топографическим планом ещё и два силовых кабеля АО «МОЭСК» и шесть кабелей ООО «Финсан».

Как следует из отзыва АО «МЭС» тепловые сети Ленинского АО г. Мурманска с кадастровым номером 51:20:0000000:16343 протяженностью 63 706м. принадлежат АО «МЭС» на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В их состав входит земельный участок с кадастровым номером 51:20:00003181:0010 в границах земельного участка с кадастровым номером 51:20:00003181:0010, расположенного по адресу: 

<

...> проходят следующие участки тепловой сети, находящиеся в собственности АО «МЭС»: воздушная тепловая сеть ТК-14Б - УТ №1; подземная тепловая сеть в непроходном канале УТ №1 - УТ-Г; воздушная тепловая сеть УТ-Г - СК-1.

Кроме того, на землях общего пользования - на проезде Металлистов, располагается подпорная стенка АО «Мурманскавтосервис», что подтверждается письмом Комитета имущественных отношений администрации г. Мурманска от 20.07.2023г. №15-03/1054 о нахождении подпорной стенки Истца в границах объекта «Проезд Металлистов».

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что спорный земельный участок является ограниченным в обороте (пп. 7 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса). 

Согласно пп. Г. п. 3 Правил, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5 процента в отношении земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах "а" - "в" настоящего пункта и пункте 5 настоящих Правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Указанные обстоятельства ни ответчиком, ни третьими лицами не оспариваются.

Следовательно, при кадастровой стоимости земельного участка на 01.01.2016г. 6 980 000 руб. и оплачиваемой площади земельного участка для ОАО «Мурманскавтосервис» - 5218 кв.м арендная плата составляет 103 002 руб. 38 коп. в год, из расчета 6 980 000/5304x5218x1,5%=103002,38.

Подобную методику расчета Истец предложил включить в договор аренды.

Ответчиком расчет не оспорен.

Принимая во внимание регулируемый характер арендной платы за использование спорного земельного участка заявленные требования подлежат удовлетворению. Указанное позволит устранить неопределенность в отношениях сторон. Подписание договора аренды не лишает арендатора публичного земельного участка права требовать применения нормативно установленных ставок арендной платы.

Указанный расчет арендной платы подлежит включению в соответствующее приложение к Договору аренды земли № 1010 от 12.01.1995г, регулирующее размер (расчет) арендной платы.

Истец при подаче иска уплатил государственную пошлину в сумме 6 000 руб. по чек-ордеру от 11.05.2021, в связи с чем, в соответствии со статьей 110 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить исковые требования открытого акционерного общества «Мурманскавтосервис».

Установить стоимость арендной платы земельного участка 51:20:0003181:10 площадью 5 218 кв.м. по договору №1010 от 12.01.1995г. для открытого акционерного общества «Мурманскавтосервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в сумме 103 002 руб. 38 коп. в год.

Взыскать с Комитета имущественных отношений города Мурманска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу открытого акционерного общества «Мурманскавтосервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его вынесения.

 

Судья

Д.В. Муратшаев