ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А52-141/2019

г. Вологда

03 сентября 2019 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2019 года.

В полном объёме постановление изготовлено 03 сентября 2019 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ралько О.Б., судей Зайцевой А.Я. и Зориной Ю.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии от акционерного общества «БМ-Банк» ФИО2 по доверенности от 28.12.2018, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Эстейт Менеджмент» на решение Арбитражного суда Псковской области от 20 июня 2019 года по делу № А52-141/2019 (судья Судакова Н.В.), 

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Эстейт Менеджмент» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>;  адрес: 180007, 

<

...>; далее – ООО «Эстейт Менеджмент», общество) обратилось в Арбитражный суд Псковской области с исковым заявлением к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородских областях (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 173004, Великий Новгород, улица Фёдоровский Ручей, дом 6, кабинет 8; далее – управление, Росимущество) о признании незаконным решения Росимущества об отказе в утверждении схемы расположения земельных участков, образуемых путем раздела земельного участка с КН 60:27:0010318:1 площадью 7629 кв.м местоположение: 

<

...>, выраженное в письме от 17.10.2018 № 6502, а  также об обязании Росимущество в порядке устранения нарушенных прав заявителя утвердить схему расположения земельных участков, образуемых путем раздела земельного участка с КН 60:27:0010318:1 площадью 7629 кв.м местоположение: 

<

...> на кадастровом плане территории в месячный срок со дня вступления в законную силу судебного акта, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Техинвест» (далее – ООО «Техинвест»), Комитета по охране объектов культурного наследия Псковской области (далее - комитет), акционерного общества «БМ-Банк» (далее – АО «БМ-Банк», банк), общества с ограниченной ответственностью «12 Стульев» (далее – ООО «12 Стульев»), администрации города Пскова (далее - администрация). 

Решением Арбитражного суда Псковской области от 20 июня 2019 года по настоящему делу в удовлетворении заявленных требований отказано.

Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Мотивируя апелляционную жалобу, ссылается на неправильное применение норм материального права, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными. По мнению подателя жалобы, оспариваемый отказ лишает заявителя возможности воспользоваться исключительным правом на приобретение земельного участка, на котором расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости, а АО «БМ-Банк» по договору ипотеки передан не сам земельный участок, а лишь право аренды, в связи с чем банк не является залогодержателем земельного участка, а соответственного его согласие на раздел не требуется.

Управление в отзыве на апелляционную жалобу с доводами, в ней изложенными, не согласилось, просит в решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, рассмотреть апелляционную жалобу без участия своего представителя.

АО «БМ-Банк» в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласились, считают оспариваемое решение суда законным и обоснованным.

ООО «12 Стульев» в отзыве на апелляционную жалобу доводы в ней изложенные поддержало, просило требования истца удовлетворить.  

ООО «Эстейт Менеджмент», Росимущество, ООО «Техинвест», комитет, ООО «12 Стульев», администрация надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Заслушав пояснения представителя АО «БМ-Банк», исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, заявителю на праве собственности принадлежат два объекта недвижимого имущества: материальный склад с кадастровым номером 60:27:0010318:38; столярная мастерская с назначением: нежилое здание, 1-этажное, площадью 593,9 м², находящиеся по адресу: 

<

...>, переданное по договору купли-продажи недвижимого имущества от 07.09.2016; материальный склад с кадастровым номером 60:27:0010318:35; с назначением: нежилое здание, 1-этажное, площадью 657,5 м², находящиеся по адресу: 

<

...>, переданное по договору купли-продажи недвижимого имущества от 07.09.2016.

Заявитель обратился к ответчику с заявлением об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории.

АО «БМ-Банк» письмом от 21.05.2018 № 2164 на запрос ответчика сообщило о своем несогласии на раздел земельного участка с кадастровым номером 60:27:0010318:1 в связи с тем, что указанное действие может привести к уменьшению стоимости заложенного имущества, повышению риска невозвратности предоставленных кредитных средств, а также может повлечь утрату обеспечения по кредитным обязательствам ЗАО «НТЦ «Белам» перед АО «БМ-Банк» (т. 1, л. 70).

Письмом от 04.06.2018 № 3702 ответчик дополнительно сообщил заявителю о несогласии АО «БМ-Банк» на раздел земельного участка (т.1, л. 71-72).

Заявлением от 20.07.2018 заявитель обратился к ответчику об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, приложив к заявлению схемы расположений земельного участка или земельных участков, а также копии выписок из ЕГРН на недвижимое имущество, указав при этом, что при разделе земельного участка обременения права (аренда, залог) распространяются на вновь образованные земельные участки. Поскольку заложено право аренды, а не сам земельный участок, то в соответствии с действующим законодательством согласие залогодержателя на раздел этого участка не требуется (т. 1, л. 11-12). 

Письмом от 15.08.2018 № 5282 ответчиком сообщено заявителю о необходимости предоставления дополнительных документов, сообщено о направлении запроса в администрацию с целью проверки на соответствие сведений, указанных в Схеме  материалам градостроительного зонирования, а также запрошены пояснения истца по целевой направленности образования земельных участков не занятых объектами недвижимости, находящихся на праве собственности заявителя. Кроме того ответчик в указанном письме также обращает внимание на отсутствие согласия арендатора (ОАО «Техинвест») на раздел земельного  участка (т. 1, л. 73-75).

Письмом от 21.09.2018 заявителем представлены запрашиваемые документы. Кроме того сообщено, что целью раздела земельного участка КН 60:27:0010318:1 является образование трех земельных участков для размещения и обслуживания объектов недвижимости, которые принадлежат на праве собственности разным юридическим лицам, для последующего оформления прав на образуемые земельные участки (т. 1, л. 13-15).

Письмом от 17.10.2018 № 6502 ответчиком сообщено об отказе в утверждении схемы расположения земельных участков со ссылкой на пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в связи с тем, что согласие АО «БМ-Банк» па раздел обремененного залогом земельного участка заявителю не дано (письмо АО «БМ-Банк» от 21.05.2018 № 2164), что, в свою очередь, будет являться основанием для приостановления государственной регистрации прав на вновь образованные земельные участки (т. 1, л. 7-9). 

Кроме того, ответчиком выявлено отсутствие в сведениях ЕГРН записи об обременении права аренды и пользу ООО «Техинвест», заметив при том, что в выписке из ЕГРН от 03.04.2018 данные обременения отражены.

Заявитель, посчитав отказ управления в утверждении Схемы расположения земельных участков не соответствующим закону и нарушающим его права как собственника недвижимого имущества, находящегося на спорном земельном участке, обратился с настоящим заявлением в суд.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований, правомерно руководствуясь следующим.

 На основании части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Из содержания статей 198, 200, 201 АПК РФ следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий: - оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, - оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Согласно части 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в определенных  случаях, перечень которых изложен в указанной части статьи 11.2 ЗК РФ.

Пунктом 1 статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ, Закон об ипотеки) предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Пунктом 1 статьи 37 Закона об ипотеке предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), залогодатель вправе отчуждать предмет залога либо распоряжаться им иным образом только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

В соответствии с частью 5 статьи 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 15.03.2005 между Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Псковской области (арендодатель, правопредшественник Росимущества) и ООО «Техинвест» (арендатор) заключен договор аренды находящихся в федеральной собственности земельных участков № 6, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки  из земель поселений для общественно-деловых целей с кадастровым номером 60:27:010318:01, находящийся по адресу: 

<

...>, общей площадью 7907 кв.м в границах, указанных в кадастровой карте участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью. На участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие па праве собственности ООО «Техинвест».

Срок аренды участка составляет 49 лет.Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Псковской области (пункты 2.1, 2.2 договора), договор зарегистрирован 19.08.2005 за номером 60:60-01/001/2005-14072.

Между акционерным коммерческим банком «Банк Москвы» (правопредшественник АО «БМ-Банк», залогодержатель) и ООО «Техинвест» (залогодатель)  08.05.2014 заключен договор об ипотеке №31-032/19/300-14-ЗН/296 (залоге недвижимости) (далее - договор ипотеки) с условием о судебном порядке обращения взыскания, согласно которому в соответствии с Кредитным договором № 

<

***> от 14.04.2014 с учетом дополнительных соглашений к нему, заключенным в г. Москве между банком и ЗАО «НТЦ «БЕЛАМ» (далее - заемщик), банк (он же кредитор) предоставил заемщику в порядке и на условиях, предусмотренных кредитным договором, кредитную линию с установлением следующих максимальных размеров единовременной задолженности заемщика.

В соответствии с пунктом 1.2 договора ипотекив целях обеспечения надлежащего исполнения заемщиком своих обязательств то кредитному договору залогодатель передает в ипотеку залогодержателю недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки по настоящему договору, указанное в приложении № 2 к настоящему договору. 

Согласно приложению № 2 к договору ипотеки, в  ипотеку по договору передается следующее недвижимое имущество: здание, назначение: нежилое здание, 2 - этажный, мансарда (подземных этажей - 1), общая площадь 2 079,1 кв.м, инв. № 1282, лит. А, кадастровый номер: 60:27:0010318:30, находящееся по адресу: 

<

...>; здание, назначение: нежилое,, 1 - этажный, общая площадь 805,7 кв.м, инв. № 1282, лит. В, кадастровый номер: 60:27:0010318:145, находящееся по адресу: 

<

...>; здание, назначение: нежилое здание, 1 - этажный, общая площадь 63,4 кв.м, инв. № 1282, лит. С, кадастровый номер: 60:27:0010318:34, находящееся по адресу: 

<

...>; право аренды земельного участка, назначение: земли населенных пунктов, для общественно-деловых целей, общая площадь 7854 кв.м, кадастровый номер: 60:27:0010318:1, находящегося по адресу: 

<

...>.

Суд первой инстанции с учетом вышеприведенных норм, а также фактических обстоятельств дела пришел к правомерному выводу о том, что поскольку право аренды земельного участка передано в залог банку и согласно части 5 статьи 5 Закона об ипотеке банк является залогодержателем, получение его согласия на раздел земельного участка соответствует положениям части 4 статьи 11.2 ЗК РФ.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции.

Кроме того, судом обоснованно приняты во внимание условия пункта 1.8 договора об ипотеке, предусматривающие согласие залогодержателя на любое преобразование земельного участка, право аренды которого передано в ипотеку по указанному договору.

В данном случае согласие залогодержателя (банка) на раздел спорного земельного участка отсутствует, банк обозначил свою позицию по данному вопросу, выразив свое несогласие с разделом спорного земельного участка, что подтверждается материалами дела.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии у Росимущества правовых оснований для отказа в утверждении схемы раздела спорного земельного участка.

Кроме того, из письма комитета от 03.12.2018  № КН-09-2031 следует, что земельный участок с КН 60:27:0010318:1 площадью 7854 кв.м, находящийся по адресу: 

<

...>, частично находится в границе территории объекта культурного наследия регионального значения «Трикотажник» Производственно-административный корпус, 1951 года (далее - объект культурного наследия). Согласно режиму использования территории указанного объекта культурного наследия в границе его территории разрешается раздел земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, в случае если такой раздел не приводит к изменению исторической планировки. Кроме того, комитетом сообщено о нахождении вышеуказанного земельного участка в границе территории объекта культурного наследия федерального значения «Культурный слой древнего Пскова», VIII –XVII вв, расположенного по адресу: Псковская область, г. Псков, в границах крепостной стены Окольного города, прибрежной части Завеличья р. Великой и ул. Горького, утвержденной приказом комитета от 14.02.2014 № 96 (т. 1, л. 76-78).

Изложенные комитетом в указанном письме обстоятельства подателем жалобы не оспариваются.

Также судом установлено, что решением Арбитражного суда Псковской области от 06 декабря 2018 года по делу № А52-1354/2016 ООО «Техинвест» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО3, которым заявлены возражения против утверждения согласованной директором ООО «Техинвест» в процедуре наблюдения схемы раздела земельного участка, согласно которой деление земельного участка произведено таким образом, что участок, выделенный под здания ООО «Эстейт Менеджмент», необоснованно велик. Учитывая указанную заявителем в заявлении цель раздела земельного участка, а именно размещение и обслуживание объектов недвижимости, представляется необоснованным деление участка согласно представленной схеме. Также конкурсный управляющий ООО «Техинвест» в отзыве на заявление сообщил, что фактически на месте приобретенных ООО «Эстейт Менеджмент» зданий находится лишь фундамент, сами здания либо снесены, либо разрушены.

Так, из представленной в материалы дела копии отчета №185/2015 об оценке нежилых зданий, которые находятся в собственности заявителя, справок АО «Российский государственный центр технической инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации» от 13.05.2019 № 76, 77, материальный склад с кадастровым номером 60:27:0010318:35 имеет фундамент из железобетонных блоков, отсутствует кровля, железобетонные плиты перекрытия, стены и внутренние перегородки; материальный склад с кадастровым номером 60:27:0010318:38 имеет фундамент, частично бетонные полы и 56% кирпичной стены здания, отсутствуют  кровля, железобетонные плиты перекрытия, одна кирпичная стена и внутренние перегородки.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что утверждение схемы раздела земельного участка, предложенной заявителем, может нарушить также права ООО «Техинвест», поскольку может привести к уменьшению конкурсной массы должника, за счет которой могут быть удовлетворены требования конкурсных кредиторов.

С учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для вывода о несоответствии оспариваемого решения Росимущества закону или иному нормативному правовому акту, а также о нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем правомерно отказал ООО «Эстейт Менеджмент» в удовлетворении заявленных им требований.

Апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Псковской области от 20 июня 2019 года по делу № А52-141/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Эстейт Менеджмент» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Б. Ралько

Судьи

А.Я. Зайцева

Ю.В. Зорина