Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-64923/16

27 декабря 2017 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 12 декабря 2017

Полный текст решения изготовлен 27 декабря 2017

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.В. Анисимовой при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ООО "ИНЖТЕХЭКСПЛУАТАЦИЯ" к ООО "Альтара"

о взыскании денежных средств,

а также встречное исковое заявление 

ООО "Альтара" к ООО "ИНЖТЕХЭКСПЛУАТАЦИЯ"

о взыскании денежных средств

третье лицо: ООО "ОРТО-СТРОЙ"

при участии в судебном заседании представителей - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Инжтехэксплуатация» (далее – ООО «Инжтехэксплуатация», истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Альтара» (далее – ООО «Альтара», ответчик) с заявленными требованиями о взыскании задолженности в размере 1988732,96 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами 160846,93 руб. и расходов по государственной пошлине 33748,00 руб.

ООО «Альтара» обратилось к ООО «Инжтехэксплуатация» с встречным иском (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании: неосновательного обогащения за период с 01.02.2015 по 31.08.2016 в размере 363779,60 руб. – разницу между уплаченными денежными средствами и предельным размером платы; 6130,20 руб. – денежные средства уплаченные в резервный фонд; 65884,50 руб. – денежные средства уплаченные в спорный период по разделу 5 «Аварийно-техническое обслуживание инженерно-технических систем; 905612,40 руб. – неисполненные ООО «Инжтехэксплуатация» обязательства по разделу 6 «Эксплуатационно-техническое обслуживание»; 59895,00 руб. – денежные средства уплаченные по разделу 7 «Текущий ремонт», всего – 1401301,70 руб.; судебные расходы по оплате государственной пошлине 27013 руб.

В качестве третьего лица в деле приняло участие ООО «Орто-Строй».

В судебном заседании представитель истца поддержал первоначальные требования и возражал против встречного иска. Представитель ответчика поддержал встречный иск и возражал против первоначальных требований.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

В соответствии с Протоколом № 2 заседания счетной комиссии по подведению итогов заочного голосования общего собрания собственников нежилых помещений, расположенных в многофункциональном офисном здании по адресу 

<

...> строение 6а (л.д.80-81 т.2), ООО «Инжтехэксплуатация» утверждено в качестве организации осуществляющей эксплуатационно-техническое обслуживание указанного многофункционального офисного здания на период с 01.10.2014 по 30.09.2017 включительно (далее – обслуживающая организация).

ООО «Инжтехэксплуатация», как обслуживающая организация указанного здания (заказчик), заключило ряд договоров на предоставление услуг правообладателям помещений в здании, а именно:

- договор № 2367 от 01.03.2015 на предоставление телекоммуникационных услуг (л.д.5 т.1);

- договор № 278-ТО от 01.03.2015 на техническое обслуживание (л.д.9 т.1);

- договор № 1-2015 от 01.03.2015 на комплексную охрану (л.д.11 т.1);

- договор № т-23/2015 на аварийно-техническое обслуживание лифтов (л.д.13 т.1);

- договор № 21 от 10.03.2015 на захоронение и утилизацию отходов (л.д.17 т.1);

- договор № 21-л-15 от 01.04.2015 на оказание услуг по приему в городскую водоотводящую систему поверхностного стока (л.д.19 т.1);

- единый договор холодного водоснабжения и водоотведения № 1605 от 17.02.2015 (л.д.22 т.1);

- договор теплоснабжения № 1482 от 01.06.2015 (л.д.35 т.1);

-  договор на оказание охранных услуг № 04/Ф-ЮЛ-15 от 01.06.2015 (л.д.29 т.1);

- договор энергоснабжения № 80140789 от 01.06.2015 (л.д.43 т.1);

- договор № 19-28-01-Р от 03.06.2015 на оказание услуг по вывозу и обезвреживанию ртутьсодержащих отходов (л.д.57 т.1);

- договор № 925 от 04.08.2015 на техническое обслуживание узлов учета тепловой энергии (л.д.59 т.1);

- договор № 618С/16 от 30.12.2015 на оказание услуг по выгрузке контейнеров (л.д.61 т.1).

Исполнителями по указанным договорам оказаны соответствующие услуги, о чем имеются подписанные акты и счета-фактуры, и выставлены заказчику счета на оплату (л.д.65-170 т.1, 1-79 т.2).

Согласно пояснениям истца, выпискам из ЕГРП от 10.10.2016 (л.д.4-5 т.3) ООО «Альтара» является собственником нежилых помещений № 17 (4 этаж) площадью 689,9 кв.м. и № 24 (7 этаж) площадью 316 кв.м., расположенных в здании по адресу 

<

...> строение 6а.

В период 2015-2016 годов истец направлял ответчику счета на оплату и уведомления о погашении образовавшейся задолженности, в ответ получал гарантийные письма от ответчика с указанием на отсутствие денежных средств и на том, что оплата будет произведена (л.д.102-107 т.2).

15.06.2016 истец направил ответчику досудебное требование № 088-16 о погашении задолженности по оплате услуг за обслуживание указанных нежилых помещений, а также мест общего пользования (л.д.92 т.2).

В ответе от 15.06.2016 № 17 ООО «Альтара» сообщило, что ему необходимо время для изучения заключенных ООО «Инжтехэксплуатация» договоров (л.д.97 т.2).

16.06.2016 истец направил ответчику уведомление о прекращении предоставления коммунальных услуг с 27.06.2016 в случае непогашения задолженности (л.д.96 т.2), в ответ на которое ответчик в письме № 20                            от 27.06.216 просил отложить отключение до окончательного расчета задолженности который должен быть произведен не позднее 08.07.2016 (л.д.95 т.2).

Согласно пояснениям истца, задолженность была частично погашена в июле 2016 года.

Поскольку задолженность ответчиком в полном объеме не погашена, в сентябре 2016 года истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В возражениях против первоначального иска ответчик сослался на то, что договор между ним и истцом не заключен; истцом не подтверждены расходы на оказанные услуги, не представлены обоснования,  расчеты, тарифы.

Также ответчик указал, что оплата за оказанные истцом услуги им производилась.

Во встречном иске к истцу ответчик пояснил, что в спорный период с 01.02.2015 по 31.12.2016 общее имущество в здании было оформлено в собственность третьего лица по делу – ООО «Орто-Строй», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 11.08.2015 (нежилое помещение площадью 695,8 кв.м. – подвал этаж 1,2,3,4,5,6,7, этаж технический) – л.д.26 т.4) и от 03.11.2011 (нежилое помещение площадью 22 кв.м. – л.д.24 т.4).

Таким образом, по мнению ответчика, оплату за содержание общего имущества здания должна производиться третьим лицом, а не собственниками помещений в здании, в том числе ответчиком. ООО «Инжтехэксплуатация» не имело права взимать указанную плату с собственников помещений в здании включая ООО «Альтара». Протокол № 2 от 01.12.2014 об утверждении истца обслуживающей организацией является ничтожной сделкой, так как собственники помещений фактически распорядились чужой собственностью – собственностью ООО «Орто-Строй». 

Начисление истцом ответчику платы за содержание и ремонт имеет место в условиях неопределенности состава и размера общего имущества здания, а также при неправильном вычислении доли ООО «Альтара» в здании. Плата за содержание и ремонт общего имущества должна начисляться исходя из площади недвижимого имущества ООО «Альтара» в размере 832,4 кв.м., что составляет 13,31% от общей площади здания.

Следовательно, испрашиваемые ответчиком денежные средства за период с 01.02.2015 по 31.12.2016 являются неосновательным обогащением истца, которые ответчик просит взыскать с истца во встречном иске.

Проверяя обоснованность заявленных сторонами требований и возражений, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).

В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В силу части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В силу статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Статья 154 ЖК РФ определяет, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме:

2) плату за коммунальные услуги.

Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Плата за коммунальные услуги включает в себя плачу за холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

В части 1 статьи 158 ЖК РФ установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению общего имущества (статья 249 ГК РФ).

Таким образом, в силу прямого указания закона на собственника помещения возложена обязанность по возмещению расходов на содержание и ремонт общего имущества.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 64                                от 23.07.2009 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Таким образом, собственник нежилого помещения, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

При этом обязанность нести расходы на содержание общего имущества собственником помещения в многоквартирном доме или нежилом здании, в котором отдельные помещения принадлежат различным собственникам, не зависит от наличия или отсутствия договора, а также не зависит от фактического использования помещения, что согласуется с позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 16646/10.

По смыслу статей 36, 39, 154, 155, 158 ЖК РФ, пунктов 28, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, жилищное законодательство возлагает на собственника помещения в многоквартирном доме бремя несения расходов на содержание как принадлежащего ему помещения, так и общего имущества. Обязанность по осуществлению расходов на содержание исполняется, в частности, посредством внесения платы за содержание и ремонт, взносов на капитальный ремонт, за коммунальные услуги.

Таким образом, в силу закона организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, вправе требовать, а собственник помещения в таком доме обязан нести расходы на содержание помещения, находящегося в индивидуальной собственности, на коммунальные услуги, а также расходы по содержанию общего имущества в установленных размерах.

Обязанность по внесению платы за содержание общего имущества дома, коммунальные услуги, потребленные в течение спорного периода на нужды принадлежащих ответчику помещений, обусловлена наличием у него права собственности в отношении данного имущества, а отсутствие между истцом и собственником помещения договорных отношений относительно их возмещения, не освобождает последнего от оплаты их стоимости, поскольку данная обязанность возложена на ответчика как законного владельца помещений в силу закона, в связи с чем отклоняется довод ответчика об отсутствии договорных отношений между ним и истцом.

Отсутствие договора ответчика с управляющей компанией не освобождает его от оплаты коммунальных ресурсов и услуг, потребляемых его нежилым помещением и общим имуществом дома по ценам, обязательным для собственника в силу их регулируемого характера, а также в силу решений лица, выполняющего функции управляющей организации.

Данный подход соответствует разъяснениям, данным в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.1998 № 30 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором энергоснабжения».

Принимая во внимание указанные выше нормы права, ответчик в любом случае обязан оплачивать расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома путем внесения платы за содержание и обслуживание жилого дома в период управления домом управляющей организацией.

Истец являлся организацией обслуживающей спорное здание, что подтверждается протоколом от 01.12.2014 общего собрания собственников нежилых помещений здания. Решение общего собрания собственников помещений в порядке части 6 статьи 46 ЖК РФ ответчиком не оспорено, недействительным не признано. Истец сослался на пропуск срока исковой давности (шесть месяцев) по встречному заявлению ответчика о ничтожности решения (протокола) общего собрания от 01.12.2014, суд принимает указанный довод.

Факт оказания истцом услуг по обслуживанию здания подтверждается договорами, актами об оказании услуг, счетами, счетами-фактурами, без каких-либо возражений, мотивированных отказов от них со стороны ООО «Альтара».

Довод ответчика о том, что собственником общего имущества в здании в спорный период с 01.03.2015 по 31.08.2017 являлось ООО «Орто-Строй», противоречит обстоятельствам дела, из которых следует, что данное общество построило здание (бизнес-центр) по адресу 

<

...> однако с 2010 года продало части здания (нежилые помещения) другим лицам, в том числе ответчику ООО «Альтара». Новые собственники помещений в здании стали являться собственниками общего имущества в этом здании на праве общей долевой собственности, в соответствии с нормами закона (ст.ст. 289,290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ), а ООО «Орто-Строй» такое право утратило.

Также судом не принимается довод ответчика о неправильном расчете истцом доли ответчика в праве общей долевой собственности на общее имущество в здании. Ответчик полагает, что площадь доли в общей собственности должна рассчитываться исходя из площади занимаемых обществом помещений 832,4 кв.м. Между тем, согласно выпискам из ЕГРП, площадь помещений ООО «Альтара» составляет в общей сложности 1005,9 кв.м. Общая площадь помещений, занимаемых собственниками в здании, составляет 5950,1 кв.м. Таким образом, доля общества составляет 16,91% (1005,9 / 5950,1 х 100).

Судом рассмотрены все доводы ответчика и признаны необоснованными.

Суд отмечает, что аналогичное дело по иску ООО «Инжтехэксплуатация» к  ГУ – Московское областное региональное отделение Фонда социального страхования Российской Федерации о взыскании неосновательного обогащения в пользу управляющей компании с собственника помещений в здании по адресу 

<

...> уже рассматривалось Арбитражным судом города Москвы (дело № А40-4024/17-41-28). Иск в части взыскания в пользу управляющей организации расходов  по содержанию общего имущества, платы за коммунальные услуги, пропорционально площади помещений, занимаемых фондом, удовлетворен.

Судебными инстанциями при рассмотрении дела № А40-4024/17-41-28 установлено, что ООО «Инжтехэксплуатация» в период с 01.10.2014 по 30.09.2017 являлась управляющей организацией на основании протокола общего собрания собственников от 01.12.2014 № 2. Протоколом общего собрания собственников от 06.06.2017 № 17-06-05-1 был утвержден отчет                                   деятельности ООО «Инжтехэксплуатация» за период с 01.02.2015 по 31.12.2016, по данным которого за период с февраля по декабрь 2015 года стоимость услуг управляющей организации составила 7 833 814 руб. 16 коп., за 2016 год – 9 233 295 руб. 52 коп.

С учетом изложенного, ответчик как собственник нежилых помещений в здании и имеющий право общей долевой собственности на общее имущество в здании, обязан нести расходы в виде затрат на содержание общего имущества и на коммунальные услуги. Поскольку данные расходы понесены управляющей организацией здания, которой является истец, то ответчик должен возместить истцу указанные расходы.

Согласно расчетам истца, размер задолженности ответчика составляет на дату судебного разбирательства 1988732,96 руб.

На сумму задолженности истцом на основании статьи 395 ГК РФ начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 160 846,93 руб. по состоянию на 31.08.2016, точный расчет представлен в материалы дела и проверен судом.

Факт оплаты задолженности, а также переплаты за содержание общего имущества в здании, за коммунальные услуги, ответчиком не подтвержден (ч. 1 ст. 65, ч. 31 ст. 70 АПК РФ). Материалами дела доказано обратное, а именно, наличие задолженности ответчика перед истцом в испрашиваемой истцом сумме.

При данных обстоятельствах, заявленные требования подлежат удовлетворению, встречные требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по государственной пошлине распределяются по правилам                статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ООО "ИНЖТЕХЭКСПЛУАТАЦИЯ" удовлетворить.

Взыскать с ООО "Альтара" задолженность в размере 1 988 732,96 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 160 846,93 руб. по состоянию на 31.08.2016, а также расходы по госпошлине в размере 33 748 руб.

В удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Вернуть ООО "Альтара" из федерального бюджета сумму госпошлины в размере 6 311 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья                                                                             О.В. Анисимова