АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

27 марта 2025 года

Дело №

А56-43967/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 марта 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Сапоткиной Т.И.,          Чуватиной Е.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Балтпродком» ФИО1 (доверенность от 06.08.2024), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.07.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2024 по делу № А56-43967/2021,

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Балтпродком», адрес: 191025, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 55, лит. А, эт. 6, ч.п./пом.6-Н/36, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), о взыскании 2 044 145 руб. 55 коп., в том числе 2 030 826 руб. 98 коп. пеней по договору от 01.07.95 № 08-ЗД-00125 аренды земельных участков за период с 27.12.2020 по 05.02.2021 за нарушение сроков строительства объекта на земельном участке, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Красносельский р-н, Петергофское ш., участок 117 (южнее дома 76, корп. 17, лит. А по Петергофскому шоссе), 6825 руб. 95 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2021 по 31.03.2021 и 6492 руб. 62 коп. пеней за просрочку внесения арендных платежей по состоянию на 05.04.2021, с последующим начислением пеней за просрочку внесения арендной платы до момента погашения задолженности (с учетом уточнения требований). 

Решением от 25.07.2024 с Общества в пользу Комитета взысканы 6825 руб. 95 коп. задолженности по арендной плате, 613 руб. 55 коп. пеней, а также пени, начисленные с 06.04.2021 на сумму долга по ставке 0,15% в день по день фактического исполнения обязательства по оплате арендной платы; в остальной части иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2024 данное решение оставлено без изменения.

Комитет в кассационной жалобе просит изменить названные судебные акты и удовлетворить требования о взыскании пеней за нарушение сроков строительства, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, суды неправильно истолковали условия договора, пунктом 8.2 которого в редакции дополнительного соглашения от 27.02.2015 № 2 предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков строительства объекта дошкольного образования на участке 117, перенесение объекта из 3-й очереди в 4-ую очередь не означает исключение условия об обеспечении исполнения обязательства по строительству данного объекта.     

Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы судов в части отказа в иске правильными.

В судебном заседании представитель  Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Комитет о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.   

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, с учетом доводов кассационной жалобы.  

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, далее также Комитет) (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 01.07.95 № 08-ЗД-00125 аренды земельного участка общей площадью 204 300 кв. м, расположенного в квартале 8501 Красносельского района, для проектирования и строительства агрокомплекса, малоэтажной жилищной застройки, бытового центра, школы и поликлиники, малоэтажной жилищной и культурно-бытовой застройки, жилой и общественной застройки, сроком действия по 31.12.2042. 

Дополнительным соглашением от 20.02.2015 № 1 договор изложен в новой редакции. Согласно пункту 1.1 в данной редакции для осуществления инвестиционного проекта в аренду передаются тринадцать участков общей площадью 184 520 кв. м, в том числе:

- земельный участок площадью 4308 кв. м с кадастровым номером 78:40:0850106:1960, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Петергофское шоссе, участок 113 (южнее дома 84, корп. 11, лит. А по Петергофскому шоссе) (участок 3), для строительства объекта дошкольного образования не менее чем на 95 мест;

- земельный участок площадью 4320 кв. м с кадастровым номером 78:40:0008501:3278, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Петергофское шоссе, участок 117 (южнее дома 76, корп. 17, лит. А по Петергофскому шоссе) (участок 5), для строительства объекта дошкольного образования не менее чем на 95 мест.

Согласно пункту 3.4 договора в данной редакции величина годовой арендной платы за пользование участками при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости, ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1,00, составляет 2 619 197 руб. 76 коп. Плата за аренду участков в квартал составляет 654 799 руб. 44 коп. 

Арендная плата перечисляется ежеквартально не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала (пункт 3.7).

Пунктом 5.3 договора в редакции указанного дополнительного соглашения за несвоевременное перечисление арендной платы установлена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,15% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 24.02.2015 № 208 Комитет и Общество заключили дополнительное соглашение от 27.02.2015 № 2 к договору от 01.07.95 № 08-ЗД-00125 о застройке семи земельных участков общей площадью 121 310 кв. м, в том числе участков 113 и 117, с определением сроков реализации инвестиционного проекта. 

Согласно пункту 5.2.2 данного дополнительного соглашении объект дошкольного образования на участке 113 относится к 2-й очереди строительства, на участке 117 – к 3-й очереди строительства. Окончанием этапа по каждой очереди является получение разрешения на ввод результатов инвестирования соответствующей очереди в эксплуатацию; сроки строительства составляют для 2-й очереди - не более 53 месяцев со дня вступления в силу постановления (то есть до 2019 года), для 3-й очереди – не более 85 месяцев (то есть до 2022 года). 

В соответствии с пунктом 6.2.21 арендатор обязан осуществить строительство объектов социального назначения, в том числе объектов дошкольного образования на участках 113 и 117, стоимость каждого из которых составляет 30 187 200 руб. в ценах 2000 года с уточнением по фактическим затратам, с последующей передачей построенных объектов в собственность Санкт-Петербурга по окончании строительства 2-й и 3-й очередей соответственно (пункты 6.2.21.2, 6.2.21.3 соответственно). 

Пунктом 8.2 дополнительного соглашения установлено, что в случае нарушения условий договора, определенных пунктом 5.2.2 соглашения о застройке, арендатору начисляются пени в размере 0,017% от сумм, указанных в пунктах 6.2.21.1, 6.2.21.2, 6.2.21.3, в ценах января 2015 года с учетом налога на добавленную стоимость за каждый день просрочки при нарушении сроков окончания строительства 1-й, 2-й, 3-й очередей соответственно.

На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 22.12.2015 № 1178 Комитет и Общество заключили дополнительное соглашение от 19.01.2016 к соглашению от 27.02.2015 № 2 о застройке земельного участка к договору от 01.07.95 № 08-ЗД-00125 аренды земельного участка. 

В соответствии с пунктом 5.2.2 соглашения о застройке в редакции дополнительного соглашения от 19.01.2016 объект на участке 113 относится к  1-й очереди строительства сроком окончания по 26.10.2017, на участке 117 – к 4-й очереди строительства сроком по 26.12.2020. 

В пунктах 6.2.21.2, 6.2.21.3 соглашения о застройке в редакции дополнительного соглашения от 19.01.2016 изменена очередность строительства на 1-ую и 4-ую очереди строительства соответственно.  

Комитет направил Обществу претензии от 05.02.2021 о погашении задолженности по арендной плате за земельные участки за период с 01.01.2021 по 31.03.2021 и уплате пеней за просрочку платежей, а также об уплате пеней в сумме 2 030 826 руб. 98 коп. за нарушение сроков ввода в эксплуатацию объекта на участке 117. 

Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом условий договора, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды, установив, что часть земельных участков по мере окончания строительства объектов на них была исключена из предмета аренды, с учетом образовавшейся на стороне Общества переплаты по арендной плате в связи с частичным прекращением обязательств Общества по отдельным участкам и выводов, содержащихся во вступивших в законную силу судебных актах по делу № А56-83115/2021, правомерно в соответствии со статьями 309, 314, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) удовлетворили требования в части взыскания задолженности по арендной плате в размере, заявленном Комитетом, который он в ходе рассмотрения дела не уточнял, и пеней согласно перерасчету суда.

Судебные акты в указанной части лицами, участвующими в деле, не обжалованы, возражения в этой части в суде кассационной инстанции не заявлены. 

Суды, отказывая в иске в части взыскания пеней за просрочку ввода в эксплуатацию объекта дошкольного образования на участке 117, пришли к выводу, что поскольку пунктом 5.2.2 соглашения о застройке в редакции дополнительного соглашения от 19.01.2016 объект на участке 117 отнесен к 4-й очереди строительства, а редакцию пункта 8.2 дополнительного соглашения от 27.02.2015 № 2 стороны не изменяли, данным пунктом не установлена ответственность арендатора за нарушение сроков 4-й очереди строительства, к которой отнесен объект на участке 117.      

Между тем суды не учли следующее.

В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В данном случае стороны в пункте 8.2 дополнительного соглашения от 27.02.2015 № 2 о застройке предусмотрели ответственность арендатора за нарушение сроков строительства объектов 1-й, 2-й, 3-й очередей. При этом пунктом 5.2.2 данного дополнительного соглашения были предусмотрены три очереди строительства, и соответственно ответственность устанавливалась за нарушение сроков строительства любой очереди. Условие, содержащееся в пункте 8.2 дополнительного соглашения № 2, было включено в дополнительное соглашение во исполнение постановления Правительства Санкт-Петербурга от 24.02.2015 № 208, на основании которого было подписано данное соглашение и приложением к которому являются Условия соглашения, где пунктом 1.1.2 Комитету предписано предусмотреть в соглашении ответственность Общества за нарушение сроков строительства объектов.

Дополнительным соглашением от 19.01.2016 стороны изменили установленную пунктом 5.2.2 соглашения о застройке очередность строительства объектов и количество очередей, предусмотрев пять очередей строительства. При этом внесены изменения в пункты 6.2.21.2, 6.2.21.3 в части указания очереди строительства объектов дошкольного образования на участках 113 и 117 на 1-ую и 4-ую очереди соответственно. При этом из распорядительных актов Правительства Санкт-Петербурга, на основании которых заключались соглашения к договору аренды земельных участков, общего содержания подписанных сторонами соглашений не следует, что при их заключении воля сторон был направлена на установление ответственности арендатора за нарушение сроков строительства отдельных очередей и освобождение ответчика от ответственности за нарушение сроков строительства объектов, относящихся к последующим после 3-й очередям.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 8.2 дополнительного соглашения от 27.02.2015 № 2 (в первоначальной редакции) имеются отсылки к пункту 5.2.2 соглашения о застройке, устанавливающему сроки строительства, и пунктам 6.2.21.1, 6.2.21.2, 6.2.21.3 этого соглашения для определения порядка исчисления пеней; дополнительно указано, что начисление пеней производится за нарушение сроков строительства по каждой из очередей в отдельности. При этом пунктом 6.2.21.3 в редакции дополнительного соглашения от 19.01.2016 предусмотрена обязанность арендатора осуществить строительство объекта дошкольного образования на участке 117 соответствующей стоимости с последующей передачей построенного объекта в собственность Санкт-Петербурга по согласованию с администрацией Красносельского района Санкт-Петербурга по окончании строительства 4-й очереди.  

При наличии в пункте 8.2 дополнительного соглашения от 27.02.2015 № 2 ссылок на иные пункты этого соглашения суду для выяснения его содержания следовало исходить не только из буквального значения содержащихся в этом пункте слов и словосочетаний, но и сопоставить пункт 8.2 с иными условиями дополнительного соглашения в первоначальной и измененной редакциях, смыслом договора в целом.

При таких обстоятельствах следует признать, что суды при толковании условий заключенных сторонами соглашений неверно применили правила толкования договора, не учли общую направленность воли сторон при заключении соглашений в совокупности с распорядительными актами, во исполнение которых эти соглашения заключались. В таком случае выводы судов в части отказа в иске во взыскании пеней за нарушение сроков строительства нельзя считать соответствующими нормам права и обстоятельствам спора.

При изложенных обстоятельствах обжалуемые судебные акты в указанной части подлежат отмене с направлением дела в этой части на новое рассмотрение в суд первой инстанции, при котором суду необходимо разрешить спор в этой части с учетом изложенного выше.       

Принимая во внимание сказанное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.07.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2024 по делу № А56-43967/2021 в части отказа в иске отменить. 

Дело в этой части передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

В остальной части решение от 25.07.2024 и постановление от 06.12.2024 оставить без изменения.            

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

Т.И. Сапоткина

 Е.В. Чуватина