Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-10188/2019

05 июля 2019 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  27 июня 2019 года.

Полный текст решения изготовлен  05 июля 2019 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Главпроект 78» (адрес:  Россия 197022, Санкт-Петербург, Чкаловский проспект 52 литА пом 2Н, ОГРН:  );

ответчик: непубличное акционерное общество «Инвестиционно-строительная группа «НОРМАНН» (адрес:  Россия 194156, Санкт-Петербург, ул. Сердобольская д. 2В, лит. А, ОГРН:  1047803000893);

третьи лица: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области; 2) общество с ограниченной ответственностью «Норманн-Строй»; 3) общество с ограниченной ответственностью «Норманн-Строй» в лице конкурсного управляющего ФИО2; 4) ФИО3, ФИО4, ФИО5 в лице законного представителя ФИО6), 

об обязании зарегистрировать договор,

при участии

- от истца: ФИО7 (доверенность от 01.02.2019),

- от ответчика: ФИО8 (доверенность от 09.01.2019),

- от третьих лиц: 1-3 не явились, извещены; 4) ФИО9, ФИО3 (паспорт 4005 126700), ФИО6 (паспорт 4002 626672),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Главпроект 78» (далее – Истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к непубличному акционерному обществу «Инвестиционно-строительная группа «Норманн» (далее – Ответчик) об обязании зарегистрировать договор залога имущественных прав №Д3/4-3а от 22.03.2017.

Определением суда от 08.02.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – Росреестр), общество с ограниченной ответственностью «Норманн-Строй» в лице конкурсного управляющего ФИО2 (далее – Общество), ФИО3, ФИО4 и ФИО5 в лице их законного представителя - ФИО10. 

Распоряжением заместителя председателя суда Михайлова П.Л. от 25.06.2019 в связи с назначением судьи Воробьевой Ю.В. на должность судьи Арбитражного суда Северо-Западного округа, дело передано в производство судье Варенниковой А.О.

Росреестр, Общество, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования.

Ответчик возражал на иск, ссылаясь на то, что право собственности на имущество, являющееся предметом залога принадлежит ФИО11.

Представитель третьих лиц поддержал доводы ответчика.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Между истцом (залогодержатель) и ответчиком (залогодатель) 22.03.2017 был заключен договор №ДЗ/4-3а залога № ДЗ/4-За (далее - Договор).

В силу п. 1.1 Договора залогодатель передает, а Залогодатель принимает в залог будущие имущественные права Залогодателя на следующее недвижимое имущество: квартира, расположенная в многоквартирном жилом доме со встроенной аптекой, встроенным раздаточным пунктом молочной кухни (корпус 3) по адресу Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение, 

<

...>, кадастровый номер земельного участка 47:07:0722001:553, со следующими характеристиками: секция - 3; количество комнат - 3; номер квартиры - 638; индекс квартиры -ДЗ/4-За; этаж-4; строительные оси -6сЗ-11сЗ, Бс/1-Лс/1; общая площадь - 73,50 кв.м., в т.ч. жилая 43,40 кв.м.; наличие лоджии (балкона) - имеется, площадь - 5,50 кв.м.; приведенная площадь квартиры - 79,00 кв.м.

Согласно п. 4.1.1. Договора залогодатель обязан передать Залогодержателю копии документов, подтверждающих имущественные права Залогодателя, являющиеся Предметом залога по настоящему договору.

10.08.2017 Истец направилОтветчику запрос о передаче документов, подтверждающих имущественные права Залогодателя на предмет залога, указанный в п. 1.1 Договора. Указанный запрос был получен НАО «ИСГ «Норманн» 16.08.2017, однако требуемые документы не были предоставлены.

Поскольку отсутствие запрошенных документов препятствует ООО «Главпроект 78» в проведении процедуры государственной регистрации Договора, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

Согласно пункту 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

По смыслу названной нормы материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии препятствий для ее государственной регистрации.

Залог недвижимого имущества помимо норм Гражданского кодекса регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту - Закон об ипотеке).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 2).

Согласно статье 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Таким образом, обязательной регистрации подлежит именно залог недвижимого имущества. При этом в статье 5 Закона об ипотеке приведен перечень объектов, включая имущественные права, которые могут быть предметом ипотеки. Согласно данной норме правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Между тем, как обоснованно указывают ответчик и третьи лица, спорный договор залога заключен в отношении будущих имущественных прав залогодателя, которые не относятся к числу имущественных прав, перечисленных в статье 5 Закона об ипотеке, в связи с чем требование о государственной регистрации указанного договора является необоснованным. 

Помимо этого следует отметить, что согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

В соответствии с пунктом 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" продажа заложенного имущества в отсутствие требуемого извещения и его приобретение лицом, которое не знало и не должно было знать, что имущество является предметом залога, в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога. В этом случае залогодержатель вправе требовать возмещения убытков с лица, на которое возложена обязанность предоставления информации об обременении имущества.

Судом установлено, что спорное имущество на основании предварительного договора купли-продажи от 24.04.2017 №ДЗ/4-3а приобретено ФИО3. На основании решения Всеволожского городского суда от 17.05.2018 по делу №2-3216/2018 за ФИО3 признано право собственности на спорную квартиру. На момент рассмотрения дела право собственности на квартиру зарегистрировано в равных долях за дочерьми ФИО3 – ФИО4 и  ФИО5

Данный факт в отсутствие доказательств, подтверждающих, что ФИО3 должен был знать о существующем залоге имущественных прав в отношении квартиры, свидетельствует о том, что залог в отношении прав на спорную квартиру у истца прекратился.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения требований не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.