Дело № А15-10754/2024

24 марта 2025 года

г.Махачкала

Резолютивная часть решения объявлена 10 марта 2025 года.

Решение

 в полном объеме изготовлено 24 марта 2025 года.

Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Лачинова Ф.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Хизриевым Г.М., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Жилищно-Строительного кооператива «Ак-Гель» к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан о признании незаконным отказа Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан, выраженного в письме от 02.11.2024 №ХД-01/11647, в предоставлении Жилищно-Строительному кооперативу «Ак-Гель» в аренду без проведения торгов для завершения строительства земельного участка с кадастровым номером 05:40:000069:870, площадью 19623 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> и обязании в течении двадцати дней с момента вступления решения суда в законную силу подготовить, подписать и направить в адрес Жилищно-Строительного кооператива «Ак-Гель» для подписания три экземпляра проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 05:40:000069:870, площадью 19623 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> сроком на три года в целях завершения строительства 17-ти этажного многоквартирного жилого дома с подземной парковкой на основании разрешения на строительство от 08.08.2017 №05-308-209-2017 (уточненное требование),

при участии лиц, согласно протоколу, 

УСТАНОВИЛ:

Жилищно-Строительный кооператив «Ак-Гель» обратился в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан об обязании в течении двадцати дней с момента вступления решения суда в законную силу подготовить, подписать и направить в адрес ЖСК «Ак-Гель» для подписания три экземпляра проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 05:40:0000069:870, площадью 19623 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> сроком на три года в целях завершения строительства 17-ти этажного многоквартирного жилого дома с подземной парковкой на основании разрешения на строительство от 08.08.2017 №05-308-209-2017.

Суд привлек к участию в деле Управление Росреестра по Республике Дагестан и ППК "Роскадастр" в лице филиала ППК "Роскадастр" по Республике Дагестан, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

28.11.2024 в суд от истца поступило заявление об уточнении исковых требований в котором просит суд признать незаконным отказ Министерства земельных и имущественных отношений Республики Дагестан, выраженный в письме от 02.11.2024 №ХД-01/11647, в предоставлении Жилищно-Строительный кооператив «Ак-Гель» в аренду без проведения торгов для завершения строительства земельного участка с кадастровым номером 05:40:000069:870, площадью 19 623 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, обязать Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан в течении двадцати дней с момента вступления решения суда в законную силу подготовить, подписать и направить в адрес Жилищно-Строительный кооператив «Ак-Гель» для подписания три экземпляра проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 05:40:000069:870, площадью 19623 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> сроком на три года в целях завершения строительства 17-ти этажного многоквартирного жилого дома с подземной парковкой на основании разрешения на строительство от 08.08.2017 №05-308-209-2017.

Обращение в суд вызвано тем, что отсутствие действующего права аренды в отношении земельного участка влечет для кооператива негативные последствия, в виде невозможности завершения начатого строительства многоквартирного жилого дома и получения после завершения строительства многоквартирного жилого дома разрешения на ввод его в эксплуатацию. Ответчик в своем ответе на обращение истца, отказал в предоставлении земельного участка в аренду, тем самым препятствует истцу в реализации права на получение земельного участка в аренду. В связи с чем истец обратился в судебном порядке защитить нарушенное право.

Информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru. 

Дело рассмотрено по представленным материалам на основании статей 9, 65 и 70 АПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела и оценив доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований с учетом уточнения по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между Жилищно-Строительным кооперативом «Ак-Гель» (прежнее наименование - ЖСК «Итальянский квартал») и ФИО1 13.10.2014 заключен договор аренды земельного участка № 001, согласно которому истцу во временное возмездное владение и пользование был передан земельный участок площадью 19623 кв.м. с кадастровым номером 05:40:000069:870, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка, расположенный по адресу: 

<

...>. Согласно п. 2.1 договора аренды, земельный участок передан истцу сроком до 31.12.2029. Право аренды на земельный участок зарегистрированов ЕГРН 19.11.2014 за № 05-05-01/068/2014-214/2, что подтверждается представленной выпиской из ЕГРН от 04.09.2024.

Истцу 08.08.2017 Управлением по вопросам координации капитального строительства Администрации города Махачкалы было выдано разрешение на строительство 17-ти этажного многоквартирного жилого дома с подземной парковкой № 05-308-209-2017 на земельном участке с кадастровым номером 05:40:000069:870. Разрешение на строительство действует до 13.01.2027.

Вступившим в законную силу решением Кировского районного суда города Саратова от 06.09.2022 по гражданскому делу № 2-3415/2024 были удовлетворены исковые требования заместителя Генерального прокурора РФ в интересах Российской Федерации к ФИО1 и другим ответчикам об обращении в доход государства недвижимого имущества, в том числе спорного земельного участка с кадастровым номером 05:40:000069:870. 

Право собственности на земельный участок зарегистрировано за Республикой Дагестан 04.03.2024 за № 05:40:000069:870-05/184/2024-13.

При этом, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, возведенный истцом на основании выданного разрешения на строительство № 05-308-209-2017 от 08.08.2017. 

Истец обращениями от 20.08.2024 и 23.09.2024 просил ответчика предоставить земельный участок в аренду сроком на три года для завершения строительства многоквартирного жилого дома. 

Письмом от 02.11.2024 №ХД-01/11647 ответчик рекомендовал истцу обратится к нему после завершения судебных разбирательств по настоящему делу.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным кодексом, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

По смыслу статей 1, 11, 12 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ судебная защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующее принудительной защиты.

Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с таким требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 АПК РФ).

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

В силу пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя. При этом, отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (часть 3 статьи 201 АПК РФ).

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов заключается договор аренды в случае предоставления земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно статье 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Так, согласно подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта (подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ).

Приобретение прав на земельный участок, занимаемый объект незавершенного строительства, регулируется пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 137-ФЗ) и пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Указанные нормы призваны гарантировать арендатору возможность завершить начатое строительство и закрепляют их право на однократное продление срока аренды для завершения строительства.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующее земельное законодательство предусматривает возможность арендатора заключить без проведения торгов новый договор аренды земельного участка под объектами незавершенного строительства.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации сформулированной в определении от 19.09.2017№ 305-ЭС17-7338, п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ прямо предусмотрено право лица, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства. Отсутствие государственной регистрации на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.   

Не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Согласно пункту 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ. При этом указанная норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699).

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 05:40:000069:870 образован и был предоставлен кооперативу для строительства многоквартирного жилого дома в аренду. Право аренды истца на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН и в настоящее время.

Из содержания представленного заключения специалиста ООО «ЮЦСЭО «ЮГРАС» № 00000/24 от 14.10.2024 следует, что многоквартирный жилой дом состоит из восьми блоков (1, 2, 3, 4, 1а, 2а, 3а, 4а). Степень готовности трех блоков на момент исследования специалистом (1а, 2а, 3а) составляет 100,0 %. Площадь застройки данных трех блоков составляет 2656,84 кв.м. (825,38 кв.м. + 592,37 кв.м.+ 1239,09 кв.м.). Степень готовности блока № 4а - 64%, блока № 1 - 53%, блока № 2 - 53%, блока № 3 - 72%, блока № 4 - 72%. Площадь застройки пяти блоков № № 4а, 1, 2, 3, 4 составляет 4721,31 кв.м. (592,37 кв.м.+ 825,38 кв.м.+ 825,38 кв.м.+ 1239,09 кв.м.+ 1239,09 кв.м.). Из содержащейся в заключении специалиста схемы расположения блоков многоквартирного дома усматривается что земельный участок полностью застроен многоквартирным жилым домом. 

Поскольку на испрашиваемом земельном участке находится объект незавершенного строительства, для возведения которого предоставлялся земельный участок, строительство которого осуществляет истец на основании полученного в установленном порядке разрешения на строительство, в отсутствие судебного акта об изъятии этого объекта, спорный земельный участок не может быть предоставлен иным лицам и являться предметом аукциона.

Таким образом, истец обладает правом на предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером 05:40:000069:870 без проведения торгов для завершения строительства многоквартирного жилого дома.Соответствующий правовой подход приведен в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что оспариваемый отказ противоречит закону и нарушает права истца, в связи с чем, его требования о признании незаконным отказа подлежат удовлетворению.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу положений части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться: наименование органа или лица, совершивших оспариваемые действия (бездействие) и отказавших в совершении действий, принятии решений; сведения о действиях (бездействии), решениях; название закона или иного нормативного правового акта, на соответствие которым проверены оспариваемые действия (бездействие), решения; указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Соответственно, положения пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в части обязания соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части, применяются в случаях указания на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными.

Следовательно, указание на способ защиты права в случае признания ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) соответствующего органа - незаконными является обязательным требованием к резолютивной части решения, без чего оно не может считаться полным.

Согласно правовой позиции изложенной в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.02.2022 по делу № А53-36149/2020, в случае признания решения уполномоченного органа незаконным административный орган обязан подготовить проект договора и направить его в определенный срок заявителю. Аналогичные разъяснения приведены в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований общества в полном объёме. 

На основании изложенного, суд считает необходимым обязать Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан в месячный срок со дня вступления решения по данному делу в законную силу подготовить, подписать и направить в адрес Жилищно-Строительного кооператива «Ак-Гель» для подписания проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 05:40:000069:870, площадью 19623 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Другие доводы сторон, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имели существенного значения и не могли повлиять на правильность изложенных в нём выводов с учетом, представленных в материалах дела доказательств.

В соответствии со статьями 112 и 170 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, разрешаются вопросы распределения между сторонами судебных расходов.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в размере 50 000 руб. относятся на ответчика. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Жилищно-Строительного кооператива «Ак-Гель» удовлетворить.

Признать незаконным отказ Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан, выраженный в письме от 02.11.2024 №ХД-01/11647, в предоставлении Жилищно-Строительному кооперативу «Ак-Гель» в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 05:40:000069:870, площадью 19623 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Обязать Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан в месячный срок со дня вступления решения по данному делу в законную силу подготовить, подписать и направить в адрес Жилищно-Строительного кооператива «Ак-Гель» для подписания проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 05:40:000069:870, площадью 19623 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Взыскать с Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан в пользу Жилищно-Строительного кооператива «Ак-Гель» 50 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Дагестан в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объёме).

Судья Ф.С. Лачинов