АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

                                 Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-4569/2021

город Вологда

20 июля 2021 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 20 июля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 20 июля 2021 года

 

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Свиридовской М.Б., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Кирилловский пищекомбинат»              (ОГРН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области                            (ОГРН 

<

***>) о признании недействительным уведомления от 12.01.2021 № КУВД-001/2020-17021824/4 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание и обязании устранить нарушенные права Общества, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации Кирилловского муниципального района,

при участии от истца – ФИО2 по доверенности от 21.01.2020, от ответчика – ФИО3 по доверенности от 09.11.2018, 

 

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Кирилловский пищекомбинат» (далее – ООО «Кирилловский пищекомбинат», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее – Управление, ответчик) о признании недействительным уведомления от 12.01.2021 № КУВД-001/2020-17021824/4 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание. Просит суд:

1. признать незаконным и не порождающим правовых последствий уведомление Управления от 12.01.2021 № КУВД-001/2020-17021824/4 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание, площадью 375,1 кв.м., кадастровый № 35:05:0504016:70, расположенного по адресу 

<

...> к Обществу;

2. обязать Управление устранить нарушенные права Общества путем регистрации в десятидневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу права собственности Общества на нежилое здание площадью 375,1 кв.м., кадастровый № 35:05:0504016:70, расположенного по адресу 

<

...>.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении.

В судебном заседании представитель ответчика  исковые требования не признал на основании доводов, изложенных в письменном отзыве.

Представитель третьего лица, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения дела,  в судебное заседание не прибыл, направил ходатайство, в котором указал, что поддерживает исковые требования истца, просит рассмотреть дело в свое отсутствие.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителей истца, ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность проверять наличие двух обязательных составляющих обращения заявителя в порядке главы 24 АПК РФ - несоответствие закону и нарушение прав и законных интересов заявителя возложено на суд также частью 4 статьи 200 АПК РФ.

Между тем, в настоящее время в ЕГРП содержатся следующие сведения в отношении здания, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 375,1 кв. м, инв.№ 3489, лит. А,а, расположенного по адресу: Вологодская область, Кирилловский район, ФИО4, ул.Гостинодворская, д.2, кадастровый номер 35:05:0504016:70:

02.09.2010 на основании Решения комитета самоуправленияКирилловского района Вологодской области № 53 от 25.07.2002зарегистрировано право собственности Кирилловского муниципальногорайона;

            28.05.2015 на основании Охранно-арендного договора на пользование недвижимым памятником истории и культуры от 03.04.2015 №18 осуществлена государственная регистрация ограничения (обременения) права в виде аренды в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Кирилловский пищекомбинат» сроком с 28.05.2015 по 31.12.2019;

            20.12.2019 на основании Охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, утвержденного приказом Комитета по охране объектов культурного наследия Вологодской области от 12.12.2019 №103-0/01-11 внесены сведения о том, что здание является объектом культурного наследия, в отношении него необходимо обеспечить режим содержания и использования в соответствии с требованиями пунктов 1 - 3 статьи 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»;

23.03.2021 на основании Охранно-арендного договора на использование недвижимым памятником истории и культуры от 30.12.2020 №39; Дополнительного соглашения от 27.01.2021 осуществлена государственная регистрация ограничения (обременения) права в виде аренды в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Кирилловский пищекомбинат» сроком с 01.01.2021 по 31.12.2025.

28.09.2020 в Управление от уполномоченного представителя администрации Кирилловского муниципального района поступили заявления о государственной регистрации перехода права собственности на здание с кадастровым номером 35:05:0504016:70. В качестве документа основания заявителем был представлен договор купли-продажи арендованного недвижимого имущества № 2 от 25.09.2020, заключенный с Обществом как с лицом, имеющим преимущественное право на приобретение здания по рыночной стоимости.

По итогам правовой экспертизы представленных документов 09.10.2020 государственным регистратором прав принято решение о приостановлении осуществления учетно-регистрационных действий на срок до трех месяцев, заявителю предложено представить дополнительные документы.

11.11.2020 от уполномоченного представителя администрации Кирилловского муниципального района поступили дополнительные документы:   справки,  решения  о  приватизации   имущества,   пояснения   о заключении договора купли-продажи без проведения процедуры торгов, охранно-арендные договоры.

12.11.2020 государственным регистратором прав принято решение об отказе в снятии ранее вынесенного решения о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на здание.

26.12.2020 от уполномоченного представителя администрации Кирилловского муниципального района поступили дополнительные документы: пояснения о заключении договора купли-продажи без проведения процедуры торгов.

28.12.2020государственным регистратором прав принято решение об отказе в снятии ранее вынесенного решения о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на здание.

12.01.2020          государственным регистратором прав в связи с истечением срока приостановления и не устранением заявителем выявленных причин принято решение об отказе в осуществлении государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право заинтересованного лица обжаловать в суд, арбитражный суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права или сделки предусмотрено пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о регистрации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации. Согласно абзацам 4, 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если представленные на государственную регистрацию прав документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 9, абзацем 3 пункта 1 статьи 13 и абзацем 11 пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации Управление обязано осуществлять правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов, наличия соответствующих прав у лица.

Согласно пунктам 5, 7, 13 части 1 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

В соответствии со статьей 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона о регистрации.

Основанием для отказа в осуществлении учетно-регистрационных действий послужило то обстоятельство, что договор купли-продажи здания с кадастровым номером 35:05:0504016:70 заключен сторонами без соблюдения процедуры приватизации объекта культурного наследия, то есть является ничтожной сделкой.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно части 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон № 178-ФЗ) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом в части 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ определено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные Законом № 159-ФЗ, регулируются Законом № 178-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 20 Закона № 178-ФЗ на конкурсе может продаваться объект культурного наследия, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, если в отношении такого имущества его покупателю необходимо выполнить определенные условия. Особенности продажи объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, на конкурсе, в том числе сроки выполнения его условий, устанавливаются в соответствии со статьей 29 Закона № 178-ФЗ.

Кроме того, в силу части 15 статьи 20 Закона № 178-ФЗ договор купли-продажи государственного или муниципального имущества должен содержать условия конкурса, формы и сроки их выполнения; порядок подтверждения победителем конкурса выполнения условий конкурса; порядок осуществления контроля за выполнением победителем конкурса условий конкурса; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору купли-продажи в виде неустойки за невыполнение победителем конкурса условий, а также ненадлежащее их выполнение, в том числе нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения таких условий и объема их выполнения, в размере цены государственного или муниципального имущества; другие условия, предусмотренные статьей 29 Закона № 178-ФЗ в отношении объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия; иные определяемые по соглашению сторон условия.

В соответствии с частью 1 статьи 29 Закона № 178-ФЗ объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

В силу статьи 32.1 Закона № 178-ФЗ продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе осуществляется в электронной форме.

Здание с кадастровым номером 35:05:0504016:70 является объектом культурного наследия в соответствии с Решением исполнительного комитета Вологодского областного Совета народных депутатов «О постановке под государственную охрану памятников истории и культуры» от 19.11.1987 №586. Данный факт не отрицается Истцом.

Согласно правовой позиции, сформированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 по делу 301-КГ 18-753, и приведенной в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, установленные статьями 20 и 29 Закона № 178-ФЗ являются специальными по отношению к норме статьи 3 Закона № 159-ФЗ и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия.

Таким образом, Закон № 178-ФЗ предполагает приватизацию спорного здания с кадастровым номером 35:05:0504016:70 на торгах, проводимых в форме конкурса, следовательно, его реализация без проведения торгов нарушает установленный публичный порядок и интересы лиц, имеющих право на участие в конкурсе.

При этом, отсутствуют достоверные доказательства, равно как и не были представлены заявителем в Росреестр о том, что спорное здание могло или должно было бы приватизироваться в 1990 годах в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью.

Напротив, 02.09.2010 на основании Решения комитета самоуправленияКирилловского района Вологодской области № 53 от 25.07.2002было зарегистрировано право собственности Кирилловского муниципального района, а в договоре купли-продажи арендуемого недвижимого имущества от 25.09.2020, заключенного между Администрацией Кирилловского муниципального района – продавец и ООО «Кирилловский пищекомбинат»  - покупатель имеется ссылка как на основание заключения договора, на решение Представительного Собрания Кирилловского муниципального района Кирилловского муниципального района, которым решено приватизировать нежилое здание в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».

Таким образом, на момент принятия Управлением уведомления от 12.01.2021 № КУВД-001/2020-17021824/4 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание, равно как в течение судебного разбирательства, истцом не представлено доказательств того, что спорное здание должно было быть приватизировано в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью.

Не было представлено также заявителем и доказательств того, что спорное здание должно было приватизироваться путем внесения указанного объекта в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества. 

Следует отметить, что отчуждение арендованного Обществом здания и являющегося объектом культурного наследия в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ (преимущественное право), не допускается другими законами.

В соответствии с частью 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» даны разъяснения о том, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Таким образом, решение об отказе в осуществлении регистрационных действиях является законным, поскольку представленный на государственную регистрацию перехода права собственности договор купли-продажи арендованного недвижимого имущества № 2 от 25.09.2020 заключен с нарушением специальных норм Закона № 178-ФЗ о приватизации объекта культурного наследия.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

В связи  с отказом в удовлетворении исковых требований, расходы истца по оплате госпошлины возмещению не подлежат. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области 

 

р е ш и л:

В иске обществу с ограниченной ответственностью «Кирилловский пищекомбинат» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области  о признании незаконным и не порождающим правовых последствий уведомления Управления от 12.01.2021 № КУВД-001/2020-17021824/4 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание, площадью 375,1 кв.м., кадастровый номер 35:05:0504016:70, расположенного по адресу: 

<

...> к Обществу и обязании Управления устранить нарушенные права Общества путем регистрации в десятидневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу права собственности Общества на нежилое здание площадью 375,1 кв.м., кадастровый номер 35:05:0504016:70, расположенного по адресу: 

<

...>, отказать.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный  апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.  

 

Судья                                                                                    М.Б.Свиридовская