ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-29587/2021

25 января 2022 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена   24 января 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  25 января 2022 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галенкиной К.В.,

судей Баженовой Ю.С., Полубехиной Н.С.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

 

при участии:  

от истца: представитель ФИО2, на основании выписки из ЕГРЮЛ от 06.10.2021,

от ответчика: представитель ФИО3, на основании доверенности от 01.12.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-39710/2021) общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Домовит» на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.11.2021 по делу № А56-29587/2021, принятое по иску: 

истец: общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Домовит» (адрес: Россия, 192241, Санкт-Петербург, ул. Турку, дом 23, корпус 2 литер А, квартира 76, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 24.05.2019, ИНН: 

<

***>)

ответчик: индивидуальный предприниматель ФИО4 (ОГРНИП: 

<

***>)

об обязании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Домовит» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – предприниматель) об освобождении незаконно занятого подвального помещения 1Н общей площадью 280,2 кв.м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, Удельный проспект, дом 2, литера А.

Решением от 14.11.2021 в иске отказано.

Не согласившись с указанным решением, Общество подало апелляционную жалобу, просит решение отменить, иск удовлетворить; в обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что действиями предпринимателя, а именно складированием в подвальном помещении жилого дома деревянной тары, картонных коробок, иных посторонних предметов хозяйственного и бытового назначения нарушаются требования законодательства РФ; предприниматель использует подвальное помещение для складирования и сортировки овощной продукции, осуществляет погрузочно-разгрузочные работы через проемы продухов подвального помещения, размещает различные предметы в водомерном узле и секции индивидуального теплового пункта, помещение разделено на секции путем установки несанкционированных перегородок с деревянным дверным и пластиковым заполнением, не соответствующим требованиям пожарной безопасности для помещений общего имущества многоквартирного дома, проектные дверные проемы с лестничных клеток наглухо заделаны кирпичом, продухи подвального помещения обнесены металлическими решетками с глухим остеклением и без такового, что не обеспечивает нормативные показатели по объему проветривания и инсоляции подвального помещения, препятствует их очистке от уличного мусора, осветительное и силовое электрооборудование в подвале смонтировано с многочисленными нарушениями, отсутствует вводное устройство со смонтированным прибором учета расхода электрической энергии, силовые кабели проходят в местах расположения металлических труб отопления и холодного водоснабжения, осветительные приборы не имеют защитных колпаков-рассеивателей, распределительный щит и в целом электроустановка не оборудована системой уравнивания потенциалов, вводной кабель от неизвестного источника проложен через тротуар по фасаду здания при отсутствии разрешения на использование общего имущества; Обществом с 25.08.2021 по 10.09.2021 инициировано и проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома для решения вопроса о выселении арендатора подвального помещения, в ходе которого установлено, что некоторые собственники не имеют представления о том, что подвальное помещение сдано в аренду предпринимателю.

  В судебном заседании истец поддержал доводы апелляционной жалобы, а ответчик просил в ее удовлетворении отказать.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Общество осуществляет управление многоквартирным домом по адресу: Санкт-Петербург, Удельный пр., д. 2, лит. А.

Управляющая организация на основании протокола конкурса от 16.09.2020 № 2/2 обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, на право управления которым проводился конкурс, в том числе обеспечивать управление многоквартирным домом, а также обеспечивать предоставление в жилое (-ые) и (или) нежилое (-ые) помещения коммунальных услуг согласно договору и осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, а собственник обязуется оплачивать управляющей организации выполненные работы и оказанные услуги.

Как указывает Общество, в ходе обследования помещений общего имущества многоквартирного дома 21.12.2020 выявлен факт незаконного пребывания в подвальном помещении 1-Н общей площадью 280,2 кв.м посторонних лиц и размещения в подвальном помещении посторонних предметов, относящихся к их предпринимательской деятельности.

По результатам обследования составлено обращение в органы внутренних дел с просьбой оказать содействие по вопросу установления личности граждан, незаконно использующих помещения общего имущества многоквартирного дома, с их последующим выселением из указанных помещений.

В ходе проверочных мероприятий 21.01.2021 по указанному адресу сотрудником 36 отдела полиции Выборгского района ФИО5 был проведен осмотр, по результатам которого обнаружено, что в помещении осуществляется складирование и обработка овощей и фруктов, по углам сложена тара различного назначения. В одном из помещений осуществляется деятельность по выращиванию домашней птицы. В указанном помещении размещена газобаллонная установка с каталитической горелкой, использующаяся для прогрева помещения. Осветительное и силовое электрооборудование в подвале смонтировано с многочисленными нарушениями Правил устройства электроустановок, помещения содержатся в неудовлетворительном санитарном состоянии.

Как указывает истец, при попытке сотрудников управляющей организации получить доступ к инженерным сетям многоквартирного дома был получен отказ.

Обществу 17.03.2021 направлено предписание об освобождении подвального помещения 1-Н, передаче указанного помещения по акту приема-передачи управляющей организации Обществу в срок до 31.03.2021.

В ходе осмотра общего имущества, проведенного 01.04.2021 в 11:30, установлено, что предписание не исполнено, подвальное помещение 1-Н не освобождено.

Ссылаясь на то, подвальное помещение в силу прямого указания закона относится к общему имуществу жилого дома, предназначено для его обслуживания и эксплуатации, право общей долевой собственности на которое в силу статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) принадлежит всем собственникам помещений в многоквартирном доме, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

Как следует из части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом.

Согласно части 1.1 данной статьи надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; 3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; 4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц; 5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 части 2 указанной статьи управление многоквартирным домом может осуществляться управляющей организацией.

Управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (пункт 2.3 той же статьи).

Согласно части 16 названной статьи лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.

Из части 2 статьи 161 ЖК РФ следует, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

Приведенные нормы права позволяют сделать вывод о том, что управляющая организация имеет право на обращение в арбитражный суд с иском в защиту своих прав в случае наличия обстоятельств, препятствующих выполнению управляющей организаций обязанностей по поддержанию общего имущества многоквартирного дома в состоянии, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества, в частности по осуществлению ремонта общего имущества и пр.

В круг обстоятельств, подлежащих исследованию для правильного разрешения настоящего спора, относятся обстоятельства, связанные с нарушением прав управляющей организации или иных собственников помещений в названном доме действиями (бездействием) ответчика.

В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Частями 2 и 4 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме; объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно части 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В силу пункта 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно положениям пункта 3 части 2 статьи 44, части 1 статьи 46 ЖК РФ решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Судом установлено, что между ответчиком и собственниками помещений в многоквартирном доме на основании протокола общего собрания собственников многоквартирного дома от 15.12.2008 № 2 заключен договор аренды от 18.04.2011.

Из протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу о сдаче в аренду общего имущества многоквартирного дома – подвал, с включением в договор аренды условий о доступе и коммуникациям находящемся в подвале, следует, что из 12 квартир «за» проголосовали присутствующие собственники 10 квартир (№№ 7, 8, 9, 4, 6, 10, 1, 2, 3, 5) (100% голосов (единогласно). Таким образом, нарушений требований статьи 46 ЖК РФ не допущено.

В соответствии с условиями названного договора передано в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Удельный пр., д. 2, лит. А, пом. 1-Н, площадью 280,2 кв.м с кадастровым номером 78:36:0005330:1022 (предыдущий кадастровый номер 78:36:5330:1:2:5). Согласно пункту 2 дополнительного соглашения от 01.04.2016 договор аренды заключен на неопределенный срок.

Приняв во внимание, что договор аренды является действующим, с учетом решения общего собрания собственников многоквартирного дома от 15.12.2008 № 2, суд пришел к правомерному выводу о том, что ответчик занимает помещение на законных основаниях, в связи с чем отказал в иске.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, в связи с чем оснований для отмены судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 14.11.2021 по делу №  А56-29587/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

                   К.В. Галенкина

 

Судьи

 

                    Ю.С. Баженова

 

 Н.С. Полубехина