Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-203969/22-6-1548

06 февраля 2023 года

город Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 25 января 2023 г.

Решение в полном объеме изготовлено 06 февраля 2023 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Коршиковой Е.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 

дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОНТ" (109052, ГОРОД МОСКВА, ПОДЪЁМНЫЙ ПЕРЕУЛОК, 1, ОГРН: 1027739700394, Дата присвоения ОГРН: 05.12.2002, ИНН: 7729138063)

к ответчику: ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, ГОРОД МОСКВА, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)

о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в отношении нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Москва, пер. Подъемный, д. 1, общей площадью 417,5 кв.м (этаж 1, пом. VIII, комн. 1-11, пом. XI, комн. 1-15), присуждении денежной суммы в размере 1 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения

при участии:

от истца – Гараян С.А. по дов. от 20.09.2022г. (удостоверение)

от ответчика – Клюкин С.Е. по дов. от 10.11.2022г. (дип. от 10.07.2019г.), после перерыва – Минин Д.С. по дов. от 22.11.2022г. (дип. от 26.07.2019г.) 

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОНТ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее - ответчик) о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в отношении нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Москва, пер. Подъемный, д. 1, общей площадью 417,5 кв.м (этаж 1, пом. VIII, комн. 1-11, пом. XI, комн. 1-15), принадлежащего истцу на праве собственности, об обязании обеспечить предоставление в Управление Росреестра по г. Москве заявления о прекращении ограничения – ипотеки в течение 10 рабочих дней с даты вступления в законную силу судебного акта по настоящему спору, о присуждении неустойки в размере 1 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда. 

          В судебном заседании 18.01.2023 г. в порядке ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 25.01.2023 г. Информация о перерыве был размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет: www.msk.arbitr.ru.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам отзыва на иск.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) №59-2053 от 13.05.2015 г., по условиям которого, продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, пер. Подъемный, д.1, общей площадью 417,5 кв.м. (этаж 1, пом.VIII, комн.1-11, пом.XI, комн.1-15), а покупатель принять и оплатить это имущество.

Согласно п. 3.1 договора, цена объекта составляет 35 597 000 руб. 00 коп. 

В соответствии с п. 3.2 договора оплата стоимости объекта осуществляется в рассрочку в течение трех лет со дня заключения договора купли-продажи.

В силу п. 3.4 договора, оплата по договору вносится ежеквартально. 

Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются покупателем до 13 числа первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 2 966 416,67 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены нежилого помещения.

Согласно п. 4.1 договора, в качестве обеспечения исполнения обязательств покупателя по оплате приобретаемого имущества устанавливается залог недвижимого имущества.

В Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о переходе права собственности на объект к ООО «КОНТ» с обременением в виде залога в силу закона (запись регистрации от 25.06.2015 № 77-77/004- 77/004/047/2015-122/2).

Истец указывает, что полностью выполнил обязательства по оплате объекта недвижимого имущества в соответствии с договором купли-продажи.

23.05.2022 года истец письмом № б/н обратился к ответчику с заявлением о снятии обременении и погашения записи об ипотеке.

В ответ на указанное обращение ответчик письмом от 14.06.2022 №ДГИ-1-33211/22-1 отказал в снятии обременения с нежилого помещения в связи наличием задолженности в размере 1 349 975,73 руб. по оплате  ежеквартальных платежей и 30 064 632,93 руб. по пени по договору купли-продажи.

Истец в подтверждение исполнения обязательств по внесению предусмотренных договором платежей и процентов за предоставленную рассрочку ссылается на вступившие в законную силу судебные акты по делам № А40-158612/21, №А40-237189/20, которыми подтвержден факт отсутствия задолженности истца перед ответчиком.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон № 159-ФЗ), субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Пунктом 5 ст. 5 Закона № 159-ФЗ установлено, что в случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, обязательным является заключение договора о залоге указанного имущества до его полной оплаты. Договор о залоге арендуемого имущества заключается одновременно с договором купли-продажи указанного имущества. Расходы на государственную регистрацию договора о залоге арендуемого имущества возлагаются на арендатора.

Из пункта 2 ст. 20 Закона № 102-ФЗ следует, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.

Согласно п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"  государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В этой связи истцом избран надлежащий способ защиты прав.

В соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию (ст. 337 ГК РФ).

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 3 Закона № 102-ФЗ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Согласно статье 352 ГК РФ залог прекращается, в том числе, в случае прекращения обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 4.5 договора установлено, что в случае неисполнения покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 договора, на имущество, находящееся в залоге у продавца, может быть обращено взыскание в установленном законом порядке. При этом период просрочки должен составлять не менее 3-х месяцев. Пункт 3.4 договора содержит обязательство покупателя оплачивать  ежеквартальные платежи по долгу и процентам в рассрочку.

         Из указанного следует, что договором установлено обеспечение оплаты выкупной цены и процентов за рассрочку. Обязательства истца по уплате неустойки, начисленной Департаментом за просрочку оплаты по договору, залогом не обеспечены.

        Доводы отзыва ответчика со ссылкой на наличие задолженности по оплате ежеквартальных платежей в размере  1 349 975,73 руб., процентов за предоставленную рассрочку в размере 344 113,33 руб., пени в размере 30 064 632,93 руб., судом отклонены исходя из следующего.

Как следует из представленного в материалы дела расчета задолженности, начисления по договору купли-продажи произведены за период с 15.06.2015г. по 13.04.2018г.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 25.06.2021 по делу № А40-237118/20-186-439Б, вступившим в законную силу, прекращено производство по заявлению о признании ООО «КОНТ» банкротом. Указанным судебным актом установлено, что требования истца по основному долгу и процентам в размере 20 785 059,56 рубля (а именно: 19 395 801,30 руб. задолженности и 1 389 258,26 руб. процентов), взысканные по делу № А40-170268/17-176-1545, оплачены в полном объеме.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.03.2022 по делу А40-158612/21, вступившим в законную силу, отказано во взыскании  денежных средств в размере 137 082 410 руб. 03 коп., из них: 16 201 198 руб. 70 коп. - сумма задолженности по ежемесячным платежам согласно п. 3.4 договора за период с 14.01.2017 по 13.04.2018; 4 415 129 руб. 36 коп. - проценты за предоставленную рассрочку согласно п. 3.3 договора за период с 14.10.2016 по 14.07.2021; 116 466 081 руб. 97 коп. - пени согласно п. 5.1 договора за 2 период с 01.10.2016 по 14.07.2021, расторжении договора купли-продажи от 13.05.2015 № 59-2053, обязании ответчика возвратить Департаменту городского имущества юрода Москвы нежилое помещение площадью 417,50 расположенное по адресу: г. Москва, Подъемный пер. дом 1. При этом судом установлено, что часть задолженности была взыскана в рамках дела № А40-170268/17-176-1545, что составляет более 50% от выкупной стоимости объекта, а в рамках рассматриваемого дела исковые требования о взыскании задолженности, процентов и пени за период с 14.01.2017 по 13.04.2018 предъявлены за пределами срока исковой давности.

Таким образом, обеспеченные залогом обязательства истцом исполнены, что влечет прекращение залога.

Порядок погашения регистрационной записи об ипотеке установлен статьей 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". 

Согласно ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 4 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Из указанных правовых норм следует, что при наступлении обстоятельств, влекущих в силу закона прекращение ипотеки, и при отсутствии совместною обращения залогодателя и залогодержателя в регистрирующий орган запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда, вынесенного по иску заинтересованного лица.

С учетом изложенного,  основания понуждения ответчика обеспечить представление в Управление Росреестра по Москве заявления о прекращении ограничения - ипотеки в отношении объекта по договору купли-продажи отсутствуют.

Согласно п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" исходя из положений пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения, судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя.

В пункте 31 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда РФ разъяснено, что судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства.

Поскольку в удовлетворении требований об обязании ответчика совершить обязательства в натуре в виде обращения в регистрирующий орган с заявлением о прекращении залога отказано, основания для присуждения судебной неустойки за неисполнения судебного акта отсутствуют.

Расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в сумме 6 000 руб.

На основании изложенного, ст.ст. 11, 12, 304, 309, 310, 334, 334.1, 339.1, 352, 488, 549 ГК РФ, ст.ст. 3, 20, 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», руководствуясь ст.ст. 4, 64, 65, 71, 75, 106, 110, 112, 167-171, 176, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированное в ЕГРН за номером 77-77/004-77/004/047/2015-122/1 от 25.06.2015  в отношении нежилого помещения площадью 417,5 кв.м (этаж 1, пом. VIII, комн. 1-11, пом. XIкомн. 1-15), находящегося по адресу: г. Москва, пер. Подъемный, д. 1.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

           Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, ГОРОД МОСКВА, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674)  в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОНТ" (109052, ГОРОД МОСКВА, ПОДЪЁМНЫЙ ПЕРЕУЛОК, 1, ОГРН: 1027739700394, ИНН: 7729138063) расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб.

          Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                             Е.В. Коршикова