АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-28922/2021

г. Новосибирск

01 марта 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 февраля 2022 года.

Решение изготовлено в полном объеме 01 марта 2022 года.

Арбитражный  суд  Новосибирской  области  в   составе  судьи  Петровой Ю.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск 

об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:081295:260,   расположенного   по   адресу:   

<

...> путем продажи с публичных торгов,

при участии представителей:

истца – не явился, уведомлен,

ответчика – ФИО3 – доверенность от 03.11.2021, паспорт, удостоверение адвоката,

УСТАНОВИЛ:

мэрия города Новосибирска (далее - истец) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:081295:260, расположенного по адресу: 

<

...> путем продажи с публичных торгов.

Ответчик в судебном заседании и представленном отзыве (том 1 л.д.59-63) и дополнениях к отзыву (том 2 л.д. 1-2) отклонил исковые требования как необоснованные.

Исковые требования мэрии города Новосибирска обоснованы ссылкой на статью 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы прекращением договора аренды земельного участка для завершения строительства, занимаемого объектом незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком.

Исследовав представленные участвующими в деле лицами доказательства и приводимые ими доводы, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, арбитражный суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, 08.09.2006 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска (л.д.78-81), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 54:35:081295:0007, площадью 470 кв.м, разрешенное использование земельного участка: для строительства торгово-выставочного здания кафе (пункты 1.1, 1.3 договора). Срок действия договора с 08.09.2006 по 25.06.2018 (в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2015 №4 к договору аренды земельного участка от 08.09.2006 №13 бт).

03.09.2018 меду истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка №131499р для завершения строительства объекта незавершенного строительства по Бердскому шоссе, согласно которому в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:081295:7, площадью 470 кв.м., расположенный в пределах Первомайского района города Новосибирска, сроком действия до 02.09.2021. Указанный Договор прошел государственную регистрацию, о чем  Единый государственный реестр недвижимости внесена запись №54:35:081295:7-54/001/2018-7.

В границах данного земельного участка расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:081295:260, принадлежащий на праве собственности ответчику, степень готовности объекта незавершенного строительства 35%, что подтверждается сведениями из ЕГРН (том 1 л.д. 15-17). 

К моменту рассмотрения дела срок договора аренды земельного участка, на котором расположен незавершённый строительством объект, истёк. Правовая возможность  продления Договора законодательством Российской Федерации не предусмотрена.

Ссылаясь на истечение срока действия договора аренды и невыполнение ответчиком обязательства по завершению строительства объекта недвижимости, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исходя из содержания и смысла пункта 1 статьи 11 ГК РФ и части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правом на судебную защиту обладает лицо, права и охраняемые законом интересы которого нарушены либо оспорены.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, в том числе иными способами, предусмотренными законом. 

Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации установлено, что суд рассматривает дело по заявленным предмету и основаниям.

Статьями 9, 65 АПК РФ закреплен принцип состязательности участников арбитражного процесса, согласно которому каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Согласно статье 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе, отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1) (подпункт 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

По смыслу вышеизложенных норм закона объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, может быть изъят у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов при наличии в совокупности следующих условий: прекращения действия договора аренды земельного участка и незавершения строительства соответствующего объекта.

Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137).

Законом № 171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1  Закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 ЗК РФ.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.

Из имеющихся в деле материалов следует, что право на однократное продление ранее действовавшего договора аренды ответчиком реализовано, срок действия  договора аренды земельного участка №131499р от 03.09.2018 для завершения строительства объекта незавершенного строительства по Бердскому шоссе истек 02.09.2021.

Строительство объекта на земельном участке не завершено.

В данном случае договор аренды заключён 03.09.2018, в связи с чем положения статьи 239.1 ГК РФ подлежат применению к спорным правоотношениям сторон.

 Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что имеются все основания для изъятия у ответчика путём продажи с публичных торгов объекта незавершённого строительства. 

Доводы ответчика о высокой степени готовности объекта незавершенного строительства с учетом изложенного подлежат  отклонению как не имеющие правового значения для разрешения настоящего спора. 

Действие срока разрешения на строительство, окончившегося 25.09.2020, не продлено, тогда как в силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.

Доказательств, указывающих о том, что ответчиком продолжаются строительные работы на объекте в целях его завершения, из материалов дела не следует. Так, например, из раздела II уведомления мэрии города Новосибирска об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 08.09.2021 №11/1/11.1-04/02953 усматривается, что ответчику отказано в том числе по причине несоответствия параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации (Шифр П.12.11-1), это же следует из заключения по результатам технического обследования конструкций надземной части объекта незавершенного строительством «Торгово-выставочное здание с кафе по Бердскому шоссе в Первомайском районе г. Новосибирска (кадастровый номер земельного участка 54:35:081295:0007) от 08.02.2022 № 25-2022 (л.д.123).

По смыслу пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению в единственном случае - если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Ответчик, возражая против иска, в порядке статьи 65 АПК РФ, должен доказать суду то, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) истца или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект незавершенного строительства.

При этом указанные обстоятельства ответчиком должны быть приведены именно в период срока действия договора аренды земельного участка от 03.09.2018 №131499р, поскольку в связи с прекращением этого договора истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Между тем доказательств, подтверждающих, что нарушение срока в спорном периоде вызвано действиями (бездействием) лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключён (технологически присоединён) объект незавершённого строительства ответчика, последним суду также не доказано.

Соответственно доводы ответчика и представленные им документы в подтверждение своей позиции к дополнению к отзыву на исковое заявление (поступило через систему «Мойарбитр» 08.02.2022), и датированные 2012 годом, не относятся к рассматриваемому периоду действия договора аренды от 03.09.2018 №131499р.

Поскольку в рассматриваемом случае незаконность действий публичных и иных органов судом не установлена, а к правоотношениям сторон подлежат применению правила статьи 239.1 ГК РФ, требования мэрии  об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:081295:260, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, р-н Первомайский, Бердское шоссе, путем продажи с публичных торгов подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика в сумме 6 000 рублей. В связи с принятием судом при рассмотрении данного дела обеспечительных мер взысканию с ответчика подлежит также государственная пошлина в сумме 3 000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

иск удовлетворить.

Изъять у индивидуального предпринимателя ФИО2 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:081295:260, расположенный по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, р-н Первомайский, Бердское шоссе путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 6 000 рублей, государственную пошлину по заявлению о применении обеспечительной меры в сумме 3 000 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в  Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Ю.А. Петрова