ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-71348/17-109-400

город Москва

17 апреля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2018 года

Полный текст постановления изготовлен 17 апреля 2018 года

Арбитражный суд Московского округа 

в составе: 

председательствующего-судьиАнаньиной Е.А.,

судей Кузнецова В.В., Шевченко Е.Е.,

при участии в заседании:

от истца (заявителя) АО «Авилон АГ»: ФИО1 (дов. № 112/2017 от 06.05.2017 г.);

от ответчика (заинтересованного лица) Департамента городского имущества города Москвы: ФИО2 (дов. № 33-Д-1300/17 от 27.12.2017 г.);

рассмотрев 11 апреля 2018 г. в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 24 августа 2017 г.,

принятое судьей Гречишкиным А.А.,

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 декабря 2017 г.,

принятое судьями Алексеевой Е.Б., Савенковым О.В., Александровой Г.С.,

по делу № А40-71348/17-109-400

по заявлению акционерного общества «Авилон АГ» (109316, 

<

...>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (109992, 

<

...>)

о признании недействительным решения,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Авилон АГ» (далее - АО «Авилон АГ», общество, заявитель) является собственником здания по адресу: 

<

...>, с кадастровым № 77:05:0002004:1064, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права от 22 апреля 2016 г. (№ 77-77/005-77/005/002/2016-1873/2), и арендатором земельного участка, на котором расположено указанное здание, по адресу: 

<

...>, с кадастровым № 77:05:0002004:3289, на основании договора аренды земельного участка от 21 января 2016 г. № М-05-048431 и дополнительного соглашения от 30 июня 2016 г.

АО «Авилон АГ» на основании разрешения на строительство от 12 января 2017 г. № 77-126000-013872-2017 осуществляет на указанном земельном участке строительство дилерского центра Ауди-Мерседес Бенц.

Департаментом городского имущества города Москвы (далее - Департамент) было издано распоряжение от 16 августа 2016 г. «Об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:05:0002004:3289 - объекты придорожного сервиса (4.9.1 (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5)).

Указанное распоряжение в порядке межведомственного взаимодействия было направлено ответчиком в ФГБУ ФКП Росреестра по Москве для внесения изменений в сведения ГКН.

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:05:0002004:3289 кадастровая стоимость установлена в размере 322 828 255 руб. 75 коп. (акт об утверждении кадастровой стоимости от 27 сентября 2016 г.), которая была отражена в кадастровом паспорте от 28 сентября 2016 г.

Из письма от 20 октября 2016 г. № 33-5-113435/16-(2)-0 следует, что Департамент в одностороннем порядке рассчитал арендную ставку исходя из существовавшей на тот момент кадастровой стоимости земельного участка за первый год аренды в размере 166 256 551 руб. 71 коп. 

Дополнительным соглашением от 10 ноября 2016 г., зарегистрированным 27 декабря 2016 г., к договору аренды, в соответствии с решением Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы (протокол от 19 февраля 2015 г. № 4, пункт 33), распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 18 октября 2016 г. № 30009, были внесены следующие изменения в договор аренды:

- цель предоставления участка: проектирование и строительство (реконструкция) объектов капитального строительства, в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 27 июля 2016 г. № RU77-126000-021147, а именно объекты придорожного сервиса (4.9.1).

- срок действия договора аренды до 18 октября 2022 г.

В соответствии с пунктом 4.12 указанного дополнительного соглашения от 10 ноября 2016 г. арендная плата по договору аренды земельного участка после изменения цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции) устанавливается в сумме 50,0% от кадастровой стоимости земельного участка и 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления, что составляет 166 256 551 руб. 71 коп., в соответствии с кадастровым паспортом от 28 сентября 2016 г.

Согласно приложению № 1 к дополнительному соглашению от 10 ноября 2016 г. при расчете арендной платы за первый год аренды была взята кадастровая стоимость, установленная на 26 сентября 2016 г. в размере 322 828 255 руб. 75 коп., которая соответственно была указана на момент заключения дополнительного соглашения в кадастровом паспорте от 28 сентября 2016 г. № 77/501/16-1090242. Также в указанном приложении даны разъяснения к пункту 1.4 «Годовая арендная плата» (в том числе за первый год аренды в размере 166 256 551 руб. 71 коп.).

01 декабря 2016 г. общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве с целью установить кадастровую стоимость по состоянию на 26 сентября 2016 г. в размере ее рыночной стоимости.

Комиссия установила превышение кадастровой стоимости земельного участка над рыночной на 115 928 255 руб. 75 коп., то есть превышение на 36%.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 13 декабря 2016 г. № 51-9002/2016 кадастровая стоимость земельного участка была снижена на 36 процентов, и установлена по состоянию на 26 сентября 2016 г. в размере рыночной стоимости 206 900 000 руб.

20 декабря 2016 г. заявителем в адрес филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Москве было направлено требование № 69/16 о внесении соответствующих изменений о новой кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 26 сентября 2016 г. в сведения государственного кадастра недвижимости.

Согласно письму филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Москве от 12 января 2017 г. № 2.13/00870 указанные изменения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 206 900 000 руб. были внесены ФКП Росреестра по Москве 28 декабря 2016 г. с датой применения с 26 сентября 2016 г.

В этой связи общество обратилось в Департамент с просьбой произвести перерасчет арендной платы, в том числе за первый год аренды, с учетом уже уплаченных денежных средств по предоставленной рассрочке, исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 26 сентября 2016 г. - 206 900 000 руб. и предоставить измененный график платежей (письмо от 26 декабря 2016 г. № 125/16).

Письмом от 19 января 2017 г. № ДГИ-1-111736/16-1 Департамент ответил отказом в изменении и перерасчете арендной платы, ссылаясь на то, что условия дополнительного соглашения от 10 ноября 2016 г. были согласованы сторонами, в связи с чем оснований к корректировке размера арендной платы за первый год аренды не имеется.

Считая свои права нарушенными, АО «Авилон АГ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительным решения от 19 января 2017 г. № ДГИ-1-111736/16-1 об отказе в уменьшении и перерасчете арендной платы за первый год аренды земельного участка по договору аренды от 21 января 2016 г. № М-05-048431, о признании за АО «Авилон АГ» право уплачивать арендную плату за первый год аренды земельного участка по договору аренды от 21 января 2016 г. № М-05-048431 в размере 106 553 500 руб. (без учета процентов за предоставление рассрочки), исходя из кадастровой стоимости 206 900 000 руб. и обязании Депаратмент произвести перерасчет арендной платы за первый год аренды земельного участка по договору аренды от 21 января 2016 г. № М-05-048431, с учетом ранее произведенных оплат по договору.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 августа 2017 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 декабря 2017 г., заявленные требования удовлетворены в части признания за АО «Авилон АГ» права уплачивать арендную плату за первый год аренды земельного участка по договору аренды № М-05-048431 от 21 января 2016 г. в размере 106 553 500 руб. (без учета процентов за предоставление рассрочки), исходя из кадастровой стоимости 206 900 000 руб. и обязании Департамент городского имущества города Москвы произвести перерасчет арендной платы за первый год аренды земельного участка по договору аренды № М-05-048431 от 21 января 2016 г., с учетом ранее произведенных оплат по договору. В удовлетворении остальной части требований отказано. 

В кассационной жалобе Департамент городского имущества города Москвы просит об отмене принятых судебных актов, полагая, что судами неправильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил. 

В заседании кассационной инстанции представитель Департамента городского имущества города Москвы поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель АО «Авилон АГ» возражал против ее удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции не находит оснований к отмене обжалуемых судебных актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве» порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются Правительством Москвы;

Пунктом 2 и 5 статьи 20 указанного закона предусмотрено, что при определении размера арендной платы учитываются разрешенное использование земельных участков, вид осуществляемой на них хозяйственной и иной деятельности, а также дополнительные условия использования земельных участков, установленные для решения социальных задач и задач развития города. Размер ежегодной арендной платы за земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 20 Закона, устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ, а именно:

- принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке (в ред. Постановления Правительства Российской Федерации от 19 августа 2011 г. № 697);

- принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

- принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

- принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

- принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;

- принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2, 3.2.1 Постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. № 273-ПП в случае принятия в установленном порядке по заявлению арендатора земельного участка Департаментом городского имущества города Москвы решения о внесении изменений в договор аренды, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства арендатором земельного участка, а также при оформлении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства (реконструкции) без проведения торгов и (или) на основании вступившего в законную силу судебного акта, размер арендной платы за земельные участки и сроки ее уплаты определяются в следующем порядке:

- за первый год срока аренды земельного участка арендная плата устанавливается в сумме ставок согласно приложениям 1 и 3 к Постановлению Правительства Москвы № 273.

Показатель плотности застройки определяется как отношение общей площади объектов капитального строительства (в кв. м) к общей площади земельного участка (в кв. м), указанным в утвержденном в установленном порядке градостроительном плане земельного участка.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суды исходили из тех обстоятельств, что при установлении кадастровой стоимости земельного участка уполномоченным органом был нарушен принцип экономической обоснованности, с учетом решения Комиссии при расчете арендной платы за первый год аренды арендная плата, указанная в дополнительном соглашении от 10 ноября 2016 г., подлежит перерасчету исходя из объективной кадастровой (рыночной) стоимости земельного участка, которая составляет 206 900 000 руб. на весь спорный период.

Судами произведен расчет исходя из следующих показателей.

Так, согласно ГПЗУ № RU77-126000-021147 площадь объекта капитального строительства на земельном участке составляет 15 000 кв.м.

Площадь земельного участка составляет 5 005 кв.м, показатель плотности застройки составляет 0,34.

Ставке арендной платы за указанный земельный участок (по приложению № 3) соответствует п. 4 «50% от кадастровой стоимости».

Таким образом, арендная плата за первый год аренды земельного участка, исходя из новой установленной кадастровой стоимости по состоянию на 26 сентября 2017 г. в размере 206 900 000 руб., должна составлять 106 553 500 руб. и рассчитывается следующим образом:

1,5% x 206 900 000 руб. + 50% x 206 900 000 руб. = 106 553 500 руб.

В связи с уменьшением кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 26 сентября 2016 г., судами рассчитана арендная плата за первый год аренды, которая подлежала соразмерному уменьшению до 106 553 500 руб. (на 59 703 051 руб. 71 коп.).

Принимая во внимание изложенное, а также неоднократное обращение общества в Департамент о необходимости изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости, что предусмотрено условиями договора аренды, суды признали за обществом право уплачивать арендную плату за первый год аренды в размере 106 553 500 руб.

Выводы судов основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и соответствуют положениям действующего законодательства.

Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции полагает обоснованным вывод судов о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в указанной части.

Доводы Департамента городского имущества города Москвы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения судов, им дана надлежащая правовая оценка, с которой суд кассационной инстанции согласен.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция не усматривает каких-либо нарушений норм материального или процессуального права, которые могли бы служить основанием к отмене обжалуемых судебных актов.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 24 августа 2017 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 декабря 2017 г. по делу № А40-71348/17-109-400 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы – без удовлетворения.

Председательствующий-судьяЕ.ФИО3

Судьи В.В.Кузнецов

Е.Е.Шевченко