АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

20 апреля 2021 года

Дело № А33-22722/2020

Красноярск

Резолютивная часть решения вынесена в судебном заседании 13 апреля 2021 года.

В полном объёме решение изготовлено 20 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тимергалеевой О.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Привалихиной Надежды Петровны (ИНН 246100005163, ОГРН 304246102700012)

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик компания «Арбан» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об устранении недостатков,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

- общества с ограниченной ответственностью «Аметист» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

в присутствии:

от истца: ФИО2, представителя по доверенности от 10.07.2018, личность установлена паспортом,

от ответчика: ФИО3, представителя по доверенности от 10.02.2020, личность установлена паспортом,

эксперта ФИО4, личность установлена паспортом,

эксперта ФИО5, личность установлена паспортом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО6, 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Аметист» (далее – ответчик):

- об обязании в течение 14 дней с момента принятия решения судом устранить недостатки, в соответствии с локальным сметным расчетом № 1, указанным в Акте;

- об обязании в течение 5 дней  с момента подписания акта об устранении недостатков провести контроль качества устранения недостатков путем проведения экспертизы;

- в случае нарушения срока устранения недостатков взыскать неустойку в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки исполнения обязательства по устранению недостатков;

- о взыскании судебных расходов на проведение экспертизы в размере 56 000 руб.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 03.08.2020 возбуждено производство по делу, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик компания «Арбан».

В предварительном судебном заседании 01.09.2020 суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять уточнение исковых требований. Спор рассматривается с учетом произведенных изменений, согласно которым истец просит:

- обязать ответчика в течение 14 дней с момента принятия решения судом устранить недостатки, выявленные в ходе проведенной экспертизы согласно перечню;

- обязать в течение 5 дней с момента подписания акта об устранении недостатков провести контроль качества устранения недостатков путем проведения экспертизы;

- в случае нарушения срока устранения недостатков (14 дней с момента принятия решения суда) присудить в пользу истца неустойку в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки исполнения обязательства по устранению недостатков.

- взыскать судебных расходов на проведение экспертизы в размере 56 000 руб.

В предварительном судебном заседании 18.11.2020 суд, руководствуясь статьей 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заменил ненадлежащего ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Аметист» на надлежащего - общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик компания «Арбан», изменив его процессуальный статус с третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на ответчика.

В предварительном судебном заседании 18.11.2020 суд суд определил: изменить процессуальный статус и привлечь в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика – общество с ограниченной ответственностью «Аметист».

В предварительном судебном заседании 15.12.2020 суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял уточнение исковых требований. Спор рассматривается с учетом произведенных изменений, согласно которым истец просит взыскать с ответчика денежные средства в размере 812 533 руб., необходимые для ремонтно-восстановительных работ.

Определением от 03.02.2021 удовлетворено ходатайство акционерного общества «Специализированный застройщик «АРБАН» о назначении строительно-технической экспертизы, назначена комиссионная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам государственного предприятия Красноярского края «Красноярский региональный центр энергетики и экспертизы» - ФИО7, ФИО5.

В материалы дела 12.02.2021 от эксперта ФИО7 поступило заявление о самоотводе в связи с участием в комиссии экспертов при проведении досудебной экспертизы. 

Одновременно от государственного предприятия Красноярского края «Красноярский региональный центр энергетики и экспертизы» поступило ходатайство о замене эксперта ФИО7 на эксперта ФИО4, представлены соответствующие документы, подтверждающие уровень образования и квалификации эксперта.

Определением от 12.02.2021 судебное заседание для рассмотрения ходатайства эксперта ФИО7 о самоотводе назначено на 15.02.2021.

Определением от 15.02.2021 заявление эксперта ФИО7 о самоотводе удовлетворено, судом произведена замена эксперта ФИО7 на эксперта ФИО4 при проведении комиссионной строительно-технической экспертизы, назначенной Арбитражным судом Красноярского края в деле №А33-22722/2020 определением от 03.02.2020.

В предварительном судебном заседании 15.03.2021 на основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение.

В судебном заседании 15.03.2021 суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял уточнение исковых требований. Спор рассматривается с учетом произведенных изменений, согласно которым истец просит взыскать с ответчика денежные средства в размере 1 283 474 руб., необходимые для ремонтно-восстановительных работ, согласно локального сметного расчета №1 заключения эксперта №74 от 11.02.2021.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, для участия в судебное заседание не явилось, представителей не направило. На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие третьего лица.

Эксперты ответили на вопросы представителей сторон, дали пояснения суду и сторонам по проведенной экспертизе и представленному экспертному заключению.

Представитель истца поддержал исковые требования, огласил позицию по делу, ответил на вопросы суда.

Представитель ответчика возражает против удовлетворения заявленных исковых требований, устно огласил позицию по делу, ответил на вопросы суда.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах процессуального дня объявлялся перерыв.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Компания «АРБАН» (застройщик, ИНН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью «РЕГАТА» (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 05.07.2016 № 444, согласно пункту 1.1 которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить нежилое помещение в осях 4г-8 рядах Г/1-Жг, входящее в состав объекта: «Два многоквартирных жилых дома по ул. Коломенская – ул. ФИО8 в Ленинском районе 

<

...> очередь строительства» на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0500137:286 и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства в собственность объект долевого строительства: офис № 8, этаж 2, площадью 411,6 кв.м.

Между обществом с ограниченной ответственностью «РЕГАТА» (участник долевого строительства) и обществом с ограниченной ответственностью «Аметист» (новый участник долевого строительства) заключен договор уступки права требования от 30.03.2018, по которому последнему передано право требования указанного нежилого помещения.

По акту от 30.03.2018 между обществом с ограниченной ответственностью «Компания «АРБАН» (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью «Аметист» (участник долевого строительства) последнему передан в соответствии с договором от 05.07.2016 № 444 офис 440, площадью 403 кв.м., этаж 2. 

Между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (покупатель, предприниматель) и обществом с ограниченной ответственностью «Аметист» (продавец) заключен договор купли-продажи объекта нежилой недвижимости с использованием кредитных средств от 23.07.2018 (далее – договор купли-продажи от 23.07.2018), согласно пункту 1.1 которого предусмотрено, что покупатель за счет собственных средств и за счет денежных средств, предоставляемых Банком ВТБ (ПАО) (далее – кредитор) покупателю в кредит согласно кредитному соглашению от 23.07.2018 № КР/402018-000532, заключенному в городе Красноярск между покупателем и кредитором (далее – кредитное соглашение), приобретает в собственность у продавца следующее нежилое недвижимое имущество (далее – недвижимое имущество): 1.1.1. Объект недвижимости, находящийся по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. ФИО8, д. 2Ж, помещение 440, общей площадью 403 кв.м., находится в составе жилого дома, этаж № 1, этаж № 2. Кадастровый номер нежилого помещения 24:50:0500137:040. 

Недвижимое имущество приобретается по цене в размере 20 150 000 руб. (пункт 1.3 договора купли-продажи от 23.07.2018).

Пунктом 4.2 договора купли-продажи от 23.07.2018 стороны предусмотрели, что право собственности на недвижимое имущество переходит от продавца к покупателю после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по настоящему договору в момент внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права. При этом покупатель становится собственником недвижимого имущество и принимает на себя обязанности по уплате налогов на имущество, а также осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества, участвует соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с эксплуатацией и ремонтом, в том числе капитальным, общего имущества.

В отношении договора купли-продажи от 23.07.2018 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю произведена государственная регистрация права собственности и ипотеки в силу закона, о чем свидетельствуют записи от 09.08.2018.

Согласно акту от 09.08.2018 помещение 440, расположенное по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. ФИО8, д. 2Ж, этаж 1,2; площадью 403 кв.м. передано обществом с ограниченной ответственностью «Аметист» индивидуальному предпринимателю ФИО1.

Письмом от 26.10.2018 № 10/05 предприниматель обратилась к ответчику, сообщив, что в ходе эксплуатации нежилого помещения были выявлены недостатки оконных проемов – продувание по периметру оконного проема, просила устранить выявленные недостатки помещения. 

06.11.2018 ООО «Оконные системы» произвело регулировку оконных створок, в подтверждение представлено наряд-задание.  

Письмом от 13.11.2018 № 11/04 предприниматель обратилась к ответчику, сообщив, что регулировка оконных створок 06.11.2018 не устранила недостатки – в помещении по-прежнему продувает в области стыка стен и оконных проемов, повторно просила устранить выявленные недостатки помещения. 

Согласно акту от 15.11.2018, составленному в присутствии собственника помещения и представителя застройщика, произведен осмотр наружных ограждающих конструкций тепловизором, обнаружены продувания трех оконных створок и с одной петли (верхней) в помещении «склад».  Показания прибора – t = 21,1 °С, W = 12,6%. Обнаружена инфильтрация холодного воздуха в углах «колонна – стена (прост.под окном) - пол» на отдельных участках офисного помещения.

27.11.2018 ООО «Оконные системы» произвело регулировку окон, в подтверждение представлено наряд-задание.  

Письмом от 04.12.2018 № 12/01 предприниматель обратилась к ответчику, сообщив, что регулировка окон 27.11.2018 не устранила недостатки – продувание верхних откосов витражных систем; продувание в оконных створках в кабинетах, обозначенных в приложении к письму, повторно просила устранить выявленные недостатки помещения. 

Письмом от 12.12.2018 № 1353 ответчик просил истца 24.12.2018 обеспечить доступ для устранения недостатков ко всем окнам. 

Письмом от 19.02.2019 № 02/03 предприниматель сообщила, что недостатки не устранены. При этом в помещении хранятся отделочные материалы, завезенные подрядной организацией, препятствующие пользованию помещением, просила предоставить график работ по устранению недостатков и устранить их согласно графику, выразила намерение обратиться в суд.

Письмом от 25.02.2019 № 197 ответчик просил обеспечить доступ ко всем окнам с 27.02.2019 по 06.03.2019, в указанные даты будут выполнены работы по утеплению откосов. К письму приложено письмо ООО «Оконные системы» с аналогичными датами.

Письмом от 15.07.2019 № 893 ответчик указал, что до 31.08.2019 будет выполнено утепление фасада в местах прохождения ливневой канализации и будет проведена ревизия утепления рядом со вскрытыми участками для обнаружения нарушений (согласно выявленных участков инфильтрации холодного воздуха при тепловизионных осмотрах, проведенных зимой 2019 года), ранее были выполнены работы по утеплению оконных откосов в феврале и марте 2019 года.

В ответ на письмо от 04.10.2019 № 10/01 ответчик сообщил истцу, что произведено утепление откосов, произведена ревизия водосточной системы и выполнена замена труб ливневой канализации в количестве 3 штук; произведена замена утеплителя рядом с воронками и откосами на фасаде, произведено утепление монолитной стены на отдельных участках (между 1-2 этажами, на цокольной части фасада), приложен акт от 30.08.2019. В случае обнаружения промерзания в осенне-зимний сезон 2019-2020 годов, просил обратиться в отдел качества для проведения дополнительного тепловизионного обследования.

Письмом от 21.11.2019 № 11/06 предприниматель вновь сообщила о промерзаниях помещения.

Согласно акту от 29.11.2019, составленному в присутствии собственника помещения и представителя застройщика, произведена тепловизионная съемка, tн.в.= -8°С. Приборы отопления установлены в помещениях №№ 1, 2, 3, 4, 5, 7, склад. Створки окон заклеены в помещениях №№ 1, 2, 3, 4, 6, 7, склад. Помещение № 1: t = 19,1°С, W=19%; помещение № 3: t = 21°С, W=16%; помещение № 4: t = 21,1°С, W=14%; помещение № 7: t = 22,9°С, W=16,2%;

Письмом от 09.12.2019 № 1586 ответчик гарантировал выполнение работ по устранению инфильтрации холодного воздуха по оконным и витражным конструкциям в срок до 25.05.2020.

Согласно акту экспертизы от 09.06.2020 № 05-03/2020, составленному обществом с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «Стройнадзор», произведен осмотр помещения офиса № 440 по ул. ФИО8, д. 2ж, в г. Красноярске, выявлены существенные недостатки строительно-монтажных и отделочных работ, несоответствия требованиям норм СНиП 3.04.01-87, ГОСТ 475-18, ГОСТ 6629-88, СП 29.13330.2011, ГОСТ 30971-2012, ГОСТ Р 54170-2010, ГОСТ 23166-99, ГОСТ 21519-2003, СП 50.13330.2012. Определен состав и объем работ, необходимый для устранения выявленных дефектов и недостатков (см.таблицу № 1 в исследовательской части). Стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению выявленных недостатков и дефектов в исследуемом офисном помещении, приведена в локально-сметном расчете, приложение к данному акту экспертизы и составляет 812 533 руб. Все выявленные недостатки строительно-монтажных и отделочных работ возникли из-за грубых отступлений от требований при производстве, отделке и монтаже от действующих и обязательных требований проектной документации, строительных норм и правил государственных стандартов. Все перечисленные дефекты в данном акте относятся к производственно-строительным. Отклонений от требований по выполнению правил эксплуатации, которые могли бы повлиять на описанные производственные недостатки, не выявлено. Все выявленные недостатки не могли возникнуть в процессе эксплуатации и в результате естественного износа. Ремонт силами истца или привлеченных третьих лиц не проводился. Без устранения существенных недостатков, выявленных в свето-прозрачных ограждающих конструкциях, эксплуатация офисного помещения не безопасна. 

В обоснование расходов на проведение экспертизы в размере 56 000 руб. представлены копии следующих документов: договор от 04.06.2020 № 05-03/2020 на проведение экспертизы, подписанный между обществом с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «Стройнадзор» (исполнитель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (заказчик), платежное поручение от 04.06.2020 № 1121 на сумму 56 000 руб., акт от 09.06.2020 № 2971254333, согласно которому проведена строительно-техническая экспертиза в рамках договора от 04.06.2020 № 05-03/2020 на сумму 56 000 руб., количество часов – 28.

Претензией от 18.06.2020 № 06/04 (вх. от 19.06.2020 № 1110) предприниматель, ссылаясь на передачу ей недвижимости, не соответствующей условиям договора о ее качестве, просила ООО «Аметист» (продавца) безвозмездно устранить недостатки, указанные в акте экспертизы, в срок не позднее 20.07.2020.

Письмом от 07.07.2020 ООО «Максима» выразило ответчику готовность об устранении замечаний 13, 14 июля в офисе 440 на ФИО8 2ж.

Письмом от 08.07.2020 № 1048 ответчик сообщил о рассмотрении претензии от 18.06.2020 № 06/04 (вх. от 19.06.2020 № 1110), сообщил, что готов устранить замечания, предъявляемые к оконным и витражным конструкциям, а также к отделке посещений, просил предоставить доступ для устранения замечаний 13.07.2020 и 14.07.2020 с 9 часов.

Письмом от 10.07.2020 № 07/03 предприниматель подтвердила возможность доступа в помещение в указанные даты и время.

В материалы дела представлены копии листов 6,39,40,41,45 рабочей документации «Два многоэтажных жилых дома с инженерным обеспечением по ул. Коломенская- ул. ФИО8 в Ленинском районе г. Красноярска. II очередь строительства (корректировка проекта)», шифр П-10-13-КР1.1.ГЧ; копия раздела 4 Конструктивные и объемно-планировочные решения рабочей документации «Два многоэтажных жилых дома с инженерным обеспечением по ул. Коломенская- ул. ФИО8 в Ленинском районе г. Красноярска. II очередь строительства (корректировка проекта)», шифр П-10-13-КР1.1.ГЧ. на 107 л. на CD-RW-диске.

В ответ на определение суда об истребовании доказательств Управлением Росреестра по Красноярскому краю представлены копии материалов реестрового дела в отношении объекта недвижимого имущества - помещения, площадью 403 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500137:1040, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. ФИО8, д. 2Ж, пом. 440.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства, истец обратился в суд с настоящим иском, в котором просит суд взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик компания «Арбан» денежные средства в размере 1 283 474 руб., необходимые для ремонтно-восстановительных работ, согласно локального сметного расчета №1 заключения эксперта №74 от 11.02.2021, судебные расходы на проведение экспертизы в размере 56 000 руб.

В отзыве ответчик с требованиями истца не согласился, полагает, что помещение передано обществу с ограниченной ответственностью «Аметист» без замечаний, выявленные недостатки могли быть выявлены предпринимателем при заключении договора купли-продажи, использованию помещения по целевому назначению не препятствуют, помещение соответствует требованиям действующих строительных норм и правил, проектной документации, условиям договора, а также требованиям, предъявляемым к нежилым помещениям. Состояние офиса позволяет использовать его по целевому назначению. Не известен момент появления всех указанных недостатков.

ООО «Аметист» адресованные ему требования не признало, ссылаясь на то, что застройщиком дома является общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик компания «Арбан».

Определением от 03.02.2021 удовлетворено ходатайство акционерного общества «Специализированный застройщик «АРБАН» о назначении строительно-технической экспертизы, назначена комиссионная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам государственного предприятия Красноярского края «Красноярский региональный центр энергетики и экспертизы» - ФИО7, ФИО5.

Определением от 15.02.2021 заявление эксперта ФИО7 о самоотводе удовлетворено, судом произведена замена эксперта ФИО7 на эксперта ФИО4 при проведении комиссионной строительно-технической экспертизы, назначенной Арбитражным судом Красноярского края в деле №А33-22722/2020 определением от 03.02.2020.

1. Определить соответствуют ли работы по отделке помещения, предусмотренные п. 1.3 договора участия в долевом строительстве, требованиям, предъявленным к данному виду работ, и, в случае выявления недостатков, определить причины их возникновения: допущены ли недостатки по вине застройщика, вследствие нормального износа, либо неправильной эксплуатации, могли ли такие недостатки возникнуть после передачи помещения собственнику?

2. В случае выявления недостатков - определить являются ли недостатки существенными, на что влияют данные недостатки (безопасность, эстетический вид, функциональность и пр.) и снижают ли потребительские свойства помещения, а также какова стоимость устранения выявленных недостатков, допущенных застройщиком при производстве строительных работ с учетом состава работ, предусмотренного п. 1.3 договора участия в долевом строительстве?

От экспертов государственного предприятия Красноярского края «Красноярский региональный центр энергетики и экспертизы» в материалы дела 02.03.2021 поступило экспертное заключение от 11.02.2021 № 74, в котором эксперты сделали следующие выводы:

По вопросу 1: В представленных офисных помещениях, расположенных в помещении № 440 (согласно проекта шифр П-10-13-КР1.1ГЧ является офисным помещением № 8) по ул. ФИО8 дом 2 «ж», имеются строительно-монтажные недостатки, относящиеся к отделочным работам, строительно-монтажным работам и работам, связанным с производством и монтажом свето-прозрачных конструкций. 

(см. описание в исследовательской части).

Выявленные строительные недостатки не соответствуют требованиям проектной документации шифр П-10-13-КР1.1ГЧ, условиям договора в долевом участии, а также требованиям ФЗ № 384-ФЗ от 30.12.2009, СНиП 3.04.01-87, СП 15.13330.2012, СП 70.13330.2012, ГОСТ 23166-99, ГОСТ 21519-2003, ГОСТ 30971-2012, СП.50.13330.2012, ГОСТ 24866-2014. 

Все выявленные и описанные недостатки возникли из-за отступлений от требований при производстве и монтаже изделий от действующих и обязательных требований проектной документации, строительных норм и правил, государственных стандартов.

Отклонений от требований по выполнению правил эксплуатации, которые могли бы повлиять на описанные производственные недостатки, не выявлено.

Все описанные строительные недостатки не могли возникнуть в процессе эксплуатации, в результате естественного износа.

Ремонт силами истца или привлеченных третьих лиц не проводился.

По вопросу № 2: недостатки, выявленные в отделочных работах, являются не существенными и исправимы путем проведения ремонтных работ.

Недостатки выявленные в свето-прозрачных ограждающих конструкциях (витражи) являются не существенными, но критическими, так как влияют на эксплуатацию помещений, не выполняют свою главную функцию – защита помещения от внешних неблагоприятных климатических факторов, приводят к использованию дополнительных электроприборов для поддержания надлежащей температуры внутри помещений. Выявленные недостатки существенно снижают защитные свойства конструкций.

Выявленные недостатки по несущим ограждающим конструкциям являются существенными, значительно влияют на жизнедеятельность человека в помещениях, так как приводят к значительному понижению температуры внутри помещений, ниже допустимых значений по ГОСТ 30494-2011.

Стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению недостатков внутри офисного помещения, в том числе устранения недостатков в ограждающих конструкциях, а также устранения недостатков снаружи офисного здания, приведена в локально-сметном расчете № 1, приложение к данному заключению эксперта и составляет 1 283 474 руб.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. 

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких - условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Отказ от исполнения обязательств, изменение условий обязательств в одностороннем порядке статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается.

Как следует из материалов дела, общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик компания «Арбан» является застройщиком дома по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. ФИО8, д. 2Ж.

Между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (покупатель, предприниматель) и обществом с ограниченной ответственностью «Аметист» (продавец) заключен договор купли-продажи объекта нежилой недвижимости с использованием кредитных средств от 23.07.2018 (далее – договор купли-продажи от 23.07.2018), согласно пункту 1.1 которого предусмотрено, что покупатель за счет собственных средств и за счет денежных средств, предоставляемых Банком ВТБ (ПАО) (далее – кредитор) покупателю в кредит согласно кредитному соглашению от 23.07.2018 № КР/402018-000532, заключенному в городе Красноярск между покупателем и кредитором (далее – кредитное соглашение), приобретает в собственность у продавца следующее нежилое недвижимое имущество (далее – недвижимое имущество): 1.1.1. Объект недвижимости, находящийся по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. ФИО8, д. 2Ж, помещение 440, общей площадью 403 кв.м., находится в составе жилого дома, этаж № 1, этаж № 2. Кадастровый номер нежилого помещения 24:50:0500137:040. 

В отношении договора купли-продажи от 23.07.2018 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю произведена государственная регистрация права собственности и ипотеки в силу закона, о чем свидетельствуют записи от 09.08.2018.

Исковые требования основаны на том, что истец приобрел нежилое помещение со скрытыми дефектами.

Согласно части 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу 4 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков  товара.

Предусмотренная пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность потребовать от продавца возмещения расходов покупателя на устранение недостатков  товара является по своей природе обязательством о возмещении убытков.

В силу статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного прав, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества.

Анализ названных правовых норм свидетельствует о том, что убытки по общему правилу возмещаются в полном размере, то есть взыскивается как реальный ущерб потерпевшей стороны, так и упущенная выгода. Вместе с тем подлежат возмещению лишь прямые убытки, которые несет сторона в гражданском обороте. Косвенные убытки, напрямую не связанные с последствиями нарушения гражданского обязательства, взысканию не подлежат.

Для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, обязано доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также размер требуемых убытков.

С учетом изложенного, для применения статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установить факт несоответствия состояния недвижимости требованиям договора о ее качестве.

Поскольку для рассмотрения настоящего дела по существу, с учетом избранного способа защиты и основания заявленного иска, а также круг обстоятельств, входящих в предмет доказывания, необходимо разрешение вопросов, требующих специальных знаний в области строительства, арбитражный суд, руководствуясь статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о необходимости разъяснения вопросов, возникших относительно причин возникновения выявленных в ходе эксплуатации нежилого помещения недостатков.

Определением от 15.02.2021 заявление эксперта ФИО7 о самоотводе удовлетворено, судом произведена замена эксперта ФИО7 на эксперта ФИО4 при проведении комиссионной строительно-технической экспертизы, назначенной Арбитражным судом Красноярского края в деле №А33-22722/2020 определением от 03.02.2020.

1. Определить соответствуют ли работы по отделке помещения, предусмотренные п. 1.3 договора участия в долевом строительстве, требованиям, предъявленным к данному виду работ, и, в случае выявления недостатков, определить причины их возникновения: допущены ли недостатки по вине застройщика, вследствие нормального износа, либо неправильной эксплуатации, могли ли такие недостатки возникнуть после передачи помещения собственнику?

2. В случае выявления недостатков - определить являются ли недостатки существенными, на что влияют данные недостатки (безопасность, эстетический вид, функциональность и пр.) и снижают ли потребительские свойства помещения, а также какова стоимость устранения выявленных недостатков, допущенных застройщиком при производстве строительных работ с учетом состава работ, предусмотренного п. 1.3 договора участия в долевом строительстве?

Частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что в качестве доказательств допускаются заключения экспертов.

Целью экспертизы является установление обстоятельств, связанных с предметом спора, необходимых для правильного разрешения спора.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2). Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (часть 3). Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4). Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (часть 5).

От экспертов государственного предприятия Красноярского края «Красноярский региональный центр энергетики и экспертизы» в материалы дела 02.03.2021 поступило экспертное заключение от 11.02.2021 № 74, в котором эксперты сделали следующие выводы:

По вопросу 1: В представленных офисных помещениях, расположенных в помещении № 440 (согласно проекта шифр П-10-13-КР1.1ГЧ является офисным помещением № 8) по ул. ФИО8 дом 2 «ж», имеются строительно-монтажные недостатки, относящиеся к отделочным работам, строительно-монтажным работам и работам, связанным с производством и монтажом свето-прозрачных конструкций. 

(см. описание в исследовательской части).

Выявленные строительные недостатки не соответствуют требованиям проектной документации шифр П-10-13-КР1.1ГЧ, условиям договора в долевом участии, а также требованиям ФЗ № 384-ФЗ от 30.12.2009, СНиП 3.04.01-87, СП 15.13330.2012, СП 70.13330.2012, ГОСТ 23166-99, ГОСТ 21519-2003, ГОСТ 30971-2012, СП.50.13330.2012, ГОСТ 24866-2014. 

Все выявленные и описанные недостатки возникли из-за отступлений от требований при производстве и монтаже изделий от действующих и обязательных требований проектной документации, строительных норм и правил, государственных стандартов.

Отклонений от требований по выполнению правил эксплуатации, которые могли бы повлиять на описанные производственные недостатки, не выявлено.

Все описанные строительные недостатки не могли возникнуть в процессе эксплуатации, в результате естественного износа.

Ремонт силами истца или привлеченных третьих лиц не проводился.

По вопросу № 2: недостатки, выявленные в отделочных работах, являются не существенными и исправимы путем проведения ремонтных работ.

Недостатки выявленные в свето-прозрачных ограждающих конструкциях (витражи) являются не существенными, но критическими, так как влияют на эксплуатацию помещений, не выполняют свою главную функцию – защита помещения от внешних неблагоприятных климатических факторов, приводят к использованию дополнительных электроприборов для поддержания надлежащей температуры внутри помещений. Выявленные недостатки существенно снижают защитные свойства конструкций.

Выявленные недостатки по несущим ограждающим конструкциям являются существенными, значительно влияют на жизнедеятельность человека в помещениях, так как приводят к значительному понижению температуры внутри помещений, ниже допустимых значений по ГОСТ 30494-2011.

Стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению недостатков внутри офисного помещения, в том числе устранения недостатков в ограждающих конструкциях, а также устранения недостатков снаружи офисного здания, приведена в локально-сметном расчете № 1, приложение к данному заключению эксперта и составляет 1 283 474 руб.

Экспертное заключение государственного предприятия Красноярского края «Красноярский региональный центр энергетики и экспертизы» не противоречит действующему законодательству, составлено с использованием существующих методов и подходов, является обоснованным, последовательным и логичным, выводы не противоречат исследовательской части. Выводы не опровергнуты какими-либо доказательствами, как и не представлены доказательства того, что эксперт заинтересован в исходе настоящего дела, отсутствуют. При этом при назначении экспертизы представителями сторон отводов и возражений против кандидатур экспертов не высказано.

Оснований не доверять заключению экспертов, соответствующему требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется. Доказательств, опровергающих выводы экспертов, а также обоснование необходимости проведения повторной экспертизы (с учетом положений статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) в материалы дела не представлено. В материалах дела имеется подписка экспертов о предупреждении об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. 

Нормы статей 309, 310, 469 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывают продавца передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Согласно части 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, при этом отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункты 2, 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, нежилое помещение передано с нарушением требований к качеству недвижимого имущества.

Таким образом, факт нарушения ответчиком обязанности по передаче нежилого помещения о качестве недвижимого имущества, а также наличие причинной связи между допущенным нарушением (передача здания с недостатками) и возникшими убытками (необходимость приведения помещения в надлежащее состояние) должным образом подтверждаются материалами дела и ответчиком документально не опровергнуты.

При указанных обстоятельствах, требования индивидуального предпринимателя ФИО1 о взыскании 1 283 474 руб. стоимости ремонтно-восстановительных работ заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

Доводы ответчика о том, что помещение передано обществу с ограниченной ответственностью «Аметист» без замечаний, не имеют правового значения ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно положениям части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (пункт 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).

По смыслу названной правовой нормы, в пределах гарантийного срока устанавливается презумпция вины застройщика за недостатки (дефекты) выполненных работ, выявленных в пределах гарантийного срока.

Из содержания указанных норм следует, что действующее гражданское законодательство прямо не регулирует вопросы, связанные с переходом гарантии подрядчика (застройщика) на результат работ в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам.

Вместе с тем, по смыслу приведенных выше норм, гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью лица, использующего его.

Таким образом, застройщик, имеющий определенные гарантийные обязательства, несет перед собственниками помещений ответственность за надлежащее качество строительства жилого дома, осуществленного в порядке Закона №214-ФЗ.

Указанный правовой подход отражен в определении Верховного Суда РФ от 21.03.2018 № 304-ЭС17-18668 по делу № А75-15559/2016.

Таким образом, гарантийный срок установлен на объект долевого строительства и не связан с первоначальным собственником или стороной долевого участия в строительстве. В рассматриваемом случае предприниматель обратился с исковым заявлением к застройщику, поскольку общество с ограниченной ответственностью «Аметист» не является строительной организацией и не несет гарантийных обязательств по качеству возведенного объекта недвижимости.

В отзыве ответчик указал, что выявленные недостатки могли быть выявлены предпринимателем при заключении договора купли-продажи, использованию помещения по целевому назначению не препятствуют, помещение соответствует требованиям действующих строительных норм и правил, проектной документации, условиям договора, а также требованиям, предъявляемым к нежилым помещениям. Состояние офиса позволяет использовать его по целевому назначению. Не известен момент появления всех указанных недостатков. Указанные доводы отклоняются судом с учетом проведенной в рамках дела судебной экспертизы.

В удовлетворении требования о взыскании судебных издержек истца в размере 56 000 руб. на проведение экспертизы суд пришел к выводу об отказе на основании следующего.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее - постановление Пленума ВС РФ от 21.01.2016 №1) судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела (далее - судебные издержки), представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд полагает необходимым учесть то, что для обращения в суд с настоящим иском у истца отсутствовала законодательно установленная необходимость получения экспертного заключения о стоимости затрат на устранение дефектов помещения, разница между стоимостью ремонтно-восстановительных работ по устранению выявленных недостатков и дефектов в исследуемом офисном помещении, определенной в экспертном заключении общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «Стройнадзор» от 09.06.2020 № 05-03/2020 и в заключении, составленном в рамках судебной экспертизы, составила 1,5 раза, что выходит за пределы достоверности, в связи с чем, суд не принимает указанное заключение в качестве достоверного.

Кроме того, согласно вводной информации экспертного заключения общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «Стройнадзор» от 09.06.2020 № 05-03/2020 при проведении экспертизы представитель застройщика не присутствовал (стр. 1). Доказательств направления ответчику информации об осмотре помещения в материалы дела не представлено. Акт составлен экспертами ФИО7 и ФИО9, при этом в заключении (стр. 15) имеется подпись только эксперта ФИО7

Таким образом, арбитражный суд пришел к выводу, что экспертное заключение, подготовленное обществом с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «Стройнадзор», признается судом недостоверным доказательством, расходы в сумме 56 000 руб. на получение недостоверного доказательства не подлежат отнесению на ответчика.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит отнесению на ответчика. 

При обращении в суд с настоящим иском истец оплатил государственную пошлину по платежным поручениями от 21.07.2020 № 1415 на сумму 6 000 руб., от 14.12.2020 № 2435 на сумму 13 251 руб.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение арбитражным судом настоящего заявления составляют 25 835 руб. и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в размере 19 251 руб., с ответчика в доход федерального бюджета в размере 6 584 руб.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа -  ). 

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик компания «Арбан» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 1 283 474 руб. стоимости ремонтно-восстановительных работ, а также 19 251 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении требования о взыскании судебных издержек в размере 56 000 руб. отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик компания «Арбан» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 6 584 руб.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

О.С. Тимергалеева