Арбитражный суд Московской области

   107053, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-22003/17

04 сентября 2017 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 23 августа 2017 года

Полный текст решения изготовлен 04 сентября 2017 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Е.М. Новиковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Т.И. Поповой

рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску ООО "ФЕНИКС"  к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЗВЕЗДНЫЙ ГОРОДОК МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ об обязании

по встречному иску АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЗВЕЗДНЫЙ ГОРОДОК МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

к ООО "ФЕНИКС"   о признании 

при участии – согласно протоколу с/з от 23.08.2017

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Феникс» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением (согласно принятым в порядке ст. 49 АПК РФ уточнениям) к Администрации городского округа Звездный городок Московской области о признании обязательства ООО «Феникс» по уплате арендной платы по договору аренды № 009/16-А муниципального нежилого здания от 29 июля 2016 года прекращенными исполнением: зачетом средств, затраченных на работы по ремонту нежилого здания «Торговый центр», расположенного по адресу: 141160, Московская область, ЗАТО п. Звездный городок, д.23 в сумме 7 937 431 руб., признав за ООО «Феникс» право на зачет в сумме 7 937 431 руб. в счет уменьшения арендной платы по договору аренды № 009/16-А муниципального нежилого здания от 29 июля 2016 года.

Определением Арбитражного суда Московской области от 25.05.2017 принято к совместному рассмотрению встречное исковое заявление Администрации городского округа Звёздный городок Московской области к ООО «ФЕНИКС» о признании недействительным условия приложения №2 «Акт приема-передачи недвижимого имущества» к Договору аренды муниципального нежилого здания №009/16-А от 29.07.2016 о зачете стоимости затрат на текущий и капитальный ремонт в арендной плате.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме, против удовлетворения встречного иска возражал.

Представитель ответчика против удовлетворения первоначального искового заявления возражал, настаивал на удовлетворении встречного иска.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, присутствующих в судебном заседании, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 18 июля 2016 года Администрацией городского округа Звездный городок Московской области совместно с Комитетом по конкурентной политики Московской области был проведен аукцион на право заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности закрытого административно-территориального образования городской округ Звездный городок Московской области.

Общество с ограниченной ответственностью «Феникс» признано победителем аукциона на право заключения договора аренды на недвижимое имущество - здание «Торговый центр» на основании протокола №А-ЗВГ/16-105 (Лот №4) от 18.07.2016 о результатах аукциона.

29 июля 2016 года между Администрацией городского округа Звездный городок Московской области (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Феникс» (Арендатор) был заключен договор аренды № 009/16-А муниципального нежилого здания, в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату отдельно стоящее нежилое здание «Торговый центр», расположенное по адресу: 141160, Московская область, Щелковский район, ЗАТО п. Звездный городок, в/ч 26266 (лит.88), общей площадью 4807,2 квадратных метров, согласно акту приема-передачи от № 009/16 - А от 29 июля 2016 (приложение № 2), который является неотъемлемой частью договора.

06 октября 2016 года договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (регистрационный номер 014-50/014/011 /2016-309/2).

Согласно пункту 1.3. договора аренды нежилое здание предоставляется Арендатору во временное пользование с обязательством проведения ремонта и для обеспечения жителей городского округа товарами повседневного спроса, продуктами питания, хозяйственными товарами и в целях производства общественного питания и бытовых услуг, в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

В пункте II приложения № 1, являющимся неотъемлемой частью договора аренды, указано, что в соответствии с ГК РФ Арендодатель возлагает на Арендатора обязанность осуществить ремонт (реконструкцию) нежилого здания. Возмещение затрат по ремонту, подтвержденных актом выполненных работ, зачитывается в качестве внесения арендных платежей, но не более чем за 6 (шесть) месяцев.

В акте приема-передачи от № 009/16 - А от 29 июля 2016 года отражено, что на момент передачи здания требуется проведения текущего и капитального ремонта. Все расходы по ремонту берет на себя Арендатор с учетом зачета стоимости затрат на реконструкцию, текущего и капитального ремонта в арендной плате.

Размер арендной платы и порядок расчетов стороны предусмотрели в разделе 3 договора.

В соответствии с пунктом 3.1. договора базовая ставка арендной платы составляет 3 004,09 рублей за 1 кв.м. в год без учета НДС. Сумма арендной платы, подлежащая ежемесячному внесению, определяется расчетом стоимости, указанной в приложении                № 1 к настоящему договору, и составляет 1 203 439 руб. в месяц без учета НДС.

29 июля 2016 года между администрацией городского округа Звездный городок Московской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Феникс» было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды № 009/16-А от 29 июля 2016 года.

06 февраля 2017 дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (регистрационный номер 14:0000000:121071 -50/014/2017-1).

В дополнительном соглашении указано, что в результате согласования условий договора аренды № 009/16-А от 29 июля 2016 года Стороны решили внести следующие изменения.

Пункт 3.5 читать в следующей редакции: «Арендная плата начисляется с момента государственной регистрации договора аренды № 009/16 - А от 29 июля 2016 года;

Пункт II Приложение 1 к Договору («Расчет арендной платы») изложить в следующей редакции: «В соответствии с Гражданским кодексом РФ Арендодатель возлагает на Арендодателя обязанность осуществить ремонт (реконструкцию) нежилого здания. Возмещение затрат по ремонту, подтвержденных актом выполненных работ, зачитывается в качестве внесения арендных платежей. При этом решение о возмещении затрат по ремонту считается подтвержденным и зачтенным Арендодателем, в случае, если в течение 5 рабочих дней с момента передачи Арендатору Акта выполненных работ (КС-2), последний не выразил своих обоснованных возражений».

Согласно пункту 1 акта общее состояние недвижимого имущества не удовлетворительное, требует капитального ремонта. 

Администрация городского округа Звездный городок Московской области не исполнила своей обязанности, до передачи в аренду нежилого помещения, по проведению капитального ремонта, что указано в акте приема-передачи недвижимого имущества № 009/16-А от 29 июля 2016 года.

19 декабря 2016 года (исх. № 13/3) ООО «Феникс» направило в адрес администрации городского округа Звездный городок Московской области (111 вх. -9781 от 19.12.2016) локальную смету расчетов на работы по ремонту нежилого здания «Торговый центр» и акт приема выполненных работ (КС-2) для согласования и зачета в качестве внесения арендных платежей.

Согласованные документы либо обоснованный отказ от администрации городского округа Звездный городок Московской области не поступили в адрес ООО «Феникс».

28 февраля 2017 года (исх. № 15-ЗГ) ООО «Феникс» направило в адрес администрации городского округа Звездный городок Московской области (вх. - 1323 от 28.02.2017) акт выполненных работ на сумму 13 937 708 рублей для согласования и зачета в качестве внесения арендных платежей.

06 марта 2017 года Арендатор предоставил Арендодателю акт выполненных работ по ремонту кровли, парапетов и фасад. Работы сделаны на основании подписанного акта осмотра и подтверждения выполненных объемов от 22 ноября 2016 года.

06 марта 2017 года комиссия администрации городского округа Звездный городок Московской области по контролю за проведением ремонтных работ муниципальной недвижимости, сданной в аренду установила, что за исключением замечаний виды и объемы работ соответствуют действительности.

06 марта 2017 года (исх. № 17-ЗГ) ООО «Феникс» направило в адрес администрации городского округа Звездный городок Московской области (111 вх. 1529 от 07.03.2017) акт выполненных работ, с учетом устраненных замечаний комиссии, на сумму 12 576 079 рублей для согласования и зачета в качестве внесения арендных платежей.

Вместе с тем, истец считает, что ответчик не надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору в части уменьшения размера арендной платы на сумму произведенных истцом ремонтных работ нежилого здания «Торговый Центр».

14 марта 2017 года (исх. №26-ЗГ) ООО «Феникс» направило письмо в адрес администрации городского округа Звездный городок Московской области (вх. 111 вх. -1720 от 14.03.2017) с просьбой произвести зачет денежной суммы 12 576 079  рублей в качестве внесения арендных платежей за нежилое здание «Торговый центр», на основании согласованного акта выполненных работ.

По договору аренды № 009/16-А от 29 июля 2016 года нежилого муниципального здания «Торговый центр» арендная плата составляет 1 203 439 рублей в месяц без учета НДС.

Таким образом, размер арендной платы за период с 29 июля 2016 по 01 марта 2017 года (7 месяцев) составил 8 424 073 руб.

Возражая против удовлетворения первоначального иска, ответчик обратился в суд со встречным исковым заявлением о признании недействительным условия приложения №2 «Акт приема-передачи недвижимого имущества» к Договору аренды муниципального нежилого здания №009/16-А от 29.07.2016 о зачете стоимости затрат на текущий и капитальный ремонт в арендной плате.

Встречный иск мотивирован тем, что пунктом 8.3. проекта Договора аренды, размещенного в документации об аукционе № А-ЗВГ/16-105, определено, что неотъемлемыми частями договора являются следующие приложения: акт приема-передачи и протокол аукциона.

В пункте 2 Акта приема-передачи указано, что все расходы по ремонту берет на себя арендатор с учетом зачета стоимости затрат на реконструкцию в арендной плате.

Таким образом, по мнению ответчика, при заключении договора на право аренды муниципального имущества, на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации, правовых оснований для зачета заявленной истцом по первоначальному иску суммы не имеется, поскольку истцом реконструкция объекта не проводилась. 

Выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные в дело письменные доказательства, с учетом норм материального и процессуального права в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что первоначальные исковые требования подлежат частичному удовлетворению, а в удовлетворении встречных требований следует отказать, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из материалов дела, правоотношения между сторонами сложились на основании договора аренды.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом, из содержания пункта в статьи 614 ГК РФ следует, что арендная плата может устанавливаться в различных формах, в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, а также в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Определением Арбитражного суда Московской области от 27.06.2017 назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено АНО «МСК-ЭКСПЕРТ», экспертам  ФИО2, ФИО3, ФИО4

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: 

Определить сметную стоимость работ, указанных в Акте о приемке выполненных работ № 1 от 06.03.2017, и сравнить с указанной сметной стоимостью в Акте. Если имеются различия, то указать в чем они заключаются.

Определить являются ли фактически выполненными работы, указанные в Акте о приемке выполненных работ № 1 от 06.03.2017. Если не выполнены, то указать, какие именно работы не выполнены или выполнены не в полном объеме, а также указать стоимость фактически выполненных работ. 

Соответствует ли качество заявленных в Акте о приемке выполненных работ № 1 от 06.03.2017 работ по устройству ремонта кровли, парапетов, вентилируемого фасада строительным нормам и правилам. Если не соответствует, то указать, какие конкретно нарушения допущены.

Соответствует ли объем фактически примененных материалов при устройстве ремонта кровли, парапетов, вентилируемого фасада Акту о приемке выполненных работ № 1 от 06.03.2017. Если имеются отличия, то указать в чем они заключаются.

Согласно заключению экспертов № 55-2017 от 31.07.2017 эксперты пришли к следующему.

Расчет сметной стоимости работ, указанных в акте о приемке выполненных работ № 1 от 06.03.2017, определялся составлением сметы в базисных ценах на 01.01.2001 с переводом в текущую стоимость.

Сметная стоимость работ, указанных в Акте о приемке выполненных работ № 1 от 06.03.2017, определенная экспертами, составляет 7 937 431 рубль.

Стоимость работ в Акте указана 12 576 078 рублей. Различия заключаются в стоимости работ по разделам акта, что могло быть вызвано применением некорректных коэффициентов перевода в текущую стоимость (из Акта о приемке выполненных работ    № 1 от 06.03.2017 следует, что коэффициенты брались для г. Санкт-Петербурга).

Полный расчет сметной стоимости работ, указанных в Акте о приемке выполненных работ № 1 от 06.03.2017, представлен в исследовании по вопросу №1 данного заключения.

В результате визуально-инструментального обследования здания торгового центра, расположенного по адресу: Московская область, Щелковский район, зато п. Звездный городок, 23, экспертами определено, что работы, указанные в Акте о приемке выполненных работ № 1 от 06.03.2017, являются фактически выполненными, однако работы по устройству фасада, указанные в Акте, выполнены не в полном объеме – 639,7 кв.м., вместо 1 100 кв.м., работы по устройству кровельного покрытия выполнены в большем объеме – уложен второй слой кровельного покрытия площадью 1 502,2 кв.м.

Сметная стоимость фактически выполненных работ составляет 6 375 541 рубль.

Экспертами не установлено несоответствие качества выполненных работ по ремонту кровли, парапетов и фасада требованиям нормативно-технических актов, за исключением отсутствия мусоросборников на водосборных воронках, состояние обследуемых конструкции характеризуется как работоспособное.

Рекомендации: установить мусоросборники с целью предупреждения засорения трубопровода системы водоотведения.

Экспертами установлено соответствие объемов фактически примененных материалов при устройстве ремонта кровли, парапетов, вентилируемого фасада Акту о приемке выполненных работ .№ 1 от 06.03.2017, за исключением материалов для устройства вентилируемого фасада - объем облицовочных пластин снижен с указанных в акте 1100 кв.м. до 639,7 кв.м., пропорционально этому снижен объем комплектующих, необходимых для устройства Фасада (Подробное описание фактических объемов и их стоимости представлено в исследовании по вопросу 2 данного заключения). Объем материалов покрытия кровли больше указанного в акте и составляет 3502,3 кв.м. вместо 2025 кв.м.

Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Однако, в акте приема-передачи от 29.07.2016 перечислены технические недостатки имущества, а также указано на то, что инженерные коммуникации находятся в неудовлетворительном состоянии. 

В акте имеется ссылка не необходимость текущего и капитального ремонта. Также указано, что все расходы берет на себя арендатор с учетом зачета стоимости затрат на реконструкцию, текущего и капитального ремонта в арендной плате. 

Оценивая это обстоятельство, суд считает, что ссылка в акте приема - передачи на неудовлетворительное состояния предмета аренды, не означает, что арендатор принял на себя обязанность устранять последствия возможных аварий и осуществить в случае необходимости за свой счет его капитальный ремонт.

Пунктами 1, 2 статьи 616 ГК РФ предусмотрено, что обязанность проведения капитального ремонта возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно статье 410 ГК РФ обязательства прекращаются полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны. 

Поскольку факт принятия объемов и стоимости работ по ремонту недвижимого имущества на сумму 6 375 541 руб., выполненных ООО «ФЕНИКС», подтверждены материалами дела, первоначальные требования подлежат частичному удовлетворению.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, арбитражный суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Применительно к данному спору, в конкурсной документации, в частности (Приложение № 1) согласован зачет стоимости затрат на реконструкцию в арендной плате. 

Более того, уплата арендных платежей путём проведения зачёта, в том числе и на капитальный ремонт, не свидетельствует об изменении условий спорного договора аренды в части размера арендных платежей. 

Кроме того, конклюдентными действиями сторон согласован объем работ, что подтверждается Актом осмотра и подтверждения выполненных объемов от 22.11.2016, от 15.08.2016, Актом о приемке выполненных работ от 28.02.2017. 

Судом отказано в удовлетворении ходатайства администрации об исключении из числа доказательств Акта осмотра и подтверждения выполненных объемов от 15.08.2016, поскольку полномочия ФИО5 подтверждены распоряжением от 26.07.2016                    № 228-к, в соответствии с которым на него возложено временное исполнение обязанностей руководителя администрации на период с 01.08.2016 по 19.08.2016. 

Ссылка администрации на то, что законом не предусмотрена возможность пополнения бюджета посредством зачёта требований, отклоняется судом, поскольку в рассматриваемом случае нормы БК РФ неприменимы. 

Условие приложения №2 «Акт приема-передачи недвижимого имущества» к Договору аренды муниципального нежилого здания №009/16-А от 29.07.2016 о зачете стоимости затрат на текущий и капитальный ремонт в арендной плате, соответствует нормам действующего законодательства, в том числе ст. 616 ГК РФ. 

В соответствии с ч.1 ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках настоящего дела, позволяющие суду удовлетворить встречные исковые требования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Обязательства    Общества    с    ограниченной    ответственностью «Феникс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) по уплате арендной платы по договору аренды № 009/16-А муниципального нежилого здания от 29 июля 2016г. признать прекращенными исполнением: зачетом средств, затраченных на работы по ремонту нежилого здания «Торговый центр», расположенного по адресу: 141160, Московская область, ЗАТО п. Звездный городок, д.23 (ранее расположенного по адресу: 141160, Московская область, Щелковский район, ЗАТО п. Звездный городок, в/ч 26266 (лит.88)) в сумме 6 375 541 руб., признав за Обществом с ограниченной ответственностью «Феникс» право на зачет в сумме 6 375 541 руб. в счет уменьшения арендной платы по договору аренды № 009/16-А муниципального нежилого здания от 29 июля 2016г. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. 

В удовлетворении встречных исковых требований отказать. 

Взыскать с Администрации городского округа Звездный городок Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Феникс» расходы по государственной пошлине в сумме 50 149,60 руб. 

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Феникс» из федерального бюджета 22 813 руб. излишне оплаченной государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья                                                                                                         Е.М. Новикова