﻿Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-51373/21

16 ноября 2021 года

г.Москва

 

Резолютивная часть объявлена 15 ноября 2021 года

Полный текст решения изготовлен 16 ноября 2021 года

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Москатовой Д.Н.,                    при  ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания Кузиной К.С. рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Администрации городского округа Звёздный городок Московской области (адрес: 141160, Московская обл., п. Звездный Городок, Дом Космонавтов, ОГРН: 1095050010043, Дата присвоения ОГРН: 30.11.2009, ИНН: 5050081533) к обществу с ограниченной ответственностью "ФЕНИКС" (адрес: 143801, Московская обл., Звягина деревня, д. 23, здание Торговый центр, ОГРН: 1115018003341, Дата присвоения ОГРН: 08.08.2011, ИНН: 5018044583) с требованиями о взыскании задолженности, расторжении договора, обязании передать имущество 

при участии в судебном заседании до и после перерыва - согласно протоколу 

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Звездный городок Московской области (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ФЕНИКС" (далее – ответчик, ООО "ФЕНИКС") с требованиями: 

            - взыскать задолженность по арендной плате по договору аренды муниципального нежилого здания от 29.07.2016 № 009/16-А, в сумме 2 406 878 руб.; 

            - расторгнуть договор аренды муниципального нежилого здания от 29.07.2016 №009/16-А, заключенный между Администрацией городского округа Звёздный городок Московской области и ООО "ФЕНИКС"; 

            - обязать ООО "ФЕНИКС" передать Администрации городского округа Звёздный городок Московской области по акту приема-передачи здание «Торговый центр», расположенное по адресу: 141160, Московская обл., п. Звездный городок, д. 23, в течение 30 дней с момента вступления в силу решения Арбитражного суда Московской области по настоящему делу.

            Истец обеспечил явку представителя в судебное заседание, свою позицию поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

            Ответчик в судебное заседание своего представителя не направил.

            Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие представителя ответчика.

            В судебном заседании 09.11.2021 судом в порядке статьи 163  АПК РФ был объявлен перерыв. Информация об объявленном перерыве была в установленные сроки и в порядке была размещена на официальном сайте Арбитражного суда Московской области (https://kad.arbitr.ru/).

            После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

            От ответчика поступил отзыв на исковое заявление (л.д. 132-133). 

Согласно представленному отзыву ответчиком указано, что ООО "ФЕНИКС" в добровольном порядке уведомляло истца о готовности передать имущество по договору, о чем был составлен односторонний акт и направлен в адрес Администрации, в связи с чем, им исполнено обязательство по передаче имущества Арендодателю.  Также ответчиком указано на несоблюдение положений пункта 2 статьи 452 ГК РФ при расторжении договора, в удовлетворении иска в указанной части просил отказать.

Ответчик представил ходатайство об истребовании у Администрации городского округа Звёздный городок Московской области доказательств.

В силу части 4 статьи 66 АПК РФ лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства.

В ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения. При удовлетворении ходатайства суд истребует соответствующее доказательство от лица, у которого оно находится.

Таким образом, нормы статьи 66 АПК РФ закрепляют процессуальный порядок, при котором возможно удовлетворение ходатайства об истребовании доказательств.

Суд, рассмотрев заявленное ходатайство, полагает, что ответчик, обращаясь с ходатайством об истребовании документов от истца, возлагает бремя доказывания обстоятельств, на которые он ссылается как на основание своих требовании?, на истца, что не предусмотрено АПК РФ и не соответствует принципу состязательности, предусмотренному частью 1 статьи 9 АПК РФ.

В соответствии с частью 3 статьи 8 АПК РФ арбитражный суд не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение. Соответственно, суд не вправе по ходатайству одной стороны истребовать доказательства в подтверждение обстоятельств, на которые эта сторона ссылается, у другой стороны.

Кроме того, сбор и представление по делу доказательств являются обязанностью стороны по делу.

С учетом положений части 1 статьи 65, частей 1, 2 статьи 66 АПК РФ, суд оказывает содействие участвующим в деле лицам в реализации их прав, со своей стороны ограничиваясь правом предложения представить дополнительные доказательства.

Истцом в судебном заседании 09.11.2021 представлены на обозрение суда подлинные документы, запрашиваемые ответчиком, а именно:

- список №49 внутренних почтовых отправлений от 26.05.2021 (почтовый идентификатор 14116055017030) о направлении претензии (Требования) об устранении нарушений условий договора аренды муниципального нежилого здания от 29.07.2016 № 009/16-А, почтовая квитанция, опись вложения, заверенные сотрудниками Почты России,

- список №59 внутренних почтовых отправлений от 21.07.2021 (почтовый идентификатор 14116056001922) о направлении письма №111ИСХ-1475 от 21.07.2021, почтовая квитанция, опись вложения, заверенные сотрудниками Почты России.

Суд обозрел оригиналы документов и вернул истцу, копии приобщил к материалам дела.

Копия претензии (Требования) об устранении нарушений условий договора аренды муниципального нежилого здания от 29.07.2016 № 009/16-А (№111ИСХ-1017 от 25.05.2021) приобщена к материалам дела (л.д. 76-80).

Указанная претензия содержит требование о взыскании задолженности по оплате арендной платы и требование о расторжении договора.

При указанных обстоятельствах, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения указанного ходатайства об истребовании документов у Администрации.

Истец представил письменные пояснения на доводы ответчика (возражения на отзыв). Согласно указанным пояснениям, истец указал, что претензия от 25.05.2021 была получена ответчиком 07.06.2021, что подтверждается отчетом об отслеживании с официальной сайта Почты России. Исковое заявление направлено в адрес суда 09.07.2021 посредством электронной подачи документов через систему «МОЙ АРБИТР», то есть по истечении установленного законом срока по заявлению о расторжении договора, в связи с чем, положения части 2 статьи 452 ГК РФ истцом не нарушены. Доводы ответчика о передаче ключей Администрация просит признать необоснованными, поскольку представленные почтовые квитанции весом 25 г. не могут соответствовать весу ключей от спорного объекта недвижимости. Также Администрацией указано, что передача объекта недвижимости до расторжения договора является недопустимой. В связи с указанными в письменных пояснениях доводами Администрация просит иск удовлетворить в полном объеме.

Исследовав и оценив в совокупности все представленные в материалы дела доказательства, рассмотрев доводы исковых заявлений, отзыва на иск, возражения на отзыв, заслушав представителя истца, арбитражный суд установил следующее.

29.07.2016 между Администрацией городского округа Звездный городок Московской области (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Феникс» (Арендатор) был заключен договор аренды №009/16-А муниципального нежилого здания (далее - Договор), в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату отдельно стоящее нежилое здание «Торговый центр», расположенное по адресу: 141160, Московская область, Щелковский район, ЗАТО п. Звездный городок, в/ч 26266 (лит.88), общей площадью 4807,2 квадратных метров, согласно акту приема-передачи от № 009/16 - А от 29.07.2016 (приложение № 2), который является неотъемлемой частью договора (далее - акт приема - передачи).

Нежилое здание находится в собственности Закрытого административно-территориального образования - городской округ Звездный городок Московской области, свидетельство о государственной регистрации права серия 50 - AEN № 012174 от 23.03.2013 (пункт 1.2. договора).

Пунктом 1.3. договора установлено, что Нежилое здание предоставляется Арендатору во временное пользование с обязательством проведения ремонта и для обеспечения жителей городского округа товарами повседневного спроса, продуктами питания, хозяйственными товарами и в целях производства общественного питания и бытовых услуг, в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в пользование здания, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра здания или проверки его исправности при заключении договора или передаче здания в пользование.

Согласно пункту 2.1. договора сторонами согласовано, что срок аренды устанавливается с «29» июля 2016 года по «28» июля 2031 года.

Прием-передача нежилого здания осуществляется с участием Арендатора по акту приема-передачи, в котором отражается техническое состояние нежилого здания на момент передачи (пункт 2.2. договора).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок и внесение которой установлены договором.

Размер и порядок внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 3 договора.

Согласно пункту 3.1. договора базовая ставка арендной платы составляет 3004,09 рублей за 1 кв. м в год без учета НДС. Сумма арендной платы, подлежащая ежемесячному внесению, определяется Расчетом стоимости, указанной в Приложении № 1 к настоящему Договору, и составляет 1 203 439 рублей в месяц без учета НДС. Налог на добавленную стоимость перечисляется Арендатором самостоятельно в соответствующие бюджеты. 

 В соответствии с пунктом 3.2. договора Арендная плата за текущий месяц аренды должна быть полностью внесена Арендатором до 10 числа следующего календарного месяца. Датой уплаты арендной платы считается дата приема банком к исполнению платежного поручения Арендатора.  

В силу пункта 3.5. договора в редакции дополнительного соглашения № 1 от 29.07.2016 к договору аренды муниципального нежилого здания от 29.07.2016 № 009/16-А (далее - Дополнительное соглашение № 1) арендная плата начисляется с момента государственной регистрации договора аренды от 29.07.2016 № 009/16-А.

Пунктом 4.2.1. договора установлено, что Арендатор своевременно и в порядке вносит арендную плату за пользование нежилым зданием. В случае направления Арендатору письменного предупреждения в связи с неисполнением им обязательства по внесению арендной платы, он обязан внести арендную плату в течении 3 (трех) рабочих дней со дня получения предупреждения.

В нарушение пункта 3.2 договора ответчик обязательства по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в результате чего за ним по состоянию на 21.05.2021 образовалась задолженность в размере 2 406 878 рублей за период март, апрель 2021 года.

Таким образом, ООО «Феникс» не исполнялась обязанность по внесению арендной платы на протяжении 2 месяцев.

Истцом указано на нарушение ответчиком пункта 4.2.15 договора, которым предусмотрена обязанность ООО «Феникс» застраховать Недвижимое имущество на весь срок аренды по согласованию с Арендодателем. 

Истцом указано на нецелевое использование помещений ответчиком.

В помещениях «Торгового центра» обнаружен бытовой и строительный мусор, что нарушает пункт 4.2.7 договора.

На наружной части «Торгового центра» размещена реклама и световое оформление без согласия Администрации, что нарушает пункт 8.7 договора.

Пунктом 5.5. договора стороны согласились, что систематическое неисполнение обязательств настоящего договора более трех раз в течение срока действия договора влечет за собой его расторжение в установленном законом порядке.

Согласно пункту 5.6.1. договора Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях использования Арендатором Недвижимого имущества в целом или его части не в соответствии с пунктом 1.3. договора.

В силу пункта 5.6.3. договора Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях если Арендатор не вносит арендную плату в течение двух месяцев.

Инициированный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Спорные правоотношения подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) об обязательствах (статьи 309 - 328), а также специальными нормами материального права, содержащимися в параграфе 1 главы 34 ГК РФ (статьи 606 - 625 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу положений статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Факт передачи имущества по Договору аренды нежилого помещения №009/16-А от 29.07.2016 подтверждается актом №009/16-А приема передачи нежилого помещения по договору от 29.07.2016 (л.д. 10-11), и сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

Истцом представлен расчет суммы задолженности по арендной плате по договору, согласно которому задолженность ответчика составляет 2 406 878 руб. за март, апрель 2021 года.

Согласно пункту 3.1. договора размер арендной платы в месяц составляет 1 203 439 рублей без учета НДС.   

Арендная плата за текущий месяц аренды должна быть полностью внесена Арендатором до 10 числа следующего календарного месяца. Датой уплаты арендной платы считается дата приема банком к исполнению платежного поручения Арендатора.  

Ответчик оплату за март, апрель 2021 года не произвел.

Представленный истцом расчет судом проверен и признан верным.

Ответчик наличие задолженности и ее размер не оспорил, доказательств надлежащего исполнения обязательства по внесению арендной платы в заявленный истцом период не представил, мотивированного расчета в адрес суда не направил.

Внесение арендной платы в соответствии с условиями договора аренды является обязанностью арендатора, именно на последнем лежит бремя доказывания факта отсутствия задолженности по договору.

Однако такие доказательства ответчиком суду не представлены.

Принимая во внимание факт передачи имущества в аренду, при отсутствии доказательств оплаты долга ответчиком, суд признает исковые требования истца в части взыскания задолженности обоснованными.

При указанных обстоятельствах требование истца о взыскании в сумме 2 406 878 руб. за март, апрель 2021 года является обоснованным и подлежит удовлетворению в заявленном размере.

Рассматривая требования истца в части расторжения договора аренды нежилого помещения №009/16-А от 29.07.2016, суд приходит к следующим выводам.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (часть 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истцом в адрес ответчика направлена претензия требование о взыскании задолженности по арендной плате, и расторжении договора.

Материалами дела подтверждается, что требование содержит в тексте указание о расторжении договора.

Таким образом, обязательный досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден.

Доводы ответчика о том, что истец обратился в суд о истечения тридцатидневного срока, указанного в претензии, судом отклоняются.

Согласно почтовой квитанции, описи вложения, описи внутренних почтовых отправлений от 26.05.2021, указанная претензия получена ответчиком 07.06.2021, в том время как исковое заявление подано в суд 09.07.2021, таким образом 30-ти дневный срок истцом соблюден.

Как указано выше, в соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды имущества установлен с 29.07.2016 по 28.07.2031.

Согласно пункту 5.6.3 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора судом в случае невнесения арендатором арендной платы в течение двух месяцев.

Таким образом, основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя служит систематическое неисполнение ответчиком обязанностей по внесению арендной платы.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Систематическим невнесением (просрочкой внесения) арендных платежей по спорному договору ответчик существенно нарушил обязанности, установленные договором аренды.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (в ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Факт ненадлежащей оплаты арендной платы по спорному договору и наличие просрочки внесения за более чем два периода подряд (систематически) подтверждается материалами дела.

Таким образом, имеет место существенное нарушение ответчиком условий договора аренды.

Статьей 619 ГК РФ также предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ суд пришел к выводу о том, что в силу пункта 5.2 договоров арендатор вправе требовать расторжения договора, в случае если арендатор не внес арендные платежи в течение более двух раз по истечению установленного срока платежа. При этом не требуется, чтобы просрочка в уплате имела место два раза подряд, достаточно двух случаев несвоевременной уплаты арендных платежей.

В силу пункта 5.6.3. договора Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях если Арендатор не вносит арендную плату в течение двух месяцев.

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно подпунктом 1 пункта 1 статьи 619 и пункта 3 статьи 615 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. В договоре аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом указано на нецелевое использование помещений ответчиком. Условиями договора не предусмотрено право ответчик использовать помещения не по целевому назначению.

В соответствии с пунктом 1.3. договора нежилое здание предоставляется Арендатору во временное пользование с обязательством проведения ремонта и для обеспечения жителей городского округа товарами повседневного спроса, продуктами питания, хозяйственными товарами и в целях производства общественного питания и бытовых услуг, в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Согласно пункту 4.2.3 договора Арендатор обязан использовать недвижимое имущество исключительно в соответствии с целевым назначением, предусмотренным пунктом 1.3 договора аренды.

Истцом в материалы дела представлено распоряжение Администрации от 15.12.2020 № 176-РА, согласно которому Администрация, уведомив ООО «Феникс», провела внеплановую проверку, о чем составлен Акт № 1 внеплановой проверки от 28.12.2020.

При проведении проверки в кабинете 206, находящемся на 2 этаже, выявлено оказание образовательных услуг. Осуществление организации дополнительного образования подтверждается также и обращением ООО «Феникс» от 21.04.2020 № 8-ЗГ в адрес Администрации.

Организация дополнительного образования не предусмотрена предметом договора аренды, из чего следует, что в нарушение пунктом 1.3, 4.2.3 ООО «Феникс» использует часть помещения не по целевому назначению, что в соответствии с пунктом 5.6.1. договора также является основанием, устанавливающим право Арендодателя требовать досрочного расторжения договора.

Данное обстоятельство об использовании помещений для образовательных услуг ответчиком в ходе рассмотрения дела не оспорено, возражений на представленные истцом доказательства не заявлено.

Согласно пункту 5.6.1. договора Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях использования Арендатором Недвижимого имущества в целом или его части не в соответствии с пунктом 1.3. договора.

Истцом указано на неисполнение ответчиком обязательств по страхованию имущества, предусмотренного пунктом 4.2.15. договора.

Ответчиком в ходе рассмотрения дела доказательств страхования имущества суду не представлено.

Истцом также указано на иные нарушения ответчика по договору.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Проанализировав по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу о доказанности истцом факта нарушений ответчиком принятых на себя обязательств по договору. Представленный в дело акт свидетельствует о том, что в спорном помещении фактически осуществлялась деятельность по предоставлению образовательных услуг,  в то время как согласно пункту 1.3. договора спорное помещение было передано истцом ответчику для обеспечения жителей городского округа товарами повседневного спроса, продуктами питания, хозяйственными товарами и в целях производства общественного питания и бытовых услуг.

Из представленных фотоматериалов следует, что на здании размещены рекламные вывески "Социальная Аптека", размещена информация о графике работы организации, оказывающая такие услуги.

Указанные обстоятельства, свидетельствуют о том, что ответчиком нарушены положения пункта 8.7 договора.

Согласно пункту 8.7. договора сторонами согласовано, что договор не дает права Арендатору на размещение рекламы на наружной части здания и светового оформления без согласия Арендодателя.

Сведений о согласовании размещения вывески ответчиком не представлено.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Согласно статье 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Суд отмечает, что возможность расторжения договора аренды по требованию арендодателя, согласно условиями договора, в том числе: в случае невнесения арендных платежей в установленный срок более двух раз, в  том числе за нецелевое использование помещения, согласованы сторонами, в добровольном порядке, следовательно, при заключении договора ответчик должен был осознавать возможность наступления негативных последствий за ненадлежащее исполнение обязательств. Арендатор, приняв на себя соответствующие обязательства, несет риск их неисполнения в соответствии с условиями обязательства.

Гражданский кодекс Российской Федерации, устанавливая основы осуществления предпринимательской деятельности, указывает, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. При этом граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Учитывая возражения ответчика, арбитражный суд считает необходимым указать следующее.

Расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Арбитражным судом установлено, что ответчик не произвел оплату арендной платы за март 2021, апрель 2021 года по настоящее время (15.11.2021).

Соответствующая задолженность взыскивается арендодателем в судебном порядке.

Такое поведение арендатора, по мнению суда, нельзя расценить как направленное на устранение допущенных нарушений по внесению арендных платежей в разумный срок.

При оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения.

Суд полагает, что арендатор существенным образом нарушил условия договора аренды.

По сложившемуся у суда убеждению, сохранение договорных отношений приведет к нарушению прав и законных экономических интересов арендодателя. Применительно к исследуемой ситуации избранная истцом мера ответственности (расторжение договора по заявленным основаниям) является соразмерной нарушению обязательства и соответствует балансу интересов сторон.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 64 и статьи 71 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Учитывая указанные нормы права и установленные судом фактические обстоятельства дела, свидетельствующие о неисполнении ответчиком обязательств по договору, суд считает требования истца о расторжении спорного договора правомерными.

Поскольку материалами дела подтвержден факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, в том числе, в части полноты и своевременности внесения арендной платы, а также подтвержден факт соблюдения истцом претензионного порядка разрешения спора о расторжении договора аренды, требование о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (абзац 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что договор аренды в отношении спорного имущества расторгнут, требование истца об обязании ответчика возвратить спорное имущество является обоснованным.

Ссылка ответчика на письма от 05.07.2021, от 22.07.2021, от 14.07.2021 о необходимости явки представителя Администрации для принятия объекта аренды по акту приема-передачи, а также в связи с решением Арендатора об одностороннем отказе от договора аренды, судом не могут быть признаны обоснованными, поскольку договором не предусмотрено право на односторонний отказ Арендатора от договора во внесудебном порядке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В договоре отсутствуют положения, предусматривающее право ответчика отказаться от договора.

Таким образом, заявленные ответчиком письмами отказ от договора, в отсутствие заключенного между сторонами взаимного соглашения о расторжении договора, не имеет правового значения.

Доводы ответчика о передаче ключей арендодателю почтовыми отправлениями, судом оцениваются критически.

Согласно представленным почтовым квитанциям, усматривается, что вес отправления составляет 25 г., что в свою очередь указывает на отсутствие в содержимом  отправлении ключей от спорного объекта недвижимости. Иные доказательства, подтверждающие факт передачи спорного помещения Арендодателю в материалы дела не представлены, в том числе, что спорное здание не используется ответчиком в настоящее время.

Суд отмечает, что письмо от 05.07.2021 о необходимости явки представителя на 13.07.2021 для приема-передачи спорного объекта получено истцом лишь 13.07.2021.

Поскольку договор не был расторгнут между сторонами по соглашению сторон в досудебном порядке, исковое заявление подано в суд истцом 09.07.2021, направленные ответчиком в адрес истца письма с указанием на передачу помещений, не влекут безусловной обязанности истца по принятию спорного помещения в установленном договором порядке до расторжения договора в установленном законом порядке.

Доказательств, что арендодатель выразил волю на прекращение арендных отношений по спорному договору аренды ответчиком суду не представлено.

Иные доводы ответчика судом рассмотрены и отклонены, отзыв ответчика не содержит основанных на законе и подтвержденных доказательствами доводов, которые опровергали бы представленные истцом доказательства и которые могли бы служить основанием для отказа в удовлетворении иска в полном объеме.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ФЕНИКС" в пользу Администрации городского округа Звездный городок Московской области задолженность в сумме 2 406 878 руб.

            Расторгнуть договор аренды муниципального нежилого здания от 29.07.2016 №009/16-А, заключенный между Администрацией городского округа Звёздный городок Московской области и обществом с ограниченной ответственностью "ФЕНИКС".

            Обязать общество с ограниченной ответственностью "ФЕНИКС" передать Администрации городского округа Звёздный городок Московской области по акту приема-передачи здание «Торговый центр», расположенное по адресу: 141160, Московская обл., п. Звездный городок, д. 23, в течение 30 дней с момента вступления в силу решения Арбитражного суда Московской области по настоящему делу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ФЕНИКС" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 41 034 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия решения в Десятый Арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Московской области.

Судья                                                                                              Д.Н.Москатова