АРБИТРАЖНЫЙ   СУД   РЕСПУБЛИКИ   ХАКАСИЯ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А74-11072/2018

23 января 2019 года

г. Абакан

Резолютивная часть решения объявлена 18.01.2019 

Полный текст решения изготовлен  23.01.2019 

 

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Альбины Алексеевны Федулкиной,  при ведении протокола секретарем ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление акционерного  общества  «Угольная компания «Разрез Степной» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об оспаривании величины рыночной арендной платы за пользование земельными участками 

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2

 

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО3 по доверенности от 10.10.2016,

ответчика –  ФИО4 по доверенности от 06.07.2018, ФИО5 по доверенности от 19.09.2018.

 

Акционерное общество «Угольная компания «Разрез Степной» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия об оспаривании величины рыночной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 19:10:100508:45, определенной индивидуальным предпринимателем ФИО2 в отчете об оценке №01-НИ/18.

Определением арбитражного суда от 13 августа 2018 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2.

Определением арбитражного суда от 08.10. 2018 настоящее дело объединено в одно производство с делом   № А74-11871/2018  по иску АО «Угольная компания «Разрез Степной» к администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия о признании недостоверной величины рыночной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 19:10:000000:420, расположенным по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, в 4,5 км северо-западнее с. Солнечное.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил не принимать во внимание заключение судебной экспертизы, поскольку оно, по мнению истца, не соответствует критерию достоверности. Представитель истца просил установить в отношении земельного участка кадастровый № 19:10:100508:45  рыночную стоимость   годовой арендной платы в размере 157 829 руб., в отношении  земельного участка кадастровый №19:10:000000:420 – в размере   1 961 321 руб.

Представители ответчика против исковых требований возражали, ссылаясь на достоверность отчета, выполненного ФИО2 №01-НИ/18.  Претензий к  судебной экспертизе  представители ответчика не высказали.

Индивидуальный предприниматель ФИО2, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  в судебное заседание не явился.  В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ  дело рассмотрено в отсутствие третьего лица.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства:

Между управлением имущественных отношений  администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия (арендодателем) и акционерным  обществом  «Угольная компания «Разрез Степной» (арендатором) заключены следующие договоры  аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности: 

-договор аренды  земельного участка от 02.12.2009 № 29 кадастровый №19:10:000000:420 общей площадью 206 574 кв.м. , категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, вид разрешенного использования – для эксплуатации соединительного ж/д пути № 36, расположенного по адресу Усть-Абаканский район, в 4,5 км. северо-западнее с.Солнечное;

- договор от 01.07.2013 № 52 с учетом дополнительного соглашения  от 08.09.2014 аренды  земельного участка кадастровый № 19:10:100508:45 общей площадью 70546кв.м., категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, вид разрешенного использования – для строительства дорог, линий электропередач, линий связи, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных  линий  и других подобных объектов, расположенного по адресу Усть-Абаканский район, в 4 км.  по направлению на юго-запад от д.Заря.

Договоры  № 29 и № 52 предусматривают, что  размер арендной платы  может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке путем внесения  изменений и дополнений в расчет к настоящему договору в случае принятия законодательных актов Правительства  Российской Федерации или Республики Хакасия,  органа местного самоуправления об увеличении (уменьшении) кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента вида разрешенного использования и коэффициента инфляции, но не чаще одного раза в год.

Действующая до 31.12.2017 года методика исчисления арендной платы за земельные участки Республики Хакасия, утвержденная постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 г. № 05 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия", предусматривала следующую формулу определения арендной платы - произведение кадастровой стоимости на коэффициент инфляции и коэффициент вида разрешенного использования земельного участка, утвержденный органом местного самоуправления.  Постановлением Правительства Республики Хакасия от № 678 от 27.12.2017 «О внесении изменений в некоторые нормативные правовые акты Правительства Республики Хакасия»  в постановление № 05 внесены изменения: арендная плата за земли промышленности установлена в размере рыночной арендной платы. В  части определения размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории Усть-Абаканского, Бейского и Алтайского районов Республики Хакасия  изменения  вступили в силу с 1 января 2018 года. В части определения размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории Орджоникидзевского, Ширинского, Таштыпского, Аскизского, Боградского районов и городских округов Республики Хакасия изменения вступают в силу с 1 января 2021 года. 

Пунктом 2.2.1. постановления Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 г. № 05 (в новой редакции) предусмотрено, что по ранее заключенным договорам аренды арендодатель обеспечивает проведение оценки рыночной стоимости арендной платы за земельные участки, относящиеся к категории земель промышленности, расположенные на территории Усть-Абаканского, Бейского и Алтайского районов Республики Хакасия, до 01 апреля 2018 года.  Арендная плата за 1 квартал 2018 года в указанных случаях вносится в течение 15 дней с момента получения от арендодателя уведомления об установленном размере арендной платы.

В связи с изменениями, внесёнными 27.12.2017 в постановление Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 г. № 05,  администрация Усть-Абаканского района уведомила  АО «УК «Разрез Степной» об изменении порядка расчета арендной платы, о том, что при расчете с 01.01.2018 будет применяться рыночная стоимость  (письмо  № 514 от 14.02.2018) 

Индивидуальным предпринимателем ФИО2  выполнен  отчет рыночной стоимости годовой арендной платы 85-ти земельных участков Усть-Абаканского района № 02-НИ/18. 

05.04.2018 арендодатель направил в адрес арендатора уведомления № 519/3 и № 519/18, в которых сообщалось, что размер арендной платы на 2018г. за земельный участок кадастровый № 19:10:100508:45 составил 886 057руб. 76коп., за земельный участок  кадастровый №19:10:000000:420 - 2 594 569руб. 44коп.

Не согласившись с размером установленной арендной платы, истец обратился в суд.

Исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, заслушав устные пояснения сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам:                               

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Из пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что плата за пользование переданными обществу в аренду земельными участками является регулируемой. 

Как следует из материалов дела, с 01.01.2018 в отношении земель промышленности  арендная плата на основании нормативного правового акта Республики Хакасия  установлена в размере рыночной арендной платы.  Размер рыночной арендной платы определен органом местного самоуправления на основании отчета оценщика ФИО2   Истец  считает определенную  рыночную стоимость недостоверной, завышенной в доказательство чего представил отчет ООО  Независимый консалтинговый центр «Эталон», согласно которому размер арендной платы за земельный участок кадастровый №19:10:100508:45 составил  157 829 руб., и отчет ООО «Бизнес Центр Оценки», согласно которому рыночная арендная плата   за земельный участок  кадастровый №19:10:000000:420  составила 1 925 000 руб.  Истцом в материалы дела также представлено заключение  оценщика ФИО6 о несоответствии отчета №01-НИ/18  требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

При этом статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Истцом при рассмотрении дела заявлено ходатайство о назначении экспертизы по делу по определению рыночной стоимости годовой арендной платы.

Так как в материалы дела представлены отчеты о рыночной стоимости арендной платы земельных участков кадастровый №19:10:000000:420, №19:10:100508:45, содержащие иную стоимость, арбитражным судом  удовлетворено ходатайство о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту  общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-оценка» ФИО7  Согласно экспертному заключению, рыночная стоимость   годовой арендной платы земельного участка кадастровый №19:10:000000:420 по состоянию на 01.01.2018 определена в размере  1 961 321 руб.;   рыночная стоимость   годовой арендной платы земельного участка кадастровый № 19:10:100508:45 определена в размере  669 800 руб.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации результаты проведенной по делу судебной экспертизы, суд пришел к выводу, что  экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Истец, возражая против выводов эксперта, указал на то, что экспертом не применены корректировки на местоположение земельных участков при сравнении участков Республики Хакасия и Кемеровской области, которые, по мнению истца, имеют  различное социально-экономическое положение, на площадь участков и их конфигурацию.

Арбитражным судом отклонены возражения представителя  истца. Исходя из рекомендаций, изложенных в Постановлении Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом. Действующие федеральные стандарты оценки позволяют эксперту самостоятельно определить необходимые методы при выполнении оценки, отказаться от одного метода в пользу другого, обосновав причины. 

Возражения же представителя истца относятся к области специальных познаний, которыми последний не обладает. Опрошенный в судебном заседании 18.01.2018 эксперт ФИО7 дал исчерпывающие ответы на вопросы представителя  истца, обосновал  дополнительно свои выводы.

Поскольку процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, заключение оценщика соответствует предъявляемым законом требованиям, является достаточно ясными и полными, не вызывает сомнений в его обоснованности, судебная экспертиза, результаты которой отражены в заключении № 50/19/11/18 является надлежащим доказательством по настоящему делу.

Учитывая выводы судебной экспертизы, суд пришел к выводу о том, что  указанная в уведомлении  об установлении размера арендной платы  от 05.04.2018 стоимость не отражает реальной рыночной стоимости годовой арендной платы за   земельные участки с кадастровыми номерами 19:10:100508:45, 19:10:000000:420. Завышение  рыночной стоимости арендной платы  земельных участков нарушает права  общества УК «Разрез «Степной».

Учитывая изложенное, арбитражный суд полагает заявленные исковые требования о признании недостоверной величины рыночной арендной платы за пользование земельными участками кадастровый №19:10:100508:45, №19:10:000000:420, установленной  с 01.01.2018,   обоснованными и подлежащими удовлетворению. Размер рыночной    годовой арендной платы земельного участка кадастровый №19:10:000000:420  подлежит установлению в сумме  1 961 321 руб., а земельного участка №19:10:100508:45 – в сумме  669 800 руб.

Государственная пошлина по делу составила 12 000 руб. Судебные расходы на проведение экспертизы составили 40 000 руб. Все судебные расходы понесены истцом и подлежат ему возмещению за счет ответчика в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

 

Руководствуясь статьями 169-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд  

 

Р Е Ш И Л:

1. Иск удовлетворить: признать недостоверной величину рыночной арендной платы 

за пользование земельными участками кадастровый № 19:10:100508:45, №19:10:000000:420, установленной  с 01.01.2018  на основании уведомлений  от 05.04.2018 и отчета об оценке величины рыночной арендной платы №01-НИ/18.

Установить  рыночную стоимость   годовой арендной платы земельного участка кадастровый №19:10:000000:420, расположенного  по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, в 4,5 км северо-западнее с. Солнечное,   по состоянию на 01.01.2018 в размере  1 961 321 руб.

Установить  рыночную стоимость   годовой арендной платы земельного участка кадастровый № 19:10:100508:45, расположенного  по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, в 4,0 км  по направлению на юго-запад от д.Заря,   по состоянию на 01.01.2018 в размере  669 800 руб.

2. Взыскать администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия пользу акционерного общества  «Угольная компания «Разрез Степной»  52 000 (пятьдесят две тысячи) руб. судебных расходов.

 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия.

Жалоба  подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия. 

 

Судья                                                                                                                         Федулкина А. А.