АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-5656/2018

31 мая 2018 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения объявлена 29 мая 2018 года

Полный текст решения изготовлен 31 мая 2018 года

 

Арбитражный суд Омской области

в составе судьи Пермякова Владимира Владимировича,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голдыревой В.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью Строительно-монтажный трест «Стройбетон» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности в общей сумме 210 310 140 руб. 16 коп.,

в заседании суда приняли участие:

от истца – ФИО1 по доверенности от 19.03.2018,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 02.10.2017, 

 

У С Т А Н О В И Л:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью Строительно-монтажный трест «Стройбетон» (далее - ООО «СМТ СБ», Общество, ответчик) задолженности по арендной плате по договору № Д-Ц-31-7070 аренды земельных участков за период с 10.01.2015 по 30.06.2017 в сумме 196 892 565 руб. 89 коп. и пени за период с 11.03.2014 по 22.06.2017 в размере 13 417 574 руб. 27 коп.

Представитель истца в судебном заседании требование поддержал.

Представитель ответчика пояснил, что поскольку договор заключен по результатам торгов, величина арендной платы не является регулируемой ценой, в связи с чем ее изменение Департаментом в одностороннем порядке недопустимо.

Рассмотрев представленные в материалы дела документы, выслушав доводы представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

На основании результатов торгов, состоявшихся 28.01.2008 (протокол о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков от 28.01.2008), и договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельных участков от 28.01.2008 № 3 между Департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Домостроительная корпорация «Стройбетон» был заключен договор № Д-Ц-31-7070 аренды земельных участков.

Согласно п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 10 лет находящиеся в муниципальной собственности земельные участки из состава земель населенных пунктов в границах города Омска:

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0298 площадью 218 938 кв.м, местоположение установлено в юго-западной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе города Омска;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0299 площадью 66 454 кв.м, местоположение установлено в северной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе города Омска;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0300 площадью 65 244 кв.м, местоположение установлено в северо-восточной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе города Омска;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0301 площадью 325 674 кв.м, местоположение установлено в восточной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе города Омска;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0302 площадью 147 767 кв.м, местоположение установлено в северо-западной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе города Омска;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0303 площадью 396 124 кв.м, местоположение установлено в юго-восточной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе города Омска;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0304 площадью 193 480 кв.м, местоположение установлено в центральной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе города Омска;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0305 площадью 179 131 кв.м, местоположение установлено в южной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе города Омска;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0306 площадью 455 652 кв.м, местоположение установлено в западной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе города Омска.

Общая площадь земельных участков составляет 1 638 464 кв.м. Участки предоставлялись для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В соответствии с п. 2.1 договора ежемесячная арендная плата за предоставленный участок определена в размере 387 902 руб. 26 коп.

Протоколом о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенных в Центральном административном округе города Омска от 28.01.2008, на основании которого был заключен договор аренды земельного участка № Д-Ц-31-7070, к условиям, подлежащим включению в договор, отнесено следующее: размер арендной платы в месяц – 387 902 руб. 26 коп. (0,23 руб. за 1 кв.м).

В дальнейшем из земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:06 10 02:301, 55:36:06 10 02:303 и 55:36:06 10 02:305 образованы земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:06 10 02:524, 55:36:06 10 02:523, 55:36:06 10 02:522, 55:36:06 10 02:521 и 55:36:06 10 02:520. Сведения о данных земельных участках были внесены в государственный кадастр недвижимости 12.07.2010.

Так, согласно кадастровым паспортам от 30.07.2013:

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:520 образован из земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:06 10 02:301 и 55:36:06 10 02:303;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:521 образован из земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:06 10 02:303 и 55:36:06 10 02:305;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:522 образован из земельного участка с кадастровым номером 55:36:06 10 02:301;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:523 образован из земельного участка с кадастровым 55:36:06 10 02:303;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:524 образован из земельного участка с кадастровым номером 55:36:06 10 02:305.

Права и обязанности арендатора по договору аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:06 10 02:300, площадью 65 244 кв.м, 55:36:06 10 02:302 площадью 147 767 кв.м, 55:36:06 10 02:298 площадью 218 938 кв.м, 55:36:06 10 02:299 площадью 66 454 кв.м, 55:36:06 10 02:520 площадью 219 183 кв.м, 55:36:06 10 02:522 площадью 145 089 кв.м, 55:36:06 10 02:304 площадью 193 480 кв.м, 55:36:06 10 02:523 площадью 252 433 кв.м, 55:36:06 10 02:306 площадью 45 652 кв.м, 55:36:06 10 02:521 площадью 241 316 кв.м и 55:36:06 10 02:524 площадью 67 683 кв.м переданы ООО «СМТ СБ».

Департамент, указав на утверждение Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20.11.2014 № 50-п результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области и на изменение порядка расчета арендной платы на основании Решения Омского городского совета от 16.03.2016 № 432 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов», произвел перерасчет арендной платы за период с 10.01.2015 и направил в адрес ответчика уведомление об изменении размера арендной платы от 17.03.2017 № Исх-ДИО/3733.

26.06.2017 Департаментом в адрес Общества направлена претензия Исх-ДИО/10046 об оплате задолженности по арендной плате с учетом доначисления за период с 10.01.2015 по 30.06.2017 в сумме 196 892 565 руб. 89 коп. и пени за период с 11.03.2014 по 22.06.2017 в сумме 13 417 574 руб. 27 коп.

Указанное доначисление было произведено Департаментом на основании Приказа Министерства имущественных отношений Омской области от 20.11.2014 № 50-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области» и Решения Омского городского совета от 16.03.2016 № 432 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов».

В связи с изложенным, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим отказу в удовлетворении, исходя из следующего.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ.

Аналогичная правовая позиция изложена в п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», согласно которому арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Однако, договор аренды земельного участка № Д-Ц-31-7070, как отмечалось ранее, заключен по результатам аукциона.

В соответствии с положениями п. 16 ст. 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы. По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства (за исключением случая проведения аукциона в соответствии с п. 7 ст. 39.18 ЗК РФ) определяется размер первого арендного платежа.

Согласно пункту 2 статьи 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно положениям ст. 65 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с п. 6 ст. 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Участники аукциона свободны в своем праве, соответственно, могут участвовать в торгах на предложенных условиях либо не принимать в них участие.

Из материалов дела следует, что протоколом о результатах аукциона от 28.01.2008, на основании которого был заключен договор аренды земельного участка № Д-Ц-31-7070, к условиям, подлежащим включению в договор аренды земельного участка, отнесено следующее: размер арендной платы в месяц – 387 902,26 руб. (0,23 руб. за 1 кв.м).

В силу пункта 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» судам следует учитывать, что по смыслу п. 4 ст. 447 ГК РФ размер арендной платы по договору государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

В п. 20 того же постановления разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 № 3463/13 выражена правовая позиция, согласно которой арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора.

Положения договора № Д-Ц-31-7070 аренды земельных участков не предусматривают возможности изменения в одностороннем размера арендной платы, утвержденной в качестве его условия.

Кроме того, Решение Омского городского совета от 16.03.2016 № 432 распространяется на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска, предоставленные в аренду без торгов.

Договор аренды земельного участка № Д-Ц-31-7070 был заключен по результатам торгов, а именно на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенных в Центральном административном округе города Омска, от 28.01.2008, в связи с чем Решение Омского городского совета от 16.03.2016 № 432 не может быть применено к данному договору.

Более того, постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2013 по делу № А46-6856/2013 установлено, что арендная плата по договору от 28.01.2008 № Д-Ц-31-7070, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывалась на торгах. Поскольку размер арендной платы, установленный в п. 2.1 договора, определен по результатам открытого аукциона и в твердой сумме, по смыслу п. 4 ст. 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды муниципального имущества не является регулируемым.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами.

Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

В данном судебном акте также отмечено, что договор аренды земельных участков заключен на торгах, в результате проведения которых определена ставка арендной платы за единицу площади земельных участков, подлежащая периодической оплате (ежемесячно). Условие о том, что размер арендной платы или иное условие корректируется автоматически при изменении актов публично-правового образования, в договоре аренды отсутствует.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что договор был заключен на торгах, исходя из того, что арендатор принял на себя обязательство оплачивать арендные платежи в согласованном размере на известных ему условиях, поскольку из содержания протокола об итогах торгов и договора аренды не следует возможность изменения порядка определения арендной платы без подписания дополнительного соглашения, суд считает незаконным произведенный Департаментом перерасчет.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.12.2017 по делу № А46-4320/2017.

При изложенных обстоятельствах, суд считает требование истца о взыскании задолженности по арендной плате незаконным, необоснованным и подлежащим отклонению.

Кроме того, истцом заявлено о взыскании пени за период с 11.03.2014 по 22.06.2017 в размере 13 417 574 руб. 27 коп.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в том числе при просрочке исполнения обязательства по внесению арендной платы, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку, определенную законом или договором.

В п. 5.2 договора установлено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, пени в вышеуказанном размере были начислены Департаментом на задолженность по арендной плате, которая признана судом незаконной и не подлежащей взысканию.

В связи с чем, начисление пени суд также признает  незаконным, а требования о взыскании пени за период с 11.03.2014 по 22.06.2017 в размере 13 417 574 руб. 27 коп. подлежащими отказу в удовлетворении.

С учетом указанного выше, оснований для удовлетворения требований Департамента у суда не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании с общества с ограниченной ответственностью Строительно-монтажный трест «Стройбетон» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженности по арендной плате по договору № Д-Ц-31-7070 аренды земельных участков за период с 10.01.2015 по 30.06.2017 в сумме 196 892 565 руб. 89 коп. и пени за период с 11.03.2014 по 22.06.2017 в размере 13 417 574 руб. 27 коп., отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Судья                                                                                                         В.В. Пермяков