ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва                              Дело №А40-76866/20-41-595

Резолютивная часть решения объявлена 07.09.2020

Решение в полном объеме изготовлено 10.09.2020                                                                  

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: 

<

...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителя истца ФИО2 по доверенности от 30.04.2020 № 2/48, дело по иску АО «Дом.РФ» (ОГРН 

<

***>) к ООО «Специализированный застройщик «Востсибстрой Девелопмент» (ОГРН 

<

***>) о взыскании 1 564  650 руб. 06 коп., установил:

С учетом уменьшения истцом размера исковых требований в связи с уплатой ответчиком арендной платы истец просит суд взыскать с ответчика 1 564  650 руб. 06 коп., в том числе неустойку в размере 1 296 278 руб. 12 коп., предусмотренную договором аренды земельного участка от 30.12.2011 № ДЗ-274, начисленную за период с 16.12.2019 по 14.04.2020 за просрочку в уплате арендной платы за 4-й квартал 2019 года и за 1-й квартал 2020 года, 238 106 руб. 40 коп. в виде неустойки, начисленной за период с 17.12.2019 по 14.02.2020 за нарушение срока предоставления банковской гарантии, 30 265 руб. 54 коп. неустойки, начисленной за нарушение на 3 месяца срока осуществления строительства.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что в нарушение договора аренды земельного участка от 30.12.2011 № ДЗ-274 ответчик уплатил арендную плату за 4-й квартал 2019 года и за 1-й квартал 2020 года позднее срока, установленного договором, что повлекло начисление неустойки в размере, установленном договором. Кроме того, ответчик нарушил срок предоставления банковской гарантии и срок осуществления строительства, в связи с чем истец также начислил неустойки.

Ответчик в судебное заседание не явился,  о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом,  в связи с чем дело рассматривалось в его отсутствие и по имеющимся в деле доказательствам в соответствии со ст. 156 АПК Российской Федерации.

В отзыве, поступившем в суд в электронном виде 23.06.2020, ответчик против иска возразил, сослался на то, что арендная плата за 1-й квартал 2020 года им уплачена, а начисленная истцом неустойка за нарушение сроков уплаты арендной платы явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства ответчиком, в связи с чем просил суд уменьшить неустойку на основании ст. 333 ГК Российской Федерации.

Исследовав письменные доказательства, представленные сторонами, заслушав объяснения представителя истца, суд установил, что по договору аренды земельного участка от 30.12.2011 № ДЗ-274, заключенному Фондом «РЖС»  в качестве арендодателя и ЗАО «СибирьЭнергоТрейд» в качестве арендатора, последнему предоставлен в аренду на 10 лет земельный участок с кадастровым номером 38:06:143519:4778 площадью 985 247 кв. м с адресными ориентирами: Иркутская область, Иркутский район, - для комплексного его освоения в целях жилищного строительства. 

Договор зарегистрирован 09.02.2012, что следует из отметки на договору. 

В п. 3.1.4 договора установлены сроки жилищного и иного строительства: в течение 3-х лет аренды, исчисляемых в соответствии с п. 2.1 договора с даты подписания сторонами акта приема-передачи участка, - объектов жилого назначения общей площадью не менее 5 000 кв. м; в течение 4-х лет аренды - объектов жилого назначения общей площадью не менее 15 000 кв. м; в течение 5-ти лет аренды - объектов жилого назначения общей площадью не менее 25 000 кв. м; в течение 6-ти лет аренды - объектов жилого назначения общей площадью не менее 35 000 кв. м; в течение 7-ми лет аренды - объектов жилого назначения общей площадью не менее 45 000 кв. м; в течение 8-ми лет аренды - объектов жилого назначения общей площадью не менее 55 000 кв. м; в течение 9-ти лет аренды -  объектов жилого назначения общей площадью не менее 65 000 кв. м; до окончания 10-го года аренды -  объектов жилого назначения общей площадью не менее 80 000 кв. м; в пределах максимального срока осуществления жилищного и иного строительства -  объектов иного назначения.

Датой окончания жилищного и иного строительства является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов жилого и (или) иного назначения, предусмотренных документацией по планировке территории в границах участка.

Порядок определения арендной платы установлен п. 4.5 договора; согласно п. 4.4 договора арендная плата за использование участка начисляется с даты передачи участка в аренду по акту приема-передачи участка и оплачивается арендатором в безналичной форме ежеквартально, не позднее 10-го числа первого месяца квартала. Арендные платежи за период использования участка после его передачи арендатору в соответствии с п. 2.1 договора до государственной регистрации договора производятся арендатором в течение 10-ти  дней после такой регистрации. Одновременно арендатором уплачиваются арендные платежи за период использования участка до окончания неполного оплачиваемого календарного квартала.

Кроме того, п. 7.1 договора установлено, что арендатор в течение 30-ти календарных дней с даты заключения договора обязан предоставить арендодателю обеспечение исполнения обязательств по комплексному освоению участка и по уплате арендных платежей за участок в форме безотзывной банковской гарантии; согласно п. 7.3 арендатор вправе обеспечить исполнение этих обязательств последовательными безотзывными банковскими гарантиями, предоставив арендодателю оригинал безотзывной банковской гарантии не позднее 30-ти календарных дней до истечения срока действия предыдущей безотзывной банковской гарантии.

П. 9.3 договора предусмотрено, что в случае неисполнения обязанностей в сроки, предусмотренные п. 3.1.4 договора, а также в случае нарушения сроков и требований к минимальному объему осуществления жилищного и иного строительства (любого из этапов), определенных договором, договорами аренды образованных участков, договорами купли-продажи образованных участков, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты неустойки в размере 0, 05% от суммы годовой арендной платы за образованный участок, рассчитанной в порядке, установленном п. 4.5.2 договора, за каждый месяц просрочки.

П. 9.4 договора установлена ответственность арендатора за нарушение срока, предусмотренного п. 4.4 договора, в виде неустойки в размере 0, 15 % от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки, а п. 9.6 договора установлена ответственность арендатора за нарушение иных сроков, предусмотренных договором, в виде неустойки в размере 0, 01 % от платы за право на заключение договора, указанной в п. 4.2 (19 842 200 руб.), за каждый день просрочки.

По акту приема-передачи от 30.12.2011, подписанному обеими сторонами, земельный участок передан арендатору.

По соглашению от 08.02.2017 № 1 права и обязанности арендатора переданы ответчику.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 13.07.2015 № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 221-ФЗ) единым институтом развития в жилищной сфере является акционерное общество, учрежденное Российской Федерацией в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации об Агентстве ипотечного жилищного кредитования, - АО «АИЖК» (после переименования 14.03.2018 – АО «Дом.РФ»).

С 01.09.2016 года в соответствии с ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 23.06.2016 № 221-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» права и обязанности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, созданного в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», по решению задач и осуществлению функций, предусмотренных этим Федеральным законом, переходят к единому институту развития в жилищной сфере; единый институт развития в жилищной сфере становится процессуальным правопреемником (правопреемником) Фонда «РЖС» в гражданском и уголовном судопроизводстве, в судопроизводстве в арбитражных судах, а также в производстве по делам об административных правонарушениях; все установленные законодательством Российской Федерации права и обязанности Фонда, а также права и обязанности Фонда по договорам (контрактам, соглашениям), заключенным Фондом, права по распоряжению денежными средствами, размещенными на счетах, открытых Фондом, и соответствующие права требования в отношении указанных денежных средств переходят к единому институту развития в жилищной сфере, при этом заключение дополнительных соглашений к указанным договорам (контрактам, соглашениям) не требуется; права на имущество Фонда, за исключением имущества Фонда, необходимого для осуществления действий по его ликвидации, переходят к единому институту развития в жилищной сфере, при этом государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимого имущества Фонда проводится на основании заявления единого института развития в жилищной сфере.

Из расчета, составленного истцом, следует, что арендная плата за 4-й квартал 2019 года и за 1-й квартал 2020 года уплачена ответчиком с нарушением установленного договором срока, просрочка составила 80 дней (по состоянию на 04.03.2020) и 95 дней (по состоянию на 14.04.2020) соответственно, неустойка, начисленная на основании п. 9.4 договора,  – 576 484 руб. 25 коп. и 719 793 руб. 87 коп. соответственно.

Просрочка предоставления банковской  гарантии по состоянию на 14.04.2020 составила 120 дней (с 17.12.2019 по 14.04.2020), неустойка, начисленная на основании п. 9.6 договора, составила 238 106 руб. 40 коп.

Кроме того, за нарушение срока осуществления жилищного и иного строительства на 3 месяца истец начислил неустойку на основании п. 9.3 договора в размере 30 265 руб. 54 коп.

Претензия от 20.03.2020 № 3893-МБ, направленная ответчику по почте 24.03.2020, исполнена только в части  арендной платы..

Ст. 309 ГК Российской Федерации возлагает на стороны обязательства обязанность исполнять его надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

П. 1 ст. 614 ГК Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно ст. 329-330 ГК Российской Федерацией исполнение обязательства может обеспечиваться различными способами, в том числе неустойкой (штрафом, пеней),  которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Поскольку в ходе судебного разбирательства судом установлены факты нарушения ответчиком сроков уплаты арендной платы за 4-й квартал 2019 года и за 1-й квартал 2020 года, срока предоставления банковской гарантии и срока осуществления жилищного и иного строительства, суд считает, что начисление ответчику неустоек соответствует закону и условиям договора.

Вместе с тем требование истца о взыскании неустойки за нарушение сроков уплаты арендной платы удовлетворяется судом частично.

Ст. 333 ГК Российской Федерации устанавливает право суда уменьшить неустойку в том случае, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Суд соглашается с мнением ответчика о том, что неустойка, начисленная на основании п. 9.4 договора, явно несоразмерна последствиям нарушения ответчиком обязательства по своевременной уплате арендной платы, которые заключались в невозможности пользоваться денежными средствами в период просрочки (годовая ставка пеней превышает 50 %, при этом период просрочки незначителен, а арендная плата полностью уплачена ответчиком), а потому суд уменьшает неустойку, начисленную на основании п. 9.4 договора, в 5 раз - до 259 255 руб. 62 коп.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются с ответчика в пользу истца в соответствии со ст. 110 АПК Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 309, 329, 330, 333, 614 ГК Российской Федерации, ст. 110-112, 167-171 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить частично;

взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Востсибстрой Девелопмент» в пользу АО «Дом.РФ»  неустойки в размере 527 627 руб. 56 коп., а также 28 647 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части в иске отказать.

Возвратить истцу из федерального бюджета государственную пошлину 27 430 руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца со дня принятия. 

Судья                                                                                                      О.А. Березова