АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: https://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-121/2021

г. Биробиджан

21 мая 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 мая 2021 года. Полный текст решения изготовлен 21 мая 2021 года.

Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе:

Судьи Столбовой С.К., 

При ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания   ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Луч" (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Администрации Бирского городского поселения Облученского муниципального района Еврейской автономной области (п. Бира Облученского района Еврейской автономной области, ОГРН 1067907000974, ИНН 7902525979)

о расторжении договора управления многоквартирными домами от 01.06.2018,

при участии от истца  -   ФИО2, по доверенности от 10.12.2021 № 01/2020;

от ответчика не явился;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Луч" обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с исковым заявлением к   Администрации Бирского городского поселения Облученского муниципального района Еврейской автономной области о расторжении договора управления многоквартирными домами от 01.06.2018.

Истец в судебном заседании настаивал на удовлетворении требований,  пояснил, что договор управления был подписан в связи с чрезвычайной ситуацией сложившейся в  районе, согласились на данные условия договора, полагая, что через год  будет определена управляющая компания. Однако на протяжении  всех лет осуществляет убыточную для себя деятельность. Разумно полагали,  что срок преференции не может превышать один год, в противном случае данный договор не был бы заключен вообще. Неоднократно велась переписка о расторжении договора в добровольном порядке.   Обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Луч"  было решено прекратить данную деятельность,  однако ответчик отказывается расторгать договор, ссылаясь  на отсутствие норм дающих такое управляющей компании. Считает поведение ответчика недобросовестным.

Ответчик против удовлетворения требований возражал, представил отзыв на иск от 02.04.2021 (л.д. 43, 44).

 Исследовав материалы дела,  заслушав доводы истца, изучив отзыв ответчика, арбитражный суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, комиссией  по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций, обеспечению пожарной безопасности  и безопасности на водных объектах муниципального образования «Бирское городское поселение» в целях предотвращения возникновения чрезвычайной ситуации на территории Бирского городского поселения, связанной с прекращением услуги по управлению жилыми многоквартирными домами городского поселения было принято решение 31.05.2018  о заключении Администрацией Бирского городского поселения договора на управление многоквартирными домами с ООО «УК «Луч» (л.д. 26).

На основании указанного решения между общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Луч" и Администрации Бирского городского поселения Облученского муниципального района Еврейской автономной области 01.06.2018 заключен договор, на оказание услуг по управлению указанными в этом договоре жилыми многоквартирными домами (далее - договор управления), по условиям которого договор управления действует до определения победителя конкурса по выбору управляющей компании (п. 9.1. договора управления).

Предметом договора управления  является управление многоквартирными домами, расположенными по адресу: квартиры 1,3,4,6,9,10 «а» по улице Заречной в с. Будукан,  №1,6,7 по ул. Центральной в 

<

...> по пер. Лесной в п. Бира, №1 «а», 1 «б» по ул. Школьной в п. Бира, домов № 22,16,32 «а» по ул. Садовой в п. Бира, № 41«а» по ул. Партизанской, № 1 «а» по ул.40 лет Победы в п. Бира, собственником которых является администрация.

В соответствии с п.  2.1 Договора Администрация обязана своевременно вносить плату  в объеме и порядке, предусмотренном п.6 настоящего Договора. В перечень услуг но управлению жилым многоквартирным домом входит: обеспечение выполнения работ и услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, в зависимости от технического состояния жилого дома и в пределах средств, поступивших от жильцов на эти цели: доведение коммунального ресурса в зависимости от степени благоустройства дома (холодное и горячее водоснабжение, электроэнергия, тепловая энергия на отопление, услуги водоотведения) до жилого (нежилого) помещения; иная деятельность, направленная на достижение целей управления домом.

Согласно пункту 9.1. договор заключен  с 01.06.2018 и действует до определения победителя конкурса по выбору управляющей организации.

Истец направил в адрес ответчика  письмо о намерении расторгнуть договор и прекратить деятельность на территории поселения с 01.01.2020 (л.д. 19), повторное извещение № 630 от 13.11.2020 о подписании соглашения о расторжении договора по управлению МКД (л.д. 20),  о направлении  соглашения о  расторжении договора с 01.12.2020 исх.644 от 03.12.2020.

 Ответчик  неоднократно сообщал, что  односторонний отказ от договора управления   допускается только по решению суда.

Поскольку соглашение о расторжении договора  подписано не было, и ответчик своими конклюдентными действиями подтвердил отсутствие намерения расторгнуть  договор, истец  обратился в суд с настоящим иском о расторжении  договора.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно положениям п. 2 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов правления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему со- держанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Договор управления многоквартирным домом может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частей 8.1 и 8.2. ст. 162 Жилищного кодекса РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

Договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Управляющая организация, которая получает плату за коммунальные услуги, осуществляет расчеты за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, с лицами, с которыми заключены договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации (ч. 6.2 ст. 155 ЖК РФ).

Если отказ от договора  связан с нарушениями договора управления, повлекшими возникновение убытков, собственники помещений либо управляющая организация в порядке, установленном гражданским законодательством, вправе отказаться от договора и потребовать возмещения убытков.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. 

Также основанием к расторжению договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. 

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Как указано в письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 24.04.2015 г. № 12258-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с введением лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» определение органом местного самоуправления временной управляющей организации предлагается рассматривать как муниципальную преференцию. 

При этом необходимо соблюсти установленные Федеральным законом от 26.07.2006 № 135- ФЗ «О защите конкуренции» требования к предоставлению преференций, в том числе: предельный срок предоставления преференции не может превышать один год: в течение указанного срока необходимо осуществить мероприятия, направленные на проведение конкурса в соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 г. № 75 (далее - Правила № 75) или проведения иных процедур, направленных на выбор и реализацию способа управления многоквартирным домом, предусмотренных ЖК РФ.

Данные рекомендации согласуется с нормами действующего законодательства.

В силу ч. 17 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом, в отношении которого j собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном настоящим Кодексом, не определена управляющая организация, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации. Такая управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, но не более одного года.

Таким образом, исходя из системного толкования  вышеуказанных положений действующего законодательства и толкования условий договора управления с учетом его цели и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств, ответчик был обязан осуществить мероприятия, направленные на проведение конкурса.

Вместе с тем, в нарушение закона и условий договора управления ответчик своим бездействием до настоящего времени не провел необходимые мероприятия по проведению открытого конкурса по выбору управляющей организации в отношении перечисленных в договоре управления многоквартирных домов, чем явно нарушает права истца, так как обязывает его продолжать деятельность по управлению многоквартирными домами при отсутствии на то оснований на неограниченный срок, затрудняет выбор должного способа управления многоквартирными домами.

 Соответственно истец, осуществляет свою деятельность по управлению многоквартирными домами по договору управления,  чем нарушается принцип свободы договора. 

Оценивая правоотношения сторон в спорный период, а также последующее возникновение спора суд считает, что в силу разъяснений пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» противоречие в поведении  администрации муниципального образования, как публичной власти и сильной стороны договора, изначально  согласовавшей  условие о действии договора в зависимость до  определения победителя конкурса по выбору компании, а впоследствии  не проводившей  и заявляющей о невозможности стороны расторгнуть  договор, в силу отсутствия нормативной регламентации  – является основанием для признания данных действий недобросовестными и подлежащими оценке при применении правила «эстоппель». Поскольку ни один из действующих законов (ЖК РФ и ГК РФ) не содержит специальных положений о праве управляющей организации на расторжение договора управления, то соответствующие основания  могут быть сформулированы в договоре или исходить из общих норм ГК РФ  о расторжении договора, не выходя за пределы добросовестности.  

В связи с изложенным суд признает обоснованным  и подлежащим удовлетворению требование истца.

В силу статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (часть 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В данном случае судами рассмотрено требование расторжении договора, которое не имеет денежной оценки и направлено на защиту неимущественных прав истца. При удовлетворении иска расходы истца по уплате государственной пошлины по иску подлежат  возмещению с ответчика в сумме 6000 рублей в пользу истца.

Руководствуясь статьями  65, 110, 167-171, 176    Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

реШил:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Луч"  удовлетворить. 

        Расторгнуть договор  управления многоквартирными домами от 01.06.2018 заключенный между Администрацией Бирского городского поселения Облученского муниципального района Еврейской автономной области и обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Луч".

Взыскать с Администрации Бирского городского поселения Облученского муниципального района Еврейской автономной области в  пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Луч" в возмещение расходов на оплату государственной пошлины в сумме  6000 рублей. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.  

Судья

С.К. Столбова