﻿

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-10253/2019

17 ноября 2021 года

г. Киров

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2021 года.	

Полный текст постановления изготовлен 17 ноября 2021 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Караваева И.В.,

судей	Шаклеиной Е.В., Щелокаевой Т.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Половниковой Е.А.,

при участии в судебном заседании представителя Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области» – Задворнова Ю.А.  (доверенность от 30.12.2020),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Агроальянс» Савина Михаила Юрьевича

на определение Арбитражного суда Ярославской области от 13.09.2021 по делу № А82-10253/2019

по заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области (ИНН: 7604016214, ОГРН: 1027600691469)

к конкурсному управляющему Савину Михаилу Юрьевичу 

о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Ярославской области, от 24 мая 2013 года № 342-03 и обязании общества с ограниченной ответственностью «Агроальянс» в трехдневный срок с момента прекращения действия договора передать земельный участок с кадастровым номером 76:04:000000:1063, расположенный по адресу: Ярославская область, Гаврилов-Ямский район, Великосельский с/о, «Великосельский аграрный техникум» заявителю по акту приема-передачи в надлежащем состоянии,

по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Агроальянс» (ИНН: 3315094329, ОГРН: 1083336000516), 

установил:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Агроальянс» (далее – ООО «Агроальянс», должник, ответчик) Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области (далее – Департамент) обратился в суд с заявлением к ООО «Агроальянс» в лице конкурсного управляющего Савина Михаила Юрьевича (далее – конкурсный управляющий Савин М.Ю, заявитель) о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Ярославской области, от 24 мая 2013 года № 342-03 и обязании ООО «Агроальянс» в трехдневный срок с момента прекращения действия договора передать земельный участок с кадастровым номером 76:04:000000:1063, расположенный по адресу: Ярославская область, Гаврилов-Ямский район, Великосельский с/о, «Великосельский аграрный техникум» заявителю по акту приема-передачи в надлежащем состоянии.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 13.09.2021 расторгнут договор № 342-ОЗ аренды земельного участка, находящегося в собственности Ярославской области, от 24.05.2013, на ООО «Агроальянс» возложена обязанность в течение 3 рабочих дней с даты вступления в силу определения суда возвратить земельный участок с кадастровым номером 76:04:000000:1063 арендодателю, подписать акт приема-передачи (возврата) земельного участка.

Конкурсный управляющий ООО «Агроальянс» с принятым определением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении требований отказать.

По мнению заявителя, судом не принято во внимание то обстоятельство, что право аренды по договору № 342-ОЗ от 24.05.2013 земельного участка составляет конкурсную массу ООО «Агроальянс» и его дальнейшее изъятие приведет к ущемлению интересов кредиторов должника. Срок действия договора № 342-ОЗ от 24.05.2013 определен сторонами с 21.05.2013 по 10.05.2062 (п. 3.1. договора), что составляет более пяти лет, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению нормы статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Конкурсный управляющий Савие М.Ю. полагает, что поскольку права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение - реализованы с торгов в порядке, установленном законом о банкротстве, права аренды земельного участка с кадастровым номером 76:04:000000:1063 является активом и не подлежит изъятию из конкурсной массы должника. Заявитель также отмечет, что управляющим право аренды вышеуказанного земельного участка проинвентаризировано, инвентаризационная опись опубликована на ЕФРСБ, в отношении данного актива проведена оценка, отчет об оценке опубликован на ЕФРСБ, в адрес Департамента было направлено уведомление о том, что право аренды на земельный участок 76:04:000000:1063 по договору № 342-ОЗ от 24.05.2013 составляет конкурсную массу должника и будет реализовано посредством проведения торгов согласно статье Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве). Также заявитель указывает, что все расчеты по обязательствам должника осуществляются согласно установленной Законом о банкротстве очередностью. Поскольку требования об уплате арендных платежей по договору № 342-ОЗ от 24.05.2013 являются текущими, их удовлетворение подлежит по правилам пункта 2 статьи 134 Закона о банкротстве. Конкурсный управляющий Савин М.Ю. также ссылается на то, что по состоянию на 31.03.2021 ООО «Агроальянс» в счет арендной платы погашено 506 827,23 руб. основного долга и 139 884,32 руб. пени, что подтверждается актом сверки от 05.04.2021.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 05.10.2021 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 06.10.2021.

Департамент в отзыве на апелляционную жалобу считает апелляционную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению. Департамент указывает, что возврат арендованной вещи по причине прекращения договора не может квалифицироваться как действие, направленное на приоритетное удовлетворение требования арендодателя, поскольку такой возврат имущества не влияет на уже сформировавшуюся задолженность по арендной плате и не направлен на прекращение денежного обязательства по уплате долга по правилам главы 26 Гражданского кодекса РФ. Сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором, так и не приступившим к строительству, не только нарушает права публичного собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды, но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, чем может ухудшаться положение кредиторов арендатора. Департамент указывает, что ООО «Агроальянс» допущено существенное нарушение договора. Задолженность по арендной плате была погашена ООО «Агроальянс» 05.02.2021, т.е. только после вынесения Арбитражным судом Ярославской области судебного приказа от 13.01.2021. Факт погашения задолженности по арендной плате не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований департамента о расторжении договора аренды ввиду существенного нарушения условий договора аренды на протяжении длительного времени. Дополнительно Департамент сообщает, что по состоянию на 03.11.2021 за ООО «Агроальянс» числится задолженность в размере 350 880,39 руб. основного долга и 94 854, 66 руб. по пени.

Департамент явку представителя в судебное заседание обеспечил, иные лица не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей не явившихся лиц.

Законность определения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, определением суда от 05.06.2019 принято к производству заявление Государственной корпорации развития «ВЭБ.РФ» о признании несостоятельным (банкротом) Общества с ограниченной ответственностью «Агроальянс».

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 24.09.2019 (резолютивная часть) в отношении Общества с ограниченной ответственностью «Агроальянс» введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена Кузьмицкая Ольга Юрьевна.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 16.12.2019 г. (резолютивная часть) Общество с ограниченной ответственностью «Агроальянс» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 16.12.2019 г. (резолютивная часть) по делу № А82-10253/2019 конкурсным управляющим Общества с ограниченной ответственностью «Агроальянс» утвержден Савин Михаил Юрьевич.

Между Департаментом имущественных и земельных отношений  Ярославской области и ООО «Агроальянс» заключен договор аренды земельного участка,  находящегося в собственности Ярославской области, от 24 мая 2013 года № 342-ОЗ (далее – договор аренды) (л.д. 20-25), согласно которому арендодатель (департамент) предоставляет, а арендатор (общество) принимает и использует земельный участок с кадастровым номером 76:04:000000:1063, расположенный по адресу: Ярославская область, Гаврилов-Ямский район, Великосельский с/о, «Великосельский аграрный техникум», на срок по 10.05.2062.

Во исполнение условий договора ответчику был передан земельный участок по акту приема-передачи от 24.05.2013 (л.д. 31).

Права и обязанности по договору передавались ответчиком ОАО СП «Вощажниково» по договору от 02.12.2013, по договору от 09.01.2017 права и обязанности арендатора вновь переданы ООО «Агроальянс» (л.д. 34-35).

По сведениям Департамента ответчик не уплачивал арендную плату, начисленную по условиям договора, за декабрь 2019 – август 2020 (л.д. 48).

Письмом от 09.10.2020 Департамент предложил ООО «Агроальянс» подписать проект соглашения о расторжении договора аренды от 24 мая 2013 года № 342-ОЗ (л.д. 44).

В письме от 09.12.2020 конкурсный управляющий Савин М.Ю. не согласился на расторжение договора аренды, поскольку право аренды составляет конкурсную массу должника (л.д. 62).

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя стороны, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения определения суда исходя из нижеследующего.

В силу статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно части 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. 

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу статьи 619 ГК РФ право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Согласно пункту 8.6 договора он может быть досрочно расторгнут в связи с существенными нарушениями условий договора в случае, если арендатор не уплачивает или уплачивает не в полном объеме арендную плату в течение 2 месяцев подряд.

В силу пункту 5.3 договора арендная плата вносится до 10 числа месяца, следующего за отчетным.

Материалами дела подтверждается, что в период с декабря 2019 по август 2020 должник не вносил арендную плату за пользование земельным участком, о чем ответчику направлено письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, в том числе содержащее предложение расторгнуть договор.

Поскольку ООО «Агроальянс» вопреки  положениям вышеназванных норм и договора аренды более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносило арендную плату, чем существенно нарушило договор аренды земельного участка, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования о расторжении договора аренды.

Заявитель полагает, что договор аренды не подлежит расторжению, поскольку право аренды включено в конкурсную массу и подлежит реализации.

Вместе с тем должником не приведено каких-либо специальных норм или договорных условий, применимых к рассматриваемым отношениям, которыми бы устанавливался запрет на расторжение заключенного в 2013 году договора аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности. В Законе о банкротстве не содержатся положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований, установленных иными законами.

Возврат арендованной вещи по причине прекращения договора не может квалифицироваться как действие, направленное на приоритетное удовлетворение требования арендодателя, поскольку такой возврат имущества не влияет на уже сформировавшуюся задолженность по арендной плате и не направлен на прекращение денежного обязательства по уплате долга по правилам главы 26 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором не только нарушает права публичного собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды (в том числе, в рамках осуществления публичных полномочий), но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, чем может ухудшаться положение кредиторов арендатора.

В процедурах банкротства сталкиваются разнонаправленные интересы, с одной стороны, интересы публичного собственника сданного в аренду имущества, наделенного правомочиями по распоряжению этим имуществом (с учетом прав и обязанностей сторон договора аренды (статьи 209, 606, 619 Гражданского кодекса), особенностей земельных отношений и отношений по участию в долевом строительстве), с другой стороны, интересы заинтересованных в максимальном пополнении конкурсной массы должника и его кредиторов, к числу которых могут относиться граждане - участники строительства, имеющие к арендатору земельного участка требования о передаче жилых помещений.

Определяя баланс между этими разнонаправленными интересами, суд может признать публичного арендодателя лицом, злоупотребившим правом, и по этой причине отказать в удовлетворении иска о расторжении договора. Однако конкурсный управляющий должником, его кредиторы, заявляя о злоупотреблении правом, должны раскрыть, в чем именно это злоупотребление заключается, а суд - соответствующие доводы проверить и установить конкретные обстоятельства, указывающие на злоупотребление.

Аналогичная позиция содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2019 № 301-ЭС18-10926(4). 

Судебная коллегия отмечает, что в материалы дела не представлено доказательств злоупотребления правом со стороны Департамента при расторжении договора, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы о включении права аренды в конкурсную массу должника.

Конкурсный управляющий, возражая против заявленных требований, указывает, что отсутствуют основания для расторжения договоров аренды, поскольку до рассмотрения требования по существу должником произведена оплата задолженности.

Вместе с тем, как обоснованно отметил суд первой инстанции, в абзаце 2 пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Таким образом, само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора.

Кроме того, как указывает Департамент в отзыве на апелляционную жалобу, в настоящий момент за должником числится задолженность в размере 350 880,39 руб. основного долга и 94 854, 66 руб. по пени.

В связи с чем, заявленный довод конкурсного управляющего признается несостоятельным.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования о расторжении договора аренды.

Судебный акт принят судом первой инстанции при правильном применении норм материального и процессуального права, с учетом конкретных обстоятельств дела, оснований для его отмены или изменения не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы по данной категории дел государственная пошлина не уплачивается. Уплаченная заявителем государственная пошлина подлежит возвращению.

Руководствуясь статьями 258, 268 – 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Ярославской области от 13.09.2021 по делу № А82-10253/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Агроальянс» Савина Михаила Юрьевича – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Агроальянс» из средств федерального бюджета денежные средства в сумме 3 000 рублей, уплаченные в счет государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы по платежному поручению от 20.09.2021.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение одного месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                                      

И.В. Караваев

 

Судьи            	 

Е.В. Шаклеина

Т.А. Щелокаева