АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

394030, г. Воронеж, ул. Среднемосковская, д. 77, http://www.voronej.arbitr.ru

тел.: (473) 252-53-44, факс: (473) 252-47-09         

                       ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

                                           

Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж                                                              Дело N А14-23315/2017

 «11» апреля 2019 г.                                              

 «09» апреля 2019 г. резолютивная часть                                                                                                                           

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Шулеповой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом   судебном заседании дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО2 ОГРНИП 308366816100233 ИНН 

<

***> г.Воронеж  

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***> г. Воронеж   

об установлении рыночной стоимости и урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка

при участии :

от истца : ФИО3 представитель по доверенности от 20.10.2017 г. № 36 АВ 2358197 

от ответчика : ФИО4 представитель по доверенности   от 09.01.2019 № АА-12/16 ,ФИО5 представитель по доверенности №АА-12/1302 от 06.03.2019 г. 

УСТАНОВИЛ :

Индивидуальный  предприниматель ФИО2 ОГРНИП 308366816100233 ИНН 

<

***> г.Воронеж  обратилось в арбитражный суд  с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***> г. Воронеж  и с учетом произведенного уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ, просит суд установить рыночную стоимость для совершения сделки по передаче земельного участка с кадастровым номером 36:34:0306001:66,расположенного по адресу 

<

...> площадью 1 495 кв.м. в аренду ФИО2 в размере 1 885 195 руб..

Урегулировать разногласия при заключении договора аренды земельного участка от 25.04.2017 г. № 232-з-2017  , изложив следующей редакции :

Пункт 3.1: « Годовой размер арендной платы составляет 183 807 руб.(Приложение №2);»

Пункт 3.5: «Размер арендной платы изменяется Арендодателем в одностороннем порядке, не чаще одного раза в год, в  соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации, в том числе при увеличении на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджета на очередной финансовый год и плановый период, в форме  письменного уведомления Арендатора.

       Уведомление о перерасчете арендной платы является неотъемлемой частью договора и считается полученным по истечении 7( семи) дней с момента направления арендодателем.»

Пункт 3.6.:«В случае изменения действующего законодательства Российской Федерации. а также в случае изменения рыночной стоимости земельного участка, на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, перевода участка из одной категории в другую и( или) изменения разрешенного использования, в соответствии с п.7.5 Договора, размер арендной платы изменяется путем заключения дополнительного соглашения.»

Пункт 5.4 исключить   

Ответчик возражает  против заявленных требований по основаниям , изложенным в отзыве на иск.

      К материалам дела приобщено заключение эксперта ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы г. Воронеж   ФИО6 по определению рыночной стоимости земельного участка с   кадастровым номером 36:34:0306001, расположенного по адресу 

<

...> по состоянию на 25.10.2016г.

Стороны с заключением эксперта ознакомлены.

Истец заявил об уточнении требований  в порядке ст. 49 АПК РФ в соответствии с заключением эксперта.

Истец и ответчик возражений по полученному заключению эксперта не представили.

Истец согласился с рыночной стоимостью установленной экспертом.

Ответчик не согласился с рыночной стоимостью, установленной экспертом, но по существу не оспорил.

        В судебном заседании объявлялся перерыв с 08 по 09 апреля 2019 г.  После перерыва судебное заседание было продолжено.

       Как следует из материалов дела, при заключении договора № 232-з-2017 от 25.02.17 г. аренды земельного участка с   кадастровым номером 36:34:0306001, расположенного по адресу 

<

...>  между сторонами возникли разногласия  по определению рыночной стоимости земельного участка и годового размера арендной платы, а также по порядку  изменения размера арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка( пункты 3.5 и 3.6 договора).

Из проекта договора предоставленного  ответчиком пункт  3.5 изложен  в следующей редакции:

«Размер арендной платы изменяется Арендодателем в одностороннем порядке, не чаще одного раза в год, в  соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации, в том числе на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка или увеличения на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджета на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, в форме письменного уведомления Арендатора.

       Уведомление о перерасчете арендной платы является неотъемлемой частью договора и считается полученным по истечении 7( семи) дней с момента направления арендодателем.»

Пункт 3.6. изложен в следующей редакции:

«В случае изменения действующего законодательства Российской Федерации. а также в случае   перевода участка из одной категории в другую и( или) изменения разрешенного использования, в соответствии с п.7.5 Договора, размер арендной платы изменяется путем заключения дополнительного соглашения.»

       Таким образом, пункт 3.5.договора предусматривает случаи изменения  размера  арендной платы в одностороннем порядке ответчиком путем направления уведомления.

        Из пункта 3.6.договора следуют условия, при которых изменения в договор вносятся путем заключения дополнительного соглашения.

        Истец просит изложить пункты 3.5  и 3.6 договора в редакции предусматривающей изменение размера арендной платы на   основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка   путем заключения дополнительного соглашения, поскольку уведомительный характер изменения размера арендной платы в данном случае нарушает его права. Он не имеет возможности своевременно ознакомиться с отчетом об оценке и  оспорить его в случае необходимости.

Остальной текст пунктов 3.5 и 3.6 изложенный истцом соответствует содержанию этих пунктов , изложенных ответчиком.

Суд считает доводы истца обоснованными.

Предоставленный в аренду истцу земельный участок относится к федеральной собственности, разрешенное использование: производственная зона. 

 В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Во исполнение указанных положений постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" были утверждены Правила определения размера арендной платы (далее - Правила), а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, регулирующие порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации

Согласно пункту 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных  соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 6 Правил (в редакции, действующей в спорный период) арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 названных Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

      Пунктом 8 Правил установлено, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. В случае уточнения предусмотренных пунктами 3, 5 и 6 настоящих Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления от 25.01.2013 N 13) предусмотрено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом,  при этом,  дополнительного изменения договора аренды не требуется.

         Согласно пункту 10 Правил, если арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка (по способу, указанному в подпункте "г"   Правил), федеральные органы исполнительной власти предусматривают в договоре аренды возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.  

Из содержания пунктов 8, 9 и 10 Правил следует, что в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за земельные участки ее изменение может производиться в связи с изменением размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период (пункт 8 Правил), и в связи с изменением кадастровой или рыночной стоимости земельного участка (пункты 9 и 10 Правил).

 Статьей 39.7 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.  

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). 

 Согласно пункту 4 статьи 10 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

        Пунктом 1 статьи 165.1 ГК РФ предусмотрено, что заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с пунктом 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

  Поскольку нормами действующего законодательства предусмотрена возможность изменения размера арендной платы по инициативе арендодателя в бесспорном и одностороннем порядке только в порядке, установленном пунктом 8 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, а оспариваемое истцом содержание пункта 3.5 договора  определяет размер арендной платы в порядке, установленном пунктом 10 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, который не носит нормативный характер, суд  считает, что  пункт 3.5 и соответственно пункт 3.6 договора должны быть изложены в редакции истца.  

Суть   спора между сторонами также состоит в несогласии ответчика с установленной истцом рыночной стоимостью земельного участка, являющейся основанием для расчета арендной платы по договору и урегулированию  пункта 3.1 договора.

        ТУ Росимущество по Воронежской области  организовало проведение работ по определению рыночной стоимости земельного участка, являющегося предметом договора аренды N 232-з-2017г.

Согласно отчету оценщика № 8А-10-2016 об определении рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 25.10.2016 г.  рыночная стоимость составила 3 048 000 руб. , а размер годовой арендной платы- 297 180 руб. 

Истец не согласившись  с результатами оценки ,поручил проведение новой оценки ООО «Ассоциация независимой оценки». Согласно отчету № 04/з-06-17/1 от 20-.09.17 г. рыночная стоимость  спорного земельного участка составила 1 562 275 руб., а годовой размер арендной платы составил 152 321 руб. 82 коп.  

 Согласно статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

        В соответствии со ст. 82 АПК РФ для разъяснения, возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.  

         По ходатайству истца по делу была проведена судебная экспертиза, а также дополнительная экспертиза,    по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 36:34:0306001, расположенного по адресу 

<

...> по состоянию на 25.10.2016 г.

       Проведение экспертизы  было поручено эксперту  ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы 

<

...>   ФИО6.

       Из заключения эксперта следует , что рыночная стоимость земельного участка с   кадастровым номером 36:34:0306001, расположенного по адресу 

<

...> по состоянию на 25.10.2016 г. составляет 1 885 195 руб. 

       Следовательно, годовой размер арендной платы составляет 183 807 руб. Расчет изложен в Приложении №2 к договору.

        Ответчик не оспорил по существу  заключение  по результатам произведенной рыночной оценки в рамках проводимой судебной экспертизы и подтвердил правильность арифметического расчета суммы годовой арендной платы.

        Поскольку доказательств недостоверности отчета эксперта ответчиком не представлено, то суд   принимает указанный отчет в качестве надлежащего доказательства цены по спорному договору.

 Истец также оспаривает внесение в условия договора пункта 5.4, которым предусмотрено, что за нарушение обязательств, указанных в пункте 4.4.10, арендатор уплачивает штраф в размере годовой арендной платы.

Стороны включение штрафа в условия  договора не согласовали.

       Поскольку указанное условие с учетом его буквального содержания может быть только договорным, суд, руководствуясь пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что законная обязанность включения его в условия договора отсутствует.

Возмещение расходов по госпошлине суд относит на ответчика.

Расходы по оплате стоимости экспертизы относятся на истца и ответчика в равных долях.

Руководствуясь ст.ст.1,11, 432,444,446 ГК РФ, ст.ст.110,167-170,173 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Установить рыночную стоимость   земельного участка с кадастровым номером 36:34:0306001:66, расположенного по адресу 

<

...>  , площадью 1 495 кв. м.   в размере 1 885 195 руб. по состоянию на 25.10.2016 г..

       Урегулировать разногласия при заключении договора аренды земельного участка от 25.04.2017 г. № 232-з-2017  , изложив следующей редакции :

Пункт 3.1: « Годовой размер арендной платы составляет 183 807 руб. (Приложение №2);»

        Пункт 3.5: «Размер арендной платы изменяется Арендодателем в одностороннем порядке, не чаще одного раза в год, в  соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации, в том числе при увеличении на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджета на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года,  в форме  письменного уведомления Арендатора.

       Уведомление о перерасчете арендной платы является неотъемлемой частью договора и считается полученным по истечении 7( семи) дней с момента направления арендодателем.»

         Пункт 3.6.: « В случае изменения действующего законодательства Российской Федерации. а также в случае изменения рыночной стоимости земельного участка, на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, перевода участка из одной категории в другую и( или) изменения разрешенного использования, в соответствии с п.7.5 Договора, размер арендной платы изменяется путем заключения дополнительного соглашения.»

          Пункт 5.4 исключить   

       Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***> г. Воронеж   в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 ОГРНИП 308366816100233 ИНН 

<

***>  г. Воронеж  расходы по госпошлине в сумме  6000 руб. и стоимость экспертных работ в сумме 16 790 руб. 

      Произвести оплату стоимости экспертных работ ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы г. Воронеж по счету № 146 от 21.01.2019 г. в сумме  22 386 руб. и по счету № 903 от 25.03.2019 г. в сумме 11 193 руб., из денежных средств , поступивших на депозитный счет Арбитражного суда Воронежской области по чек-ордеру № 4778 от 20.11.2018 г. в сумме 22 386 руб. и по платежному поручению № 810358 от 14.03.2019 г.  в сумме 11 193 руб. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном АПК РФ через Арбитражный суд Воронежской области.

  Судья                                                                   Л.В.Шулепова