ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

02.10.2025

Дело № А40-240550/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 02 октября 2025 года

Арбитражный суд Московского округа в составе: 

Председательствующего судьи: Ю.В. Архиповой,

судей: Н.Н. Кольцовой, Е.В. Кочергиной,

при участии в заседании: 

от истца общества с ограниченной ответственностью «ТВК ГЕМ» – ФИО1 по доверенности от 28.11.2024, ФИО2 по доверенности от 02.04.2025, 

от ответчика Департамента городского имущества города Москвы – ФИО3 по доверенности от 27.12.2024, 

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу 

общества с ограниченной ответственностью «ТВК ГЕМ» 

на решение Арбитражного суда города Москвы от 25 февраля 2025 года

и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 июня 2025 года по делу № А40-240550/2024

по делу по иску общества с ограниченной ответственностью «ТВК ГЕМ» 

к Департаменту городского имущества города Москвы

о взыскании

УСТАНОВИЛ:

ООО «ТВК ГЕМ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее также – Департамент) о взыскании 1 134 847,5104 долларов США в эквиваленте российскому рублю по курсу ЦБ РФ на день оплаты, удержанных в рамках договора аренды № М-01-026475 от 30.04.2004.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 февраля 2025 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 июня 2025 года, в иске отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил названные решение и постановление отменить,  принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, указывая на неверное определение существенных обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, неправильные выводы, отсутствие надлежащей оценки его доводам и доказательствам, нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права. 

Отзыв на кассационную жалобу не представлен в материалы дела. 

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована в информационной системе «Картотека арбитражных дел». 

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца изложенные в кассационной жалобе доводы и требования поддержал, представитель ответчика против доводов кассационной жалобы возражал

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В этой связи в соответствии с указанной нормой права проверка законности и обоснованности судебных актов осуществляется судом кассационной инстанции в обжалуемой части.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующего. 

Как следует из материалов дела и установлено судами,  между Москомземом (арендодатель) и ООО «ТВК ГЕМ» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 30.04.2004 № М-01-026475, предметом которого является земельный участок площадью 3528 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0006029:70 по адресу: 

<

...> (далее также – соответственно договор аренды, договор, земельный участок) для размещения и эксплуатации некапитального, стационарного торгово-выставочного комплекса на срок до 30.04.2053.

Согласно пункту 1.1 договора право аренды принадлежит арендатору на основании выкупа права аренды участка в сумме 1 910 000,00 долл. США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ на день, предшествующий оплате. Передача земельного участка по настоящему договору от арендодателя к арендатору совпадает с моментом возникновения правоотношений по договору.

Договор заключен сроком на 49 лет (пункт 2.1 договора).

Пунктами 3.1 – 3.5 договора установлен порядок внесения арендной платы.

В силу пункта 4.1 договора арендатору запрещается передавать третьим лицам право аренды земельного участка без согласия арендодателя, полученного в установленном порядке. В случае выявления нарушения данного условия договор расторгается.

Согласно пунктам 4.3, 4.4 договора арендатором оплачена стоимость права на заключение договора аренды в размере 1 270 000,00 долл. США (пункт 4.3). Арендатор обязуется оплатить оставшуюся часть денежных средств в размере 640 000,00 долл. США – до 01.07.2004 (пункт 4.4).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 13.10.2023 договор аренды от 30.04.2004 № М-01-026475 земельного участка с кадастровым номером 77:01:0006029:70 по адресу: 

<

...>, заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «ТВК ГЕМ» (ИНН: 

<

***>) расторгнут. 

Договор аренды от 30.04.2004 №М01-026475 был заключен на основании протокола заседания Окружной конкурсной комиссии имущественно-земельного комплекса Центрального административного округа Москвы от 20.11.2003 №8/41 (пункт 82), утвержденного распоряжением Префекта ЦАО от 31.12.2003.

Из содержания условий, установленных пунктом 82 протокола Окружной комиссии следует, что комиссия утвердила стоимость права на заключение договора аренды в размере 1 910 000,00 долларов США и установила рассрочку платежа с условием оформления договора после оплаты первого платежа и с установлением размера неустойки.

Истец считает, что договор аренды расторгнут до истечения срока действия договора аренды, в связи с чем плата за выкуп права аренды земельного участка подлежит частичному возврату за неиспользованный арендатором период, что указанная плата является неосновательным обогащением   ответчика.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, разрешая спор по существу, отказывая в иске, суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, соглашаясь с выводом суда первой инстанции, исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе статьями 309, 310, 416, 453, 450, 454, 606, 614, 619, 620, 1102, 103, Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе статьями 1, 46, 65,  Градостроительного кодекса Российской Федерации, в том числе статьей 51, Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве», в том числе статьями 8, 19, Закона города Москвы от 16 июля 1997 года № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве» (действовавшего в соответствующий период), в том числе статьей 1, разъяснениями, содержащимися в Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в том числе пункте 22, исходили, в частности, из того, что: 

из положений статьи 1 Закона города Москвы от 16 июля 1997 года № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве» (действовавшего в соответствующий период) следует, что плата за право заключения договора аренды существовала трех видов: плата за право заключения договора; плата за право заключения договора, включая плату за право совершения сделок с арендными правами; полная плата, включая плату за право заключения договора, совершение сделок с арендными правами и текущий поток регулярных арендных платежей за весь срок аренды;

произведенный истцом выкуп права аренды земельного участка был неполным, а именно, данная плата не включала текущую стоимость потока регулярных арендных платежей за весь период аренды;

на арендованном земельном участке общество возвело здание с кадастровым номером 77:01:0006029:1092 площадью 6 547,6 кв.м. по адресу: г.Москва, ул. Золоторожский Вал., д.42;

решением Арбитражного суда города Москвы от 23.12.2019 по делу №А40-165377/19, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2021, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 02.8.2021, здание, расположенное по адресу: 

<

...>, площадью 6 547, 6 кв.м. признано самовольной постройкой, на ООО «ТВК ГЕМ» возложена обязанность в течение 6 (шести) месяцев с даты вступления решения в законную силу снести здание по адресу: 

<

...>, площадью 6 547, 6 кв.м., предоставив в случае неисполнения ООО «ТВК ГЕМ» решения суда в указанный срок согласно части 3 статьи 174 АПК РФ право Правительству Москвы в лице Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы осуществить мероприятия по сносу самовольной постройки, а также обеспечить благоустройство освобожденной территории с дальнейшим возложением на ООО «ТВК ГЕМ» расходов, признано отсутствующим зарегистрированное право ООО «ТВК ГЕМ» на здание по адресу: 

<

...>, площадью 6 547, 6 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0006029. Определением Верховного Суда Российской Федерации от 10.11.2021 № 305-ЭС21-20329 по делу № А40-165377/2019 отказано в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью «ТВК ГЕМ» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.11.2021 № 305-ЭС21-20329 отмечено, в частности, что при разрешении спора судами принято во внимание, что по условиям договора аренды от 30.04.2004 № М-01-026475 участок был передан ответчику для размещения некапитального стационарного торгово-выставочного комплекса, а не для размещения объекта капитального строительства, что суды исходили из наличия в материалах дела доказательств, свидетельствующих о возведении ответчиком объекта капитального строительства в отсутствие согласия собственника земельного участка и разрешительной документации;

решением Арбитражного суда города Москвы от 13.10.2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2024, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 31 июля 2024 года, исковые требования удовлетворены, расторгнут договор аренды от 30.04.2004 № М-01-026475 земельного участка с кадастровым номером 77:01:0006029:70 по адресу: 

<

...>, заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «ТВК ГЕМ». Решением суда первой инстанции, с учетом обстоятельств, установленных судебными актами по делу о делу №А40-165377/19, установлено, в частности, что в связи с демонтажем двухэтажного строения (здания с кадастровым номером 77:01:0006029:1092 по адресу: 

<

...>), для эксплуатации которого был предоставлен в аренду земельный участок, прекращением имущественных прав ООО «ТВК ГЕМ», а также исключением данного объекта из сведений ГКН договор аренды подлежит расторжению. Основания для пользования арендованным участком отпали у арендатора с момента демонтажа объекта;

согласно части 4 статьи 19 Закона города Москвы «О землепользовании в городе Москве» при изъятии земельных участков для государственных нужд у арендаторов, выкупивших право на заключение договора аренды на торгах, наряду с убытками арендатора возмещению подлежит внесенная за право на заключение договора аренды сумма в части, приходящейся на оставшийся срок действия соответствующего договора аренды земельного участка; 

в данном случае земельный участок для государственных нужд не изымался. Арендодателем обязательства нарушены не были. Обязательства по спорному договору прекращены в судебном порядке;

оснований для возврата арендатору платы за право на заключение договора аренды в данном случае не имеется. Неосновательного обогащения ответчика за счет истца в данном случае не возникло.

Доводы заявителя, в том числе доводы о возникновении на стороне ответчика неосновательного обогащения ввиду прекращения спорного договора аренды, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и были мотивированно отклонены.

Заявитель считает, в частности, что: 

согласно предмету и условиям договора аренды истец выкупил право аренды земельного участка у ответчика в срок до 30.04.2053, а именно на 49 лет; 

арендная плата по договору долгосрочной аренды земельного участка является периодическим платежом и уплачивается в сроки указанные в пункте 3.2 договора долгосрочной аренды земельного участка;

заключая договора долгосрочной аренды земельного участка, стороны согласились с тем, что цена по договору устанавливается из двух частей – единовременного платежа (выкуп права аренды) и периодического платежа (арендной платы). Спорный договор долгосрочной аренды земельного участка должен квалифицироваться как договор аренды с арендными платежами, состоящими из единовременного платежа и периодических платежей по арендной плате, а, следовательно, в случае прекращения обязательств имеются основания для возврата оплаченной единоразовой арендной платы за неиспользованный срок истцом;

договор аренды расторгнут до истечения срока действия договора аренды, в связи с чем плата за выкуп права аренды земельного участка подлежит частичному возврату за неиспользованный арендатором период, что указанная плата является неосновательным обогащением ответчика.

Доводы заявителя, в том числе доводы о том, что судами не применены положения статей 453, 1103 ГК РФ, судом кассационной инстанции рассмотрены и отклоняются как несостоятельные.

Согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 3 статьи 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Законом города Москвы от 16 июля 1997 года № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве» (действовавшего в соответствующий период) для целей настоящего Закона определены основные термины, в том числе:

– право на совершение сделок с арендными правами – право лица, являющегося арендатором находящегося в собственности города Москвы земельного участка, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, совершать сделки с арендными правами в порядке, установленном законами Российской Федерации и города Москвы;

– выкуп права аренды земельного участка – сделка купли-продажи между Правительством Москвы (продавец) и лицом, ставшим победителем торгов, предметом которых являлось право на заключение договора аренды земельного участка, или иным покупателем в случаях, предусмотренных настоящим Законом. Покупатель, полностью уплативший определенную на торгах сумму, кроме права на заключение договора аренды, имеет с момента регистрации договора право на совершение сделок с арендными правами на земельный участок, если условиями торгов не установлено иное. Выкуп права аренды земельного участка может быть полным или частичным. При полном выкупе права аренды наряду со стоимостью права на заключение договора аренды и права на совершение сделок с арендными правами в плату включается текущая стоимость потока регулярных арендных платежей за весь период аренды; 

– право на заключение договора аренды земельного участка – право лица, признанного победителем торгов, предметом которых являлось право на заключение договора аренды земельного участка, и выполнившего обязательства по оплате в установленном порядке определенной на торгах суммы, а также право иного лица в установленных законом случаях заключить договор аренды земельного участка;

– право на совершение сделок с арендными правами – право лица, являющегося арендатором находящегося в собственности города Москвы земельного участка, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, совершать сделки с арендными правами в порядке, установленном законами Российской Федерации и города Москвы.

Из положений статьи 1 Закона города Москвы от 16 июля 1997 года № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве» (действовавшего в соответствующий период) следует, что:

1) неполный выкуп права аренды земельного участка включает:

право на заключение договора аренды; 

право на совершение сделок с арендными правами;

2) полный выкуп права аренды земельного участка включает: 

право на заключение договора аренды; 

право на совершение сделок с арендными правами;

текущую стоимость потока регулярных арендных платежей за весь период аренды.

Суды верно исходили из того, что имел место неполный выкуп права аренды, поскольку он не включал текущую стоимость потока регулярных арендных платежей за весь период аренды, то есть выкуп права аренды не включал в себя арендную плату или какую-либо ее часть за весь период аренды.

Довод заявителя о том, что  единовременный платеж при выкупе права аренды являлся одной из частей арендной платы, внесенной за весь период аренды, не основан на положениях Закона города Москвы от 16 июля 1997 года № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве» и условиях спорного договора аренды.

Суды верно исходили из того, что в связи с прекращением спорного договора аренды, право аренды истца прекращено, оснований для возврата внесенных денежных средств в счет выкупа права аренды не имеется. На стороне арендодателя обязанности вернуть внесенные платежи не возникло. Неосновательного обогащения на стороне ответчика не возникло.

Оснований не согласиться с выводами судов суд кассационной инстанции не усматривает.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, однако подлежат отклонению, поскольку не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела, которая в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены ими правильно. 

Нарушений требований процессуального законодательства, которые могли бы повлечь принятие неправильных судебных актов, суд кассационной инстанции не усматривает.

Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 25 февраля 2025 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 июня 2025 года по делу № А40-240550/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Председательствующий судья

Ю.В. Архипова

Судьи

Н.Н. Кольцова

Е.В. Кочергина