АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-19765/22

13 октября 2022 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   06 октября 2022 г.

Полный текст решения изготовлен            13 октября 2022 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Фаргиевой А.И.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***> 

к обществу с ограниченной ответственностью "Восход" ИНН 

<

***> ОГРН: 

<

***> 

о признании дополнительного соглашения недействительным, 

при участии:

от истца: ФИО2 лично по паспорту;

от ответчиков: представители не явились, извещены.

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился (далее – истец) в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Восход" о признании дополнительного соглашения от 01.04.2021 к договору аренды № 18/1377 от 11.09.2018 недействительным.

Определением от 13.09.2022 к участию в деле в качестве соответчика привлечен индивидуальный предприниматель ФИО3.

В судебном заседании истец доложил предмет и основание иска, требования поддержал в полном объеме.

Общество с ограниченной ответственностью "Восход" явку представителя в судебное заседание не обеспечило, в отзыве, направленном в суд, против удовлетворения требований возражает, полагает, что оспариваемое соглашение является действующим и подлежит исполнению сторонами.

Индивидуальный предприниматель ФИО3 явку представителя в судебное заседание не обеспечил, в отзыве, направленном в суд, указал, что уведомил нового собственника помещения (истца) о наличии дополнительного соглашения к договору аренды.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения истца, суд установил следующие обстоятельства по существу рассматриваемого спора.

Истец является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0021021:1827, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 1-й Конной Армии, № 10/70, площадью 38.1.

Данное помещение приобретено истцом по договору купли - продажи от 17.02.2022, заключенного с индивидуальным предпринимателем ФИО3. Переход права зарегистрирован в ЕГРН в установленном законом порядке 28.02.2022.

В отношении указанного объекта недвижимого имущества заключен договор аренды помещения № 18/1377 от 11.09.2018 между индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Восход" (арендатор).

Согласно пункту 3.1. договора ежемесячная плата за пользование нежилым помещением составляет 75 000 рублей.

Обременение помещения арендой зарегистрировано в ЕГРН, регистрационная запись 64:44:0021021:1827-61/001/2018-1 от 17.09.2018.

К договору аренды № 18/377 от 11.09.2018 заключено дополнительное соглашение от 01.04.2021 между индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Восход" (арендатор) согласно которому пункт 3.1 изложен в следующей редакции: с 01.04.2020 ежемесячный размер арендной платы устанавливается в размере 65 000 рублей, НДС не облагается.

Данное дополнительное соглашение на момент приобретения недвижимого имущества истцом не было зарегистрировано в ЕГРН.

После приобретения нежилого помещения истцом указанный договор продолжил свое действие. Между обществом с ограниченной ответственностью "Восход" и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключено дополнительное соглашение от 01.03.2022 к договору аренды № 18/377 от 11.09.2018, согласно которому в связи со сменой собственника стороной договора (арендодателем) становится ФИО2.

Как пояснил истец перед приобретением нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0021021:1827 прежний собственник уведомил его о наличии к договору аренды от 11.09.2018 действующего дополнительного соглашения от 01.04.2021 о снижении арендной платы и ознакомил с содержанием данного соглашения (аудиозаписи судебных заседаний от 18.08.2022, от 13.09.2022, от 06.10.2022).  Вместе с тем, истец, после приобретения нежилого помещения, принял решение обратиться в суд за признанием дополнительного соглашения недействительным, с учетом того, что данная сделка не зарегистрирована в ЕГРН.

Досудебный порядок урегулирования спора к его разрешению не привел.

Суд, оценив представленные в дело доказательства, а также доводы лиц, участвующих в деле, приходит к выводу о том, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.  

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствии для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 сформулирован вывод о том, что в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права арендатора по незарегистрированному договору не могут быть противопоставлены третьим лицам. Так, в соответствии с указанным пунктом арендатор не будет иметь преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Исходя из разъяснений пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

Вместе с тем, если будет установлено, что покупатель при приобретении имущества знал о наличии в отношении него незарегистрированного договора аренды, например был поставлен об этом в известность арендодателем (продавцом), то такой договор сохранит силу по правилам ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации  (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").

В данном случае сам предприниматель пояснил, что о наличии дополнительного соглашения от 01.04.2021 к договору аренды знал и был ознакомлен с его содержанием. Будучи уведомленным о наличии оспариваемого дополнительного соглашения принял решение о приобретении помещения 61:44:0021021:1827, имея намерение в будущем его оспорить в судебном порядке.

Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ). 

Суд отмечает, что в такой ситуации, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из дополнительного соглашения. Поэтому дополнительное соглашение сохраняет силу по правилам статьи 617 ГК РФ (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").

На основании изложенного требования о признании дополнительного соглашения недействительным подлежат отклонению.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяФаргиева А. И.