﻿Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А19-8523/2019

30 июня 2020 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июня 2020 года.

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Загвоздина В.Д.,

судей: Левошко А.Н., Рудых А.И.,

при участии в судебном заседании  представителя общества с ограниченной ответственностью «БратскБытСервис» - Хаирова М.Р. (доверенность от 28.01.2020, диплом о высшем юридическом образовании),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «БратскБытСервис» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 31 октября 2019 года по делу № А19-8523/2019, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2020 года по тому же делу,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «БратскБытСервис» (ОГРН 1053804000250, ИНН 3804030949, далее - ООО «БратскБытСервис», общество) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае (далее – Межрегиональное территориальное управление, МТУ) о признании незаконным решения от 18.01.2019 № 3-38/723 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 38:34:016001:573.

Дело рассмотрено с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее – третье лицо).

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 31 октября 2019 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2020 года, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Также постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2020 года в связи с реорганизацией в форме разделения произведена замена МТУ на правопреемника – Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области (далее – Территориальное управление).

Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, общество обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой ставит вопрос о проверке их законности и обоснованности, просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению заявителя кассационной жалобы, постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, поскольку в нем не приведены мотивы, по которым отклонены доводы общества, что является процессуальным нарушением, которое могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Судами не учтено, что в силу положений Земельного кодекса Российской Федерации на образуемые земельные участки возникает только право собственности, право постоянного бессрочного пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного пользования.

Принадлежащее ОАО «Группа «Илим» право аренды на земельный участок 38:34:016001:138 в результате образования из него земельного участка с кадастровым номером 38:34:016001:573 в соответствующей части прекратилось. Собственником зданий на вновь образованном земельном участке является ООО «БратскБытСервис». Суды неправильно истолковали пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации и неправильно применили пункт 2 статьи 39.16 указанного Кодекса, так как в настоящем случае подлежал применению пункт 4 той же статьи.

Общество полагает, что принадлежащее ему исключительное право на приобретение в собственность земельного участка (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации) исключает возможность отказа в его предоставлении.

Не оспоренные Территориальным управлением в судебном порядке обстоятельства раздела земельного участка 38:34:016001:138 без разрешения его собственника, его раздела с нарушениями земельного законодательства, законность постановления Администрации муниципального образования г. Братска  от 24.12.2014 № 872 не относятся к основанию иска по настоящему делу. Принятые Межрегиональным территориальным управлением меры по альтернативному разделу земельного участка к предмету спора в настоящем деле отношения не имеют.

Территориальное управление в отзыве на кассационную жалобу просило решение и постановление оставить без изменения как законные и обоснованные.

Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле о времени и месте проведения судебного заседания извещен по правилам статей 121-123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (первичные извещения – т.1 л.д.3-5, информация о рассмотрении кассационной жалобы размещена в установленном порядке в сети «Интернет» по адресам http://fasvso.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru), однако своих представителей в заседание суда не направили, в связи с чем рассмотрение жалобы проведено в их отсутствие.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судами норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в собственности Российской Федерации находится земельный участок с кадастровым номером 38:34:016001:138, площадью 130 884 кв.м., расположенный по адресу Иркутская область, г. Братск, П 27 33 00 00.

Указанный земельный участок передан в аренду ОАО «Группа «Илим» на основании договора от 08.04.2002 № 1673 (в редакции соответствующих соглашений).

В соответствии с пунктом 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и с учетом вступивших в законную силу решений Арбитражного суда Иркутской области по делам № А19-13345/2012, № А19-18108/2012 и № А19-18616/2012, постановлением Администрации муниципального образования г. Братска от 24.12.2014 № 872 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, в границах которого расположены нежилые здания с кадастровыми номерами 38:34:000000:4036 и 38:34:000000:4062, принадлежащие ООО «БратскБытСервис» на праве собственности.

По утвержденной схеме расположения земельного участка обществом проведены кадастровые работы, в результате которых 18.11.2016 земельный участок поставлен на учет с кадастровым номером 38:34:016001:573, площадью 27 415 кв.м, как образуемый из состава земельного участка с кадастровым номером 38:34:016001:138. 

ОАО «Группа «Илим» на основании пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации выдано письменное согласие на образование испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 38:34:016001:573 (ранее 38:34:016001:551) из состава земельного участка с кадастровым номером 38:34:016001:138.

Общество 30.03.2017 обратилось с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в Межрегиональное территориальное управление.

Бездействие МТУ по не рассмотрению указанного заявления было признано незаконным решением Арбитражного суда Иркутской области от 14 июня 2018 года по делу № А19-9319/2017.

Во исполнение указанного решения суда МТУ письмом от 18.01.2019 № 3-38/723 отказало в предоставлении земельного участка в собственность обществу, сославшись среди прочего на следующие обстоятельства:

- земельный участок 38:34:016001:573 принадлежит на праве собственности Российской Федерации, поскольку образован из состава земельного участка федеральной собственности с кадастровым номером 38:34:016001:138;

- решение об образовании земельного участка с кадастровым номером 38:34:016001:573 Росимуществом не принималось и не согласовывалось;

- ООО «БратскБытСервис» не представлена схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории;

- образование земельных участков с кадастровым номером 38:34:016001:573 и с кадастровым номером 38:34:016001:138 в измененных границах приводит к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране федеральных земель недостаткам, что является основанием для отказа в предоставлении земельного участка;

- заключен государственный контракт на проведение кадастровых работ по разделу земельного участка с кадастровым номером 38:34:016001:138. Работы по контракту предполагают, в частности, образование земельного участка, занимаемого объектами недвижимого имущества, принадлежащими на праве собственности                                         ООО «БратскБытСервис», и необходимого для их эксплуатации.

Полагая, что отказ Росимущества в предоставлении спорного земельного участка в собственность обществу является незаконным, ООО «БратскБытСервис» обратилось в арбитражный суд с заявлением.

Суд первой инстанции, применив положения части 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», пункт 6 статьи 11.9, пункт 8 статьи 39.15, статью 39.16, пункты 1, 6 статьи 39.20 ЗК РФ, пришел к выводу о том, что образование земельного участка с кадастровым номером 38:34:016001:573 нарушает требования земельного законодательства и ведет к нерациональному использованию земельных участков, в связи с чем письмо от 18.01.2019 № 3-38/723 является законным.

Суд апелляционной инстанции согласился с правильностью выводов суда первой инстанции.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа полагает судебные акты подлежащими отмене на основании следующего.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного кодекса.

В соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1). Ранее аналогичная норма содержалась в статье 36 указанного Кодекса.

В силу части 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентирован в статье 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации.

Одним из его этапов является подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка при наличии хотя бы одного из следующих оснований: 1) схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 настоящего Кодекса; 2) земельный участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 - 13, 15 - 19, 22 и 23 статьи 39.16 настоящего Кодекса; 3) земельный участок, границы которого подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 - 23 статьи 39.16 настоящего Кодекса (пункт 8 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для предоставления без проведения торгов может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом (пункт 4 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 13 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В силу пункта 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации одним из оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам.

В соответствии с указанными нормами образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. 

Перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка установлен статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации. В нем отсутствует такое основание, как разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 указанного Кодекса требований к образуемым земельным участкам. 

Между тем, судами в основание принятых решения и постановления о законности отказа в предоставлении земельного участка положены мотивы, которые могли служить причиной отказа в утверждении схемы расположения земельного участка, то есть на стадии предварительного согласования предоставления земельного участка.

Однако вопросы о том, соблюден ли порядок утверждения схемы расположения земельного участка, пройдена ли обществом процедура предварительного согласования предоставления земельного участка и являлась ли она обязательной исходя из периода возникновения спорных правоотношений, судами в предмет рассмотрения не включен. Без исследования данных вопросов вывод судов о наличии нарушений при образовании спорного земельного участка как основании для отказа в предоставлении земельного участка не может быть признан обоснованным.

Более того, суды пришли к выводу о том, что образование испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 38:34:016001:573 не соответствует требованиям пункта 6 статьи 11.9 ЗК РФ, однако никак не обосновали его, в том числе  не указали установленные по делу обстоятельства, которые позволили прийти к указанному выводу. Следовательно, выводы судов по указанному вопросу, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, не соответствуют установленным ими по делу фактическим обстоятельствам.

Таким образом, обжалуемые судебные акты не отвечают требованиям части 4 статьи 15, пункта 2 части 4 статьи 170, пункта 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при этом суд округа, проверяя выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, не наделен правом устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства (часть 3 статьи 286, часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Также суды посчитали, что МТУ правильно применило подпункт 2                   статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, однако не учли, что в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). В случае если имевшееся у застройщика право аренды земельного участка перешло к лицу в связи с приобретением им в собственность вновь построенного нежилого здания, с момента государственной регистрации права собственности на здание на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка, а указанный договор аренды продолжает действовать.

Кроме того, выводы судов по вопросу применения подпункта 2 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации не согласуются с правовым подходом, изложенным в пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018).

Более того, из положений подпункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что обращение с заявлением о предоставлении земельного участка собственника расположенного на нем здания, сооружения не является препятствием для отказа в предоставлении ему соответствующего земельного участка. Указанный вывод согласуется с приведенными выше положениями подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3,  пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, части 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». 

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты на основании частей 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела судам следует учесть изложенное, установить все входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора обстоятельства, и с учетом этого, а также полной, всесторонней оценки всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, представленных ими доказательств, принять законное и мотивированное решение, а также решить вопрос о распределении между сторонами расходов по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Иркутской области от 31 октября 2019 года по делу № А19-8523/2019, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2020 года по тому же делу отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

 

В.Д. Загвоздин

А.Н. Левошко

А.И. Рудых