﻿434/2019-26893(2) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД  ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тюмень Дело № А70-9285/2018  

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2019 года  Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2019 года  

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: 

председательствующего Зиновьевой Т.А.,  судей Демидовой Е.Ю.,   Шуйской С.И.  

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи  рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального  предпринимателя Робканова Анатолия Дмитриевича на решение  Арбитражного суда Тюменской области от 29.11.2018 (судья Крюкова Л.А.)  и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2019  (судьи Кливер Е.П., Иванова Н.Е., Рыжиков О.Ю.) по делу № А70-9285/2018  по иску индивидуального предпринимателя Робканова Анатолия  Дмитриевича (ОГРНИП 304720306100525, ИНН 720200832505)  к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени  (625000, г. Тюмень, ул. Советская, д. 20, ОГРН 1027200867231,  ИНН 7201000204) о взыскании денежных средств.  

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно  предмета спора: муниципальное казенное учреждение «Тюменское городское  имущественное казначейство», общество с ограниченной ответственностью  «УК «Жилищный стандарт», акционерное общество «СОГАЗ».  

В заседании приняли участие представители: индивидуального  предпринимателя Робканова Анатолия Дмитриевича – Робканова Л.В.  

по доверенности от 27.04.2015; Департамента имущественных отношений  Администрации города Тюмени – Троегубова Ю.Ю. по доверенности  от 29.12.2018; муниципального казенного учреждения «Тюменское городское  имущественное казначейство» – Шабашова И.В. по доверенности  от 05.12.2018 (до перерыва).  

Суд установил: 

индивидуальный предприниматель Робканов Анатолий Дмитриевич (далее –  ИП Робканов А.Д., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд  Тюменской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи  49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –  АПК РФ), к Департаменту имущественных отношений Администрации  города Тюмени (далее – департамент, ответчик) о взыскании 725 874,40 руб.,  из которых 532 049,15 руб. излишне внесенной арендной платы за период  с 11.01.2016 по 28.02.2018, 100 734,03 руб. излишне уплаченной пени,  7 609,91 руб. уплаченной при перечислении арендной платы суммы комиссии  банка, 85 481,31 руб. процентов за пользование чужими денежными  средствами за период с 12.01.2016 по 30.10.2018, а также процентов  за пользование чужими денежными средствами на день вынесения решения  суда.  

Определением от 01.08.2018 к участию в деле в качестве третьего лица,  не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечено муниципальное казенное учреждение «Тюменское городское  имущественное казначейство» (далее – МКУ «ТГИК»).  

Определением от 27.09.2018 к участию в деле в качестве третьего лица,  не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечено общество с ограниченной ответственностью «УК «Жилищный  стандарт» (далее – ООО «УК «Жилищный стандарт»).  

Определением от 30.10.2018 к участию в деле в качестве третьего лица,  не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечено акционерное общество «СОГАЗ» (далее – АО «СОГАЗ»).  

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 29.11.2018,  оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного  апелляционного суда от 25.03.2019, в удовлетворении исковых требований  предпринимателя отказано.  

Не согласившись с принятыми судебными актами, ИП Робканов А.Д.  обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые  судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение  в соответствующий суд.  

В обоснование жалобы ее податель указывает, что арендуемое  помещение в результате пожара находилось в состоянии,  не соответствующем условиям договора аренды, поэтому истец,  не получая доходов от его использования, не имел возможности вносить  арендную плату; предприниматель обращался в департамент с просьбой  об уменьшении суммы арендной платы; судами не исследован вопрос  о состоянии помещения после пожара и возможности им пользоваться;  судами не исследовался вопрос о наступлении обстоятельств непреодолимой  силы, вследствие которой надлежащее исполнение обязательств оказалось  невозможным; виды работ, указанные в дефектной ведомости, являются  восстановительным ремонтом, а не капитальным.  

Определением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа  от 20.06.2019 в судебном заседании объявлен перерыв до 25.06.2019  в 09 часов 45 минут по тюменскому времени, заседание после перерыва  продолжено в том же составе.  

Суд кассационной инстанции отказал департаменту в приобщении  к материалам дела дополнительных документов, поскольку принятие  и исследование новых доказательств в компетенцию суда кассационной  инстанции не входит (статья 286 АПК РФ).  

В отзывах на кассационную жалобу департамент и МКУ «ТГИК» просят  обжалуемые акты оставить без изменения, кассационную жалобу –  без удовлетворения.  

Суд кассационной инстанции приобщил к материалам дела  дополнительные пояснения департамента и ИП Робканова А.Д.  

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц  поддержали свои процессуальные позиции по делу.  

Изучив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, материалы дела,  выслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив в порядке  статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой  и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм  процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также  соответствие выводов в указанных актах установленным по делу  фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд  кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены  судебных актов.  

Как установлено судами и следует из материалов, муниципальному  образованию городской округ город Тюмень на праве собственности  принадлежит нежилое помещение, площадью 139,6 кв.м, расположенное  в подвале дома по адресу: город Тюмень, улица Холодильная, дом 62.  

14.02.2012 между предпринимателем (арендатор), Департаментом  (арендодатель) и МКУ «ТГИК» (балансодержатель) заключен договор  аренды нежилого помещения (строения) № 021228594 в редакции  дополнительных соглашений (далее – договор аренды), согласно которому  арендодатель и балансодержатель передают, а арендатор принимает  во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу:  город Тюмень, улица Холодильная, дом 62, площадью 139,6 кв.м (литера А  номера 1-15 по экспликации к плану объекта недвижимости согласно  техническому паспорту, составленному по состоянию на 08.04.2011),  согласно прилагаемой план-схеме помещения, для размещения  физкультурно-оздоровительного клуба.  

В силу пункта 1.3 договора аренды договор действует с 29.12.2011  до дня государственной регистрации перехода права собственности  

на указанное в пункте 1.2 нежилое помещение, но не более чем  по 28.12.2016.  

Согласно пунктам 2.2 и 4.3.1 договора аренды истец обязуется  своевременно перечислять арендную плату в размерах и сроки, указанные  в договоре.  

Согласно пункту 2.3 договора истец обязуется поддерживать помещение  в исправном состоянии, нести расходы на содержание помещения,  производить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт  помещения в объеме и сроки, установленные актом приема-передачи.  

Арендная плата должна быть уплачена (внесена) истцом не позднее  10 числа месяца, следующего за отчетным, при этом обязательство по уплате  арендной платы считается выполненным с момента зачисления денежных  средств на единый счет бюджета города Тюмени.  

Пунктом 4.9 договора аренды установлено, что за несвоевременное  внесение арендной платы в соответствии с пунктами 4.2, 4.3 договора истец  уплачивает пени в размере 0,5 % не перечисленного в срок платежа  за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за днем уплаты,  установленным в пункте 4.3 договора.  

11.01.2016 в арендуемом истцом помещении произошел пожар,  в результате чего повреждена внутренняя отделка помещения и находящееся  в нем имущество.  

24.03.2017 между истцом и ответчиком заключен договор  купли-продажи муниципального имущества № 638, согласно которому  на основании решения об условиях приватизации, принятого приказом  департамента от 21.12.2015 № 2698, ответчик продает, а истец приобретает  на условиях, изложенных в договоре, следующее муниципальное имущество:  нежилое помещение, общей площадью 139,6 кв.м, этаж – подвал, номера  на поэтажном плане подвал 1 – 15, лит. А, расположенное по адресу: город  Тюмень, улица Холодильная, дом 62.  

Стоимость имущества определена в размере 1 792 373 руб. 

По передаточному акту ответчик передал истцу указанное помещение.  Арендная плата, уплаченная истцом за период с 01.03.2017 по 24.03.2017,  возвращена ответчиком истцу после соответствующего перерасчета.  

Полагая, что арендная плата и пени за ее несвоевременное внесение  за период с 11.01.2016 по 28.02.2017 не подлежали уплате ответчику, истец  обратился в арбитражный суд с настоящим иском.  

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды  руководствовались статьями 8, 178, 179, 307, 309.2, 329, 330, 606, 611, 614,  616, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ),  статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, положениями  информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения  споров, связанных с арендой», постановления администрации города Тюмени  от 26.06.2008 № 76-пк «О Порядке проведения капитального ремонта  муниципального имущества, работ по сохранению объектов культурного  наследия, находящихся в муниципальной собственности, и возложения  на пользователя обусловленных договором затрат на улучшение  арендованного имущества», учитывали обстоятельства, установленные  постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2017  по делу № А70-9647/2016, исходили из наличия у истца обязанности  по внесению арендной платы, предусмотренной условиями дополнительного  соглашения от 14.06.2016 № 061631977 к договору аренды.  

Кроме того, суды указали, что истец, сохраняя после пожара арендные  отношения с ответчиком, занимал арендованные помещения, в том числе  с целью фиксации и сохранения картины произошедшего пожара  для взыскания ущерба с ООО «УК «Жилищный стандарт» по делу   № А70-9647/2016, а также сохранения права на выкуп муниципального  имущества, в связи с чем был обязан уплачивать ответчику арендные  платежи, следовательно, требования предпринимателя о взыскании  с департамента уплаченной арендной платы и комиссии по ее перечислению  

удовлетворению не подлежат. Требования ИП Робканова А.Д. о взыскании  процентов за пользование чужими денежными средствами являются  производным от основного требования и также не подлежат удовлетворению.  

Между тем судами не учтено следующее. 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного  найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору  (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование  или во временное пользование.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан  предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем  условиям договора аренды и назначению имущества.  

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан  своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).  

Руководствуясь положениями пунктов 8 и 10 информационного письма  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных  с арендой» и правовой позицией, изложенной Высшим Арбитражным Судом  Российской Федерации в постановлении Президиума от 09.04.2013   № 13689/12 суды пришли к выводу, что основанием для освобождения  арендатора от оплаты арендной платы является невозможность  использования имущества по причинам, зависящим от арендодателя.  

Однако освобождение арендатора от обязанности по внесению арендных  платежей в случае невозможности использования арендованного имущества  по вине арендодателя не является единственным основанием  для уменьшения либо невнесения арендной платы.  

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ арендатор вправе  потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу  обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования,  предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно  ухудшились.  

Из системного толкования приведенных норм права следует,  что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность  пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим  от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности  по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент  невозможности использования арендованного имущества по не зависящим  от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления,  соответственно, он теряет право на получение арендной платы.  

Указанной позиции придерживается Верховный Суд Российской  Федерации в определении от 29.01.2015 № 302-ЭС14-735 по делу   № А19-1917/2013.  

Данный правовой подход также закреплен в пункте 4 Обзора судебной  практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015),  утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации  26.06.2015, согласно которому арендатор не обязан вносить арендную плату  за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды  по не зависящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие  неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования  арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора,  освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной  платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования  арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам,  не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет  право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается  принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении  гражданских прав (пункт 1 статьи 1 ГК РФ), так как отсутствие объекта  аренды препятствует осуществлению прав арендатора.  

Следовательно, основным критерием допустимости освобождения  арендатора от внесения арендной платы является невозможность  использования арендуемого имущества не по его вине.  

Судами установлено и следует из материалов дела, что арендуемое  помещение и инженерно-техническое оборудование в момент заключения  договора от 14.02.2012 № 021228594 переданы ответчику в исправном  состоянии, что подтверждается актом приема-передачи. Повреждение  внутренней отделки помещения и находящегося в нем имущества произошло  вследствие пожара от 11.01.2016.  

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда  от 25.06.2017 по делу № А70-9647/2016, вступившим в законную силу,  установлена неправомерность бездействия ООО «УК «Жилищный стандарт»  при исполнении возложенных на него обязанностей по надлежащему  содержанию и обслуживанию общего имущества многоквартирного дома,  вследствие которого возник пожар в помещении истца,  с ООО «УК «Жилищный стандарт» в пользу истца взыскано  3 013 406,32 руб., денежные средства в указанном размере перечислены  истцу в полном объеме.  

Таким образом, ИП Робканов А.Д. был лишен возможности  пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам,  а именно вследствие пожара, наступившего по вине ОО «УК «Жилищный  стандарт», что дает ему право потребовать соответствующего уменьшения  арендной платы за период, в который он был лишен возможности  пользоваться объектом аренды.  

Вместе с тем судами не исследовался вопрос о наличии оснований  для освобождения ИП Робканов А.Д. от оплаты арендных платежей  либо возможности их уменьшения с момента пожара и до даты прекращения  договора аренды с учетом состояния помещения после пожара  и возможности им пользоваться по назначению, согласованному в договоре  аренды.  

Наличие дополнительного соглашения к договору аренды от 14.06.2016   № 061631977, которым внесены изменения в пункты 2.3 и 4.3 договора,  согласно которым истец обязался в срок до 01.09.2016 произвести  

капитальный ремонт спорного нежилого строения в объеме, установленном  дефектной ведомостью, и ему предоставлялась отсрочка по внесению  арендной платы за период с 01.04.2016 по 30.09.2016, не является  безусловным основанием для обязания предпринимателя выплачивать  арендную плату. Названное дополнительное соглашение подлежит оценке  в совокупности со всеми доказательствами по делу и вышеприведенными  нормами права.  

Кроме того, судами не дана оценка доводам истца относительно  необоснованного перечисления арендной платы после прекращения договора  аренды.  

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 18.10.2016 по делу   № А70-826/2016 урегулированы разногласия, возникшие между  ИП Робкановым А.Д. и департаментом при заключении договора  купли-продажи муниципального имущества, определена цена продажи  имущества. Решение вступило в законную силу 12.01.2017.  

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий,  возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании  статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия  договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются  в соответствии с решением суда. В этом случае договор считается  заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления  в законную силу соответствующего решения суда. При этом дополнительных  действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами,  содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется (пункт 42  постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений  Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании  договора»).  

Несмотря на это ответчик продолжал начисление арендных платежей  с 12.01.2017 по 28.02.2017, а истец их оплачивал. Судами не исследовался  

вопрос о наличии или отсутствии правовых оснований взимания  департаментом с предпринимателя арендной платы за указанный период.  

Поскольку при вынесении обжалуемых судебных актов нарушены  нормы материального права, а для разрешения спора требуется оценка  доказательств и установление обстоятельств дела, что не входит  в компетенцию суда кассационной инстанции, судебные акты подлежат  отмене, а дело направлению в Арбитражный суд Тюменской области  на новое рассмотрение на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.  

При новом рассмотрении дела суду необходимо с учетом доводов  участвующих в деле лиц исследовать все обстоятельства, имеющие значение  для правильного разрешения спора, в частности: наличие оснований  для освобождения ИП Робканов А.Д. от оплаты арендных платежей либо  для ее уменьшения с момента пожара и до даты прекращения договора  аренды; состояние помещения после пожара и возможность им пользоваться  по установленному договором назначению; момент прекращения арендных  отношений и заключения договора купли-продажи недвижимого имущества;  обоснованность начисления арендных платежей с 12.01.2017 (дата  вступления в законную силу решения Арбитражного суда Тюменской  области от 18.10.2016 по делу № А70-826/2016) по 28.02.2017 (момент  окончания оплаты арендных платежей).  

При новом рассмотрении дела суду следует также решить вопрос  о распределении между участвующими в деле лицами судебных расходов  по кассационной жалобе.  

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287,  частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации,  

постановил:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 29.11.2018  и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2019  по делу № А70-9285/2018 отменить.  

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской  области.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию  Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух  месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Т.А. Зиновьева  

Судьи Е.Ю. Демидова  

 С.И. Шуйская