﻿/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-100760/2019

06 октября 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена  28 сентября 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме 06 октября 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Ракчеевой М.А.,

судей Изотовой С.В. и Кротова С.М.,   

при ведении протокола судебного заседания помощником  Нетрусовой Е.А., 

при участии: 

от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Проволоцкого В.В. и Загребельной Я.А. (доверенность от 11.01.2021), 

от общества с ограниченной ответственностью «Гольф-клуб «Михайловка» Горбачевой Л.И. (доверенность от 19.02.2020),

от санкт-петербургского отделения общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» эксперта Бойцовой Н.В. (паспорт),

рассмотрев 28.09.2021 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.01.2021 по делу № А56-100760/2019,    

 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Гольф-клуб «Михайловка», адрес: 198510, Санкт-Петербург, Петергоф, Гофмейстерская ул., д. 1, стр. 2, ОГРН 1057812990894, ИНН 7819303473 (далее – Общество), о признании отсутствующим права собственности ответчика на гольф-поле площадью 744 300 кв. м с кадастровым номером 78:40:0019153:3128, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Петергоф, Гофмейстерская ул., д. 1, сооружение 1. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее – Управление Росреестра), а также Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, адрес: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, ОГРН 1047839034484, ИНН 7840016760 (далее – Служба).

Решением от 21.01.2021 в удовлетворении иска отказано. 

Не согласившись с названным судебным актом, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить обжалуемое решение и удовлетворить его исковые требования.

Как указывает податель жалобы, единственным физическим параметром гольф-поля является его площадь, какие-либо иные характеристики у него отсутствуют; исходя из этого гольф-поле, по мнению подателя жалобы, не отвечает признакам самостоятельного сооружения, а является лишь улучшением земельного участка, которое заключается в приспособлении его территории для удовлетворения нужд пользующихся им лиц; сформировавшаяся судебная практика свидетельствует о том, что если объект находится в тесной связи с землей, то следует определить, имеется ли у него собственное назначение в обороте, отличное от назначения самого земельного участка, для того, чтобы установить, отвечает ли он критериям объекта недвижимости; постановлением Правительства Санкт-Петербурга (далее – Правительство) от 21.09.2004 № 1592 (далее – Постановление № 1592, в редакции постановления того же уполномоченного органа от 30.01.2008 № 99) предусмотрено, что при предоставлении земельного участка для проектирования и строительства (реконструкции) объектов инфраструктуры гольф-клуба одновременно с договором аренды земельного участка на инвестиционных условиях правопредшественник  Комитета – Комитет по управлению городским имуществом (далее – КУГИ) заключает с Обществом договор аренды земельного участка для размещения гольф-поля без права капитального строительства; в связи с этим спорный договор аренды участка на инвестиционных условиях не предусматривал возможности возведения гольф-поля как объекта недвижимости; наличие у гольф-поля необоснованного статуса приводит к значительному занижению выкупной стоимости участка, на котором оно расположено; более того, суд первой инстанции необоснованно сослался на обстоятельства, установленные судами первой и апелляционной инстанций в рамках дела № А56-40638/2019, поскольку постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.02.2021 по названному делу вынесенные решение от 04.07.2019 и постановление от 03.06.2020 отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции; экспертное заключение, приобщенное к материалам указанного дела, также не свидетельствует о безусловном основании для отказа в удовлетворении требований подателя жалобы по настоящему делу, так как оно является лишь одним из доказательств, не имеющим заранее установленной для суда силы.

В отзыве на жалобу Общество просило оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным, а также указало, что 07.09.2018 стороны подписали без каких-либо разногласий протокол исполнения обязательств по спорному договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях, в котором Комитет признал надлежащим исполнение обязательств Общества перед Санкт-Петербургом, в том числе по застройке указанного участка гольф-полем как объектом капитального строительства, относящимся к спортивно-оздоровительным сооружениям; при этом данный протокол не оспорен и не признан до настоящего времени недействительным; результатами судебной экспертизы, проведенной в рамках дела № А56-40638/2019, направленного в данный момент на новое рассмотрение в суд первой инстанции, подтверждается наличие у гольф-поля признаков объекта недвижимости; по мнению ответчика, тот факт, что судебные акты, принятые по делу № А56-40638/2019, были отменены Арбитражным судом Северо-Западного округа, не имеет значения, поскольку в постановлении суда кассационной инстанции не указано на наличие каких-либо выявленных в назначенной апелляционным судом экспертизе недостатков; материалы данного экспертного заключения не представлялись в настоящее дело ввиду того, что ответчик полагал преюдициальными установленные по делу № А56-40638/2019 обстоятельства.

Также Общество указало, что согласно разделу 10 Правил вида спорта «гольф», утвержденных приказом Минспорта России от 12.02.2020 № 111, гольф-сооружение – это спортивное сооружение – инженерно-строительный объект недвижимого имущества, специально предназначенный для проведения соревнований и содержащий в своем составе тренировочное поле, гольф-поле (плоскостной объект спорта открытого или крытого типа), необходимую инженерную инфраструктуру, обеспечивающую уход за полями, а также необходимые сопутствующие здания и сооружения капитального и временного характера.

Кроме того, по мнению Общества, в данном случае имеет значение также и то обстоятельство, что согласно буквальному содержанию условий упомянутого договора аренды участка на инвестиционных условиях арендатор был обязан осуществить именно строительство гольф-клуба в составе: плоскостного спортивного сооружения, комплекса зданий гольф-клуба, зданий технической зоны, а также вспомогательных зданий.

Также Общество заявило об избрании Комитетом ненадлежащего способа защиты его права с учетом связывающих их договорных отношений по застройке спорного участка; последовательные действия Комитета и других уполномоченных органов (не только по подписанию упомянутого протокола исполнения инвестиционных обязательств, но и по выдаче разрешений на строительство, а затем и на ввод в эксплуатацию построенных на арендуемом участке объектов, которые до сих пор никем не оспорены) свидетельствовали, по мнению Общества, о признании наличия у гольф-поля признаков объекта недвижимости; обращаясь с настоящими требованиями в арбитражный суд, Комитет злоупотребляет своими правами; при этом положения Постановления       № 1592 не распространяются, по мнению Общества, на сложившиеся между сторонами отношения ввиду того, что вопреки требованиям указанного акта в действительности они заключили только один договор – договор аренды участка на инвестиционных условиях вместо двух, как это предписано названным Постановлением.

В судебном заседании явившиеся в него представители поддержали ранее занятые ими позиции по данному спору. Судом апелляционной инстанции по ходатайству Комитета вызван и допрошен эксперт Бойцова Наталья Владимировна.   

Служба и Управление Росреестра, участвующие в данном деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Правительства от 27.04.2010 № 504 «О проектировании и строительстве гольф-клуба по адресу: Петродворцовый р-н, г. Петергоф, Санкт-Петербургское шоссе, уч. № 3 (напротив д. 109, лит. А)» (далее – Постановление № 504) КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) 16.06.2010 заключили сроком до 15.06.2016 договор № 16/ЗКС-000076 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 859 350 кв. м с кадастровым номером 78:40:19153:82, расположенного по выше названному адресу, для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству гольф-клуба.  

Пунктом 3.1 договора предусмотрена обязанность Общества по строительству гольф-клуба в составе следующих объектов: 

- плоскостного спортивного сооружения – чемпионского гольф-поля международного уровня на 18 лунок площадью не менее 744 300 кв. м;

- комплекса зданий гольф-клуба площадью не более 34 800 кв. м;

- зданий технической зоны площадью не боле 1100 кв. м;

- вспомогательных зданий площадью не более 360 кв. м. 

По условиям пункта 4.1 этого же договора Общество помимо строительства названного гольф-клуба должно перечислить Комитету арендную плату за временное владение и пользование участком в размере 7 600 000 руб. за весь период его действия (впоследствии дополнительным соглашением от 19.07.2018 в связи с возникновением у арендатора права собственности на гольф-поле сумма подлежащих внесению в бюджет Санкт-Петербурга денежных средств была скорректирована до 37 838 388 руб.).

В пункте 7.7 договора в качестве основания для заключения сроком на 49 лет по завершении выполнения инвестиционных обязательств нового договора аренды земельного участка, занимаемого гольф-полем, без права возведения объектов капитального строительства сторонами согласованы следующие условия: 

- наличие документов, подтверждающих соответствие гольф-поля международным стандартам, а именно сертификата, а также соответствующего заключения Комитета по инвестициям и стратегическим проектам;

- надлежащее выполнение Обществом требований пункта 7.5 настоящего договора по предоставлению Комитету после ввода результата инвестирования в эксплуатацию документов кадастрового учета в отношении вновь сформированных в результате раздела исходного земельного участка двух участков – непосредственно под гольф-полем и под иными объектами гольф-клуба, а также подписанных проектов дополнительного соглашения о внесении изменений в настоящий договор с учетом произведенного раздела участка.

Во исполнение условий данного договора Служба в феврале 2015 года выдала Обществу разрешение от 13.02.2015 № 78-14001220-2015 на строительство гольф-клуба на арендуемом им участке. 

Впоследствии на основании разрешения  Службы от 15.11.2017 № 78014-18-2017 гольф-клуб (1 этап строительства) в составе чемпионского 18-луночного гольф-поля, административного здания площадью 252,1 кв. м с кадастровым номером 78:40:0019153:3129, здания поста охраны площадью 42,1 кв. м с кадастровым номером 78:40:0019153:3127, а также насосной станции полива площадью 37 кв. м с кадастровым номером 78:40:0019153:3126, находящихся по адресу: Санкт-Петербург, г. Петергоф, Гофмейстерская ул., д. 1, сооружение 1, стр. 1-3, был введен в эксплуатацию. 

В данном разрешении приведены сведения о построенных объектах капитального строительства, в том числе их общих показателях, а именно: площади застройки гольф-поля, которая составила 744 300 кв. м, и объектах, из которых они состоят, в данном случае – системы ирригации и дренажа (графа «сети и системы инженерно-технического обеспечения»). 

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 21.01.2019 № 99/2019/240046797 на основании упомянутого разрешения 15.12.2017 произведена государственная регистрация права собственности Общества на гольф-поле, расположенное в границах участка, как спортивно-оздоровительное сооружение, которому присвоен кадастровый номер 78:40:0019153:3128. 

Комитет и Общество, подписав протокол от 07.09.2018 исполнения обязательств по договору аренды участка на инвестиционных условиях, а также расторгнув последний на основании соглашения от 24.09.2018, 20.12.2018 заключили между собой новый договор, по условиям которого Обществу во временное владение и пользование сроком на 49 лет без права возведения объектов капитального строительства предоставляется тот же земельный участок, на котором в настоящее время имеются упомянутые выше объекты.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящими требованиями, Комитет сослался на то, что ни Постановление № 504, на основании которого был впоследствии заключен расторгнутый на данный момент договор аренды земельного участка, ни сам договор не содержали указания на возможность возведения на предоставленном в аренду Обществу участке гольф-поля как самостоятельного объекта недвижимости, при этом поскольку помимо площади спорное гольф-поле не обладает какими-либо иными характеристиками (физическими параметрами), право собственности ответчика неправомерно зарегистрировано в отношении него в ЕГРН, что приводит к существенному занижению выкупной стоимости участка, на котором расположен данный объект. 

Суд первой инстанции, проанализировав материалы дела, отказал в удовлетворении иска. При этом он исходил из следующего. 

В рамках дела № А56-40638/2019 была проведена судебная экспертиза в целях исследования вопроса о том, является ли спорное гольф-поле объектом недвижимости, обладающим самостоятельным функциональным (хозяйственным) назначением, или же оно представляет собой лишь неотделимое улучшение земельного участка с кадастровым номером 78:40:19153:82 (то есть является его приспособлением под определенные цели). По результатам проведенной экспертизы установлено, что указанное гольф-поле является объектом капитального строительства, обладающим самостоятельным функциональным (хозяйственным) назначением. 

Сочтя установленные в рамках рассмотрения спора по указанному делу обстоятельства преюдициальными для разрешения данного дела, суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований Комитета.

При рассмотрении настоящего дела в его материалы было представлено заключение судебной экспертизы, проведенной ООО «Солид-Проект» в рамках рассмотрения дела № А56-40638/2019. Из данного заключения следует, что, по мнению эксперта, исследуемый объект создавался как объект капитального строительства с получением всей необходимой разрешительной документации. Так, в отношении данного объекта ООО «Испытательный центр «Стройэксперт» был подготовлен проект, который прошел негосударственную экспертизу в         ООО «Невский эксперт» и получил положительное заключение от 04.12.2014. По итогам проверок Управления государственного строительного надзора Службы Обществу было выдано заключение от 01.06.2017 о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и иных нормативных правовых актов и проектной документации.

Что касается технической стороны вопроса, эксперт пришел к выводу, что гольф-поле представляет собой технически сложную конструкцию, которая состоит из надземной и подземной частей и которая создавалась в несколько этапов:

- профилирование участка в целях устройства различных типов покрытий («грин», «ти», «фэрвэй», «раф», «нэтив», «бункер»), в ходе которого весь верхний слой почвы на участке был очищен от грунта и мусора (камней, корней, пней и т.д.);

- устройство ливневого дренажа посредством прокладки на значительной глубине по всему гольф-полю дренажных линий с трубами;

- создание автоматической системы ирригации со значительным заглублением, которая представляет собой разветвленную сеть магистральных и второстепенных трубопроводов, проложенных в земле по всей площади гольф-поля с установкой оросителей со встроенными контроллерами длиной около 30 км и подсоединением к единому центру управления через электрические кабели в целях обеспечения возможности удаленного управления этой системой;

- устройство 6 искусственных водоемов (озер) со значительным заглублением;

- строительство дорожек для каров из бетонной смеси;

- очистка и окончательное профилирование участка (шейпинг) в целях создания гладкой, чистой и хорошо дренированной поверхности, пригодной для игры в гольф, включая посев травы и укладку мелкого гравия.

Таким образом, состав и последовательность выполненных на участке работ, таких как срезка грунта, формирование рельефа, устройство траншей и подстилающих слоев из песка и щебня, монтаж магистралей трубопровода и его ответвлений, подключение объекта к инженерным сетям позволило эксперту квалифицировать их в качестве капитальных, что в конечном итоге, по его мнению, привело к созданию полноценного инженерно-строительного объекта. 

В ходе судебного разбирательства по настоящему делу в апелляционном суде установлено, что постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.02.2021 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.07.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2020 по делу № А56-40638/2019 отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции. С учетом изложенного,  апелляционный суд посчитал необходимым назначить по настоящему делу судебную строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручить эксперту санкт-петербургского отделения общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Бойцовой Наталье Владимировне.

На разрешение указанного эксперта апелляционным судом поставлен следующий вопрос: «имеется ли у объекта – гольф-поля площадью 744 300 кв. м с кадастровым номером 78:40:0019153:3128, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Петергоф, Гофмейстерская ул., д. 1, сооружение 1, собственное назначение в обороте, отличное от назначения земельного участка, либо данный объект представляет собой улучшение земельного участка, то есть приспособление для использования под определенные цели?».

Из поступившего в суд апелляционной инстанции 29.06.2021 заключения от 28.06.2021 следует, что обследуемый объект охарактеризован экспертом как функционирующее в качестве спортивно-оздоровительного центра с сезонным режимом работы для активного отдыха в виде игры в гольф, организации и проведения соревнований плоскостное спортивное сооружение на 18 лунок с тренировочными площадками, питомником для выращивания травы, административным зданием, зданием поста охраны, насосной ирригационной станцией (все 3 здания с плитным монолитным железобетонным фундаментом), открытой автомобильной автостоянкой на 5 парковочных мест из двухслойного асфальтобетона, стоянкой для гольф-каров на аналогичное количество машино-мест, площадками для разворота пожарной техники, трансформаторной подстанцией, резервуаром чистой воды и накопительной емкостью для хозяйственно-бытовых стоков. Также на территории гольф-поля обустроено шесть искусственных озер, дно которых выполнено из глиняного замка, и предусмотрено устройство бетонных проездов для гольф-каров и пожарных машин.

Вертикальная планировка территории самого гольф-поля осуществлена с устройством выемки – насыпи для устройства рельефа поля и искусственных водоемов, холмов и низин. 

Помимо прочего экспертом установлено, что на участке выполнены дренажные работы, работы по устройству системы ирригации, произведен посев удобрениями и проложены дренажные линии с перфорированными трубами.

В отношении системы орошения экспертом указано, что названная система представляет собой разветвленную сеть магистральных второстепенных трубопроводов, проложенных в земле на глубине 750-900 мм (для магистрального трубопровода) и 450-600 мм (для ответвлений), на которых установлены круговые и секторные роторные оросители с встроенными контроллерами. Давление внутри этой системы поддерживается насосами в насосной станции. Забор воды при этом осуществляется из одного из искусственных озер. Помимо этого насосная станция укомплектована приемным колодцем и шкафом управления с сенсорным дисплеем для контроля ее правильной работы.

Что касается системы водоотведения, то, как следует из заключения, отвод поверхностных вод на земельном участке осуществляется по спланированной поверхности путем создания продольных и поперечных уклонов твердых и травянистых покрытий до проектируемых и существующих дождеприемных колодцев ливневой сети канализации с дальнейшим отводом стоков в упомянутые выше озера. При этом система защиты территории от подтопления поверхностными, паводковыми и грунтовыми водами выполнена путем устройства территории гольф-поля на отметках, исключающих такое подтопление, либо путем устройства системы дренажных труб с подключением к системе ливневой канализации. Весь дренажный трубопровод отведен в насосную станцию и/или в пруд ливневых вод. Глубина заложения дренажа составляет согласно заключению под газонами и другими покрытиями 800 мм, а под различного рода площадками – от 200 до 500 мм.

Проанализировав изложенную информацию, полученную по результатам натурного обследования территории гольф-поля и изучения материалов настоящего дела, включая проектную документацию на указанный объект, эксперт пришел к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 78:40:0019153:3128, на котором расположено названное гольф-поле, дооборудован в инженерном отношении, является основным технологическим сооружением гольф-клуба и имеет собственное назначение в обороте, отличное от назначения самого участка. 

Не согласившись с выводами эксперта, Комитет представил письменные пояснения, в которых изложил свою позицию относительно проведенного исследования: по мнению Комитета, гольф-поле не могло создаваться иначе как временный объект, так как ни Постановление № 504, ни сам договор аренды спорного участка не предусматривали возможности возведения на спорной территории гольф-поля как объекта недвижимости; системы дренажа, ирригации и искусственных водоемов не имеют самостоятельного функционального назначения, а создавались Обществом для целей поддержания естественного травяного покрова, то есть направлены на улучшение физических свойств поверхности земли; кроме того, данные системы смонтированы только на площади, равной 270 000 кв. м, а значит, оставшаяся часть площади в размере 470 000 кв. м не имеет самостоятельного хозяйственного назначения; ссылки эксперта на то, что спорный объект проектировался для физкультурно-оздоровительных и спортивно-развлекательных занятий не имеет значения; правильность занятой Комитетом позиции подтверждается письмами Министерства финансов РФ от 26.07.2018 и 04.12.2020, из которых следует, что затраты, связанные с покрытием поля для гольфа многолетней травой, созданием ливневых дренажей, систем ирригации, дорожек для гольф-каров и т.д. относятся к капитальным вложениям на улучшение земельного участка, формирующим его первоначальную (остаточную) стоимость; невозможность признания гольф-поля самостоятельным объектом недвижимости была отмечена и высшими судебными инстанциями (постановления Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 № 4777/08 и от 28.05.2013 № 17085/12, определения ВС РФ от 29.05.2017 № 308-ЭС17-5500 и от 25.03.2019 № 308-КГ18-14643); условиями спорного договора аренды участка не предусматривалась компенсация затрат Общества по его улучшению, равно как и передача участка в собственность последнему; по мнению Комитета, в отсутствие у какой-либо вещи качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на нее не подлежит государственной регистрации независимо от ее физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком; в судебной практике выработана позиция, согласно которой части мелиоративных систем (системы каналов) не являются объектом, самостоятельно выступающим в гражданском обороте, так как они предназначены исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживания конкретного участка.

В ходе судебного разбирательства эксперт Бойцова Н.В. пояснила, что в гольф-клуб входит также административное здание, насосная станция, пост охраны и т.д.; само по себе гольф-поле имеет инженерное оборудование в виде дренажной системы и ирригационной системы, последняя предназначена для его орошения и проложена не по всему участку в соответствии с проектной документацией. При этом эксперт затруднилась ответить, на какой именно площади участка проложена названная система. Также эксперт указала, что как такового участка, который можно было бы сравнить с улучшенным участком в виде гольф-поля, в настоящее время не существует. Самостоятельного назначения у дренажной и ирригационной систем, по мнению эксперта, не имеется, таковое присутствует только у гольф-клуба. Спорное гольф-поле не может эксплуатироваться без названных систем дренажа и ирригации, являющихся его конструктивной частью. Также эксперт отметила, что гольф-поле не имеет надземной части, что, однако не противоречит требованиям действующего законодательства, предъявляемым к сооружениям. При проведении экспертизы эксперт учитывала выдачу разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. 

Изучив материалы дела, апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене ввиду следующего.

В силу статей 8.1, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) государственной регистрации подлежат права на недвижимые вещи.

Понятие недвижимой вещи содержится в статье 130 названного Кодекса, согласно которой к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 

Как разъяснено в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из указанных положений статьи 130 ГК РФ вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей. При установленной законом необходимости государственной регистрации прав на недвижимые вещи государственная регистрация права на вещь, по общему правилу, не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

По смыслу приведенных положений общей характеристикой как для зданий, так и для сооружений, то есть объектов признаваемых недвижимостью, является невозможность их свободного перемещения без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, что отличает недвижимое имущество от временных некапитальных объектов, непрочно связанных с землей. Вместе с тем наряду с указанным свойством любой объект, в отношении которого в ЕГРН зарегистрировано право собственности, должен также обладать самостоятельным функциональным назначением с точки зрения сферы своего применения.

Материалами дела подтверждается, что на спорном участке, ранее выделенном Обществу в аренду на инвестиционных условиях, расположена следующая совокупность объектов, представляющих собой гольф-клуб: административное здание, здание поста охраны, насосная и трансформаторная станции, стоянки для транспортных средств (автомобилей и гольф-каров), искусственные озера, различного рода проезды и площадки, а также само гольф-поле с подземными системами ирригации и дренажа, занимающее большую часть всей территории упомянутого участка. 

Из представленной в материалы данного дела совокупности доказательств следует, что гольф-поле в целом является результатом ландшафтных работ, которые включают в себя профилирование участка (создание необходимых уклонов местности (рельефа) для игры в гольф), устройство необходимого с точки зрения плотности, высоты и жесткости травы газона, озеленение территории защитными насаждениями, обустройство проходов и проездов для обеспечения доступа к игровым площадкам вместе с уличным освещением, а также работ по устройству дренажной и ирригационной систем в целях отвода лишних вод во избежание его ухудшения состояния игровой зоны (подтопления, заболачивания участка, повреждения газона) и орошения травянистого покрова.

Согласно материалам дела указанные системы представляют собой разветвленную сеть труб, проложенных в земле на глубине от 900 мм до 450 мм – для орошения и на глубине от 200 до 800 мм – для дренажа.

На имеющейся в материалах дела № А56-40638/2019 схеме спорного участка в составе проектной документации видно, что системы дренажа и ирригации проложены не по всей территории названного участка, в частности они отсутствуют в прогулочных зонах, полосах защитного озеленения, а также площадке для проведения мероприятий, находящейся рядом с административным зданием.

Изложенное в своей совокупности, по мнению апелляционного суда, с очевидностью свидетельствует о том, что гольф-поле не существует как самостоятельный результат вышеперечисленных работ, отделимый от земельного участка, на котором они выполнены. Напротив, прокладка по участку трубопроводов в целях отведения воды и орошения газона, благоустройство его территории (устройство дорожек, площадок, стоянок), а равно создание особого рельефа местности, пригодного для игры в гольф, представляют собой не единый самостоятельный объект, на который может быть признано право как на вещь, обладающую отдельным функциональным назначением, а совокупность результатов работ по улучшению предоставленного Обществу земельного участка применительно к общему назначению гольф-клуба, запроектированного на его территории, в частности его газона, состояние которого главным образом связано с игровым процессом. 

Ссылка Общества на то, что элементы гольф-поля не должны обладать самостоятельным функциональным назначением, так как любой объект капитального строительства сам по себе представляет собой совокупность строительных материалов и конструкций (в «разобранном» состоянии), которые однако при их соединении друг с другом создают единый объект, имеющий самостоятельное функциональное назначение, апелляционным судом отклоняется ввиду того, что, по его мнению, такого соединения в данном случае не происходит, а совокупность элементов, из которых состоит гольф-поле,  улучшает сам земельный участок с точки зрения его пригодности для игры в гольф в границах его территории.

Апелляционный суд также не усматривает оснований для применения положений Правил вида спорта "гольф", утвержденных приказом Министерства спорта РФ от 12.02.2020 № 111, так как содержащееся в них определение гольф-сооружения (инженерно-строительный объект недвижимого имущества, специально предназначенный для проведения соревнований, содержащий в своем составе тренировочное поле, гольф-поле, необходимую инженерную инфраструктуру, обеспечивающую уход за полями, а также необходимые сопутствующие здания и сооружения капитального и (или) временного характера) не опровергает имеющуюся в материалах настоящего дела совокупность доказательств и не дает оснований полагать, что гольф-поле может рассматриваться как самостоятельный отдельный от участка объект недвижимости.

При таком положении решение подлежит отмене, а требования Комитета – удовлетворению. 

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.01.2021 по делу № А56-100760/2019  отменить. 

Признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственность «Гольф-клуб Михайловка» на гольф-поле с кадастровым номером 78:40:0019153:3128, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Петергоф, Гофмейстерская ул., д. 1, сооружение 1. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гольф-клуб Михайловка» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 93 000 руб. судебных расходов, связанных с оплатой экспертизы. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гольф-клуб Михайловка» в доход федерального бюджета 9000 руб. государственной пошлины.  

 Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова

С.М. Кротова