АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-46613/2022

г. Краснодар

16 июня 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 июня 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Содружество Балтика-Транс» (ИНН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 22.11.2022), от ответчика – публичного акционерного общества «Новороссийский морской торговый порт» (ИНН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 27.12.2021), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Содружество Балтика-Транс» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2023 по делу № А32-46613/2022, установил следующее.

ООО «Содружество Балтика-Транс» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ПАО «Новороссийский морской торговый порт» (далее – торговый порт) о взыскании 1 335 982 рублей стоимости работ по производству неотделимых улучшений.

Заявленные требования мотивированы тем, что в период действия договора от 08.10.2021 № 956/21 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, обществом за свой счет проведены ремонтные работы, стоимость которых должна быть компенсирована торговым портом.

Решением от 30.01.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 06.04.2023, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды исходили из того, что получение согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений предполагает согласование не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости работ, на что прямо указано в пункте 2.3.5 договора от 08.10.2021 № 956/21. Арендатор в установленном порядке не получил от арендодателя согласие на производство спорных работ. Факт допуска сотрудников общества в арендуемое помещение не свидетельствует о согласовании стоимости ремонтных работ по конкретному перечню. Действуя разумно и осмотрительно, арендатор, претендуя на возмещение стоимости неотделимых улучшений, имел возможность до начала проведения работ получить от арендодателя документы, свидетельствующие о согласовании видов работ, а также их стоимости, как предусмотрено пунктом 2.3.5 договора от 08.10.2021 № 956/21. Однако, не получив необходимое согласие, общество выполнило спорные работы, осознавая риск неполучения соответствующей компенсации. Аргумент истца о наличии в действиях ответчика по несогласованию стоимости работ более 8 месяцев злоупотребления правом, отклонен судами с указанием на отсутствие достаточных и надлежащих доказательств, однозначно подтверждающих наличие таких признаков. Судом не установлено, что торговый порт действовал с намерением причинить вред обществу, в обход закона с противоправной целью, недобросовестно осуществлял гражданские права.

В кассационной жалобе общество просит решение от 30.01.2023 и постановление апелляционного суда от 06.04.2023 отменить, направить дело на новое рассмотрение, указывая на невозможность эксплуатации арендуемых помещений без устранения дефектов, отраженных в акте от 11.10.2022. Общество произвело работы по замене и ремонту дверей, окон, роль-ставен и роль-ворот. Договоры и бухгалтерские документы, подтверждающие произведенные работы, представлены в материалы дела. Все работы производились обществом с уведомления и согласия торгового порта. Суды не дали оценку доказательствам несения истцом расходов в связи с улучшением арендованного имущества. Указание в акте приема-передачи помещения на аварийное состояние само по себе не означает возложение на арендатора бремени несения расходов по устранению недостатков помещения и ремонту. Суды не учли, что договором от 08.10.2021 № 956/21 не установлено, в какой форме и срок должно быть выдано согласие арендодателя на проведение работ по улучшению арендуемого объекта. Сам факт допуска торговым портом на склад работников общества является согласием и принятием работ по установке неотделимых улучшений. Запрос на согласие проведения работ направлен арендатором письмом от 25.10.2021; а письмом 27.12.2021 арендодатель запросил у арендатора сметный расчет произведенных работ. Совокупность конклюдентных действий арендодателя свидетельствует о том, что он согласился с проведением работ по улучшению арендатором переданного в аренду объекта недвижимости, следовательно, обязан возместить стоимость таких улучшений.

В отзыве на кассационную жалобу ответчик просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая выводы судебных инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, отметив, что договор аренды от 08.10.2021 № 956/21 подписан обеими сторонами без замечаний, при отсутствии возражений со стороны арендатора. В пункте 1.1 договора отражено, что камеры оборудованы нерабочими холодильными установками. Истцу было достоверно известно о недостатках передаваемого в аренду имущества, при этом арендатор произвел спорные работы в собственных коммерческих целях для осуществления своей хозяйственной деятельности, в отсутствие соответствующего согласия арендодателя. Арендованное имущество возвращено, соглашение о расторжении договора аренды и акт о возврате имущества подписаны обществом без замечаний, в том числе без указания на какие-либо улучшения и обязательства арендодателя по возмещению их стоимости.

В судебном заседании окружного суда представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителей истца и ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела и установлено судами, торговый порт (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 08.10.2021 № 956/21 в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, на первом этаже здания холодильника инв. № 42900, литеры А, под АА5, кадастровый номер 23:47:0207051:12 (в т.ч. блоки холодильных камер инв. № 42908, 42909, 42910, 42912).

Согласно пункту 3.1 договора среднемесячный размер арендной платы составляет 4 579 655 рублей 25 копеек, плюс НДС (20%) – 915 931 рубль 05 копеек, итого 5 495 586 рублей 30 копеек (т. 1, л. д. 98 – 102).

В соответствии с пунктом 2.3.5 договора арендатор обязуется не производить никаких перепланировок, переоборудования арендованных помещений, инженерных сетей помещений без письменного разрешения арендодателя и согласования с ним проектной документации.

Пунктом 2.3.11 договора установлено, что по истечении срока аренды, а также при досрочном прекращении договора арендатор обязан передать арендодателю по акту приема-передачи все произведенные в арендуемых помещениях неотделимые улучшения, произведенные с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений арендованных помещений, произведенных арендатором без письменного согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

На основании дополнительного соглашения от 30.03.2022 № 5 размер арендной платы составил 4 662 959 рублей 45 копеек, включая НДС.

В период с 28.09.2021 по 01.11.2021 без взимания арендной платы ответчик предоставил истцу допуск персонала и автотранспорта в здания и на прилегающую территорию, по адресу: 

<

...>, для завоза техники, обустройства складских площадей и офисов, что подтверждается актом допуска от 28.09.2021, в котором зафиксировано текущее состояние нежилых помещений и земельного участка, в том числе инженерных систем и оборудования. Пунктом 5 данного акта закреплено, что общество имеет право по согласованию с торговым портом проводить за свой счет ремонт арендованного имущества. В соответствии с пунктом 6 акта допуска торговый порт освобожден от возмещения обществу стоимости произведенного им ремонта переданного в аренду имущества (т. 1, л. д. 97).

11 октября 2021 года сторонами составлен акт осмотра технического состояния здания холодильного склада инв. № 42900, в котором зафиксированы дефекты помещений и оборудования (т. 1, л. д. 104).

25 октября 2021 года арендатор направил в адрес арендодателя запрос от 25.10.2021 № 499 о выдаче согласия на проведение с привлечением подрядчиков неотъемлемых улучшений арендуемых помещений на сумму 1 858 024 рублей, приложив договоры на производство работ (оказание услуг) в арендуемых помещениях: договор от 08.10.2021 № 27/2021 с ИП ФИО3 на оказание услуг по ремонту, установке, замене и сервисному обслуживанию пластиковых, деревянных, алюминиевых окон, дверей, роль-ставен и роль-ворот на сумму 195 362 рублей; договор от 15.10.2021 № 23/21-СР с ИП ФИО4 на проведение работ по реконструкции откатных ворот для холодильных камер на сумму 900 тыс. рублей; договор от 22.10.2021 № 25/21-СР с ИП ФИО4 на проведение работ по ремонту стен и потолков в зоне погрузки и выгрузки на сумму 240 620 рублей; договор от 04.10.2021 № 11 с ООО «ОБЗОР – Системы безопасности» на проведение работ по монтажу/демонтажу освещения на сумму 522 042 рублей.

1 ноября 2021 года сторонами подписан акт приема-передачи нежилых помещений к договору аренды, в пункте 2 которого отражено, что имеющиеся технические недостатки нежилых помещений указаны в акте осмотра от 11.10.2021 (т. 1, л. д. 103).

Письмом от 25.10.2021 № 499 истец направил ответчику запрос на согласие на проведение ремонта.

Письмом от 20.12.2021 № 1120-03/175 торговый порт запросил у общества локальный сметный расчет.

Письмом от 27.12.2021 № 671 общество направило в адрес торгового порта документы, на основании которых осуществлялась закупка материалов.

28 февраля 2022 года арендатор повторно обратился к арендодателю с письмом № 142 о необходимости предоставить согласие на проведение неотделимых улучшений.

28 июня 2022 года ответчик уведомил истца об отсутствии оснований для компенсации понесенных затрат в размере 1 858 024 рублей в счет арендной платы по договору аренды.

31 августа 2022 года стороны пришли к соглашению о расторжении договора аренды с 01.09.2022.

В соответствии с актом приема-передачи (возврата) от 31.08.2022 арендатор возвратил арендодателю объект аренды. В данном акте указано, что по состоянию на 31.08.2022 у арендатора имеется задолженность в размере 2 956 483 рублей 92 копеек, которую он обязуется погасить в срок до 14.09.2022.

Поскольку стоимость неотъемлемых улучшений ответчиком не компенсирована, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 606, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (пункт 1 статьи 615, пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса).

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (статья 623 Гражданского кодекса).

Согласно приведенной норме под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства. В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.07.2011 № 2856/11 указано, что под улучшением понимается такое изменение объекта, которое повышает или изменяет в положительную сторону его технические и (или) функциональные характеристики.

В предмет доказывания по настоящему спору входят: факт осуществления арендатором работ по производству неотделимых улучшений имущества за счет собственных средств, факт возвращения имущества арендодателю с неотделимыми улучшениями, действительная стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю, наличие согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений, факт неотделимости произведенных улучшений.

Если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств. Возникновение данного права не обусловлено наличием отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения (пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований»).

Проанализировав условия договора аренды от 08.10.2021 № 956/21, исследовав иные доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска. Суды при разрешении спора исходили из того, что получение согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений предполагает согласование не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости работ, на что прямо указано в пункте 2.3.5 договора аренды. Арендатор в установленном порядке не получил согласие арендодателя на производство спорных работ. Факт допуска сотрудников общества в арендуемое помещение не свидетельствует о согласовании стоимости ремонтных работ по конкретному перечню. В этой связи стоимость неотъемлемых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Приведенные заявителем кассационной жалобы доводы получили оценку судов применительно к установленным фактическим обстоятельствам спора, не содержат обстоятельств, которые не проверены судами обеих инстанций при рассмотрении настоящего дела. Несогласие подателя кассационной жалобы с проведенной судами оценкой фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении ими норм материального права, поэтому не может быть положено в основу отмены обжалованных судебных актов в кассационном порядке.

Установление обстоятельств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций в рамках конкретного дела, которые в силу присущих им дискреционных полномочий, необходимых для осуществления правосудия и вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, разрешают дело на основе установления и исследования всех его обстоятельств. Полномочия по переоценке доказательств и разрешению вопросов факта у суда кассационной инстанции отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, в том числе, предусмотренных в части 4 статьи 288 Кодекса, и влекущих отмену состоявшихся судебных актов в любом случае, суд округа не установил.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2023 по делу № А32-46613/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

А.И. Мещерин