Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-11922/2018

г. Владивосток

12 декабря 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 декабря 2019 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.А. Колотенко,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1,  

апелляционное производство № 05АП-7403/2019 

на решение от 27.08.2019 

судьи М.С. Кирильченко

по делу № А51-11922/2018 Арбитражного суда Приморского края 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304253808500081) 

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

третьи лица: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр», оценщик ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «ПРАЙС ДЕВЕЛОПМЕНТ», оценщик ФИО3 

об обязании заключить договор купли - продажи арендованного не жилого помещения площадью 170,3 кв. м. по ул. Посьетская 23 в г. Владивостоке,

при участии в заседании:

апеллянта ИП ФИО1, представителя апеллянта ФИО4 по доверенности от 28.11.2018 сроком действия на 3 года;

представителей УМС г. Владивосток: ФИО5 по доверенности от 10.01.2019 сроком действия до 31.12.2019, диплом о высшем юридическом образовании ВСГ 4484088 (до перерыва); ФИО6 по доверенности от 10.01.2019 сроком действия до 31.12.2019, диплом о высшем юридическом образовании ДВС 0352067 (после перерыва);

представителя администрации города Владивостока ФИО6 по доверенности от 12.04.2019 сроком действия до 31.12.2019, диплом о высшем юридическом образовании ДВС 0352067 (после перерыва),

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель, ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС, управление) об обязании заключить договор купли - продажи арендованного нежилого помещения площадью 170,3кв. м. по ул. Посьетская 23 в г. Владивостоке в редакции с учетом протокола разногласий по пункту 3.1 от 19.02.2018, установив выкупную цену в размере, определенном на 16.01.2018 независимым оценщиком ФИО3 в отчете от 18.01.2018, в сумме 3 510 000 рублей (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнений). 

Определениями суда от 07.08.2018, от 04.10.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее - МКУ «АПМЗН»), общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (далее – ООО «Аналитик Центр»), оценщик ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «Прайс Девелопмент» (далее – ООО «Прайс Девелопмент»), оценщик ФИО3

Решением Арбитражного суда Приморского края от 27.08.2019 урегулированы разногласия, возникшие между УМС и ИП ФИО1 при заключении договора №302-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке. Пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: «Цена продажи арендуемого имущества составляет 6 596 036 (шесть миллионов пятьсот девяносто шесть тысяч тридцать шесть) рублей». С УМС в пользу ИП ФИО1 взыскано 6 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины, 20 000 рублей расходов по оплате экспертизы.

Не согласившись с решением суда первой инстанции,                             ИП ФИО1 обратилась в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой.  По мнению апеллянта, положенное в основу обжалуемого решения заключение эксперта ООО «ДВ-Эксперт» ФИО7 № 175/2019 от 29.04.2019 (далее – Заключение) не может считаться допустимым доказательством, поскольку экспертом при определении стоимости объекта оценки допущен нарушения, повлекшие завышение результата оценки. 

Через канцелярию суда от эксперта ООО «ДВ-Эксперт» ФИО7 поступил письменный отзыв, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела.

Представитель апеллянта поддержала доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. 

Представитель УМС г. Владивосток против доводов апелляционной жалобы возражала, считая обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края законным и обоснованным, а апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению. 

Судебной коллегией рассмотрено и отклонено ходатайство предпринимателя о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы. Коллегия отметила, что ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 АПК РФ, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными (абзац 2 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»). В рассматриваемом случае, по пояснениям апеллянта, ходатайство о повторной судебной экспертизе в суде первой инстанции не заявлялось. 

В судебном заседании 04.12.2019 на основании стати 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 11.12.2019.

За время перерыва в материалы дела поступило определение Арбитражного суда Приморского края от 05.12.2019 об исправлении опечатки в обжалуемом решении в части цены продажи арендуемого имущества. В соответствии с указанным определением пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции «Цена продажи арендуемого имущества составляет 6 325 000 (шесть миллионов триста двадцать пять тысяч) рублей». 

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы,  проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств. 

Между комитетом но управлению муниципальным имуществом г.Владивостока (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) 24.12.1999 заключен договор аренды №1/68 (с учетом соглашения об изменении от 17.06.2003) нежилого помещения расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 263 кв.м, для использования в целях «салон».

Думой г. Владивостока принято решение о предоставлении индивидуальному предпринимателю ФИО1 преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества: нежилые помещения общей площадью 170,3 кв.м. в здании (лит.А), этаж: подвальный, существующие ограничения (обременения) права: аренда, срок аренды до 31.12.2013 – ИП ФИО1, расположенные по адресу: 

<

...>.

В соответствии с заключенным с УМС муниципальным контрактом от 01.12.2014 № 966/287-96/14 ИП ФИО8 произведена оценка рыночной стоимости спорного помещения, по результатам которой рыночная стоимость спорных помещений в Отчете от 10.12.2014 №53 определена в размере 7 960 000 рублей. 

Уведомлением от 02.03.2015 №1-15/693 МКУ «АМПЗН» (действуя в рамках заключенного с УМС договора поручения № 1/11 от 20.06.2011, на основании которого обязалось от имени и по поручению УМС заключать договоры купли-продажи муниципального имущества) направило ИП ФИО1 проекты договора купли-продажи для целей реализации преимущественного права на приобретение спорного помещения, существующие ограничения (обременения) права: аренда, срок аренды до 31.12.2013 - ИП ФИО1

Не согласившись с выводами оценщика, предприниматель обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением о признании недостоверным (недействительным) указанного отчета. Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.11.2015 по делу №А51-6680/2015 исковые требования ИП ФИО1 удовлетворены.

На основании заключенного с УМС муниципального контракта от 28.07.2017 №966/287-47/17 оценщиком ООО «Аналитик Центр», членом Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков (свидетельство от 26.01.2016 №00735) ФИО2 произведена оценка рыночной стоимости спорного помещения, по результатам которой составлен Отчет от 16.08.2017 №1583/17, установивший итоговую величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на дату оценки - 15.08.2017 в размере 10 054 000 рублей с учетом НДС, 8 520 338, 98 рублей - без учета НДС. 

Решением Думы города Владивостока от 07.12.2017 №27 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества» утверждены условия приватизации муниципального имущества в г. Владивостоке, включая спорный объект, с установлением его рыночной стоимости в размере 8 520 338, 98 рублей.

В целях исполнения указанного решения издано распоряжение начальника УМС от 12.12.2017 №788/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества». 

15.12.2017 на основании названного распоряжения МКУ «АПМЗН» направило в адрес ИП ФИО1 предложение о выкупе спорного помещения. 

19.01.2018 МКУ «АПМЗН» получило от ИП ФИО1 протокол разногласий к договору купли-продажи с условием о выкупе в рассрочку арендуемого муниципального имущества и заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

Предложенная предпринимателем редакция договора содержала условие о цене продаваемого помещения в размере 3 510 000 рублей - определенной на дату 16.01.2018 Отчетом об оценке объекта недвижимости от 18.01.2018 № 18.01-0008, составленным по заказу предпринимателя независимым оценщиком ООО «Прайс Девелопмент» ФИО3

21.01.2018 МКУ «АМПЗН» отклонило протокол разногласий со ссылкой на отнесение вопроса об определении цены помещения к компетенции Думы г. Владивостока. 

В результате обращения истца 22.02.2018 в Думу г.Владивостока был получен ответ об отсутствии оснований для пересмотра рыночной стоимости спорного объекта с предложением оспорить ее в судебном порядке.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП ФИО1 в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В соответствии с частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее е- ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. 

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ). 

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия сторон настоящего спора сводятся к условиям договора о выкупной цене арендуемого имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

В рассматриваемом случае названные условия соблюдены, что ответчиком не оспаривается.

Согласно статье 3 ФЗ № 15-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – ФЗ         № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона ФЗ № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 указано, что дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. 

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

Из материалов дела судом установлено, что с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа на приобретение арендуемого объекта недвижимости предприниматель обратилась в УМС 06.05.2013, ввиду чего оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества подлежит определению на указанную дату.

В этой связи суд первой инстанции обоснованно не принял в качестве надлежащих для целей заключения договора в порядке ФЗ № 159-ФЗ представленные в материалы дела отчет оценщика ФИО2 от 16.08.2017 №1583/17 №18-01.89, составленный на дату оценки - 15.08.2017, и отчет оценщика ФИО3 от 18.01.2018 № 18.01 -0008, составленный на дату оценки - 16.01.2018.

В силу статьи 13 ФЗ № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

При рассмотрении настоящего дела по существу судом первой инстанции была назначена и проведена экспертиза по определению рыночной стоимости спорного помещения, по результатам которой определено что по состоянию на 06.05.2013 рыночная стоимость объекта без НДС составила 6 325 000 рублей.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Представленное Заключение эксперта содержит полные и достаточные выводы относительно поставленных перед экспертом вопросов, в выводах эксперта отсутствуют противоречия. В этой связи апелляционный суд, как и суд первой инстанции, не усмотрел оснований усомниться в возможности принятия Заключения эксперта в качестве надлежащего доказательства.

Доводы апелляционной жалобы предпринимателя на решение Арбитражного суда Приморского края от 27.08.2019 по настоящему делу сводятся к несогласию с определенной экспертом ценой спорного помещения, а также с порядком и методикой ее расчета.

Проверяя доводы апеллянта, коллегия пришла к следующему.

Истец утверждает, что эксперт при оценке отказывается от выполнения требований подпункта в) пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611 (далее - ФСО № 7), соотнося положения договора аренды (в части разрешенного использования объекта оценки арендодателем) с рыночной (выкупной) стоимостью объекта оценки. Кроме того, указывает, что анализ наиболее эффективного использования не проводился, в то время как он позволил бы выявить факт ограниченности физически возможных вариантов использования объекта оценки.

В соответствии с пунктом 11 ФСО № 7 анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком, исходя из принципа достаточности.

Как следует из таблицы 8.1. Заключения «Предложения продажи помещений офисно-торгового (многопрофильного) назначения, расположенных в г. Владивостоке в районах Центра и Эгершельда, в период с января по май 2013 года» (т. 4 л.д. 31-32), экспертом проведен анализ рынка многопрофильных помещений, которые включают в себя помещения офисов, магазин, кафе, парикмахерская, торговые точки, офисы продаж, помещения свободной планировки.

В этой связи суд признает, что проведенный экспертом объем исследований является достаточным и, вопреки доводам предпринимателя, соответствующим требованиям подпункта в) пункта 11 ФСО № 7. 

Согласно пункту 13 ФСО №7 наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода (пункт 15 ФСО №7).

Согласно договору аренды недвижимого имущества №1/68 от 24.12.1999 помещение используется в целях «салон». Поскольку преимущественное право выкупа спорного помещения возникает у истца именно на основании указанного договора, при определении рыночной стоимости объекта оценки эксперт использовал текущее назначение объекта недвижимости, подтверждаемое договором аренды, что соответствует пункту 13 ФСО №7.

В этой связи подлежит отклонению довод апеллянта о нарушении экспертом при проведении оценки пункта 15 ФСО № 7.

Податель жалобы также отмечает, что особенность планировки является важной отрицательной характеристикой объекта оценки (большую часть помещения составляют складские и подсобные помещения, в то время как полезная торгово-офисная площадь по отношению к общей площади очень мала), и непринятие во внимание этой характеристики, равно как и стоимости значительных систематических расходов на поддержание помещений в пригодном для использования состоянии, существенно завышает результат стоимости, как и не учет.

Между тем согласно данным технического паспорта на спорный объект 75, 57 % помещений составляет полезная площадь. Кроме того, апеллянт не учитывает, что при типичных рыночных условиях продажи или сдачи в аренду помещений собственники не разделяют площади на основную и вспомогательную, и не дифференцируют в зависимости от этого цены или ставки аренды, и исходят из обей площади помещения, что подтверждается данными таблиц 8.1. и 8.12 Заключения. 

Помимо этого по состоянию на дату проведения экспертизы эксперту не была предоставлена достоверная подтвержденная информация в доказательство того, что арендатор несет увеличенные расходы на поддержание помещений в пригодном для использования состоянии, в связи с чем размер эксплуатационных расходов обоснованно принят экспертом на среднерыночном уровне.

Ссылка ИП ФИО1 на непринятие экспертом мер по запросу у сторон или у суда информации о несении арендатором увеличенных эксплуатационных расходов не может быть принята коллегией, поскольку в силу пункта 4 статьи 82 АПК РФ материалы и документы, предоставляемые в распоряжение эксперта, указываются в определении о назначении экспертизы. 

Лица, участвующие в деле, имеют право посредством обращения к суду с соответствующими ходатайствами участвовать в формировании пакета документов для проведения экспертизы.

Между тем в деле не имеется доказательств обращения истца к суду в порядке статьи 159 АПК РФ с ходатайствами о предоставлении эксперту дополнительных материалов. Кроме того, документы о несении истцом значительных эксплуатационных расходов не приобщены также к материалам дела.

При этом непредоставление эксперту документов, которые сторона считает необходимыми для составления объективного заключения, относится на указанную сторону как процессуальный риск (статья 9 АПК РФ), но не является основанием для отказа эксперта от дачи заключения применительно к пункту 4 статьи 55 АПК РФ.

Далее, по тексту апелляционной жалобы апеллянт указывает, что эксперт, ссылаясь в Заключении на доступность сведений о ценах предложения по объектам коммерческой недвижимости из различных баз данных по коммерческой недвижимости (интернет-сайты www.irr.ru, www.avito.ru, www.baza.farpost.ru), в таблицах 8.1 и 8.12 Заключения использует предложения только с ресурса www.baza.farpost.ru. При этом ни один выбранный экспертом объект-аналог не расположен в подвальном помещении без окон, вентиляции и с наличием общедомовых коммуникаций.

Между тем, как следует из пунктов 8.1.2, 8.1.3 Заключения, экспертом были изучены данные не только интернет-сайта www.baza.farpost.ru, а также интернет-сайтов www.irr.ru, www.olx.ru, по результатам анализа которых были выявлены предложения продажи, а также аренды объектов многопрофильного назначения, отраженные в таблицах 8.1 и 8.12 соответственно.

В разделе 10 Заключения экспертом проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, а также обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

В ходе проведения расчета сравнительным подходом экспертом также были введены корректировки по ценообразующим факторам, по которым существовали отличия между оцениваемым помещением и помещениями объектов-аналогов. Согласно выводу эксперта объекты-аналоги максимально схожи с объектом оценки по основным ценообразующим факторам из представленных на дату оценки предложений продажи офисно-торговых объектов свободного назначения.

В отношении довода предпринимателя о том, что избранные экспертом объекты-аналоги расположены в местах с различной пешеходной доступностью, необходимо отметить, что эксперт, обоснованно исходя из того, что для оцениваемого объекта (являющегося торгово-офисным помещением) уровень пешеходной проходимости не имеет решающего значения, принял для сравнения объекты с аналогичным уровнем доступности, а для объекта-аналога № 5, находящегося в месте с максимальной пешеходной и транспортной проходимостью, применил понижающий коэффициент. 

Далее по тексту жалобы апеллянт указывает, что эксперту было предоставлено недостаточное количество фотографий оцениваемого объекта, что могло привести к неверному определению его стоимости. Суд апелляционной инстанции отклоняет данный довод, поскольку в рассматриваемом случае проводилась ретроспективная оценка - на дату 06.05.2013, по состоянию на которую фотоматериалы помещения в материалах дела отсутствовали. Фотографии, имеющиеся в Заключении, приведены для общего представления об объекте оценки и не использовались экспертом для идентификации состояния помещения на дату оценки.

По мнению апеллянта, эксперт необоснованно отказался от рассмотрения цен на объекты недвижимости в других районах города, указав, что при этом может произойти искажение ценового диапазона при введении дополнительных корректировок на местоположение объекта оценки. 

Между тем, исходя из определения объекта-аналога, данного в пункте 10 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», эксперт обоснованно рассматривал в качестве аналогов схожие с оцениваемым объекты, находящиеся в пределах того же района, где располагается оцениваемый объект. Такое подход к выбору аналогов, безусловно, позволяет прийти к наиболее объективному результату оценки, в том числе, за счет избежания применения дополнительных корректировок.

Апеллянт также ссылается на неприменение экспертом при расчетах стоимости никаких коэффициентов, поправок или иных снижающих стоимость объекта сумм при наличии ухудшающих факторов.

Между тем, на основании анализа рынка продажи объектов коммерческого назначения (п. п. 8.1.2 Заключения), экспертом было выявлено, что стоимость 1 кв. м в сегменте объектов свободного назначения в г. Владивостоке в районе Центра находится в диапазоне 52 000 - 154 000 рубля за 1 кв. м с учетом НДС (Таблица 8.1 Заключения эксперта № 175/2019), или 44 067 - 130 508 рублей за 1 кв. м без учета НДС...»

Полученная стоимость оцениваемых помещений за 1 кв. м. как по сравнительному, так и по доходному подходу ниже рыночного диапазона продажи помещений аналогичного назначения, расположенных в районе расположения объекта экспертизы. Изложенное, вопреки доводам истца,  дает основания полагать, что наличие на дату оценки ухудшающих факторов, относящихся к помещениям, учтены экспертом при расчете стоимости объектов.

Таким образом, с учетом выводов эксперта, суд пришел к обоснованному выводу о том, что разногласия сторон по договору № 302-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) подлежат урегулированию, исходя из определенной в Заключении эксперта ООО ДВ-Эксперт» ФИО7 от 29.04.2019 №175/2019 рыночной стоимости объекта оценки на 06.05.2013 в размере рублей (без учета НДС) – 6 325 000 рублей.

Доводы апелляционной жалобы ИП ФИО1 не нашли своего подтверждения, не опровергают выводы суда первой инстанции, ввиду чего признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству. 

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя  жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 27.08.2019  по делу №А51-11922/2018 с учетом определения об исправлении опечатки от 05.12.2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

Д.А. Глебов

С.М. Синицына